Решение по делу № 2-5302/2023 от 30.08.2023 - о признании незаконным решения об отказе в согласовании перевода жилого помещения в нежилое помещение, признании права собственности на нежилое помещение, сохранении нежилого помещения в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, прекращении права собственности на жилое помещение.

Производство № 2-5302/2023

УИД 28RS0004-01-2023-005893-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 августа 2023 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Данилова Е.А.

при секретаре судебного заседания Мароко К.Э.

с участием представителя истца АМ

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению СВ к администрации г. Благовещенска о признании незаконным решения об отказе в согласовании перевода жилого помещения в нежилое помещение, признании права собственности на нежилое помещение, сохранении нежилого помещения в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, прекращении права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

СВ обратился в суд с исковым заявлением, в обоснование которого указал, что является собственником изолированного жилого помещения, расположенного по адресу: ***.

Все помещения в указанном многоквартирном доме принадлежат одному собственнику, которым 06.10.2022 года было принято решение о согласовании перепланировки, переустройства и перевода жилого помещения квартиры № *** в нежилое помещение - продуктовый магазин по адресу: *** с устройством отдельного входа на месте балкона, с устройством прохода (тротуара к отдельному выходу по ранее устроенному газону) с увеличением сечения электрического кабеля для необходимых нагрузок, без изменения систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции.

Также без наличия на то соответствующего разрешения было произведено самовольное переустройство и перепланировка данного помещения: разобраны самонесущие перегородки из кирпича между жилой комнатой и кухней, жилой комнатой и коридором, кухней и коридором, между жилыми комнатами; выполнены новые перегородки из ГВЛВ, выполнена деревянная перегородка кабинета; пристроено металлическое крыльцо к балкону квартиры; зашиты стояки в туалете съемными панелями; выполнена гидроизоляция пола в подсобной и туалете; для инвалидов предусмотрен подъемник.

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 09.12.2022 года, общая площадь помещения составляет 56,7 кв.м, в состав помещения входят: торговый зал, площадью 42,5 кв.м (помещение № 1); подсобное помещение, площадью 2,6 кв.м (помещение № 2), туалет, площадью 2,9 кв.м (помещение № 3); комната персонала, площадью 2,0 кв.м (помещение № 4); кабинет, площадью 4,0 кв.м (помещение № 5), тамбур 10,2 кв.м.

Уведомлением администрации г. Благовещенска № 5 от 28.03.2023 года СВ отказано в переводе помещения, общей площадью 53,8 кв.м по адресу: *** из жилого в нежилое в целях его использования в качестве продуктового магазина.

Переустройство и перепланировка жилого помещения для перевода в нежилое помещение произведены в соответствии с проектом, выполненным проектной организацией, имеющей лицензию на осуществление указанного вида деятельности; переустройство и перепланировка не нарушают надежности конструкций квартиры, прав и интересов проживающих в ней граждан, а также каких-либо норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, что подтверждается соответствующими заключениями и согласованиями проекта надзорными и контролирующими органами.

Истцом были приняты все возможные законные меры для легализации перепланированного, переустроенного и реконструированного строения: проведено общее собрание и получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку и (или) переустройство, заказан проект перепланировки и переустройства, технический паспорт, направлены заявление и пакет документов в уполномоченный орган, осуществляющий перевод помещений в нежилые / жилые.

На основании изложенного, просит суд:

1) признать отказ администрации города Благовещенска № 5 от 28.03.2023 года в согласовании заявления о переводе жилого помещения в нежилое помещение (продуктовый магазин) незаконным;

2) признать за СВ право собственности на нежилое помещение (продуктовый магазин), общей площадью 56,7 кв.м, 1 этаж, адрес объекта: *** помещение 21001;

3) сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии нежилое помещение (продуктовый магазин), адрес объекта: ***, помещение 21001;

4) прекратить право собственности СВ на квартиру № *** по адресу: ***, кадастровый номер ***.

В судебном заседании представитель истца АМ на исковых требованиях настаивал, привел доводы, аналогичные изложенным в иске, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Истец СВ, представитель ответчика администрации города Благовещенска, представители третьих лиц УК ООО «Золотой ключ», ООО «Амурские коммунальные системы», Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Благовещенска в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истец обеспечил явку в суд своего представителя. В письменном отзыве на иск представитель ответчика просит рассмотреть дело без своего участия. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие участвующих в деле лиц, не явившихся в судебное заседание, по имеющимся доказательствам.

Представитель ответчика в письменном отзыве считает решение администрации города Благовещенска об отказе в переводе помещения, расположенного по адресу: *** из жилого в нежилое законным и обоснованным. В представленных истцом документах присутствуют разночтения, а именно не совпадает общая площадь переводимого помещения, в выписке из ЕГРН площадь переводимого помещения 53,8 кв.м, в проектной документации на плане «до перепланировки и переустройства» - 52,2 кв.м (жилая комната 19,3 кв.м + жилая комната 11,6 кв.м + кухня 11,2 кв.м + санузел 3,7 кв.м + коридор 6,4 кв.м). Также, из представленного технического паспорта на встроенное нежилое помещение, составленного по состоянию на 09.12.2022 года, установлено, что в указанном помещении произведены самовольные переустройство и перепланировка. Из акта осмотра от 23.03.2023 года следует, что в указанном помещении произведена самовольная перепланировка. Согласование органом местного самоуправления самовольных переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме действующим законодательством не предусмотрено.

Выслушав доводы представителя истца, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 36 Конституции РФ установлено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Положениями части 2 статьи 1 ЖК РФ установлено, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии со статьей 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

В силу пункта 1 статьи 141.4 ГК РФ нежилое помещение - это обособленная часть здания или сооружения, пригодная для использования в целях, не связанных с проживанием граждан. Нежилое помещение отличается от жилого своим назначением. Жилое помещение подходит для постоянного проживания граждан.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (абзац 2 пункта 3 статьи 288 ГК РФ).

В силу пункта 6 части 1 статьи 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

Частью 1 статьи 22 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (часть 3 статьи 22 ЖК РФ).

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение установлен статьей 23 ЖК РФ.

В силу прямого указания закона (части 1 и 2 статьи 23 ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Из содержания частей 1, 2, 4, 5 статьи 23 ЖК РФ следует, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления на основании документов, представленных вместе с заявлением собственником соответствующего помещения или уполномоченным им лицом (далее - заявитель). По результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов орган, осуществляющий перевод помещений, принимает решение о переводе или об отказе в переводе помещения. Документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия выдается заявителю или направляется по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр.

На основании части 6 статьи 23 ЖК РФ в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе (часть 8 статьи 23 ЖК РФ).

Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения (часть 9 статьи 23 ЖК РФ).

Статья 24 ЖК РФ предусматривает, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случаях: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; 1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Перечень оснований отказа в переводе помещения является исчерпывающим.

Частью 3 статьи 24 ЖК РФ установлено, что решение об отказе в переводе помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Судом установлено, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.06.2023 года № КУВИ-001/2023-150108125, что СВ является собственником жилого помещения – квартиры № ***, площадью 53,8 кв.м, расположенной на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: ***.

С целью перевода указанного помещения из жилого в нежилое СВ в ООО «Амургражданпроект» был заказан проект «Перепланировка, переустройство и перевод жилого помещения квартиры № *** в нежилое помещение (продуктовый магазин) по адресу: ***». Указанным проектом предусмотрен перечень выполняемых работ: разобрать перегородки из кирпича; выполнить новые перегородки из ГВЛВ по металлическому каркасу; разобрать кладку под окном в наружной стене для выполнения дверного проема; пристроить металлическое крыльцо к балкону квартиры; выполнить деревянную перегородку кабинета; зашить стояки съемными панелями; выполнить гидроизоляцию пола в подсобной и туалете.

Проектом также предусмотрено устройство подъемника вертикального перемещения для маломобильных групп населения, устройство дорожного пандуса (для съезда с тротуара на проезжую часть), благоустройство прилегающей к объекту территории (разбор тротуара из песчаной плитки, устройство тротуара из мелкоштучной плитки, асфальтобетонного проезда); размещение вывески на фасаде здания.

Существующее отопление магазина производится от системы отопления жилого дома и остается без изменений. Вытяжка осуществляется через индивидуальные вентиляционные каналы, не связанные с вентиляцией других помещений. Водоснабжение нежилого помещения (магазин продовольственных товаров) предусмотрено от существующих стояков холодной и горячей воды с установкой счетчиков. Перед счетчиками устанавливаются магнитные фильтры. Трубопроводы к санприборам выполняются из полипропиленовых труб типа PPR PN20. Санитарные приборы к системам холодного и горячего водоснабжения подключаются через смесители. В помещениях, требующих соблюдения особого режима и чистоты рук персонала, умывальники оборудуются локтевыми смесителями. В санузле персонала устанавливается унитаз с педальным пуском. Проектом предусматривается устройство системы хозяйственно-бытовой канализации с подключением санитарных приборов к существующему канализационному стояку. Вытяжка осуществляется через существующий стояк жилого дома.

В связи с перепланировкой и переустройством квартиры № *** в нежилое помещение (продовольственный магазин) площадь помещения согласно проекту стала 56,7 кв.м (в том числе площадь наружного тамбура 2,7 кв.м).

В результате проведенных работ изменилось целевое назначение принадлежащего истцу помещения в целях дальнейшего использования под продовольственный магазин, в квартире были образованы следующие непригодные для постоянного проживания помещения: торговый зал, площадью 42,5 кв.м (помещение № 1); подсобное помещение, площадью 2,6 кв.м (помещение № 2), туалет, площадью 2,9 кв.м (помещение № 3); комната персонала, площадью 2,0 кв.м (помещение № 4); кабинет, площадью 4,0 кв.м (помещение № 5), тамбур 10,2 кв.м. Общая площадь помещения составила 56,7 кв.м, что подтверждается техническим паспортом образованного встроенного нежилого помещения № 21001 по адресу: ***, кадастровый номер ***, изготовленным МУП г. Белогорска «Белогорсктехинвентаризация» по состоянию на 09.12.2022 года.

20.03.2023 года АМ, действующий по доверенности за СВ, обратился в администрацию города Благовещенска с заявлением о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: *** нежилое помещение с целью дальнейшего использования под продовольственный магазин.

К данному заявлению представителем были приложены: доверенность; правоустанавливающие документы на жилое помещение; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; технический паспорт; проектная документация; уведомление о проведении общего собрания; согласие собственника на размещение встроенного помещения магазина в многоквартирном жилом доме; протокол общего собрания; технический план здания; технические условия; письмо Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска; письмо МО МВД России «Благовещенский».

Возможность перевода квартиры № *** в нежилое помещение была рассмотрена на заседании комиссии по вопросам переустройства, перепланировки и перевода жилых / нежилых помещений в нежилые / жилые при администрации города Благовещенска. Согласно акту № 05, составленному 27.03.2023 года, по результатам рассмотрения предъявленной документации комиссия пришла к заключению об отказе в переводе жилого помещения площадью 53,8 кв.м в нежилое (под продовольственный магазин), поскольку при переводе предусмотрены работы по перепланировке, переустройству и иные виды работ.

Администрацией города Благовещенка уведомлением № 5 от 28.03.2023 года СВ отказано в переводе жилого помещения общей площадью 53,8 кв.м по адресу: *** из жилого в нежилое в целях использования в качестве продуктового магазина, так как из представленных документов установлен факт самовольных переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме. Согласование органом местного самоуправления самовольных переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме действующим законодательством не предусмотрено. Кроме того, в представленных документах выявлены разночтения, общая площадь переводимого помещения, указанного в выписке из ЕГРН (53,8 кв.м) не соответствует площади, указанной в проектной документации на плане «до перепланировки» (52,2 кв.м).

Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Положения статей 23 - 24 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочий органов местного самоуправления, предусмотренных п. 6 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 23 - 24 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина перевод жилого помещения в нежилое помещение. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в части 2 статьи 23 ЖК РФ документы при условии соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 2 статьи 23 ЖК РФ предусмотрено, что для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); 6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; 7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Частью 2 статьи 24 ЖК РФ предусмотрено, что решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

Оспариваемое истцом решение администрации города Благовещенска № 5 от 28.03.2023 года об отказе в переводе жилого помещения в нежилое (продуктовый магазин) не содержит оснований отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 24 ЖК РФ, в связи с чем, не может быть признано законным.

В нарушение статьи 56 ГПК РФ ответчиком не представлено суду доказательств того, что истцом при обращении с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое не были представлены какие-либо документы, предусмотренные частью 2 статьи 23 ЖК РФ, что послужило основанием к отказу в переводе жилого помещения в нежилое.

Такое основание для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение как отсутствие у органа местного самоуправления полномочий на согласование самовольных переустройства и перепланировки, выявленных при проверке представленной заявителем документации, законом не предусмотрено.

Кроме того, согласно разъяснениям, данным в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 года, положения статьи 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии.

Как орган местного самоуправления администрация города Благовещенска полномочна рассмотреть вопрос о согласовании по заявлению гражданина самовольно выполненных переустройства или перепланировки и сохранить жилое помещение в существующем состоянии.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что отказ администрации города Благовещенска № 5 от 28.03.2023 года в переводе принадлежащего истцу жилого помещения в нежилое помещение не соответствует требованиям закона и создает для истца препятствия к осуществлению им его прав в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.

Разрешая требования истца в части сохранения нежилого помещения № 21001 с назначением продовольственный магазин, расположенного по адресу: *** перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 ЖК РФ).

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (пункт 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).

По смыслу частей 1, 2 статьи 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования органа местного самоуправления, выраженного в соответствующем решении, являются самовольными.

В соответствии с частью 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, в случае если в результате проведения планируемых работ изменяются параметры объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), или потребуется замена несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, то указанные работы необходимо относить к реконструкции.

Постановлением администрации г. Благовещенска № 644 от 04.09.2009 года, в соответствии со статьей 14 ЖК РФ в целях упорядочения рассмотрения вопросов, связанных с переводом жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, а также переустройством и перепланировкой жилых помещений, утверждено Положение по оформлению проектной документации по вопросам переустройства, перепланировки и перевода жилых/нежилых помещений в нежилые/жилые.

В силу пункта 1.2. указанного положения подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (лица, осуществляющие подготовку проекта) с обязательным ведением авторского надзора.

Проектная документация должна соответствовать требованиям пожарных, санитарно-гигиенических норм, экологических и иных установленных законодательством требований, в том числе требованиям к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (пункт 1.3.).

В соответствии с пунктом 3.1. положения проектная документация по переводу жилых помещений в нежилые подлежит согласованию: подразделением МП «ГСТК» по санитарной очистке и уборке города; управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации города Благовещенска (в части устройства гостевых автостоянок за пределами границ сформированных земельных участков); ОАО «Амургаз»; ОГИБДД УВД МОМВД России «Благовещенский»; филиалом ОАО «АКС» «Амурэлектросетьсервис»; филиалом ОАО «АКС» «Амурводоканал»; филиалом ОАО «АКС» «Амуртеплосервис»; лицом, предоставляющим услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

Заказчик представляет в управление архитектуры и градостроительства администрации города Благовещенска проектную документацию по переводу жилых помещений в нежилые помещения для согласования цветового решения фасада здания (пункт 3.3.).

Проектная документация по переводу нежилых помещений в жилые подлежит согласованию лицом, предоставляющим услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома (пункт 3.4.).

Представленная истцом проектная документация по переводу жилого помещения в нежилое под продовольственный магазин, изготовленная ООО «Амургражданпроект», согласована со всеми необходимыми службами, управляющей компанией дома - ОАО «Амургаз», МКП города Благовещенска «ГСТК», УК ООО «Золотой ключ». Управлением ЖКХ г. Благовещенска проект согласован при наличии стопроцентного согласия собственников всех помещений многоквартирного дома.

В УК ООО «Золотой ключ», СП «Благовещенская ТЭЦ» филиала АО «ДГК» «Амурская генерация» истцом были получены технические условия подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения при переводе жилого помещения в нежилое.

Согласно письму от 22.02.2023 года № 422/19 Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Благовещенска согласован проект в части изменения фасада здания МКД (устройство входной группы для нежилого помещения). Информационные конструкции (вывеска, режим работы) для продуктового магазина предписано выполнить в соответствии с требованиями Правил и схемы размещения вывески, указанной на проекте.

Письмом МО МВД России «Благовещенский» от 26.01.2023 года СВ отказано в согласовании схемы организации дорожного движения на внутридворовой территории, на которой находится парковка, расположенная по адресу: ***. В связи с тем, что прилегающая территория не входит в состав автомобильных дорог разработанный проект (схема) организации дорожного движения не подлежит согласованию в органах Госавтоинспекции.

Из технического заключения ООО «Амургражданпроект» от 05.04.2023 года следует, что перепланировка, переустройство и перевод жилого помещения квартиры № *** в нежилое помещение (продуктовый магазин) по адресу: *** выполнено по проекту, разработанному ООО «Амургражданпроект» в 2022 году. Перепланировка выполнена согласно проекту: разобраны самонесущие перегородки из кирпича между жилой комнатой и кухней, жилой комнатой и коридором, кухней и коридором, между жилыми комнатами. Выполнены новые перегородки из ГВЛВ. Выполнена деревянная перегородка кабинета. Пристроено металлическое крыльцо к балкону квартиры. Зашиты стояки в туалете съемными панелями. Выполнена гидроизоляция пола в подсобной и туалете. Для инвалидов предусмотрен подъемник. Отопление нежилого помещения (продуктовый магазин) предусмотрено от существующей системы отопления жилого дома и оставлено без изменения. Отопительные приборы радиаторы. Вентиляция существующая, через вентиляционные каналы в кирпичных стенах не связанные с жилым домом. Отвод сточных вод в существующие канализационные стояки. Водоснабжение выполнено от существующих стояков, с установкой счетчиков. Техническое состояние несущих конструкций обследованного нежилого помещения после проведенной перепланировки и переустройства исправное, которое характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение их несущей способности и эксплуатационной пригодности. Данная перепланировка, переустройство и перевод жилого помещения квартиры № *** в нежилое помещение (продуктовый магазин) не снижает несущей способности строительных конструкций существующего здания и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Объективных причин, препятствующих дальнейшей эксплуатации обследованного нежилого помещения (продуктовый магазин) в кирпичном здании по назначению, не установлено. Данная перепланировка и переустройство не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности существующего здания, не нарушает права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.

Ответчиком доказательств, опровергающих выводы приведенного заключения, суду не представлено.

Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 1 статьи 248 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом принятие решений о реконструкции многоквартирного дома и о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится в силу части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.

Таким образом, исходя из приведенных выше положений правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.

Согласно проекту перепланировки, переустройства и перевода жилого помещения – квартиры № *** под магазин оборудуется отдельный вход в помещение путем демонтажа кирпичной кладки под окном в наружной стене дома и устройства крыльца на прилегающем к стене земельном участке. При этом, при обустройстве во внешней стене дома обособленного входа/выхода изменяется назначение использования данной фасадной стены здания, а установка крыльца и иных конструкций предполагает их расположение на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Таким образом, указанные мероприятия повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей конструкцией дома, то есть уменьшение размера общего имущества, а обустройство входной группы в нежилое помещение повлечет изменение режима использования части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему.

Поскольку перевод жилого помещения, принадлежащего истцу, в нежилое помещение повлечет за собой частичное разрушение внешней стены многоквартирного дома и передачу истцу части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, выполнение таких работ напрямую затрагивает их права и законные интересы, в связи с чем, на основании положений статей 36, 40, 44 ЖК РФ и п. 6.2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для реализации проекта устройства отдельного входа с крыльцом со стороны фасада здания необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

В материалы дела истцом представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, проведенного в форме очно-заочного голосования от 14.08.2023 года, реестр собственников помещений в многоквартирном доме, лист согласования переустройства и перепланировки квартиры № *** из жилого помещения в нежилое помещение для размещения магазина.

Содержание указанных документов свидетельствует о получении СВ согласия всех собственников в количестве 100% помещений многоквартирного жилого дома на перевод квартиры № *** из жилого в нежилое помещение для размещения магазина с устройством отдельного входа на месте балкона, с устройством прохода (тротуара) к отдельному выходу по ранее устроенному газону, с увеличением сечения электрического кабеля для обеспечения необходимых нагрузок.

Давая оценку представленным истцом доказательствам, у суда нет оснований усомниться в их достоверности и объективности, в связи с чем, они принимаются судом как допустимые (ст. 60 ГПК РФ).

На основании установленных по делу обстоятельств, исследованных доказательств суд приходит к выводу о том, что препятствий к сохранению переводимого нежилого помещения, расположенного по адресу: *** пом. 21001 (продуктовый магазин) в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии не имеется, поскольку произведенные работы не затронули конструктивные характеристики надежности и безопасности существующего здания, соответствуют требованиям строительных норм и правил, угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в доме, не создают.

Все необходимые условия для перевода жилого помещения – квартиры № *** по адресу: *** нежилое помещение под продовольственный магазин, предусмотренные статьей 22 ЖК РФ, соблюдены.

В рассматриваемом случае переводимое помещение находится на первом этаже многоквартирного дома, у него имеется организованный отдельный от жилых помещений вход, помещение не используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, не обременено правами каких-либо лиц.

В результате выполненной реконструкции, перепланировки и переустройства спорное помещение изолируется от жилых помещений и может использоваться как самостоятельное помещение общественного назначения (в данном случае магазина), доступ к нему возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям других собственников многоквартирного дома.

Истцом получены положительные заключения по переводу жилого помещения в нежилое с назначением под продовольственный магазин.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект, принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома, в том числе истцу, на праве общей долевой собственности, которые согласовали перевод жилого помещения в нежилое с устройством отдельного входа на месте балкона для использования в дальнейшем нежилого помещения под размещение магазина и прохода (тротуара) к отдельному выходу по ранее устроенному газону.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным удовлетворить требования истца о сохранении в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии нежилого помещения (продуктовый магазин) № 21001, расположенного по адресу: *** изменением назначения из жилого в нежилое помещение.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

На основании приведенной нормы права суд считает возможным признать за истцом СВ право собственности на нежилое помещение (продуктовый магазин) №21001, общей площадью 56,7 кв.м, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: ***.

Одновременно с признанием за СВ права собственности на нежилое помещение (продуктовый магазин) по адресу: *** помещение 21001, суд прекращает его право собственности на жилое помещение – квартиру № *** по адресу: *** по правилам пункта 1 статьи 235 ГК РФ, поскольку указанного объекта в связи с изменением назначения как такового уже не существует.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление СВ - удовлетворить.

Признать решение администрации города Благовещенска № 5 от 28 марта 2023 года об отказе в согласовании заявления о переводе жилого помещения в нежилое помещение - незаконным.

Признать за СВ право собственности на нежилое помещение, общей площадью 56,7 кв.м., расположенное по адресу ***, помещение №21001.

Сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии нежилое помещение, расположенное по адресу ***, помещение №21001.

Прекратить право собственности СВ на жилое помещение – квартиру №*** с кадастровым номером ***, расположенную по адресу ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд, в течение одного месяца с момента принятия его в окончательной форме.

Председательствующий судья Данилов Е.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 07 сентября 2023 года.