УИД50RS0031-01-2025-003374-32

Дело № 2-6497/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 апреля 2025 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васиной Д.К.,

при секретаре судебного заседания Колыманове М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Сити Эстейт» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Одинцовский городской суд Московской области с иском к ООО «Сити Эстейт» о признании за ФИО1 права собственности на нежилые помещения: №, площадью 5,2 кв.м, этаж Подвал, кадастровый №, №, площадью 5,4 кв.м, этаж Подвал, кадастровый №, № площадью 5,0 кв.м, этаж Подвал, кадастровый № расположенные в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС.

В обоснование требований истец указала, что между ней и ООО «Сити Эстейт» 14.10.2021 заключены договоры № К-Р/4/2, № К-Р/4/9, № К-Р/4/11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которым Застройщик обязался построить многоквартирный дом по строительному адресу: №, корпуса № 1, № 2, № 3, № 4 на земельном участке с кадастровым номером № №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства.

Согласно п. 3.2 ДДУ объектами долевого строительства в соответствии с проектной документацией являлись следующие нежилые помещения/кладовые, расположенные на -1 этаже МКД по адресу: №, корпус № 4: по ДДУ № К-Р/4/2 - помещение с условным номером №, проектной площадью 5,15 кв.м; по ДДУ № К-Р/4/9 - помещение с условным номером №, проектной площадью 5,32 кв.м, по ДДУ № К-Р/4/11 - помещение с условным номером 13, проектной площадью 5,00 кв.м.

Согласно п. 4.1 ДДУ цена объектов долевого строительства, подлежащая уплате участником долевого строительства составляла: по ДДУ № К-Р/4/2 – 257 500,00 руб.; по ДДУ № К-Р/4/9 – 266 000,00 руб.; по ДДУ № К-Р/4/11 – 250 000,00 руб.

Цена объектов была оплачена истцом в полном объеме.

15.11.2024 застройщик по актам приема-передачи объектов строительства передал нежилые помещения/кладовые ФИО1

Вместе с тем, как выяснилось позднее, 25.01.2019 и 27.02.2019 на земельный участок застройщика с кадастровым № были наложены обеспечительные меры в виде наложения ограничения (обременения) права в ЕГРН в виде запрета на совершение действий по регистрации, ввиду чего Управлением Росреестра по Московской области вышеуказанные ДДУ не осуществлена регистрация в ЕГРН.

Многоквартирный дом, в котором расположены спорные нежилые помещения, был введен в эксплуатацию только в конце 2023 года.

После постановки МКД на государственный кадастровый учет в ЕГРН изменились сведения о характеристиках объектов: по ДДУ К-Р/4/2 (нежилое помещение с условным номером 56, проектной площадью 5,15 кв.м, этаж 1) новые сведения в ЕГРН – АДРЕС площадь - 5.2 кв.м, этаж - Подвал, кадастровый №; по ДДУ № К-Р/4/9 (нежилое помещение с условным номером 36, проектной площадью 5,32 кв.м, этаж 1) новые сведения в ЕГРН – АДРЕС, площадь - 5,4 кв.м, этаж Подвал, кадастровый № по ДДУ № К-Р/4/11 (нежилое помещение с условным номером 13, проектной площадью 5,0 кв.м, этаж 1) новые сведения в ЕГРН - АДРЕС, площадь - 5,0 кв.м, этаж Подвал, кадастровый №

Таким образом, в результате нарушения ответчиком своих обязательств истец лишена возможности оформить спорное имущество в свою собственность, чем нарушаются ее права и законные интересы.

Истец, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. В письменном заявлении ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направил, представил в суд письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому признает исковые требования истца, считая их обоснованными и законными.

Руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, исследовав материалы, имеющиеся в деле, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании п.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.2 ст. 12 указанного Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (п.3 ст. 8 Закона).

Согласно ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.03.2012 № 15510/12 – статья 17 Закона № 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации, направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона № 214-ФЗ.

Отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.10.2021 между ООО «Сити Эстейт» и ФИО1 заключены договоры № К-Р/4/2, № К-Р/4/9, № К-Р/4/11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок, не позднее 31.12.2021, построить многоквартирный дом по строительному адресу: АДРЕС № 1, № 2, № 3, № 4 на земельном участке общей площадью 32 085 кв.м с кадастровым номером № и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и объект при наличии разрешении на эксплуатацию многоквартирного дома (л.д. 10-15, 16-21, 22-27).

Согласно п. 3.2 договора № К-Р/4/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.10.2021 объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является нежилое помещение/кладовая с условным номером 56, проектной площадью 5,15 кв.м, расположенная на -1 этаже МКД по адресу: АДРЕС.

Согласно п. 3.2 договора № К-Р/4/9 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.10.2021 объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является нежилое помещение/кладовая - помещение с условным номером 36, проектной площадью 5,32 кв.м, расположенное на -1 этаже МКД по адресу: АДРЕС.

Согласно п. 3.2 договора № К-Р/4/11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.10.2021 объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является нежилое помещение/кладовая - помещение с условным номером 13, проектной площадью 5,00 кв.м, расположенное на -1 этаже МКД по адресу: АДРЕС.

Согласно п. 4.1 договоров № К-Р/4/2, № К-Р/4/9, № К-Р/4/11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.10.2021 цена объектов долевого строительства, подлежащая уплате участником долевого строительства составляет: по ДДУ № К-Р/4/2 – 257 500,00 руб.; по ДДУ № К-Р/4/9 – 266 000,00 руб.; по ДДУ № К-Р/4/11 – 250 000,00 руб.

Цена объектов была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается соглашением о зачете встречных однородных требований от 31.12.2021 (л.д. 28, 29, 30), на что также указано ответчиком и в отзыве на исковое заявление.

Многоквартирный жилой дом по адресу: АДРЕС, корпуса № 1, № 2, № 3, № 4, в котором расположены спорные нежилые помещения, был введен в эксплуатацию только 21.12.2023 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU50-49-25941-2023 от 21.12.2023, выданное Министерством жилищной политики московской области).

Согласно Акту приема-передачи нежилого помещения по договору № К-Р/4/2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.10.2021 по адресу: АДРЕС от 15.11.2024 ООО «Сити-Эстейт» передал, а ФИО1 приняла в собственность созданное застройщиком нежилое помещение (кладовую) по адресу: АДРЕС расположенную на -1 (минус первом) этаже жилого многоквартирного дома, номер помещения 69, площадью 5,2 кв.м, кадастровый № (л.д. 41).

Согласно Акту приема-передачи нежилого помещения по договору № К-Р/4/9 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.10.2021 по адресу: АДРЕС, корпус № 4 от 15.11.2024 ООО «Сити-Эстейт» передал, а ФИО1 приняла в собственность созданное застройщиком нежилое помещение (кладовую) по адресу: АДРЕС корпус №, расположенную на -1 (минус первом) этаже жилого многоквартирного дома, номер помещения 43, площадью 5,4 кв.м, кадастровый № (л.д. 42).

Согласно Акту приема-передачи нежилого помещения по договору № К-Р/4/11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.10.2021 по адресу: АДРЕС корпус № 4 от 15.11.2024 ООО «Сити-Эстейт» передал, а ФИО1 приняла в собственность созданное застройщиком нежилое помещение (кладовую) по адресу: АДРЕС, корпус № 4, расположенную на -1 (минус первом) этаже жилого многоквартирного дома, номер помещения 24, площадью 5,0 кв.м, кадастровый № (л.д. 43).

При обращении истца в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о регистрации права собственности на спорные нежилые помещения, истец получила уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 06.12.2024 ввиду отсутствия в ЕГРН зарегистрированных записей о договорах № К-Р/4/2, № К-Р/4/9, № К-Р/4/11 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.10.2021 (л.д. 33, 34, 35).

25.01.2019 и 27.02.2019 на земельный участок застройщика с кадастровым № № были наложены обеспечительные меры в виде наложения ограничения (обременения) права в ЕГРН в виде запрещения на совершение действий по регистрации, в связи с чем в Управлении Росреестра по Московской области вышеуказанные договоры долевого участия от 14.10.2021, заключенные с истцом, не прошли регистрацию в ЕГРН, что подтверждается Уведомлениями Управления Росреестра по Московской области о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права № от 25.01.2019 и № от 27.02.2019 (л.д. 31, 32).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04.03.2025 спорные нежилые помещения имеют следующие характеристики: адрес: АДРЕС площадь - 5.2 кв.м, назначение - нежилое, этаж № Подвал, кадастровый №; адрес: АДРЕС, помещение 43, площадь - 5,4 кв.м, назначение - нежилое, этаж № Подвал, кадастровый №; адрес: АДРЕС, помещение 24, площадь - 5,0 кв.м, назначение - нежилое, этаж Подвал, кадастровый №

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению спорными объектами недвижимости.

При постановлении решения суд принимает во внимание, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц либо о создании угрозы жизни и здоровью граждан вследствие признания права собственности на объекты недвижимости: помещение №, площадь - 5,2 кв.м, кадастровый №, помещение №, площадь - 5,4 кв.м, кадастровый №, помещение №, площадь - 5,0 кв.м, кадастровый №, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС, за истцом.

Согласно отзыву на исковое заявление ООО «Сити Эстейт» признает исковые требования истца.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у истца ФИО1 возникло право собственности на указанные нежилые помещения, и её требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению по изложенным выше основаниям.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Сити Эстейт» о признании права собственности - удовлетворить.

Признать за ФИО1 (паспорт №) право собственности на следующие нежилые помещения:

- помещение № площадь – 5,2 кв.м, этаж Подвал, кадастровый № расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС;

- помещение №, площадь – 5,4 кв.м, этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС

- помещение №, площадь - 5,0 кв.м, этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Д.К. Васина

Мотивированное решение составлено 06 мая 2025г.