УИД 61RS0007-01-2025-001808-04
Дело № 2-2102/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 июня 2025 года г. Ростов-на-Дону
Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Тытюковой О.В.,
при секретаре Карапетян Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, третье лицо НКО «Фонд капитального ремонта» о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд к ФИО5, третье лицо НКО «Фонд капитального ремонта» с требованиями о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами. В обосновании заявленного указал, что 23.12.2024 г. между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2024 г. (далее - Договор).
Все условия данного договора были выполнены в полном объеме, расчет был осуществлен, передача квартиры, назначение: жилое, площадь общая: 68,9 кв.м. этаж: №8, литер: А, кадастровый № находящаяся по адресу: Россия, <адрес> состоялась, о чем свидетельствует п. 4 договора.
Переход права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество был зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 25.12.2024 г.
В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2024 г., а именно п. 6 - все задолженности по коммунальным и иным платежам в отношении данной квартиры и общего имущества существующие до даты заключения настоящего договора являются обязательными для погашения Продавцом в кратчайший срок, но не позднее 31.12.2024 г.
После заключения данного договора и регистрации перехода права собственности на имя истца, ему стало известно о имеющейся задолженности между ФИО5 и НКО «Фонд капитального ремонта» в сумме 120 587,71 коп. (по февраль 2025 г.) по ежемесячному взносу за капитальный ремонт приобретенной истцом квартиры, назначение: жилое, площадь общая: 68,9 кв.м., этаж: №8, литер: А, кадастровый № находящаяся по адресу: Россия, <адрес>.
Фактически Ответчик утаил информацию, при заключении договора, о наличии заложенности перед НКО «Фонд капитального ремонта».
Неоднократные устные просьбы ФИО4 к ФИО5 об исполнении п. 6 договора купли продажи недвижимого имущества от 23.12.2024 г. и оплате задолженности перед НКО «Фонд капитального ремонта» в сумме 120 587,71 руб. остались без ответа.
В феврале 2025 г. ФИО5, по собственной инициативе и в добровольном порядке, была погашена часть данной заложенности в сумме 23 197,26 руб. Оставшаяся часть задолженности в сумме 96 340,34 руб. (за период по декабрь 2024 г.) осталась не погашенной. Данную денежную сумму ответчик оплачивать отказался.
05.03.2025 г. за счет средств займа была погашена оставшаяся задолженность, что подтверждается Договором займа между физическими лицами от 05.03.2025 г., чеком по операции от 05.03.2025 г.
05.03.2025 г. ФИО4 в адрес ответчика (и через смс в WHATSAPP) была направлена досудебная претензия, с просьбой погашения денежной суммы 96 340,34 руб. уплаченной истцом в счет погашения оставшейся задолженности ФИО5 перед НКО «Фонд капитального ремонта» в сумме 96 340,34 руб.
Ввиду нарушений условий п. 6 вышеуказанного договора и в соответствии с его п. 13, учитывая п.1 ст. 431.2 ГК РФ, сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений.
Таким образом, ответчик без установленных законом, иными правовыми актами пли сделкой оснований приобрел и сберег принадлежащее истцу имущество и, согласно ст. 1102, 1107 и 395 ГК РФ, обязан возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами.
Просил суд на основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 1102, 1107 и 395 ГК РФ: взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 96 340 руб. 34 коп; взыскать с ответчика сумму процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами за период с 05.03.2025 г. по 15.04.2025 г. в размере 2328 руб. с 16.04.2025 г. по дату фактического исполнения судебного решения.
Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, несмотря на то, что о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом. Предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца ФИО4 – ФИО6, действующий на основании доверенности настаивал на удовлетворении требований иска, ссылаясь на доводы, в нем изложенные. Пояснил, что его доверитель приобрел квартиру у ответчика, условием Договора купли-продажи (п.6) предусмотрено, что все задолженности по коммунальным и иным платежам существующие до даты заключения договора обязательны для погашения продавцом не позднее 31.12.2024. В предусмотренный срок обязательства исполнены не были. ФИО4 после оформления права собственности на квартиру, обратился в жилищно-коммунальные организации с целью переоформить лицевые счета на свое имя, в НКО «Фонд капитального ремонта» ему сообщили о наличии большой задолженности по данному виду услуги, пояснили, что ими подготовлены документы для взыскания долга в судебном порядке. С целью избежать дополнительных неудобств, связанных с принудительным взысканием задолженности, истец с помощью заемных денежных средств погасил имеющуюся задолженность в полном объеме. При оформлении сделки, ответчик скрыл данную информацию.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, несмотря на то, что о месте и времени слушания дела извещался надлежащим образом. Ранее, предоставил письменные возражения на исковое заявление, в которых просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме. При этом указал, что исковое заявление является необоснованным, доводы изложенные в обоснование иска не соответствующими действительности. С доводами, указанными в обоснование иска не согласен, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объёме по следующим основаниям.
Ответчик являлся собственником квартиры № по адресу <адрес>, на основании соглашения об отступном от 18.11.2022 года. Указанное соглашение было заключено ФИО5 с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., м.р. <адрес>, паспорт № выданный ОВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. к/п №, адрес регистрации: <адрес>, в связи с заключенным ранее договором залога жилого помещения, которому в свою очередь право на помещение было передано гр. ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ.р., паспорт гр. РФ № выданный МО УФМС России по РО в <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ, к/п №, зарегистрированным по адресу: <адрес>.
Передавая указанное помещение в залог ФИО3 утаил от ФИО5, что в помещении находятся граждане и используют помещение для своего проживания которые не оплачивают коммунальные платежи (как в настоящее время выясняется включая капитальный ремонт).
После регистрации своего права собственности, ответчик обнаружил, что в помещении без всяких на то оснований находятся посторонние граждане, в связи с чем, был вынужден обратиться в полицию (КУСП за №). Однако его обращение не возымело должного результата т.к. согласно ответу ОМВД России по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что сложившиеся правоотношения являются гражданско-правовыми и ФИО5 было рекомендовано обратиться в суд. В ходе проверки материала выяснилось, что в квартире проживал - ФИО1 который не зарегистрирован в ней по месту жительства, и что он находится в помещении с членами своей семьи. Ответчик по делу, не впускал в помещение и чинил препятствия в пользовании им, что не давало ФИО5 возможности физически получить какие либо квитанции об имеющейся задолженности.
В производстве Аксайского городского суда Ростовской области находилось гражданское дело № по иску ФИО5 к ФИО1, третьему лицу ФИО3 о взыскании компенсации по оплате за проживание и коммунальные платежи. Вопрос о взыскании с них оплаты за капитальный ремонт не ставился ФИО5 в суде, ввиду отсутствия сведений о наличии такой задолженности. До получения им претензии в воцап 05.03.2025г. о наличии долга ему известно не было. Как выяснилось из представленных истцом документов счёт на капитальный ремонт выставлялся фондом на позапрошлого собственника ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р.
29.11.2023г. (в окончательной форме 06.12.2023г.) по вышеуказанному делу было вынесено решение которым постановлено: Исковые требования ФИО5 к ФИО1, ФИО2, третьи лица: ФИО3, о взыскании компенсации по оплате за коммунальные платежи, за фактическое пользование помещением и судебных расходов удовлетворить, взыскать с ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу ФИО5 компенсацию расходов по оплате коммунальных платежей и других связанных с пользование помещением в общей сумме – 404 413,21 рублей.
Приведенную в иске ссылку, на ст. 431 ГК РФ, полагал необоснованной так как на его взгляд истцом не верно трактуется указанная норма права. Согласно содержанию указанной нормы, дача недостоверных заверений об обязательствах, может носить только прямой умысел стороны по сделке. При этом, об имеющемся долге по взносам за капитальный ремонт, ответчику не было и не могло быть известно, поскольку ФИО5 не мог пользоваться принадлежащим ему жилым помещением с ноября 2022 г. по декабрь 2024г., а гр. ФИО1, и гр. ФИО3 напротив, препятствуя его вселению и пользованию, владели и пользовались им, не сообщая ФИО5 о наличии долгов, забирая все счета и т.д. В связи с чем, утверждение о намеренном утаении этих сведений о задолженности являются надуманными и необоснованными. Требование о компенсации задолженности считает правомерным предъявить ФИО1, и гр. ФИО3 и взыскать долг с них, как надлежащих ответчиков. Такое требование неминуемо было бы ФИО5 заявлено в период вышеуказанного судебного разбирательства в случае, если бы о существовании долга ему было известно.
Представитель ответчика ФИО5 – ФИО7, действующий на основании доверенности исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать. Пояснил, что его доверитель извещен о слушании дела и направил его в суд для представления интересов. Просил в иске отказать, ссылаясь на то, что его доверителем были осуществлена оплата денежных средств, возникших в качестве долга перед НКО «Фонд капитального ремонта», в размере 23 197,26 руб., за период его владения спорной квартирой. Заявленные к взысканию денежные средства удовлетворению не подлежат, так как долг возник до приобретения ФИО5 недвижимого имущества по Договору об отступном с ФИО3, ранее ФИО5 обращался в суд о взыскании задолженности по коммунальным услугам с ФИО11, которые фактически пользовались квартирой длительное время. Полагал, что с учетом ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов за капитальный ремонт, в том числе не исполненная задолженность предыдущим собственником. В связи с чем, считал необходимым в иске отказать.
Представитель третьего лица НКО «Фонд капитального ремонта» в суд не явился, несмотря на то, что о месте и времени слушания дела извещался надлежащим образом.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ФИО5 с 22.11.2022 являлся собственником квартиры, с кадастровым номером №, площадью 68,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности возникло на основании соглашения о прекращении обязательств должника путем предоставления отступного залогодателем от 18.11.2022, заключенного между ФИО5 и ФИО3 Право собственности зарегистрировано 22.11.2022.
23.12.2024 между ФИО5 (продавец) и ФИО4 заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее Договор) в <адрес>. Согласно текста данного договора, продавец продал, а покупатель купил в соответствии с условиями настоящего договора, следующее недвижимое имущество: квартира, с кадастровым номером №, площадью 68,9 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.
В силу п. 3 Договора указанное в п. 1 настоящего договора имущество продавец продал покупателю за 4 000 000 руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Расчет между сторонами осуществлен полностью до подписания настоящего договора.
Согласно п. 6 Договора все задолженности по коммунальным и иным платежам в отношении данной квартиры и общего имущества существующие до даты заключения настоящего договора являются обязательными для погашения Продавцом в кротчайший срок, но не позднее 31.12.2024 г.
Согласно ч.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Вышеуказанный договор подписан сторонами, зарегистрирован в установленном порядке.
Согласно сведениям Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Ростовской области от 24.04.2025 жилое помещение – квартира, общей площадью 68,9 кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес> зарегистрирована на имя ФИО4 (государственная регистрация 25.12.2024 №).
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
Согласно ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
Из текста искового заявления и показаний представителя истца, данных в судебном заседании следует, что у бывшего собственника (собственников) квартиры образовалась задолженность по оплате коммунальной услуги (ежемесячные взносы на капитальный ремонт, пени в связи с несвоевременной уплатой взноса).
Об образовании задолженности за капительный ремонт перед НКО «Фонд капитального ремонта» истцу стало известно в январе-феврале 2025 г., после оформления прав собственности на вышеуказанную квартиру.
ФИО4 полагает, что ответчик не исполнил п. 6 Договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2024, согласно которому все задолженности по коммунальным и иным платежам в отношении данной квартиры и общего имущества существующие до даты заключения настоящего договора являются обязательными для погашения Продавцом в кротчайший срок, но не позднее 31.12.2024 г. В нарушение указанного пункта договора, ответчик не оплатил все задолженности в отношении спорной квартиры.
Истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями (претензией) о необходимости произвести оплату долга в размере 120 587,71 руб.
Между тем, ответчик ФИО5 в ответ на претензию сообщил о наличии судебного спора между ним, в качества истца и ФИО1 (ответчиком) о взыскании компенсации по оплате за проживание и коммунальные платежи в Аксайском районном суде Ростовской области. При этом указал, что вопрос о взыскании платы за капитальный ремонт им не ставился в суде, ввиду отсутствия сведений о наличии такой задолженности.
Ответчиком ФИО5 самостоятельно рассчитан размер задолженности по данному виду коммунальной услуги за период его владения спорной квартирой (с ноября 2022 по декабрь 2024), 27.02.2025 добровольно оплачена денежная сумма в размере 23 197,26 руб. в счет уплаты задолженности за капитальный ремонт в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> НКО «Фонд капительного ремонта», о чем свидетельствует чек по операции (л.д. 21).
В связи с наличием оставшейся задолженности истец ФИО4 заключил Договор займа между физическими лицами 05.03.2025, согласно которому ФИО4 получил у ФИО20 в собственность денежные средства в размере 97 310,45 руб. Согласно п. 1.2. данного Договора сумма займа перечисляется в счет погашения задолженности перед некоммерческой организацией «Ростовский областной фонд содействия капитальному ремонту» по лицевому счету № за жилое помещение расположенное по адресу: <адрес> по счету извещению за февраль 2025 г.
05.03.2025 денежные средства ФИО9 по Договору займа зачислены на счет НО «Ростовский областной фонд содействия капитальному ремонту» в размере 97 310,45 руб.
В соответствии с ответом на судебный запрос НКО «Фонд капительного ремонта» сообщил, что за период с мая 2014 г. по февраль 2025 г. по лицевому счету № за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> по состоянию на 11.02.2025 были произведены следующие оплаты: 20.02.2025 – 900 руб., 27.02.2025 – 23 197,26 руб., 05.03.2025 – 97 310,45 руб., 28.03.2025 – 381,74 руб. Идентифицировать плательщиков по указанным платежам не представляется возможным. (л.д. 86).
Решением Аксайского районного суда Ростовской области по делу № 2-1445/2024 от 26.06.2024 вступившим в законную силу 06.08.2024, с учетом Определения Аксайского районного суда Ростовской области от 08.07.2024 об исправлении описки исковые требования ФИО5 к ФИО1, ФИО2, третьи лица ФИО3, Управление образования Аксайского района Ростовской области, о взыскании компенсации по оплате за коммунальные платежи, за фактическое пользование помещением и судебных расходов удовлетворены. Суд взыскал с ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) солидарно в пользу ФИО5 (паспорт №) компенсацию расходов по оплате коммунальных платежей в размере 117 507,49 рублей, компенсацию за фактическое пользование помещением в размере 259 821 рубля, расходы на услуги нотариуса в размере 5 800 рублей, почтовые расходы в размере 1584,72 рублей, расходы на заключение специалиста в размере 5500 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 35 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 973 рублей. (л.д. 107-115).
Основанием для принятия вышеуказанного решения суда послужило то, что на момент заключения соглашения ФИО3 не поставил ФИО5 в известность о том, что в квартире проживают граждане - ответчики ФИО1 с супругой ФИО2 На обращение в органы полиции с заявлением о том, что принадлежащим ему помещением без каких-либо законных оснований пользуются посторонние граждане, сотрудники ОМВД России по Аксайскому району в своем ответе № от 25.02.23 разъяснили, что сложившиеся правоотношения являются гражданско-правовыми и рекомендовали обратиться в суд. Согласно представленному акту установления фактического проживания, составленному 01.10.2023 года комиссией ТСЖ «Восход», в квартире № в доме № по <адрес> в которой, согласно данным паспортного стола зарегистрированных лиц, с ноября 2022 года по 01.10.2023 года не было, установлен факт проживания следующих лиц: ФИО1, ФИО2.
Аксайским районным судом Ростовской области установлено, что в период владения ФИО5 квартирой № в <адрес>, в ней проживали ответчики без законных оснований, которые доказательств обратному суду не представили. Согласно представленным банковским чекам, за период пользования ответчиками квартирой истца ФИО5 были оплачены коммунальные платежи на общую сумму 117 507,49 рублей, а именно:
22246,20 рублей в Тепловые сети ООО ДонЭнерго, что подтверждается чеком по операции от 10.03.2023г. и 11 073,32 рублей, что подтверждается чеком по операции от 12.10.2023г.
14154,95 рубля в ТСЖ «Восход» - оплата за ЖКУ, что подтверждается чеком №5155 от 09.01.2023г.
5882,94 рубля в ТСЖ «Восход» - оплата за ЖКУ от 28.02.2023г. и 32 279,25 что подтверждается чеком по операции от 12.10.2023г.;
4600,66 рублей оплата водоснабжения и водоотведению - что подтверждается чеком №72 от 13.03.2023г. и 2245,52 рублей, что подтверждается чеком №6 от 19.05.2023г. и 121,60 рублей 19.05.2023г. что подтверждается чеком №7 от 19.05.2023г. и 5945,41 рублей что подтверждается чеком по операции от 12.10.2023г. и 672,85 что подтверждается чеком по операции от 12.10.2023г
21959,37 рублей оплата ТКО - что подтверждается справкой №8 от 19.05.2023г. ТСЖ «Восход».
Материалами дела подтверждено что на момент оформления сделки купли-продажи квартиры, между сторонами по настоящему делу, имелась задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг перед НКО «Фонд капитального ремонта» по лицевому счету № за жилое помещение расположенное по адресу: <адрес> размере 96 340,34 руб. (с учетом вычета оплаченной ФИО5 суммы задолженности в размере 23 197,26 руб.).
Истец полагает, что ответчиком не исполнены обязательства по договору купли-продажи, в связи с чем, с ФИО5 в его пользу должны быть взысканы денежные средства в размере 96 340,34 руб.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статья 310 Кодекса не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий за исключением случаев, предусмотренных законом.
ФИО5 и его представителем размер задолженности и ее наличие не оспаривались. Однако, сторона ответчика полагала, что не несет обязательства перед истцом по оплате коммунальных услуг в пользу НКО «Фонд капитального ремонта» в виду ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.
Как следует из ч. 1 ст. 153, ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, на граждан и организации возложена обязанность своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, включая взносы на капитальный ремонт.
Согласно ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
Подпунктом "и" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 года N 354, предусмотрено, что потребитель (в том числе собственник помещения в многоквартирном доме) обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги, в том числе в объеме, определенном исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов, установленных в соответствии с подпунктом е(2) пункта 32 настоящих Правил, в случаях, установленных настоящими Правилами, если иное не установлено договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 434 ГК РФ).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Суд полагает, что заявленные ФИО4 требования о взыскании с ФИО5 денежных средств в размере 96 340,34 руб. являются обоснованными, в связи с неисполнением условий договора.
Наряду с этим, не соглашается с доводами стороны ответчика о применении к данным правоотношениям нормы ст. 158 ЖК РФ, в виду того, что судом рассматриваются требования в связи с неисполнением условий договора купли-продажи, а не требования ресурсоснабжающей организации о взыскании задолженности, при котором устанавливается размер задолженности, период владения и пользования (собственниками и иными лицами), и иные обстоятельства.
Ответчик не учитывает, что истцом не ставится вопрос о взыскании задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт, а заявлены требования в порядке ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение, право требования по которому возникает лишь после совершения реальных действий, свидетельствующих о наличии права у истца требовать возврата неосновательно сбереженного имущества (обогащения).
Таким образом, не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику в силу прямого указания закона, и взыскание задолженности осуществляется за счет средств нового собственника (ст. 158 ЖК РФ).
Вместе с тем указанное положение закона не содержит запрета для нового собственника, исполнившего обязанность предыдущего собственника по оплате взносов за капитальный ремонт, требовать возмещения понесенных расходов.
Судом установлено, что из договора купли-продажи недвижимого имущества от 23 декабря 2024 года, не следует, что стороны включили указанную задолженность продавца по капитальному ремонту в счет оплаты жилого помещения по договору, напротив обязанность оплатить все задолженности по коммунальным платежам в срок до 23.12.2024 возложена на продавца – ФИО5
О наличии такой задолженности истцу стало известно в январе, феврале 2025 года от НКО «Фонд капитального ремонта» при получении первого платежного документа на оплату взноса на капитальный ремонт с суммой задолженности, в размер которой включена задолженность в размере 96 340,34 руб., образовавшаяся в период, когда собственником указанного помещения являлись другие лица (предыдущим владельцем являлся ФИО5).
Доводы ответчика о том, что ФИО4 должен обращаться с требованиями о взыскании задолженности в указанном размере за капитальный ремонт с лица, проживавшего ранее в жилом помещении (ФИО8), либо с ФИО10 (лицо, которое ранее заключило договор с ФИО5), не имеют правового обоснования. Истец какие-либо соглашения с данными лицами не заключал, на момент перехода права собственности на спорную квартиру к нему, собственником квартиры являлся ФИО5
Исходя из указанных выше норм права, суд приходит к выводу о том, что на стороне ответчика после оплаты истцом долга по взносам на капитальный ремонт дома имеется неосновательное обогащение.
Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 1109 Гражданского кодекса РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
По смыслу данной нормы не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения денежная сумма, предоставленная во исполнение несуществующего обязательства.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию по делу о возврате неосновательного обогащения, являются не только факты приобретения имущества за счет другого лица при отсутствии к тому правовых оснований, но и факт того, что такое имущество было предоставлено приобретателю лицом, знавшим об отсутствии у него обязательства перед приобретателем.
В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения и распределением бремени доказывания на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение (неосновательно получено или сбережено имущество); обогащение произошло за счет истца; размер неосновательного обогащения; невозможность возврата неосновательно полученного или сбереженного в натуре. В свою очередь ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Кроме того, согласно ст.431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.
Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.
Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).
Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 26 февраля 2018 г. N 10-П, содержащееся в главе 60 Гражданского кодекса Российской Федерации правовое регулирование обязательств вследствие неосновательного обогащения представляет собой, по существу, конкретизированное нормативное выражение лежащих в основе российского конституционного правопорядка общеправовых принципов равенства и справедливости в их взаимосвязи с получившим закрепление в Конституции Российской Федерации требованием о недопустимости осуществления прав и свобод человека и гражданина с нарушением прав и свобод других лиц (статья 17, часть 3).
При этом суд считает необходимым отметить, что по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель).
Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлением или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.
Пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определяет, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В соответствии с требованиями статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.
В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Также суд считает подлежащими удовлетворению требования ФИО4 о взыскании с ФИО5 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.03.2025 (дата оплаты задолженности истцом) по 15.04.2025 (дата расчета по иску) в размере 2 328 руб., а также с 16.04.2025 взысканию подлежат проценты в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму, присужденную судом (96 340,34 руб.) по день фактического исполнения обязательств.
Суд соглашается с расчетом представленным истцом, считает его математически верным, доказательств обратного не представлено. Ответчиком расчет задолженности не оспаривался, контррасчет не предоставлялся.
Согласно ч. 3 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В силу ст. 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.
В силу п. 48 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, 16 имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ).
При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов. Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, – иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Размер процентов, начисленных за периоды просрочки, имевшие место с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, а за периоды, имевшие место после 31 июля 2016 года, – исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ). К размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).
В связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 (ИНН № к ФИО5 (ИНН №), третье лицо - НКО «Фонд капитального ремонта» (ИНН <***>) о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить.
Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 денежные средства в размере 96 340,34 (девяносто шесть тысяч триста сорок рублей 34 копейки).
Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.03.2025 по 15.04.2025 в размере 2328 руб., с 16.04.2025 взыскать проценты в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму, присужденную судом (96 340,34 руб.) по день фактического исполнения обязательств.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: О.В. Тытюкова
Решение в окончательной форме изготовлено 10 июля 2025 года.