РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 мая 2023 года город Тула

Центральный районный суд города Тулы в составе:

председательствующего судьи Задонской М.Ю.,

при секретаре ФИО5,

с участием

истца ФИО3,

представителя ответчика Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> по доверенности ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1284/2023 по иску ФИО3 к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> об обязании передать объект долевого строительства,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> об обязании передать объект долевого строительства.

В обосновании заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО2» (далее – ООО «СК ФИО2») и участником долевого строительства ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве №-К/4. По условиям указанного договора ООО «СК ФИО2» взял на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома и передаче ему объекта долевого строительства. Он же (истец), в свою очередь, обязался уплатить стоимость данного объекта.

Объектом долевого строительства выступило жилое помещение – трехкомнатная <адрес>, в многоквартирном жилом <адрес> по ФИО2 адресу: <адрес>, 1-й <адрес> (кадастровый номер земельного участка 71:14:030501:1417).

Цена договора составила 3 568 500 руб., которая в соответствии с разделом 2 договора участия, подлежала оплате им (истцом) после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СК «ФИО2» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А68-7672-360/2019 земельный участок площадью 8869,00 кв.м. с кадастровым номером 71:14:030501:1417, расположенный по адресу: <адрес>, 1-й <адрес> со всеми (в том числе объектами незавершенного строительства), правами на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, с целью исполнения обязательств ООО «СК «ФИО2» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, передан Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес>.

Уведомлением конкурсного управляющего ФИО6 о включении требований истца в реестр требований участников строительства подтверждена оплата истцом договора №-К/4 от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> ответчику было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Адрес объекта капитального строительства: <адрес>. Кадастровый номер земельного участка 71:14:030501:1417.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. В сообщении был установлен срок необходимости приступить к принятию объекта долевого строительства – 7 дней со дня получения сообщения.

В указанный срок ответчик не передал истцу спорную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с требованием передать <адрес>, расположенную в многоквартирном жилом <адрес>. Однако ответчик необоснованно отказал в передаче квартиры.

Просит суд обязать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> передать ему по акту приема-передачи <адрес>, расположенную в многоквартирном жилом <адрес>.

Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в их обоснование, просил суд их удовлетворить. Пояснил, что он приобрел две квартиры – <адрес> по договорам участия в долевом строительстве. Квартиру № он приобрел для себя и намерен проживать в ней со своей семьей; <адрес>- для своей матери и бабушки, которые в силу престарелого возраста нуждаются в его уходе. Также им была приобретена в другом доме третья квартира для своей дочери.

Представитель ответчика Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражала относительно заявленных требований. В обоснование возражений, указала, что Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> полагает, что ООО «СК ФИО2» и ФИО3 являются аффилированными лицами, следовательно, договор участия в долевом строительстве заключался с целью извлечения прибыли, а не в целях удовлетворения личных потребностей ФИО3 по улучшению жилищных условий.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «СК «ФИО2» в лице конкурсного управляющего ФИО8 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, причину неявки не сообщил, письменных объяснений не представил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Банк ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, причину неявки не сообщил, письменных объяснений не представил.

Исходя из положений ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав истца ФИО3, представителя ответчика ФИО7, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ одним из оснований возникновения обязательств является договор.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 12 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу части 9 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК ФИО2» и ФИО3 заключен договор №-К/4 участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п.1.2 Договора, объектом долевого строительства по настоящему договору является жилое помещение –трехкомнатная <адрес>, располагающаяся в осях 1-7/И-А на 4 этаже секции Б в многоквартирном жилом <адрес> со встроенными помещениями общественного назначения по ФИО2 адресу: <адрес>, 1-й <адрес> (кадастровый номер земельного участка 71:14:030501:1417).

Срок передачи объекта долевого строительства для оформления в собственность участникам долевого строительства по акту приема-передачи – до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.6 Договора).

Согласно ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (п.2 ч.4 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ).

На момент заключения настоящего договора согласованная сторонами цена Договора составляет 3 568 500 руб. (п.2.3 Договора).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А68-7672/2019 ООО «СК «ФИО2» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство.

Конкурсным управляющим должника (застройщика) утвержден член Ассоциация МСОПАУ - Ассоциация «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» ФИО6

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> о намерении стать приобретателем прав должника (застройщика) – ООО «ФИО2» удовлетворено в части требований в отношении прав на объекты имущества, в том числе земельный участок площадью 8869 кв.м. с кадастровым номером 71:14:030501:1417, расположенный по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>, принадлежащий ООО «ФИО2» на праве аренды на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Ц3075, со всеми неотделимыми улучшениями на указанных земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменениями, с целью исполнения обязательств ООО «ФИО2» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А68-7672/2019.

Согласно данному определению Арбитражного суда <адрес> Должнику (застройщику) - ООО «ФИО2» в лице конкурсного управляющего ФИО6 необходимо передать приобретателю - Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> имущество: в том числе земельный участок площадью 8869 кв.м. с кадастровым номером 71:14:030501:1417, расположенный по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>, принадлежащий ООО «ФИО2» на праве аренды на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Ц3075, со всеми неотделимыми улучшениями на указанных земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменениями, с целью исполнения обязательств ООО «ФИО2» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №А68-7672/2019.

Кроме того в определении указано, что передача обязательств застройщика перед участником строительства осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

Согласно Уведомлению о включении в реестр требований участников строительства (без даты и номера), конкурсный управляющий ООО «ФИО2 «ФИО2» ФИО6 уведомил ФИО3 о включении его требования о передаче жилого помещения <адрес> площадью 86,4 кв.м по договору участия в долевом строительстве №-К/4 от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований участников строительства ООО «ФИО2» и предоставил заявителю соответствующую выписку из реестра.

Согласно сообщению Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ завершено строительство (создание) многоквартирного дома по ФИО2 адресу: <адрес>, 1-й <адрес>, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 71:14:030501:1417. Объекту присвоен почтовый адрес: <адрес>, и имеется готовность объекта долевого строительства к передаче.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> с заявлением о передачи ему трехкомнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно письму Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СК ФИО2» и ФИО3 являются аффилированными лицами, следовательно, договор участия в долевом строительстве заключался с целью извлечения прибыли, а не в целях удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий. Следовательно, граждане-инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечение прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди с гражданами.

Судом установлено, что истец полностью оплатил стоимость жилого помещения по договору о долевом участии.

С доводами представителя ответчика Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> о том, что ООО «СК ФИО2» и ФИО3 являются аффилированными лицами, следовательно, договор участия в долевом строительстве заключался с целью извлечения прибыли, а не в целях удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий, суд согласиться не может по следующим основаниям.

Суд полагает, что действительно, в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1, пункт 3 статьи 201.4, подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается правопорядком исходя из степени значимости подлежащих защите интересов конкретной группы кредиторов, чьи требования не удовлетворены должником после вступления в правоотношения с последним. Граждане, вступившие в отношения с застройщиком и заключившие договор долевого участия в строительстве, преследуют цель удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем.

Последовательное изменение законодательства о несостоятельности застройщиков, действительно, позволяет сделать вывод, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан - участников строительства - преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, участие в долевом строительстве выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище.

Вместе с тем, сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика.

Как отражено в вышеуказанном Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.).

Приобретение ФИО3 двух квартир в данном доме безусловно не свидетельствует о злоупотреблении им правом.

Необходимо также отметить, что само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц.

Так, из пояснений истца следует, что он приобрел две квартиры в данном доме по договору долевого участия, при этом одну квартиру приобрел для себя, а вторую для своих родственников.

Строительство указанного дома осуществлялось на законных основаниях, в настоящее время жилой дом строительством окончен, дому присвоен почтовый адрес: <адрес>, однако истребуемая <адрес> не передана истцу до настоящего времени.

Пунктами 1, 2 ст. 308.3 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать в судебном порядке исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из системного толкования норм гражданского законодательства о вещном праве следует вывод, что продавец (застройщик) в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ).

Принимая во внимание данные обстоятельства, и учитывая, что квартира истца конкретно определена, поскольку имеет точное описание в приведенных выше договорах, что позволяет выделить жилое помещение из числа других и идентифицировать его, суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право собственности на квартиру, в связи с чем, требования ФИО3 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> об обязании передать объект долевого строительства, удовлетворить.

Обязать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес> (ИНН <***>, ОГРН <***>) передать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии 6109 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ МО УФМС России в <адрес>, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, площадью 86,4 кв.м.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий