Решение по делу № 2-162/2025 от 05.02.2025

Дело № 2-162/2025 (2-4427/2024)

64RS0043-01-2024-006785-49

Решение

Именем Российской Федерации

05 февраля 2025 года город Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе

председательствующего судьи Титовой А.Н.,

при секретаре Шиндовой Г.Ю.,

представителя истца Геворкяна ФИО8 представителя ответчика ФИО1 ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО10, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2 ФИО11 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения,

установил:

ФИО2 ФИО12., действующая в интересах несовершеннолетнего ФИО2 ФИО14. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование требований указала, что ФИО2 ФИО13 является собственником нежилого помещения общей площадью 52,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес> с кадастровым номером №. Распоряжением от 30.09.2020 года №339-р жилой дом, в котором расположено вышеуказанное нежилое помещение, признан аварийным. Согласно заключению эксперта №14 от 15.12.2022г. стоимость нежилого помещения и упущенной выгоды составляет 4 291 000 руб. На основании изложенного просит взыскать в пользу ФИО2 ФИО15. денежные средства в счет выкупной цены, а также упущенной выгоды за нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес> в размере 4 553 900 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 51 606 руб.

В ходе рассмотрения дела с учетом заключения судебной экспертизы, ФИО2 ФИО16 уточнены исковые, в которых просит взыскать в пользу ФИО2 ФИО17 денежные средства в счет выкупной цены в размере 4 553 900 руб. за нежилое помещение, расходы по оплате государственной пошлины в размере 51 606 руб.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить с учетом уточнений.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, просил отказать в иске по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В ст.35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на то обстоятельство, что ст. 32 ЖК РФ не предусматривается возмещение, выкуп, предоставление иного помещения собственникам нежилых помещений, расположенных в расселяемых аварийных домах.

Проанализировав положения действующего законодательства суд с такой позицией стороны по делу согласиться не может по следующим основаниям.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании ст. 239 ГК РФ (ст. 235 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно ч. 2 ст. 56.8 ЗК РФ в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1, ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 32 ЖК РФ.

Частью 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).

В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятий земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Возмещение за изымаемое жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу возмещение за изымаемое жилое помещение, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Установлено, что несовершеннолетний ФИО2 ФИО18 является собственником нежилого помещения общей площадью 52,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 64:48:010214:100.

Изложенное подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 30.09.2020г. №339-р многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу в срок до 01.09.2022г.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» №4739 от 13.10.2023г. утверждена ведомственная целевая программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2024-2026 годах», вышеуказанный многоквартирный дом включен в программу, планируемая дата окончания переселения граждан 31.12.2026г.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком на день рассмотрения спора судом соглашение о возмещении за нежилое помещение, сроках и других условий выкупа не достигнуто.

Принимая во внимание перечисленные выше нормы закона, бездействие со стороны администрации муниципального образования «Город Саратов», выразившееся в непринятии мер, определенных ч.10 ст.32 ЖК РФ, истечение срока сноса дома, право выбора истца способа защиты своих прав, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право требовать выкупа нежилого помещения.

Взыскание с администрации муниципального образования «Город Саратов» возмещения за изымаемое помещение является способом защиты нарушенного права истца, как собственника аварийного помещения, в связи с чем, оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению соглашения с истцом об изъятии объекта недвижимости – нежилого помещения не имеется.

Возмещение за изымаемое нежилое помещение определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость нежилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении возмещения за изымаемое нежилое помещение должны учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Так, согласно ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу выкупная цена помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истцом в материалы дела представлено заключению эксперта №14 от 15.12.2022г., согласно выводам которого стоимость нежилого помещения и упущенной выгоды составляет 4 291 000 руб.

Судом по ходатайству стороны ответчика была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Олимп - эксперт» (далее – ООО «Олимп - эксперт»).

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Олимп - эксперт» №584/2024 от 26.12.2024г. размер возмещения (выкупная цена) за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> с учетом рыночной стоимости нежилого помещения, возможных убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, в том числе связанных с переездом, поиском другого помещения, оформление права собственности на другое помещение, стоимости доли в праве собственности на общее имущество, включая долю в праве собственности на земельный участок, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на момент проведения экспертизы с учетом аварийности помещения составляет: 4 553 900 руб., в том числе за нежилое помещение – 2 047 000 руб., права на долю земельного участка – 1 302 000 руб., а также убытков в общем размере 432 900 руб., из которых плата за регистрацию права – 2000 руб., затраты на аренду подобного объекта на период подбора нового объекта – 252 000 руб., затраты на поиск арендуемого нежилого помещения – 61 200 руб., услуги риелтора по подбору нового объекта по аренде – 26 400 руб., услуги риелтора по подбору нового объекта по покупке – 91 300 руб.

Данное экспертное заключение суд расценивает как объективное, поскольку оно проведено на основании определения суда, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования. Сделанные в результате исследования выводы мотивированны и ясны. Произведен расчет выкупной цены в соответствии с требованиями ст.32 ЖК РФ. Во внимание было принято несколько объектов, применены поправочные коэффициенты. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В пункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

В разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014г., указано, что при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку исковые требования заявлены о взыскании возмещения за нежилое помещение, которая определена экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ, суд полагает необходимым взыскать в пользу ФИО2 ФИО19 в лице законного представителя ФИО2 ФИО20 денежные средства в счет возмещения за спорное нежилое помещение в размере 2 047 000 руб., за долю земельного участка в размере 1 302 000 руб., а также убытки за регистрацию права в размере 2000 руб., за аренду подобного объекта на период подбора нового объекта в размере 252 000 руб., за поиск арендуемого нежилого помещения в размере 61 200 руб., за услуги риелтора по подбору нового объекта по аренде в размере 26 400 руб., за услуги риелтора по подбору нового объекта по покупке в размере 91 300 руб., а всего 4 553 900 руб.

При этом возмещение подлежит взысканию за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» с администрации муниципального образования «Город Саратов» как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для нужд муниципального образования «Город Саратов».

Согласно разъяснениям содержащимся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" - резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного возмещения право собственности истца на спорное нежилое помещение следует прекратить, а за муниципальным образованием «Город Саратов» признать право собственности.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

ООО «Олимп-эксперт» обратилось в суд ходатайством о распределении расходов, связанных с проведением экспертизы по вышеуказанному гражданскому делу, в котором просит взыскать денежные средства в размере 82 500 руб.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в ходе судебного разбирательства определением от 05 декабря 2024 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Олимп-эксперт».

Стоимость судебной экспертизы, проведение которой было поручено ООО «Олимп-эксперт», и которая положена в основу решения суда, составила 82 500 рублей.

Поскольку требования истца о взыскании выкупной цены за аварийное нежилое помещение удовлетворены, то с ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу экспертной организации подлежат взысканию судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 82 500 руб.

ФИО2 ФИО21 были понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 51 606 руб., которые подлежат возмещению истцу ответчиком в указанном размере.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

решил:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>) за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО2 ФИО22 (паспорт гражданина РФ серии № № выдан УВД <адрес>, 04.12.2001г.), действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО2 ФИО23 (паспорт гражданина РФ серии № № выдан ГУ МВД России по <адрес> 08.04.2022г.) возмещение за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. А-1 с кадастровым номером №, в размере 4 553 900 руб.

После выплаты администрацией муниципального образования «<адрес>» указанного возмещения за жилое помещение прекратить право собственности ФИО2 ФИО24 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. А-1 с кадастровым номером №.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного возмещения за жилое помещение признать право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. А-1 с кадастровым номером №, за администрацией муниципального образования «Город Саратов».

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Олимп-эксперт» (ИНН <***>) судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 82 500 руб.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2025 года.

Судья А.Н. Титова