Дело № 2-375/2025

УИД 50RS0052-01-2024-011665-26

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 мая 2025 года г.о. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Стариковой М.Н.,

при помощнике судьи Кузнецовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО8 к Администрации городского округа Щелково о расторжении договора мены,

установил:

Истец ФИО1 обратился в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику Администрации городского округа Щелково о расторжении договора мены.

В обоснование заявленного иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Администрацией г.о. Щелково заключено соглашение №, согласно условиям которого, администрация руководствуясь ст. 32 ЖК РФ, Постановлением администрации Щелковского муниципального района Московской области от 20.03.2015 № № «О признании многоквартирных жилых домов корп.1,2,3 дома 19 1-й Советский переулок г. Щелково Московской области аварийными и подлежащими сносу», в связи с переселением граждан из <адрес> взяла на себя обязательство по обеспечению ФИО1, являвшегося собственником квартиры площадью 27,8 кв.м по адресу: <адрес>, предоставить по договору мены три комнаты № общей площадью 33,91 кв.м в <адрес> по адресу: <адрес>. Постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ и договором мены от ДД.ММ.ГГГГ администрацией внесены изменения в части площади обмениваемого жилого помещения, она была уменьшена с 33,91 кв.м до 26,4 кв.м. Сотрудниками администрации было разъяснено истцу, что с ним будет заключено дополнительное соглашение и передана еще одна комната, что в совокупности составит 33,91 кв.м. Уполномоченным сотрудником при осмотре квартиры было сообщено, что в доме планируется капитальный ремонт, проведение которого запланировано на 2022-2023 гг. Исходя из дополнительных пояснений, был заключен договор мены между истцом и ответчиком. Акт приема-передачи комнат не подписывал, т.к. проживание в комнатах, в том состоянии, в котором они находились в 2021 г., было невозможно. До настоящего времени капитальный ремонт не проведен, проживание в доме не представляется возможным. Основной целью ответчика, по мнению истца, являлось изъятие у истца принадлежащей ему отдельной квартиры. В связи с наличием существенных недостатков, договор мены подлежит расторжению. В 2022 и 2023 истец неоднократно обращался к ответчику с вопросом об исполнении обязательств, каждый раз сроки ремонта сдвигались, администрация указывала на отсутствие в бюджете денежных средств. 15.08.2024 г. в адрес ответчика было направлено повторное письмо с требованием о расторжении договора, ответа не поступило.

На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Муниципальным образованием городского округа Щелково Московской области в лице Администрации городского округа Щелково и ФИО1 Указать в решении суда, что оно является основанием для прекращения зарегистрированного права ФИО1 на объект недвижимости: комнаты №, с кадастровым номером №, общей площадью 26,4 кв.м, в <адрес> по адресу: <адрес>; регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости: 1-комнатной квартиры общей площадью 27,8 кв.м. с к.н. №, этаж №, по адресу: <адрес>, <адрес>. В случае объективной невозможности возвратить ФИО1 принадлежавший ему ранее объект 1-комнатную квартиру общей площадью 27,8 кв.м, с к.н. №, этаж №, по адресу: <адрес> возложить на ответчика обязанность предоставить ФИО2 жилое помещение равноценное ранее занимаемому - 1-комнатную квартиру, общей площадью не менее 27,8 кв.м, в <адрес>, в границах ранее занимаемого (<адрес>) в течение 30 суток с момента вступления решения суда в законную силу либо взыскать с ответчика администрации городского округа <адрес> денежную компенсацию в счет рыночной стоимости 1-комнатной квартиры (<адрес>), в размере 2 340 000 рублей, в течение 30 суток с момента вступления решения суда в законную силу.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд представителя по доверенности ФИО7, которая в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнения, поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации городского округа Щелково по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения исковых требований.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 567 Гражданского кодекса РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 567 Гражданского кодекса РФ, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно пункту 1 статьи 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи. Последствия передачи товара ненадлежащего качества определены в статье 475 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Из материалов дела усматривается, что ранее ФИО1 на праве собственности принадлежало жилое помещение – квартира площадью 27,8 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>й <адрес>.

Постановлением администрации Щелковского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирные жилые дома корпуса <адрес> <адрес> <адрес> признаны аварийными и подлежащими сносу.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Администрацией г.о. Щелково заключено соглашение №, по условиям которого администрация, руководствуясь ст. 32 ЖК РФ, Постановлением администрации Щелковского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирных жилых домов <адрес> аварийными и подлежащими сносу», взяла на себя обязательство предоставить ФИО1 по договору мены три комнаты № общей площадью 33,91 кв.м в <адрес> по адресу: <адрес>, и принять от ФИО1 по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации г.о. Щелково № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, являющемуся собственником однокомнатной <адрес>, общей площадью 27,8 кв.м., в доме по адресу: <адрес>, по договору мены предоставлено три комнаты №, общей площадью 33,91 кв.м в <адрес> по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации г.о. Щелково № от ДД.ММ.ГГГГ в постановление № от ДД.ММ.ГГГГ внесен изменения, указано на предоставление ФИО1, являющемуся собственником однокомнатной <адрес>, общей площадью 27,8 кв.м., в доме по адресу: <адрес>, по договору мены три комнаты № общей площадью 26,4 кв.м в <адрес> по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г.о. Щелково Московской области и ФИО1 заключен договор мены квартиры на комнаты.

По условиям договора мены ФИО1 получил в собственность комнату, назначение: жилое помещение, находящиеся по адресу: <адрес> площадью 26,4 кв.м, с кадастровым номером №.

По условиям договора мены администрация г.о. Щелково получила в собственность <адрес>, общей площадью 27,8 кв.м., в доме по адресу: <адрес>.

Каждая сторона оценила свое имущество в 1 670 000 рублей. Мена произведена без доплаты (п. 7 договора).

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за сторонами в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 заявляет требования о расторжении договора мены и возврате сторон в первоначальное положение, ссылаясь на то, что ответчиком при заключении договора не были оговорены недостатки комнат, которые являются существенными.

В целях подтверждения доводов истца, представителем истца в ходе рассмотрения дела, заявлено письменное ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической и оценочной экспертизы.

Определением Щелковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО <данные изъяты>

Согласно заключению экспертов, жилое помещение – комнаты №, расположенные по адресу: <адрес>, площадью 26,4 кв.м, с кадастровым номером №, находится в неудовлетворительном состоянии и не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям для проживания граждан. Выявленные недостатки возникли до заключения договора мены от ДД.ММ.ГГГГ.

Из исследовательской части указанного заключения следует, что помещение ванной комнаты, помещение санузла, системы вентиляции, системы водоснабжения и водоотведения (канализации), общий коридор <адрес>, система электроснабжения находятся в неудовлетворительном состоянии (не рабочее). В помещении ванной, санузле и коридоре на момент осмотра течь воды с потолка, обрушение отделочного слоя на потолке, следы гниения балок перекрытия. На наружных стенах выявлено множество трещин, поля имеют множественные следы гниения, коробления. Перекрытия между первым и вторым этажом деформированы.

Рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером №, площадью 27,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на дату заключения договора мены ДД.ММ.ГГГГ, составляет 1 740 000 руб., по состоянию на дату проведения судебной экспертизы – 2 340 000 руб.

Оснований не доверять выводам судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку она проведена в соответствии с требованиями закона, документ составлен экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, квалификация которых сомнений не вызывает, заключение является полным и обоснованным, выводы экспертов представляются ясными и понятными.

В судебное заседание ответчиком не представлено доказательств недостоверности заключения вследствие некомпетентности эксперта или его заинтересованности в исходе дела, равно как и доказательств проведения судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность выводов эксперта.

При таких обстоятельствах, суд принимает данное заключение в качестве допустимого доказательства и признает установленным, что по совокупности выявленных дефектов, помещение - комнаты № расположенные по адресу: <адрес>, площадью 26,4 кв.м, с кадастровым номером №, находится в неудовлетворительном состоянии и не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Выявленные недостатки возникли до заключения договора мены от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

При таких обстоятельствах, учитывая, что переданное истцу имущество имеет существенные недостатки, которые возникли до заключения договора мены и не были оговорены ответчиком, суд приходит к выводу о наличии у ФИО1 права на расторжение договора мены от ДД.ММ.ГГГГ

В части 3 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" установлено, что переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп.

При этом частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Суд считает необходимым отметить, что поскольку договор мены заключался в рамках региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, на территории Московской области», исполнение названного договора для сторон обусловлено исполнением программы, целью которой, в том числе, являлось улучшение жилищных условий граждан путем переселения их из многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации, что, согласно норм действующего законодательства, предполагало гарантию таких условий проживания, которые не должны были быть ухудшены по сравнению с прежним.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В связи с удовлетворением требований о расторжении договора мены, в собственность истца суд считает необходимым возвратить ранее принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение – квартиру общей площадью 27,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>. При этом оснований для возложения на ответчика обязанность предоставить ФИО1 жилое помещение равноценное ранее занимаемому либо взыскании с ответчика денежной компенсации в счет рыночной стоимости 1-комнатной квартиры (<адрес>), в размере 2 340 000 рублей суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО9 к Администрации городского округа Щелково о расторжении договора мены – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Муниципальным образованием городского округа Щелково Московской области в лице Администрации городского округа Щелково и ФИО1 ФИО10.

Прекратить право собственности ФИО1 ФИО11 на жилое помещение – комнаты, назначение: жилое помещение, находящиеся по адресу: <адрес> площадью 26,4 кв.м, с кадастровым номером №.

Возвратить в собственность ФИО1 ФИО12 жилое помещение – квартиру общей площадью 27,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 ФИО13 - отказать.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области соответствующих сведений о правах в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи жалобы в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Н. Старикова

Мотивированное решение суда изготовлено 27 мая 2025 года.