Дело №2-568/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 мая 2025 года г. Усть-Джегута
Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики
в составе: председательствующей судьи – Джазаевой Ф.А.,
при секретаре судебного заседания – Джанибекове О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Усть-Джегутинского районного суда исковое заявление ФИО2 к администрации Усть-Джегутинского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к администрации Усть-Джегутинского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики, и просил суд признать право собственности на самовольную постройку – здание магазина, общей площадью 81,7 кв.м., расположенное на земельном участке, общей площадью 115 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен ), вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
В обоснование своих требований истец ФИО2 указал, что ему ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: (адрес обезличен ), вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17 апреля 2023 г. На данном земельном участке им был возведен объект недвижимости - магазин, площадью 81,3 кв.м. Согласно техническому плану здания от 14 августа 2024 г., его общая площадь составляет 81,3 кв.м. Строительство выполнено с соблюдением строительных и градостроительных норм. Магазин построен в 2024 г. Согласно экспертному исследованию, проведенному по его инициативе, исследуемое здание магазина - объект недвижимости, соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных норм и правил. Нарушений не выявлено. Спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан не создает. Процент готовности исследуемого здания составляет 87,4%. В настоящее время он лишен возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости, так как в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после окончания его строительства, Администрацией Усть-Джегутинского городского поселения от 19 февраля 2025 года ему отказано, в связи с отсутствием разрешения на строительство объекта капитального строительства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В соответствии с п.2 ч.1 ст.40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.В связи с указанными обстоятельствами он не смог оформить право собственности на недвижимое имущество, в соответствии с нормами действующего законодательства. Из вышеизложенного следует, что здание возведено без соответствующих разрешительных документов. Возведённое им здание магазина, имеет признаки самовольной постройки, а именно, построено на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, но без получения разрешительных документов. Его существование в данном виде не нарушает права интересов других лиц и соответствует всем требованиям строительных и градостроительных нормативов. Таким образом, сохранение самовольной постройки не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан. Иным путем, кроме обращения в суд, он лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку.
Истец ФИО2 в своём ходатайстве просил суд рассмотреть данное гражданское дело без его участия, исковые требования поддерживает в полном объеме и просит их удовлетворить по изложенным в нем основаниям.
Ответчик – представитель администрации Усть-Джегутинского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики надлежащим образом, уведомленный о месте и времени судебного заседания, не явился, о причинах неявки не сообщил.
Третьи лица - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике, надлежащим образом, уведомленный о месте и времени судебного заседания, не явился, о причинах неявки суду не сообщил.
По правилам ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и представителя третьего лица.
Изучив материалы дела, исследовав и оценив совокупность представленных доказательств, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 222 ГК РФ допускает случаи приобретения права собственности на самовольную постройку.
В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В судебном заседании установлено, что истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, общей площадью 115 кв.м. по адресу: (адрес обезличен ), что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены на плане земельного участка, составлен межевой план земельного участка с актом согласования местоположения границ земельного участка о (дата обезличена).
Земельный участок, общей площадью 115 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен ), состоит на кадастровом учете и имеет кадастровый номер (номер обезличен), вид разрешенного использования – объекты дорожного сервиса, категория земель – земли населенных пунктов.
На указанном земельном участке, общей площадью 115 кв.м. истцом ФИО2 было возведено нежилое здание – здание магазина.
Согласно техническому плану, подготовленному 14.08.2024 года кадастровым инженером ФИО6 (заказчик кадастровых работ - Х.В.), указанный спорный объект недвижимости - здание, расположен на земельном участке, назначение объекта недвижимости - нежилое, наименование здания - магазин, год завершения строительства - 2023 год, площадь объекта недвижимости 81,0 кв. м., материал наружных стен здания – кирпичный.
Спорный объект недвижимости расположен фактически в пределах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен).
В материалы дела истцом ФИО2 представлено заключение специалиста ФИО7 (номер обезличен) от 03.03.2025 года, проводившего строительно-техническое исследование самовольно-возведенного объекта – нежилого здания, с видом разрешенного использования: «Объект придорожного сервиса».
На разрешение исследования специалиста-строителя поставлены следующие вопросы: Соответствует ли нежилое здание (магазин), расположенное на земельном участке кадастровый номер (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен ), градостроительным, строительным, противопожарным, обязательным нормам и правилам, если нет, то в чем они выражаются, и какие работы необходимо выполнить для их устранения? Сохранение здания (строения, пристройки), не создаст ли угрозу жизни и здоровью граждан и могут ли они повлиять на возможность её дальнейшей эксплуатации и содержание?
В результате проведенного специалистом - строителем обследования строения и прилегающей к нему территории признаков проявления, неблагоприятных для последующей эксплуатации здания природно-климатических процессов и явлений не выявлено. Объект исследования (магазин) представляет собой одноэтажное нежилое здание, прямоугольной формы, с размерами 15,00х6,53 м. Наружная отделка: цоколь и стены из фасадного красного кирпича; окна и двери металлопластиковые черного цвета; кровля из профнастила темно-серого цвета. Здание включает следующие помещения: 2 помещения торгового зала, 2 санузла. Проектом предусмотрены 2 эвакуационных выхода из помещений торгового зала непосредственно наружу здания. Степень огнестойкости здания – II. Степень долговечности - II. Фундаменты здания – ленточные, ж/б монолитные. Ж/б монолитная подушка толщиной 100 мм. Наружное стеновое ограждение строения выполнено из цементных блоков толщиной облицованных красным кирпичом, толщиной 380 мм. Перегородки – из керамического кирпича толщиной 120 мм. Кровля из профилированного гофрированного листа по деревянным балкам, односкатная.
Объект расположен в соответствии с «Правилами землепользования и застройки Сары-Тюзского сельского поселения Усть-Джегутинского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики» расположен в зоне Производственно-коммунальной застройки (ПК). В соответствии с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – объекты дорожного сервиса относятся к основным видам разрешенного использования (код 4.9.1). Содержание данного вида разрешенного включает в себя в том, числе размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса (с кодами 4.9.1.1-4.9.1.4).
Нарушений в видах разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства не выявлено.
Основываясь на результатах обследования строения, на анализе результатов фактического обследования несущих строительных конструкций, помещений, а также на анализе результатов обследования места расположения строения, эксперт-строитель пришел к выводу о том, что при его возведении в границах земельного участка нарушены «Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» «Правила землепользования и застройки Сары-Тюзского сельского поселения Усть-Джегутинского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики»: в частности, нарушены параметры разрешенного строительства в части процента застройки, который составил – 87,4%, тогда как процент застройки для «объектов дорожного сервиса» составляет 80% с предельным количеством этажей – 2.
В нарушение Правил землепользования и застройки минимальный процент озеленения составил менее 15%.
Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений должно составлять не менее 1 метра, если строение без окон, если с окнами – 3 метра.
Здание располагается на земельном участке с кадастровым номером: (номер обезличен) и граничит с земельными участками справа с КН:09:07:00107702:440 и КН:09:07:00107702:414 слева. Спереди объекта Федеральная автомобильная трасса, а сзади – муниципальная земля. Отступы от границ соседних земельных участков объекта менее 1 м., что является нарушением параметров разрешенного строительства.
Разрешение на строительство здания объекта дорожного сервиса, по адресу: (адрес обезличен ), в установленном порядке получено не было, что является нарушением п.2 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В ходе проведения обследования экспертом были исследованы основные несущие конструкции строения на соответствие требованиям СП 14.13330.2014 «Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*» что соответствует требованиям Свода Правил 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» п.4.3.
При обследовании здания установлено, что фундамент строения монолитный железобетонный. Повреждений поверхности фундамента (трещин, сколов) нет. Нарушений в данной части не выявлено.
Кровля исследуемого объекта выполнена устройством из деревянных конструкций с креплением их к общему мауэрлату в уровне стен, покрыта профнастилом по деревянной обрешетке.
Нарушений в конструкции кровли не выявлено.
Освещение помещений осуществляется от естественного освещения (проем) и искусственного освещения, что соответствует требованиям СНиП.
На дату осмотра, деформации конструкций оконных блоков, не обнаружено. Оконные блоки имеют работоспособное состояние. Конструкции их целостны.
В соответствии с ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст.8), здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации исключалась возможность возникновения пожара, обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружение, а также чтобы, в случае возникновения пожара соблюдались соответствующие требования.
Объект экспертизы относится к II степени огнестойкости здания (самые стойкие к огню конструкции –здания и сооружения с применением железобетона, камня, огнеупорных плит и листовых материалов. У них самая высокая стойкость к воздействию огня и высокой температуры. Расстояние между объектом экспертизы и капитальными строениями, расположенными вокруг объекта экспертизы, более 6 метров (при требуемом не менее 6 м.).
Подъезд пожарной техники к объекту возможен по автодороге А-15 Черкесск-Домбай, ширина которой 11,04 м.
Несущие конструкции исследуемого объекта обладают требуемой прочностью и устойчивостью, выполнены из негорючих строительных материалов.
Таким образом, эксперт-строитель пришел к выводу, что самовольное строение, расположенное на земельном участке с КН: (номер обезличен) отвечает требованиям Федерального закона Технического регламента «О требованиях пожарной безопасности» №123-ФЗ и требованиям Федерального закона от 30.12.2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также не нарушает СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».
Общее техническое состояние обследуемого объекта конструктивных элементов строения на указанном земельном участке, определено экспертом-строителем на момент осмотра, как «исправное состояние», то есть категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
Конструкции фундаментов, стен, перегородок, перекрытия, а также элементы наружной входной группы здания (строения) целостны. Прочность и сейсмическая устойчивость здания в целом не нарушены. Наличия каких-либо дефектов, влияющих на прочность и сейсмическую устойчивость здания не установлено.
Таким образом, эксперт–строитель пришел к выводу о том, что обследуемый объект, расположенный на земельном участке, площадью 115 +/-4 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: (адрес обезличен ), на момент осмотра угрозы жизни и здоровью граждан, не создает и не может повлиять на возможность его дальнейшей эксплуатации.
Кроме того, соответствие объектов недвижимости строительным нормам и правилам также подтверждается Проектной документацией со схемами планировочной организации земельного участка, объемно-планировочными и архитектурными решениями, конструктивными решениями, проектами организации строительства.
В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.
Из содержания части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию возможна только при установлении факта соответствия построенного объекта требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим условиям, энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов и т.д.
Как следует из материалов дела, в частности из ответа ответчика на обращение истца по вопросу выдачи разрешения ввод в эксплуатацию капитального строительства за (номер обезличен) от 19.02.2025 года, за получением такого разрешения истец ФИО2 обращался, однако, в связи с тем, что объект недвижимости построен без разрешительной документации, было рекомендовано обратиться в судебные органы.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22) следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Поскольку истец предпринимал меры к получению разрешения на строительство, исковые требования истца о признании права собственности на данное самовольное строение соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.
В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Учитывая требования ст.30 Градостроительного кодекса РФ, а так же то обстоятельство, что объект экспертизы - нежилое здание, возведённое на земельном участке, площадью 115 +/-4 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), соответствует противопожарным, строительным, обязательным нормам и правилам, расположение ближайших зданий от обследованного здания (строения), в части расстояний и отступов (все расстояния и отступы больше нормативных) при сохранении строения – нежилого помещения, не повлияет на его безопасную эксплуатацию, и указанный объект исследования не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд признает указанное заключение эксперта-строителя допустимым и относимым доказательством, поскольку оно составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, исследование проведено экспертом ФИО7, чья квалификация подтверждена документально, заключение специалиста по своему содержанию является полным и аргументированным, содержит ссылки на применяемые методики исследования, неясностей и противоречий не содержит.
Оценивая перечисленные выше доказательства, суд считает возможным в порядке ч.3 ст.222 ГК РФ признать за истцом право собственности на самовольно возведенное нежилое здание – здание магазина, поскольку судом установлено, что строительство осуществлено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, с соблюдением вида разрешенного использования (объект придорожного сервиса) без существенного нарушения строительных и иных норм и правил, выполненные работы не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью.
Проанализировав, исследованные выше доказательства суд пришел к выводу, что спорное строение возведено в границах принадлежащего истцу на праве собственности земельном участке, соответствует целевому назначению и разрешенному использованию, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию, в связи с чем имеются основания для признания права собственности на самовольную постройку за истцом.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО2 к администрации Усть-Джегутинского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики о признании права собственности на самовольную постройку, удовлетворить.
Признать право собственности на самовольную постройку – здание магазина, общей площадью 81,7 кв.м., расположенное на земельном участке, общей площадью 115 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен ), категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики через Усть-Джегутинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения.
Решение отпечатано в совещательной комнате на компьютере в единственном экземпляре.
Председательствующий – судья подпись Ф.А. Джазаева