РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 10 августа 2022 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Филатовой К.П.,

с участием представителя административного истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-55/2022 по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО2 (далее также административный истец) обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного на территории Волжского района Самарской области, равной его рыночной стоимости по состоянию на 08.09.2021 в размере 2 742 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам вновь проведенной государственной кадастровой оценки существенно превысила его действительную рыночную стоимость, чем нарушаются права и затрагиваются ее интересы, как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости участка.

Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске. Возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Административные ответчики - Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр кадастровой оценки», а также заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрация городского поселения Смышляевка Волжского района Самарской области, администрация муниципального района Волжский Самарской области, администрация городского округа Самара, не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Государственным бюджетным учреждением Самарской области представлены дополнительные письменные пояснения, согласно которым стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенная в заключении эксперта ФБУ «Самарская ЛСЭ» Минюста России, в размере 5 666 800 рублей, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый земельный участок.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 81 422 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу ориентира: , что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.09.2021.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена актом ГБУ СО «ЦКО» № АОКС-63/2021/000278 от 15.09.2021 по состоянию на 08.09.2021 в размере 7 622 760 рублей, что следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23.09.2021.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог, налог на имущество физических лиц относятся к местным налогам.

Согласно статье 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости, в силу пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Являясь собственником спорного земельного участка, административный истец обязан к уплате земельного налога в местный бюджет, исходя из кадастровой стоимости участка, в связи с чем заинтересован в установлении его действительной рыночной стоимости.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 21-09/470 от 30.09.2021, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью ». Согласно отчету, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости определена в размере 2 742 000 рублей.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В ходе рассмотрения административного дела по ходатайству административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» определением суда от 30.11.2021 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

По результатам судебной экспертизы, проведенной 15.07.2022, составлено экспертное заключение № 2602/6-4, согласно которому рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 08.09.2021 определена в размере 5 666 800 рублей.

По мнению представителя административного истца, экспертом неверно подобраны аналоги, отличные от объекта исследования по местоположению, площади, рельефу, наличию коммуникаций, соответствующие корректировки не введены.

Определением суда от 10.08.2022 в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказано.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Давая оценку экспертному заключению по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что оно базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте исследования, содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта. Сегмент рынка объекта исследования экспертом определен верно – рынок земельных участков для размещения объектов жилого назначения. На стр. 9 заключения приведены объекты-аналоги, использованные при расчете рыночной стоимости объекта исследования, все они относятся к вышеназванному сегменту рынка земельных участков (под жилую застройку, под малоэтажное жилищное строительство, к территориальной зоне Ж8 (зона комплексной застройки), для жилищного строительства). Поскольку объекты сравнения №№ 1-3 расположены в иных районах Самарской области (Красноярский район, Ставропольский район), чем объект исследования (Волжский район), экспертом, на основании данных анализа рынка земельных участков под жилищное строительство в зависимости от района Самарской области по состоянию на 2 квартал 2021 года, введены соответствующие корректировки, о чем указано на стр. 11 заключения. Описание фактора «площадь объекта» дано на стр. 11-12 заключения, где также обосновано введение соответствующих корректировок на основании Справочника оценщика недвижимости-2020 «Земельные участки, часть II», приведен график зависимости удельной цены от площади земельного участка под жилищное строительство.

В ходе судебного разбирательства представителем административного истца обращено внимание суда на то, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка в отношении аналогов не введены корректировки на коммуникации. Вместе с тем, эксперт на стр. 8 заключения указал на то, что им максимально используется информация, приведенная в объявлениях о продаже (аренде) объектов, и он исходит из того, что основные ценообразующие факторы являются преимуществом объектов, представленных на рынке (например, наличие коммуникаций и улучшений на земельном участке и т.д.) и всегда приводятся в тексте объявления. Поэтому в рамках настоящего исследования эксперт исходил из того, что если данная информация не представлена в объявлении, то объект-аналог не обладает данной уникальной характеристикой.

В тексте объявлений, скрин-шоты которых приложены к заключению эксперта, сведения о наличии коммуникаций в отношении объектов сравнения №№ 2, 4 отсутствуют; в отношении объекта сравнения № 1 имеется указание только на возможность подключения газа, электричества; в отношении объекта сравнения № 3 отражено, что «подъездные дороги имеются, электричество подведено». Указанные обстоятельства, по мнению суда, позволяют сделать вывод о том, что ни один объект-аналог, использованный экспертом для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка, не имеет улучшений в виде определенных коммуникаций на самом участке, как и объект исследования, а поэтому вывод эксперта об отсутствии оснований для введения корректировки на данный ценообразующий фактор является обоснованным.

Таким образом, по мнению суда, заключение судебной экспертизы отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в исходе дела не заинтересован.

Основания для назначения повторной судебной экспертизы отсутствуют, о чем судом вынесено определение.

Суд полагает, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного участка не может быть отнесен к числу допустимых доказательств по административному делу, поскольку не отвечает требованиям п. 10 ФСО № 1, п.п б п. 22 ФСО № 7, так как использованные в отчете объекты-аналоги значительно отличаются от оцениваемого по основным ценообразующим факторам – по площади(аналог № 1 в 10,4 раз, аналог № 4 в 5,6 раз), при этом, введенные на стр. 69 отчета корректировки на площадь выходят за рамки рекомендуемых; понижающие корректировки на негативные факторы необоснованно завышены, что привело к занижению итоговой стоимости объекта оценки, тогда как экспертное заключение о рыночной стоимости спорного объекта является полным и аргументированным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 30.09.2021, что следует отразить в резолютивной части решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 81 422 кв.м, расположенного по адресу ориентира: , равной его рыночной стоимости по состоянию на 08.09.2021 в размере 5 666 800 рублей.

Датой обращения ФИО2 с заявлением в суд считать 30.09.2021.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий подпись О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22.08.2022.

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья –

Секретарь –