Производство № 2-4396/2025

УИД 28RS0004-01-2025-008876-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 октября 2025 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При помощнике судьи Громовой Л.В.,

С участием истца - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимого имущества – нежилого помещения, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование требований указала, что 17 мая 2019 года между ней (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен договор купли-продажи доли нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, общей площадью 55,5 кв.м. Согласно п. 4.1. договора, покупатель покупает у продавца указанную долю нежилого помещения за 1000000 (один миллион) рублей 00 копеек. Согласно п. 4.2. договора, стороны договорились, что расчет между ними производится через индивидуальный сейф банка ПАО «Сбербанк России» в соответствии с договором №. 8636-123-000048537 аренды индивидуального сейфа от 29 апреля 2019 года, с закладкой денежных средств до подписания настоящего договора, но с правом получения денежных средств продавцом при выполнении условий вышеуказанного договора, после государственной регистрации перехода права по настоящему договору и предъявления в банк документов, подтверждающих регистрацию права собственности покупателя на указанную недвижимость. Ввиду того, что расчет между сторонами не произведён, согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны пришли к соглашению, что у продавца возникает право залога на указанную долю нежилого помещения (п. 4.3. договора). Условия договора со стороны покупателя были выполнены в полном объеме, втом числе по внесению денежных средств на индивидуальный сейф. 20 мая 2019 года была произведена государственная регистрация договора купли-продажи, а также, обременения – ипотека в силу закона. Однако, документы, подтверждающие расчет, на сегодняшний день не сохранились, в виду длительности сроков с момента заключения договора, и ограничением срока хранения документов Банком. Она, считая, что расчет ею произведен полностью, надеялась на добросовестное поведение ответчика о необходимости снятия установленного обременения. Однако, проверяя документы на помещение, выяснила, что залог до настоящего времени сохраняется. Она обратилась к ответчику с требованием совместного обращения в органы регистрации с заявлением о снятии залога. Ответчиком данное требование не было исполнено. До настоящего времени она не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ей на праве собственности доли в нежилом помещении, поскольку ответчик уклоняется от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, что нарушает ее права, в связи с чем она обратилась с настоящим иском в суд.

На основании изложенного, просит: прекратить обременение в виде ипотеки № ***-28/001/2019-6 в отношении нежилого помещения общей площадью 55,5 кв. м., кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, установленного в пользу ФИО2; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей; взыскать с ответчика расходы, понесенные за оказание юридических услуг в размере 5 000 (пять тысяч) рублей.

В судебном заседании истец поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, просила требования удовлетворить.

В судебное заседание не явились иные, участвующие в деле лица, о дате судебного заседания извещены надлежащим образом. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил, приступить к рассмотрению дела при данной явке.

Ответчик ФИО2 в представленном суду отзыве на исковое заявление просила рассмотреть дело в ее отсутствие, иск признала частично, просила отказать в удовлетворении исковых требований в части взыскания судебных расходов по оплате юридических услуг и государственной пошлины, указала, что с момента продажи указанного истцом объекта недвижимости, ФИО1 к ней с просьбой снять обременение никогда не обращалась, она в совершении указанных действий ей не отказывала. В связи с чем, считает, что судебные расходы, понесенные истцом, являются следствием ее собственных действий без попытки урегулировать спор мирным путем, следовательно, не подлежат взысканию с нее.

Выслушав пояснения истца, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей.

Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей. При этом, стороны не лишены возможности предложить иные условия договора.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1 и 5 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно общим положениям Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке (п. 1 ст. 3 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ).

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 2 статьи 20 названного закона ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Согласно ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона 16.07.1998 года № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Согласно материалам дела, 29 апреля 2019 года между ПАО «Сбербанк России» (Банк) и продавцом объекта недвижимости ФИО2, покупателем объекта недвижимости ФИО1 (клиенты) был заключен договор № 8636-123-000048537 аренды индивидуального сейфа, по условиям которого, Банк обязуется предоставить клиентам во временное пользование (аренду) индивидуальный банковский сейф № 1/1, а клиенты принять и оплатить аренду индивидуального банковского сейфа № 1/1 в хранилище, расположенном по адресу: *** в Доп. офис № 8636/0123 Банка. Банк осуществляет допуск клиентов к сейфу в порядке, предусмотренном настоящим договором, в связи с осуществлением клиентами расчетов по сделке купли-продажи объекта недвижимости, находящегося по адресу: *** (п. 1.1).

Согласно п. 1.2 договора аренды индивидуального сейфа, сейф передается клиентам по акту приема-передачи (Приложение 1 к настоящему договору) после поступления от одного из клиентов платы за услуги согласно п. 2.3 настоящего договора. Ключ от сейфа вручается покупателю/одному из покупателей объекта недвижимости по их договоренности. Банк принимает от клиентов сейф по акту приема-передачи.

В силу п. 1.3 договора аренды индивидуального сейфа, срок аренды сейфа – 20 (двадцать) дней исчисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи (согласно п. 1.2 настоящего договора). Дата начала и дата окончания срока аренды указываются в акте приема-передачи (Приложение 1 к настоящему договору), при этом день подписания акта приема-передачи является днем начала аренды.

Акт приема-передачи в пользование индивидуального сейфа, являющийся приложением № 1 к договору № 8636-123-000048537 аренды индивидуального сейфа от 29.04.2019 года, подписан сторонами 29.04.2019 года.

17 мая 2019 года между сторонами, заключено дополнительное соглашение № 1 к договору № 8636-123-000048537 аренды индивидуального сейфа от 29.04.2019 года, согласно которого, срок аренды сейфа № 1/1 продлевается на 6 дней с 19 мая 2019 года по 24 мая 2019 года после внесения (перечисления) одним из клиентов, по их договоренности, арендной платы в соответствии с условиями настоящего дополнительного соглашения и п. 3.1.4. договора аренды индивидуального сейфа.

Судом установлено, и следует из материалов дела, 17 мая 2019 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец), был заключен договор купли-продажи доли нежилого помещения, по условиям которого, продавец продает, а покупатель покупает на условиях, указанных в настоящем договоре, принадлежащую по праву общей долевой собственности 1/2 (одну вторую) долю помещения, назначение: техническое помещение № 2, находящегося по адресу: *** (один), пом. 20029 (двадцать тысяч двадцать девять), общей площадью 55,5 (пятьдесят пять целых пять десятых) кв.м., этажность: технический этаж. Кадастровый номер объекта - *** (п. 1).

Указанная 1/2 доля нежилого помещения принадлежит продавцу на основании договора дарения доли нежилого помещения, удостоверенного ФИО3, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО4 А.Б. нотариального округа Амурской области 02 февраля 2018 года по реестру № 28/50-н/28-2018-1-1535, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 05 февраля 2018 года сделана запись регистрации № ***-28/001/2018-1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 05 февраля 2018 года (п. 2).

Согласно п. 4 договора, стороны настоящего договора договорились оценить указанную долю нежилого помещения в 1000 000 рублей.

Стороны договорились, что расчет между, ними производится через индивидуальный сейф банка Публичное акционерное общество «Сбербанк России» в соответствии с договором № 8636-123-000048537 аренды индивидуального сейфа от 29 апреля 2019 года, с закладкой денежных средств до подписания настоящего договора, но с правом получения денежных средств продавцом при выполнении условий вышеуказанного договора, после государственной регистрации перехода права по настоящему договору и предъявления банку документов подтверждающих регистрацию права собственности покупателя на указанную недвижимость. Ввиду того, что расчет между сторонами не произведён, согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны пришли к соглашению, что у продавца возникает право залога на указанную долю нежилого помещения. Стороны договорились, что окончательный расчет между ними осуществляется в течение 2(двух) рабочих дней после государственной, регистрации перехода права собственности по настоящему договору и оформляется распиской продавца о получении суммы в размере 1000000 (одного миллиона) рублей 00 копеек в счет платежей по настоящему договору (п.п. 4.2.-4.4.).

Залог прошел государственную регистрацию, что отражено в выписке из ЕГРН в п. 4.1 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости»: вид обременения – ипотека в силу закона, зарегистрировано 20 мая 2019 года, номер государственной регистрации: ***-28/001/2019-6, срок действия с 20 мая 2019 года до полного исполнения обязательств.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

Как следует из пояснений истца, и не оспаривается ответчиком, денежные средства по договору купли-продажи доли нежилого помещения, переданы покупателем через банковскую ячейку и получены продавцом в полном объеме. Однако, документы, подтверждающие расчет, на сегодняшний день не сохранились, в виду длительности сроков с момента заключения договора, и ограничением срока хранения документов Банком.

Согласно ответа ПАО Сбербанк на судебный запрос, на имя физических лиц ФИО2 и ФИО1 заключался договор № 8636-123-000048537 на открытие банковской ячейки. Согласно Правилам предоставления в аренду индивидуальных сейфов п. 2.4.2 Банк обязан обеспечить клиенту возможность помещения предметов вложения в сейф и изъятие их из сейфа вне чьего-либо контроля, в том числе и со стороны Банка. Таким образом, предоставить сведения о хранении и снятии клиентом денежных средств из сейфа не предоставляется возможным.

При этом, в тексте договора купли-продажи имеется условие о том, что все расчеты по договору будут осуществляться через индивидуальную банковскую ячейку.

Суду представлен договор аренды индивидуального сейфа для осуществления клиентами расчетов по сделке с недвижимостью, заключенный между ПАО «Сбербанк России», ФИО1 и продавцом объекта недвижимости по адресу: ***, помещение 20029, от 29.04.2019 года, а также, дополнительное соглашение к нему от 17 мая 2019 года.

Согласно ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При таких обстоятельствах, поскольку истцом свое обязательство по вышеуказанному договору купли-продажи доли нежилого помещения исполнено в полном объеме, что не оспорено ответчиком, ее обязательства по оплате стоимости доли нежилого помещения по договору купли-продажи являются прекращенными, в связи с чем ипотека в силу закона также считается прекращенной (погашенной).

Как следует из положений ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В адрес ответчика истцом 29 мая 2025 года направлена претензия о необходимости снятия обременения (ограничения) права в Управлении Росреестра по Амурской области, которая до настоящего времени оставлена без удовлетворения.

В силу ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Учитывая изложенное, и принимая во внимание что истцом, свои обязательства по оплате договора купли-продажи от 17 мая 2019 года исполнены в полном объеме, что является основанием для прекращения ипотеки, учитывая, что со стороны продавца не предпринимаются действия по снятию обременения (ограничения) права, и поскольку истец не может самостоятельно снять обременение в виде залога с принадлежащей ей на праве собственности доли нежилого помещения, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о признании обременения (ипотеки) отсутствующим, и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требования истца о взыскании судебных расходов на оплату юридических услуг, суд приходит к следующему.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам связанным с рассмотрением дела, относятся в частности суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 11 - 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Истец ФИО1 при рассмотрении данного гражданского дела понесла судебные расходы по оплате юридических услуг. Данное обстоятельство подтверждается договором оказания юридических услуг от 27 мая 2025 года, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 27 мая 2025 года на сумму 5000 рублей.

С учетом изложенного и, принимая во внимание пределы разумности, конкретные обстоятельства по делу, сложность рассматриваемого дела, объем выполненных работ, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца ФИО1 о взыскании в ее пользу расходов на оплату юридических услуг в размере 5000 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.

Доводы ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, судом не принимаются, поскольку опровергаются материалами дела, в частности отчетом об отправке претензии истцом в адрес ответчика 29 мая 2019 года. Доказательств обратного, в силу ст. 56 ГПК РФ, ответчиком суду не представлено.

Согласно чека по операции от 16.06.2025 года, ФИО1 понесла расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей, которые, в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 55,5 кв.м., расположенного по адресу: ***, пом. 20029, установленное в пользу ФИО2, регистрационная запись об ипотеке номер государственной регистрации ***-28/001/2019-6 от 20.05.2019 года.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оказанию юридической помощи в размере 5000 рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Майданкина

Решение в окончательной форме составлено 6 ноября 2025 года.