Решение по делу № 2-2/98/2025 от 16.10.2025 - о расторжении договора аренды квартиры, освобождении помещения, взыскании задолженности по арендным платежам.

Дело № 2-2/98/2025

43RS0025-02-2025-000155-44

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пгт.Нема Кировской области 16 октября 2025 года

Нолинский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Василькова Д.С.,

при секретаре Гавриловой Р.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды квартиры, освобождении помещения, взыскании задолженности по арендным платежам,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, обосновывая исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО2 был заключен договор аренды квартиры, расположенной по адресу <адрес> принадлежащей истцу на праве собственности на срок 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по 15.09.2025г. Размер арендного платежа - 70000 рублей в месяц, размер залога при подписании договора - 70000 рублей. При подписании договора ответчик произвел оплату наличными за первый месяц аренды (апрель) в размере 70000 рублей и попросил о рассрочке уплаты залога в размере 70000 рублей, внес в качестве залога 35000 рублей и обещал выплатить вторую часть через месяц, однако до настоящего времени оставшуюся сумму залога Ответчик не выплатил, чем существенно нарушил условия договора.

Вопреки условию договора о единоличном проживании в квартире (п. 1.4.), ДД.ММ.ГГГГ ответчик заселился с женщиной, представив её своей супругой, позже ответчик устно спросил разрешения проживать в квартире с собакой, на что получил согласие истца при условии соблюдения тишины и порядка. Однако соседи неоднократно жаловались на громкий лай собаки и шум, выгуливание её в неположенных местах. Ответчик замечание истца проигнорировал.

Временную регистрацию по месту жительства в арендуемой по договору квартире ответчик не оформил.

16.05.2025г. ответчик оплату за аренду в размере 70000 рублей не произвел, ДД.ММ.ГГГГ назначил истцу встречу, чтобы передать арендный платеж за следующий месяц, а также оставшуюся часть залогового платежа.

При встрече ответчик повел себя агрессивно и грубо, перечислил недостатки условий проживания в квартире и потребовал уменьшения арендной платы до 60000 рублей, включив в эту сумму и оплату за коммунальные услуги. Ответчик передал наличными неполную сумму за следующий месяц (май) в размере 60000 рублей, и отказался доплачивать оставшуюся часть залога - 35000 рублей. Таким образом, с момента заключения договора ответчик дважды произвел оплату в неполном размере, нарушив условия договора.

Истец сообщил ответчику и его сожительнице в общем чате WhatsApp о несогласии с их претензиями, уведомил о намерении расторгнуть договор и попросил съехать через 30 дней, а именно ДД.ММ.ГГГГ. Также предоставил ответчику квитанции за ЖКУ и потребовал их оплаты.

11.06.2025г. ответчик направил посредством переписки в мессенджере WhatsApp письменную претензию, в которой перечислил недостатки проживания в квартире и потребовал снизить арендную плату.

ДД.ММ.ГГГГ арендной платы в размере 70000 рублей за очередной месяц проживания, как и оплаты за коммунальные платежи, от ответчика не поступило.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику в чат WhatsApp письменное уведомление о досрочном расторжении договора. Сообщение ответчиком было прочитано. В тот же день истец продублировал уведомление по почте заказным письмом с описью вложения. 24.06.2025г письмо поступило в место вручения, однако ответчик письмо не получает.

Истец обратился с жалобой на действия ответчика в прокуратуру и МВД. В ответе прокуратуры разъяснено, что указанные взаимоотношения сторон являются гражданско-правовыми и регулируются нормами Гражданского законодательства.

Ссылаясь на условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ч.ч.1, 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ, истец просит расторгнуть договор аренды квартиры от 13.04.2025г, заключенный между истцом и ответчиком; обязать ответчика освободить арендуемое жилое помещение; взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности в сумме 122174 руб. 67 коп., а также госпошлину в сумме 4665 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

ДД.ММ.ГГГГ от истца ФИО1 поступило заявление об увеличении исковых требований, в котором приводит новый расчет задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем просит признать договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате и коммунальным услугам в размере 296629,98 руб., а также государственную пошлину в размере 10010,23 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 исковые требования уточнил, указав в заявлении, что им была допущена техническая ошибка (описка) в просительной части искового заявления, в связи с чем изложил просительную часть искового заявления в следующей редакции: просит признать договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате и коммунальным услугам в размере 300409,48 руб., а также государственную пошлину в размере 10010,23 руб.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о рассмотрении иска извещен надлежащим образом по адресу регистрации, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие, отложении рассмотрения дела, сведений об уважительности причин неявки суду не представлено.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что с заявленными требованиями не согласен. Не оспаривает заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем, ссылается на то, что при личной встрече ДД.ММ.ГГГГ указал ФИО1 на недостатки квартиры, просил снизить арендную плату до 60000 руб., поскольку квартира была сдана грязной, с засорившимися раковиной и ванной, тараканами. ФИО1 согласился, взял 60000 руб. за следующий месяц, а также остаток залога в размере 35000 руб. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил ФИО1 претензию, где вновь потребовал снизить сумму арендной платы, однако тот претензию не получил.

По поводу проживания с собакой, ФИО1 не был против этого, также лично к ФИО2 никто из соседей с жалобами на собаку не обращался, участкового не вызывал по этому поводу. ФИО1 знал, что ФИО2 будет проживать вместе с сожительницей, поскольку на осмотр квартиры и на заключение договора они приезжали вместе. Пункт 1.4 предусматривает запрет только на сдачу квартиры в субаренду.

Также ФИО2 указывает, что WhatsApp не является средством уведомления, т.к. это не прописано в договоре аренды, и он не давал на это письменного согласия.

ФИО2 в июне и июле 2025 н. на карту ФИО1 были перечислены денежные средства как доплата за аренду и коммунальные платежи. Поскольку отношения с ФИО1 испортились, арендную плату за июнь не вносил, понимал, что он не вернет залог в размере 70000 руб., поэтому эти деньги стали оплатой за июнь и до 16 июля.

ФИО2 полагает, что с его стороны нет нарушения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и положений действующего законодательства, просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

В дополнении к возражениям на иск ФИО2 указал, что ДД.ММ.ГГГГ он уехал в другой город по семейным обстоятельствам. Узнав об этом, ФИО1 сменил замки в спорной квартире. Поскольку на тот момент действие договора аренды не закончилось, считает действия ФИО1 самоуправством. Просит при вынесении решения учесть указанные обстоятельства.

Представитель третьего лица – УМВД России по <адрес> в суд не явился, уведомлены надлежащим образом.

Учитывая изложенное, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, а также в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ч.1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

По смыслу ч.2 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма).

В соответствии с п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с абз.3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно п.2 ст.687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В соответствии со ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии со ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: <адрес>, общей площадью 43 кв.м. принадлежит на праве собственности истцу ФИО1 (л.д. 70-74).

Как следует из копии договора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7-8) ФИО1 и ФИО2 заключили договор аренды указанной выше квартиры на срок 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3).

Из искового заявления и представленных документов следует, что ФИО2 неоднократно нарушал сроки оплаты арендных платежей, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику в WhatsApp и почтовым отправлением уведомление с требованием о расторжении договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, освобождении жилого помещения в течение 3 календарных дней с момента направления настоящего уведомления в чате WhatsApp, с указанием даты передачи помещения. (л.д.12, 14, 15-16).

Ответчик был извещен о необходимости оплаты задолженности и расторжении договора, что подтверждается расшифровкой аудио-сообщений общего чата WhatsApp и скриншотами сообщений WhatsApp (л.д.17-19, 20-22, 23, 24-25)

С целью защиты прав и законных интересов ФИО1 обратился в прокуратуру <адрес> по вопросу неисполнения арендатором ФИО2 условий договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В ответе на обращение ФИО1 разъяснено право обратиться с соответствующим заявлением в суд (л.д.27).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 от соседей стало известно о прибытии сотрудников МВД, которым он предоставил доступ в квартиру, был составлен протокол осмотра места происшествия (л.д. 138-140). ФИО1 с супругой осмотрели квартиру, составили соответствующий акт, где отразили обнаруженные недостатки (л.д.41).

В силу п.п.1,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.п.4.1, 4.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-8) стоимость аренды квартиры составляет 70000 руб., арендная плата вносится ежемесячно за месяц вперед не позднее 16 числа. При подписании договора арендатор вносит оплату за месяц вперед в размере 100% стоимости аренды в месяц, указанной в п.1.4 данного договора, а также залоговую суму в размере 70000 руб., которая возвращается арендатору по завершении срока аренды (п.4.3 договора).

В силу пунктов 5.3, 5.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть данный договор, уведомив арендатора за 30 календарных дней. В случаях, если арендатор существенно нарушил условия договора аренды, арендатор имеет право потребовать досрочного расторжения договора с принудительным выселением в течение 3 дней, без возврата залоговой суммы (л.д.7-8).

В своих возражениях ответчик ФИО2 ссылается на то, что о снижении арендной платы до 60000 руб. включая оплату коммунальных услуг, договорился с истцом устно, ДД.ММ.ГГГГ передал арендную плату в размере 60000 руб. за следующий месяц, а также остаток залога в размере 35000 руб.

Вместе с тем, дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы, срока её уплаты не составлялось, арендная плата вносилась ответчиком не в полном объеме и с нарушением срока, установленного договором, что противоречит положениям закона и договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (ст. ст. 678, 682 ГК РФ, п. 5.2 договора аренды)

Также вопреки доводам ответчика по поводу проживания вместе с ним сожительницы, пунктом 1.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что квартира предоставляется ФИО2 только для собственного проживания. Согласие наймодателя на вселение в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем должно быть предусмотрено договором аренды, однако такого волеизъявления со стороны арендодателя не имеется.

Судом не могут быть приняты во внимание возражения ФИО2 о том, что квартира была передана ему в ненадлежащем состоянии, поскольку акт приема-передачи жилого помещения и имущества, находящегося в нем, в материалы дела не представлен, по словам истца, такой акт не составлялся. Следовательно, установить факт ненадлежащего состояния жилого помещения и имущества в момент подписания договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным.

Довод ФИО2 о том, что WhatsApp не является средством уведомления судом отклоняется по следующим основаниям.

По общему правилу сообщения физическому лицу направляются по адресу регистрации, либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора (п. 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, п. 4 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020).

Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предупреждение направить по адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры, если такой порядок явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо является обычной деловой практикой между вами и ранее обмен сообщениями вы осуществляли в том числе таким образом (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 №18, п.5 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020).

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). По смыслу п. 9 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020, отправитель не должен приводить доказательства, позволяющие установить содержание отправленного сообщения, однако получатель вправе представить доказательства того, что в его адрес направлялось не сообщение, а иная документация (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18).

В материалах дела имеется расшифровка переписки и аудио-сообщений между арендодателем ФИО1 (абонент «ФИО1»), его женой (абонент «Наташа ФИО1») и арендатором ФИО2 (абонент «ФИО2»), его сожительницей (абонент «ФИО8 Арендатор ФИО3») (л.д. 17-25), что позволяет сделать вывод о том, что такой порядок общения между сторонами является обычной деловой практикой и ранее обмен сообщениями между сторонами осуществлялся, в основном, таким способом.

Кроме того, уведомление о расторжении договора аренды было направлено ФИО2, в том числе, и почтовым отправлением, которое ответчиком не получено (л.д. 12, 14-16, 17-26, 132-134).

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При таких обстоятельствах риск неполучения почтовой корреспонденции несет ответчик.

Таким образом, суд признает уведомление о намерении расторгнуть договор аренды, направленное ответчику на мессенджер WhatsApp, надлежащим соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Ответчиком не представлено объективных доказательств исполнения обязательств по договору в полном объеме.

По мнению суда, все возражения ответчика сводятся к изложению своей позиции по делу, собственным ошибочным толкованием закона и оценке представленных суду доказательств, и не свидетельствуют о неправомерности заявленных истцом требований.

Судом проверен расчет задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, произведенный истцом, согласно которому задолженность ответчика составила:

недоплата за аренду квартиры за май (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) – 10000 руб., недоплата суммы залога – 35000 руб., неуплата арендного платежа за июнь (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) – 70000 руб., неуплата арендного платежа за июль (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) – 70000 руб., неуплата арендного платежа за август (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) – 70000 руб., неуплата арендного платежа с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) – 70000/31*11=24838,71 руб.,

коммунальные услуги за апрель (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ): по квитанции л/с <***> – 5171,64*15/30=2585,82, интернет 840,0*15/30=420 руб.,

коммунальные услуги за май 2025г.: по квитанции л/с <***> – 3328,85 руб., интернет – 840 руб.,

коммунальные услуги за июнь 2025г.: по квитанции л/с <***> – 3357,32 руб., интернет – 840 руб.,

коммунальные услуги за июль 2025г.: по квитанции л/с <***> – 3656,46 руб., интернет – 840 руб.,

коммунальные услуги за август 2025г.: по квитанции л/с <***> – 3862,82 руб., интернет – 840 руб., всего 300409,98 руб. (л.д. 143-147, 148-149).

Ответчиком ФИО2 в обоснование своих доводов о несогласии с исковыми требованиями представлены копии квитанций от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1000 руб. и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2000 руб., (л.д. 62, 63).

Указанные распечатки квитанций суд не может принять во внимание, поскольку достоверно установить, в связи с чем ответчиком произведен перевод на сумму 1000 руб., не представляется возможным, так как не указано назначение платежа; при переводе 2000 руб. в назначении платежа значится «доплата за июль», однако из данной распечатки невозможно установить лицо, которое произвело перевод.

Таким образом, указанные доказательства ответчика не могут быть признаны надлежащими.

Скриншоты объявления с сайта Авито о сдаче спорной квартиры (л.д. 54-59), представленные ответчиком, также не могут являться надлежащим доказательством, имеющим отношение к настоящему делу и подтверждающим достоверность, указанной в нем информации, поскольку такое объявление не является офертой, все существенные условия определяются только договором аренды, заключаемым сторонами.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что доводы ответчика не подтверждены надлежащими доказательствами по делу.

Учитывая приведенные выше правовое регулирование, положения ст.40 Конституции РФ, статей 209, 304 ГК РФ, а также то, что ответчиком не представлено доказательств в опровержение доводов истца, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Договор аренды квартиры по адресу: <адрес>, ул. ФИО3, <адрес>, кадастровый №, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН №, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН №, задолженность по договору аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 300409 рублей 48, а также расходы по уплате госпошлины в размере 10010 рублей 23 копейки, всего 310419 (триста десять тысяч четыреста девятнадцать) рублей 71 копейку.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Кировский областной суд через Нолинский районный суд <адрес> в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Д.С. Васильков