дело №2-3-204\2025
УИД 40RS0011-03-2025-000213-55
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
г.Козельск 30 мая 2025 года
Козельский районный суд Калужской области, в составе председательствующего судьи Борзова И.А.,
при секретаре Трошиной В.В.,
с участием ФИО3, представителя истца ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Козельского районного суда г.Козельска дело по иску ФИО3 к отделу архитектуры и градостроительства администрации МР «Перемышльский район» о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО3 обратился с иском в суд к ответчику отделу архитектуры и градостроительства администрации МР «Перемышльский район», в котором просит признать право собственности на самовольную постройку- нежилое здание, площадью 35,6 кв.метров, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за ФИО3.
В судебном заседании истец ФИО3 и его представитель ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме и показали следующее. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МР «Перемышльский район» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу- почтовый адрес ориентира: <адрес> площадью 32 кв.метра, предоставленный для установки и дальнейшего обслуживания павильона. Срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно соглашения о (передаче) переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 передала ФИО2 права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу - почтовый адрес ориентира: <адрес> площадью 32 кв.метра. Соглашением о переуступке (передаче) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала права и обязанности новому арендатору (правообладателю) ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением к договору № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п.1.1 раздела 1, согласно которого слова для использования в целях установки и дальнейшего обслуживания торгового павильона заменено на разрешенное использование: магазины. В ДД.ММ.ГГГГ истцом построено нежилое помещение на вышеуказанном земельном участке. Разрешение на строительство при этом истец не получал, уведомление о начале строительства истец также не направлял.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в отдел архитектуры и градостроительства администрации МР Перемышльский район» с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Ответчиком в выдаче разрешения на строительство истцу было отказано. Согласно техническому заключению №, нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, расположенное на з\у с кадастровым номером № не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности существующего зданию, не нарушает права третьих лиц и не превышает предельные размеры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом, не является опасным для жизни и здоровью людей при эксплуатации. Поэтому просит исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации МР «Перемышльский район» в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, при этом указал, что жалоб от граждан о нарушении их прав и законных интересов спорного строения, возведенных истцом, в администрацию не поступало.
Представитель третьего лица Администрации СП «Село Перемышль» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, возражений относительно исковых требований не имеет.
Выслушав представителя истца, истца и ознакомившись с материалами дела, суд считает возможным исковые требования удовлетворить, исходя из следующего.
Согласно пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12 декабря 2023 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (пункт 40 указанного Постановления Пленума).
В абзаце 3 пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.
Аналогичный вывод сформулирован и в пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г.
Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
При рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований.
Если участок предоставлен в аренду без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений либо легко возводимых конструкций, основания для признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предусмотренные статьей 222 ГК РФ, отсутствуют.
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 г. № 101-О и от 27 сентября 2016 г. № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта, а потому при рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.
Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МР «Перемышльский район» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу- почтовый адрес ориентира: <адрес> площадью 32 кв.метра, предоставленный для установки и дальнейшего обслуживания павильона. Срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно соглашения о (передаче) переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 передала ФИО2 права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу- почтовый адрес ориентира: <адрес> площадью 32 кв.метра.
Соглашением о переуступке (передаче) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала права и обязанности новому арендатору (правообладателю) ФИО3
Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО3 зарегистрировано право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу- почтовый адрес ориентира: <адрес> площадью 32 +\-1,98 кв.метра, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : магазины. Срок действия аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно письма Администрации МР «Перемышльский район» от ДД.ММ.ГГГГ №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ договор № аренды на вышеуказанный земельный участок не расторгнут, задолженности по арендной плате не имеется.
При рассмотрении дела установлено, что заключенный сторонами договор аренды не расторгнут, не признан недействительным, после окончания срока аренды арендатор как обязанное лицо земельный участок арендодателю по акту-приема-передачи не возвратил, вследствие чего арендные правоотношения сторон были пролонгированы на неопределенный срок.
При разрешении настоящего спора судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу- почтовый адрес ориентира: <адрес> площадью 32 +\-1,98 кв.метра предоставленный истцу на основании договора аренды, имеет вид разрешенного использования - магазины.
По условиям договора аренды земельного участка, указанный земельный участок предоставлен арендаторам (ФИО1, ФИО2, ФИО3) для размещения магазинов (пункт 1.1).
Следовательно, заключение договора аренды земельного участка администрацией муниципального района «Перемышльский район» от ДД.ММ.ГГГГ и последующих соглашений, было обусловлено строительством на нем объекта недвижимости - магазина, что прямо предусматривалось в договоре.
В последующем с истцом заключено соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении того же, но уже застроенного земельного участка, с расположенным на нем спорным зданием магазина.
Таким образом, сам собственник земельного участка, заключая с ФИО3 дополнительного соглашения, исходил из нахождения на нем спорного строения.
Истец ДД.ММ.ГГГГ обращался в администрацию с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ему было отказано по мотиву непредоставления им необходимых документов, в том числе, разрешения на строительство.
Согласно абзацу второму пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.
Таким образом, исходя из того, что истцу земельный участок предоставлен в аренду для целей строительства на нем магазина, возведенное на этом земельном участке спорное строение соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Согласно технического заключения №, подготовленного ООО «<данные изъяты>», нежилое здание, расположенное по адресу: почтовый адрес ориентира: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности существующего здания, не нарушает права третьих лиц и не превышает предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом, не является опасным для жизни и здоровью людей при эксплуатации. Площадь нежилого здания 35,6 кв.метров. Техническое состояние строительных конструкций обследованного нежилого здания, в соответствии с СП 13-102-2003 «Правил обследования несущих строительных конструкций здания и сооружений», оценивается как работоспособное, то есть обеспечивает необходимую надежность его в течении нормативного срока эксплуатации, следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 удовлетворить в полном объёме.
Признать за ФИО3 (паспорт гражданина РФ №) право собственности на нежилое здание, площадью 35,6 кв.метров, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Настоящее решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калужский областной суд в течении месяца, через Козельский районный суд, с момента составления мотивированного решения.
Мотивированное решение
изготовлено в окончательной форме
11 июня 2025 года
Председательствующий :