Решение по делу № 2-219/2025 от 30.05.2025 - о признании права собственности на объекты недвижимости по приобретательной давности.

Дело № 2-219/2025

УИД 45RS0015-01-2025-000274-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Петухово 29 мая 2025 г.

Петуховский районный суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Прокопьевой О.Н.,

при секретаре судебного заседания Шалыгановой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Курганфармация» к Администрации Петуховского муниципального округа Курганской области о признании права собственности на объекты недвижимости по приобретательной давности,

установил:

акционерное общество «Курганфармация» (далее – АО «Курганфармация», общество) обратилось в суд с иском к Администрации Петуховского муниципального округа Курганской области о признании права собственности на объекты недвижимости по приобретательной давности.

В обоснование исковых требований указано, что акционерное общество «Курорты Зауралья» (далее – АО «Курорты Зауралья»), не являясь собственником, более двадцати лет добросовестно, открыто и непрерывно владело как своим собственным недвижимым имуществом – очистные сооружения канализации (далее – ОСК), расположенными по <адрес>:

- бесхозяйный объект недвижимого имущества, не имеющий собственника или собственник которого неизвестен: объект незавершенного строительства, нежилое здание вспомогательного помещения (лит. А), общей площадью 127,3 кв.м, кадастровый №;

- бесхозяйный объект недвижимого имущества, не имеющий собственника или собственник которого неизвестен: объект незавершенного строительства, сооружение-биоочистка и приемная камера (лит. Г), общей площадью 283,3 кв.м, кадастровый №;

- бесхозяйный объект недвижимого имущества, не имеющий собственника или собственник которого неизвестен: объект незавершенного строительства, нежилое здание канализационной насосной станции (КНС) (лит. А, А1), общей площадью 35,8 кв.м, кадастровый №.

Объекты недвижимости являются бесхозяйным имуществом, принятым на учет в качестве бесхозяйных объектов недвижимого имущества путем внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости. АО «Курганфармация» является правопреемником АО «Курорты Зауралья». На основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 26 апреля 2021 г. № 256-р «О решении внеочередного общего собрания акционеров АО «Курганфармация» 24 сентября 2021 г. АО «Курорты Зауралья» реорганизовано в форме присоединения к АО «Курганфармация», с передачей всех прав и обязанностей правопреемнику. 12 сентября 2024 г. была проведена оценка рыночной стоимости бесхозяйных объектов недвижимости. Согласно отчета об оценке рыночной стоимости № 164-24 стоимость очистных сооружений составляет:

- стоимость нежилого здания вспомогательного помещения (лит. А), с кадастровым №, – 35 100 руб. 00 коп.;

- стоимость сооружения-биоочистки и приемной камеры (лит. Г), с кадастровым №, – 58 900 руб. 00 коп.;

- стоимость нежилого здания канализационной насосной станции (КНС) (лит. А,А1), с кадастровым №, – 15 600 руб. 00 коп.

Очистные сооружения являются объектами незавершенного строительства и не состоят на балансе АО «Курганфармация». Общество использует очистные сооружения для приемки и очистки сточных вод в результате санаторно-курортной деятельности филиала-санаторий «Озеро Медвежье», а также населения пос. Курорт «Озеро Медвежье», социальных объектов (школа, магазины и др.) несет бремя их содержания. Очистные сооружения не числятся в реестре государственной собственности. Ответчик в отношении бесхозных объектов правопритязаний не заявлял.

На бесхозяйные объекты имеются технические паспорта 2008 года с указанием даты постройки строений – 1993 год. Объекты возведены для правопредшественника санатория «Озеро Медвежье» на отдельном земельном участке с соблюдением необходимых в тот период разрешений (рабочий проект, геологические расчеты к проекту). Согласно поручению Губернатора Курганской области от 10 мая 2016 г. № ПГ-01-69/016 на совещаниях в Департаменте имущественных и земельных отношений Курганской области и выездном совещании в составе представителей Департамента, Администрации Петуховского сельского совета Курганской области в отношении указанных объектов определен порядок оформления объектов – постановка на учет объектов в качестве бесхозяйных с последующим оформлением права муниципальной собственности бесхозяйных объектов недвижимости. Поручение Губернатора Курганской области было выполнено частично: объекты были зарегистрированы в Росреестре как бесхозяйные, оформление права муниципальной собственности оставлено без действия (не исполнено). Ответчик не обращался в суд с требованием о признании права собственности на объекты недвижимости по истечении года со дня постановки объектов недвижимости на учет, объекты недвижимости не признаны поступившими в муниципальную собственность по решению суда. Несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности на очистные сооружения АО «Курганфармация» несет бремя затрат на содержание и поддержание очистных сооружений в работоспособном состоянии. Планы и отчеты о выполнении природоохранных мероприятий АО «Курганфармация» ежегодно представляет в Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды Курганской области, раз в квартал – в Департамент по недропользованию по Уральскому федеральному округу (Уралнедра).

В настоящее время оборудование – очистные сооружения канализации, построенное по типовому проекту девяностых годов, изношено, процесс биологической очистки в аэротенках продленной аэрации с доочисткой на песчаных фильтрах, неэффективен и не соответствует современным требованиям экологической безопасности. Для повышения эффективности работы очистных сооружений необходимо провести их реконструкцию с заменой изношенного технологического оборудования на новое, соответствующее современным требованиям экологической безопасности.

В 2023 году АО «Курганфармация» провело технический аудит очистных сооружений канализации, в результате чего был проведен тщательный анализ качественных характеристик поступающих сточных вод, очистки сточных вод на очистных сооружениях канализации, была дана оценка эффективности работы действующих сооружений, внесены предложения по реконструкции очистных сооружений канализации на основе проведенного обследования (Технический отчет).

Для реализации планов по реконструкции очистных сооружений канализации филиала АО «Курганфармация»-санаторий «Озеро Медвежье» с заменой изношенного оборудования на новое, соответствующее современным требованиям экологической безопасности необходимы значительные финансовые затраты, которые АО «Курганфармация» не может нести в отношении не принадлежащего ему имущества.

АО «Курганфармация» на протяжении более двадцати лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимым имуществом – очистные сооружения канализации, расположенные по <адрес> несет все затраты на его содержание и полагает что имеет законные основания стать собственником указанных объектов в силу приобретательной давности. Иных лиц, которые имеют притязания на указанное имущество нет.

На основании изложенного, просит признать за АО «Курганфармация» право собственности по приобретательной давности на недвижимые бесхозяйные объекты – очистные сооружения канализации:

- бесхозяйный объект недвижимого имущества, не имеющий собственника или собственник которого неизвестен: объект незавершенного строительства, общей площадью 127,3 кв.м, кадастровый № (кадастровая стоимость 35 100 руб. 00 коп.), расположенный по <адрес>;

- бесхозяйный объект недвижимого имущества, не имеющий собственника или собственник которого неизвестен: объект незавершенного строительства, общей площадью 283,3 кв.м, кадастровый № (кадастровая стоимость 58 900 руб. 00 коп.), расположенный по <адрес>;

- бесхозяйный объект недвижимого имущества, не имеющий собственника или собственник которого неизвестен: объект незавершенного строительства, нежилое здание канализационной насосной станции (КНС), общей площадью 35,8 кв.м, кадастровый № (кадастровая стоимость 15 600 руб. 00 коп.), расположенный по <адрес>.

Представитель истца АО «Курганфармация» ФИО1 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, просила его удовлетворить, ссылаясь на длительное, открытое, добросовестное владение спорным имуществом и отсутствие правопритязаний на них со стороны иных лиц.

Представитель ответчика Администрации Петуховского муниципального округа Курганской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, представил письменный отзыв, в котором разрешение спора оставил на усмотрение суда и указал, что очистные сооружения канализации в составе: объект незавершенного строительства, общей площадью 127,3 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес>; объект незавершенного строительства, общей площадью 283,3 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес>; объект незавершенного строительства, общей площадью 35,8 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес>, не являются муниципальной собственностью Петуховского муниципального округа Курганской области, в реестре не состоят, спорные притязания отсутствуют.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в их отсутствие, представил суду письменный отзыв, в котором указано, что возражений по заявленным требований не имеется. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на основании заявления Администрации Курортного сельсовета Петуховского района Курганской области 15 сентября 2015 г. принят на учет в качестве бесхозяйного объект незавершенного строительства площадью 35,8 кв.м, с кадастровым №, по <адрес>. Государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав не производилась. В отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми № сведения о принятии на учет в качестве бесхозяйных недвижимых вещей и каких-либо зарегистрированных правах в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК Российской Федерации).

Заслушав пояснения представителя истца ФИО1, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 3 ст. 218 ГК Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК Российской Федерации бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Согласно ст. 234 ГК Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (п.1). Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (п. 3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК Российской Федерации); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

При этом в п. 16 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъяснено, что по смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абз. 1 п. 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст.ст. 11 и 12 ГК Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

В Постановлении от 26 ноября 2020 г. № 48-П Конституционного Суда Российской Федерации сформулирован правовой подход относительно различия условий определения добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности (ст. 302 ГК Российской Федерации лицо), и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока (ст. 234 ГК Российской Федерации).

Как разъяснено Конституционным Судом Российской Федерации, в случае с приобретательной давностью добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока; для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц; при таких условиях определение добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности, и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока, должно предполагаться различным.

Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями ст. 234 ГК Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре. Требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

В рамках института приобретательной давности защищаемый законом баланс интересов определяется, в частности, и с учетом возможной утраты собственником имущества (в том числе публичным) интереса в сохранении своего права.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений ст. 236 ГК Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

В соответствии с п. 1 резолютивной части данного Постановления не может служить основанием для признания давностного владения недобросовестным и препятствием для приобретения права собственности на вещь в силу приобретательной давности совершение сделки, по которой имущество передано лицу прежним владельцем, выразившим волю на отчуждение имущества, но которая не повлекла соответствующих правовых последствий.

По смыслу указанных выше положений закона, актов нормативного толкования, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения. При этом добросовестность владения, в том числе, предполагает обладание вещью в таких условиях, когда ее предыдущий собственник с очевидностью отказался от реализации своих правомочий, предоставив судьбу своего титула течению времени.

Судом установлено, что 28 июня 2002 г. по акту (накладной) приемки-передачи основных средств № 14 санаторий «Озеро Медвежье» передал, а ОГУП «Курорты Зауралья» (после реорганизации – АО «Курорты Зауралья») приняло объекты незавершенного строительства, в том числе очистные сооружения.

Распоряжениями Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 26 апреля 2021 г. № 256-р, № 257-р реорганизовано АО «Курорты Зауралья» в форме присоединения его к АО «Курганфармация» с переходом всех прав и обязанностей присоединяемого общества.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 05 мая 2025 г. №, по <адрес> расположены объекты недвижимости – объекты незавершенного строительства: общей площадью 283,3 кв.м, кадастровый №, общей площадью 127,3 кв.м, кадастровый №. В разделе «Особые отметки» выписки из Единого государственного реестра недвижимости указано, что сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05 мая 2025 г. № указано, что объект недвижимости – объект незавершенного строительства общей площадью 35,8 кв.м, кадастровый №, был принят на учет как бесхозяйный объект недвижимости 14 сентября 2015 г. В разделе «Особые отметки» выписки из Единого государственного реестра недвижимости указано, что сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Согласно техническому паспорту указанных объектов незавершенного строительства по состоянию на 09 декабря 2008 г., степень завершенности строительства – завершающая стадия (от 75% до 99%).

Губернатором Курганской области от 10 мая 2016 г. № ПГ-01-69/016 поручено должностным лицам ОГУП «Курорты Зауралья» рассмотреть вопрос о регистрации права собственности в судебном порядке на объекты недвижимости, в том числе: незавершенный строительством объект, сооружение – биочистки и приемная камера площадью 283,3 кв.м; незавершенный строительством объект, нежилое здание канализационно-насосная станция площадью 35,8 кв.м.

Как следует из материалов дела, поручение осталось неисполненным.

АО «Курганфармация» 30 ноября 2022 г. в адрес Главы Петуховского муниципального округа Курганской области направило письмо с просьбой принять в муниципальную собственность спорные объекты.

В ответ на письмо Администрация Петуховского муниципального округа Курганской области 09 января 2023 г. сообщила, что считает нецелесообразным принятие спорных объектов в муниципальную собственность муниципального образования Петуховский муниципальный округ Курганской области.

По информации от 14 мая 2025 г. №, поступившей из МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях, по состоянию на 12 мая 2025 г. объекты недвижимости: объект незавершенного строительства (нежилое здание вспомогательного помещения), общей площадью 127,3 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес>»; объект незавершенного строительства (сооружение-биочистка и приемная камера), общей площадью 283,3 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес> объект незавершенного строительства (здание канализационной насосной станции), общей площадью 35,8 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес>, отсутствуют в реестре федерального имущества.

В ответе от 07 мая 2025 г. № 05-02810/25 на запрос суда, поступившим из Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области, указано, что объекты недвижимости: объект незавершенного строительства (нежилое здание вспомогательного помещения), общей площадью 127,3 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес>; объект незавершенного строительства (сооружение-биочистка и приемная камера), общей площадью 283,3 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес> объект незавершенного строительства (здание канализационной насосной станции), общей площадью 35,8 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес>, в реестре государственного имущества Курганской области не учитываются.

Согласно ответу Отдела земельно-имущественных отношений Администрации Петуховского муниципального округа Курганской области от 14 мая 2025 г. № 252, объект незавершенного строительства (нежилое здание вспомогательного помещения), общей площадью 127,3 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес>; объект незавершенного строительства (сооружение-биочистка и приемная камера), общей площадью 283,3 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес>; объект незавершенного строительства (здание канализационной насосной станции), общей площадью 35,8 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес>, в реестре муниципальной собственности не значатся и не являются муниципальной собственностью муниципального образования Петуховского муниципального округа Курганской области.

В ходе судебного разбирательства установлено, в течение всего срока владения недвижимым имуществом претензий от кого-либо к истцу не предъявлялось, права на спорное имущество никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не заявлялось.

Таким образом, владение спорными объектами недвижимости никем не оспаривалось, истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет вышеуказанными объектами недвижимости как своими собственными более 20 лет, несет бремя расходов по их содержанию, права на спорное имущество никто не предъявлял.

С учетом изложенного, суд исходя из позиции сторон и представленных в материалы дела доказательств, полагает возможным удовлетворить заявленные требования.

С учетом п. 21 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Курганфармация» к Администрации Петуховского муниципального округа Курганской области о признании права собственности на объекты недвижимости по приобретательной давности удовлетворить.

Признать за акционерным обществом «Курганфармация» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в силу приобретательной давности право собственности на:

- объект незавершенного строительства, общей площадью 127,3 кв.м, с кадастровым № (с кадастровой стоимостью 35 100 руб. 00 коп.), расположенный по №;

- объект незавершенного строительства, общей площадью 283,3 кв.м, с кадастровым № (с кадастровой стоимостью 58 900 руб. 00 коп.), расположенный по <адрес>;

- объект незавершенного строительства, общей площадью 35,8 кв.м, с кадастровым № (с кадастровой стоимостью 15 600 руб. 00 коп.), расположенный по <адрес>

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Петуховский районный суд Курганской области.

Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2025 г.

Судья О.Н. Прокопьева