УИД 77RS0016-02-2024-012974-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 декабря 2024 года адрес

Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Данильчик Ю.С.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9198/2024 по иску ООО «Специализированный застройщик «Премиум» к ФИО1 о взыскании задолженности, неустойки, процентов, расходов на оплату государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Премиум» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве № АРХ-3/1-7-902-2/АН от 18.08.2021 в размере 2 461 721,81 руб., процентов в размере 36 589,53 руб., неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате цены договора за период с 01.09.2023 г. по 06.03.2024 г. в размере 954 909,25 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 25 466,10 руб., в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что 26.08.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Премиум» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № АРХ-3/1-7-902-2/АН, по условиям которого застройщик обязался построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ на 75 мест по строительному адресу: адрес, адрес,2,3,4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ответчику жилое помещение: 2-х комнатную квартиру номером 4 на площадке (считая слева на право по часовой стрелке от входа из лифтового холла), расположенную в жилом корпусе 3, секции 1, на 7 этаже, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией 902, общей площадью 61,2 кв.адрес договора определена сторонами в размере 24 617 218,10 руб. (депонируемая сумма), однако в срок до 30.08.2023 ФИО1 денежные средства в размере, в порядке и в сроки установленные договором не внес. Воспользовавшись своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, застройщик направил в адрес ответчика отказ от исполнения договора в одностороннем порядке от 06.03.2024. В целях досудебного урегулирования возникшего спора истцом в адрес ответчика направлена претензия, однако ответчиком не были предприняты меры по оплате задолженности, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Представитель истца ООО «Специализированный застройщик «Премиум» по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала. Представила дополнительные документы в подтверждение несения истцом дополнительных расходов в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя фио, которая в судебном заседании исковые требования просила оставить без удовлетворения.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3.

В силу ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных данной статьей.

Истец является застройщиком многоквартирного дома, имеет разрешение на строительство и привлекает для его осуществления денежные средства участников долевого строительства, в связи с этим несет обязанность по соблюдению требований Закона № 214-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с ч. 6 указанной статьи.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

В силу ч. 6. Закона № 214-ФЗ внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 26.08.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Премиум» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор о долевом строительстве № АРХ-3/1-7-902-2/АН.

Согласно п. 2.7. Договора он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор зарегистрирован в Росреестре 26.08.2021, о чем сделана регистрационная запись № 77:06:0006001:11654-77/060/2021-747.

По условиям договора застройщик обязался построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ на 75 мест по строительному адресу: адрес, адрес,2,3,4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства в срок не позднее 30.06.2024 жилое помещение: 2-х комнатную квартиру, входящую в состав многоквартирного дома, под номером 4 на площадке (считая слева на право по часовой стрелке от входа из лифтового холла), расположенную в жилом корпусе 3, секции 1, на 7 этаже, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией 902, общей площадью 61,2 кв.м. (п.1.1. Договора).

На дату подписания настоящего Договора цена Договора определена Сторонами в размере 24 617 218,10 руб. (депонируемая сумма) (п.4.2 Договора).

Денежные средства должны быть внесены участником (Депонент) застройщику (Бенефицар) до ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома путем внесения денежных средств, на счет эскроу, открытый в Уполномоченном банке (Эскроу-агент) - ПАО «Сбербанк России» в срок до 30.08.2023 включительно (п.4.4 договора).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что ФИО1 денежные средства в размере, в порядке и в сроки установленные договором не внес, в связи с чем истец воспользовался своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, в связи с чем понес расходы, подлежащие возмещению ответчиком в порядке п. 7.1.1 договора.

06.03.2024 застройщик направил в адрес ответчика отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и возмещении понесенных расходов по договору на основании п. 7.1.1 договора.

Согласно указанному п. 7.1.1 договора в случае прекращения договора по любым основаниям в любом порядке и в отсутствие вины застройщика, участник долевого строительства обязуется компенсировать (выплатить) застройщику понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением застройщиком обязательств по настоящему договору. Стороны настоящим согласны, что застройщик несет указанные расходы с момента получения разрешения на строительство многоквартирного дома.

Возмещению участником долевого строительства подлежат следующие расходы, которые несет Застройщик в связи с исполнением настоящего Договора, включая, но не ограничиваясь: расходы, связанные с имущественным страхованием; расходы, понесенные застройщиком в связи с реализацией Объекта долевого строительства, включая расходы на рекламу; расходы, связанные с осуществлением технической инвентаризации Многоквартирного дома; расходы по организации мероприятий по приему- передачи Многоквартирного дома в управление управляющей компании; расходы Застройщика, связанные с привлечением денежных средств для возврата денежных средств Участнику долевого строительства (в том числе расходов, связанных с выплатой процентов по займу и/или банковскому кредиту, привлеченному для возврата денежных средств Участнику долевого строительства, за весь период уплаты процентов по такому займу/кредиту) и прочие расходы, в том числе, не включенные в Цену настоящего Договора.

Размер таких расходов Застройщика, подлежащих возмещению Участником долевого строительства, определяется по данным бухгалтерского учета Застройщика и составляет не более 10% (десять процентов) от Цены настоящего Договора. Стороны настоящего Договора установили, что подтверждением несения Застройщиком расходов, связанных с исполнением настоящего Договора, являются данные бухгалтерского учета, оформляемые в виде справок, выписок.

Возмещение указанных расходов Застройщика осуществляется Участником по письменному требованию Застройщика, направленному Участнику по адресу, указанному в Договоре, путем перечисления денежных средств, в размере, указанном в письменном требовании Застройщика на банковские реквизиты Застройщика, указанные в данном требовании, в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты направления указанного требования Участнику.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Разрешая настоящий спор, на основании установленных по делу обстоятельств, с учетом собранных по делу письменных доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Премиум» о возмещении расходов, понесенных застройщиком в целях реализации объекта строительства в рамках договора от 18.08.2021, заключенного с ФИО1, поскольку из материалов дела не следует, что истцом понесены реальные расходы в размере 2 461 721,81 руб. и что такие расходы вызваны виновными действиями ответчика, факт понесенных убытков, причинно-следственная связь между расходами и действиями ответчика не доказаны.

При этом суд исходит из того, что ответчик воспользовался своим правом на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением участником долевого строительства обязательств по внесению остатка денежных средств в счет цены договора, расходы на рекламу, оплату труда третьих лиц, риэлтерские расходы, которые несет застройщик, связаны с его профессиональной деятельностью в области привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и являются профессиональными рисками хозяйствующего субъекта при заключении договора участия долевого строительства с гражданином-потребителем, в связи с чем бремя их возмещения не может быть возложено на гражданина, являющегося экономически слабой стороной в сделке по приобретению объекта долевого строительства.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих ущерб (убытки) истца в связи с виновными действиями ответчика, суду не представлено.

Также суд не находит правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки и процентов в порядке ст. 395 ГК РФ, поскольку из разъяснений, содержащихся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (п.4 ст. 329 ГК РФ).

Стороной ответчика в судебном заседании указывалось на то, что ответчик, обладая информацией о том, что застройщик в срок, предусмотренный договором, многоквартирный дом не введет в эксплуатацию, что имеет место просрочка со стороны застройщика, 13.07.2023 направил в адрес застройщика в письменной форме заявление о расторжении договора о долевом строительстве № АРХ-3/1-7-902-2/АН. Данное уведомление ответчиком оставлено без удовлетворения, в связи с чем 01.08.2023г. истец в адрес ответчика направил досудебную претензию, которая получена ответчиком 09.08.2023г. На данную претензию 26.09.2023 ответчик прислал письменный отказ в расторжении договора.

По состоянию на 4-й квартал 2023 многоквартирный дом в эксплуатацию не был введен. Срок ввода дома в эксплуатацию на сайте застройщика указан 4-й квартал 2024г.

Таким образом, право на одностороннее расторжении договора у участника возникло с 01.09.2023, которое он реализовал, направив заявление о расторжении договора.

Таким образом, на дату рассмотрения настоящего дела договор участия в долевом строительстве № АРХ-3/1-7-902-2/АН от 18.08.2021 сторонами расторгнут, оснований для начисления неустойки с 01.09.2023 г. по 06.03.2024 г. и взыскания процентов не имеется.

Все обязательства, предусмотренные данным договором, между сторонами прекращены.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Премиум» к ФИО1 о взыскании задолженности, неустойки, процентов, расходов на оплату государственной пошлины – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд адрес в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 марта 2025 года.

Судья Ю.С. Данильчик