Дело № 2-1007/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Хабаровск 16 сентября 2025 года
Центральный районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи Мальцевой Л.П.,
при секретаре судебного заседания ФИО22
с участием: представителя истца ФИО11,
представителя ответчика ФИО1 – ФИО14,
третьих лиц: ФИО7, ФИО5,
представителя третьего лица ФИО5 – ФИО16,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Уют» к ФИО1 о признании договора долевого участия в строительстве расторгнутым, признание недействительным акта приема-передачи квартиры, признание незаконной государственной регистрации объекта недвижимости,
установил:
истец ООО «СЗ «Уют» обратилось в суд с указанным иском к ФИО1 о признании договора долевого участия в строительстве расторгнутым, в обосновании иска указав, что между ООО «Специализированный застройщик «Уют» и ФИО1 заключён договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект - многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес> в <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В результате исполнения договора ответчик должен был приобрести в собственность жилое помещение - квартиру, площадью согласно проекту 124,29 кв. м., 15 этаж, <адрес> по счету слева направо от входа на этаж с лестничной площадки, обозначенная на планировочном решении «тип Е», в объекте, строительства по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка <адрес>, адрес: <адрес>А, 4Б). В соответствии с пунктом 2.4 договора, цена договора на момент его заключения составляет 5 779 485 рублей. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность участника долевого строительства по оплате цены договора составляет 5 779 485 рублей. В соответствии с пунктом 5.2 договора и на основании части 4 статьи 5 ФЗ-214, участнику долевого строительства было направлено письменное уведомление (от ДД.ММ.ГГГГ №) о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения этого требования. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Общество обратилось в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации уведомления о расторжении указанного договора в отношении объекта долевого строительства. Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № № Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прав, сообщив, что расторжение договора долевого участия возможно только до подписания передаточного акта, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства. Из представленного уведомления следует, что согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № № № от ДД.ММ.ГГГГ исполнен в полном объеме, а именно фактическая передача вышеуказанного жилого помещения осуществилась, о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись № о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ, внесенная на основании заявления участника долевого строительства - ФИО1, запись о сделке договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ имеет статус «погашенная», запись прекращена ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, по данному объекту недвижимости были совершены уступки права требования на основании договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, а также договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, которые содержат информацию в виде предоставленной справки от застройщика о полном расчете по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании изложенного Управление Росреестра сообщило, что расторгнуть договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ на основании представленного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным. В соответствии с выпиской из ЕГРН, содержащей сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что собственником жилого помещения - <адрес>, по адресу: <адрес>, является ФИО1. Однако, передаточный акт между сторонами договора долевого участия не подписывался, обязательства по оплате ответчиком не исполнены. Просит признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенный между ООО «СЗ «Уют» (ИНН <***>) и ФИО1
В ходе судебного разбирательства представитель истца ФИО11 увеличил исковые требования, просил помимо заявленных о признании расторгнутым договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенный между ООО «СЗ «Уют» (ИНН <***>) и ФИО1, признать недействительным акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признать зарегистрированное право собственности ФИО12 на объект недвижимости – <адрес> по адресу: <адрес> отсутствующим, признать незаконной государственную регистрацию права собственности ФИО1 на объект недвижимости – <адрес> по адресу: <адрес>, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в целях обеспечения иска наложены обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по <адрес> совершать регистрационные действия с квартирой № в <адрес> в <адрес>.
Определением суда, принятым в протокольной форме от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования были привлечены: ФИО2, ФИО3.
Определением суда, принятым в протокольной форме от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования были привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6.
Определением суда, принятым в протокольной форме от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования был привлечен ФИО7.
Представитель истца ФИО13 в судебном заседании исковые требования с учетом увеличения поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении. Представил письменные дополнения к исковым требованиям, согласно которых, представитель истца указывает, что несмотря на то, что договор долевого участия в строительстве был заключен с супругами ФИО21, права по договору были переданы ФИО4 в счет обеспечения исполнения обязательств по договору займа по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, без цели приобретения права собственности на квартиры. Супруги ФИО20 оплату по договору участия в долевом строительстве не вносили, ФИО4 оплату не вносил, ФИО1 оплату также не вносила. Таким образом, ФИО7 было известно, что оплата за квартиру по ДДУ не поступала, согласие на передачу прав и обязанностей по договору имел формальный характер, о чем ФИО7 не мог не знать. В свою очередь ФИО1 на основании акта приема-передачи, который ФИО5 не подписывал, оформила право собственности за собой, без оплаты по договору участия в долевом строительстве.
Представитель ответчика ФИО1 – ФИО14 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, представила письменные возражения на исковые требования, доводы которых поддержала, просила применить срок исковой давности, просила в иске отказать.
Третье лицо ФИО7 в судебном заседании по существу пояснил, что летом 2019 г. он работал в ИП ФИО9, этот индивидуальный предприниматель имеет отношение к ряду строительных компаний. В это же время, его знакомый ФИО15 предложил ему приобрести квартиру, цена которой его заинтересовала. Предложение о покупки квартиры он обсудил со своей матерью ФИО1, так как она располагала денежными средствами. Они обговорили условия покупки квартиры, и от имени его матери был заключен договор, при заключении договора также присутствовали ФИО5 и ФИО2, было единственное условие о внесении денежных средств на покупку квартиры наличными. После подписания акта приема-передачи квартиры и передачи ключей они начали делать в квартире ремонт. В это же время на квартиру был открыт лицевой счет и ФИО1 производила и производит оплату коммунальных платежей. В 2023 г. ФИО1 зарегистрировала право собственности на указанную квартиру, так как им передали необходимый пакет документов для регистрации квартиры в Управлении Росреестра. Полагает, что заявленные истцом требования не являются обоснованными.
Третье лицо ФИО5 в судебном заседании по существу пояснил, что являлся руководителем организации – застройщика ООО «СЗ «Уют», в настоящее время за ненадобностью организация ликвидируется. Договор с ФИО1 остался неоплаченным, внесение денежных средств в кассу организации никогда не предусматривалось, только безналичным путем на расчетный счет организации, поскольку на предприятии отсутствовал кассовый аппарат. Каким образом был подписан акт приема-передачи квартиры ему не известно. Акт приема-передачи квартиры с ФИО1 он не подписывал. ФИО7 иногда представлял интересы ООО «СЗ «Уют» по доверенности по техническим вопросам, возможно имел доступ к печати организации. Печать ООО «СЗ «Уют» хранилась в сейфе организации.
Представитель третьего лица ФИО5 – ФИО16 в судебном заседании полагала, что заявленные истцом требования обоснованы. Подпись на акте приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 не принадлежит, в связи с чем, по делу необходимо провести почерковедческую экспертизу для установления подлинности подписи проставленной от имени ФИО5 Представила письменный отзыв на исковое заявление, доводы которого поддержала.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания извещалась своевременно, надлежащим образом. Обратилась с заявлением о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Третьи лица: ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО6 в судебное заседание не явились о дате и времени судебного разбирательства извещались своевременно, надлежащим образом.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле (судебные извещения, размещение информации с учетом требований ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ о месте и времени рассмотрения дела на официальном сайте Центрального районного суда г.Хабаровска - centralnyr.hbr.sudrf.ru), руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, третьих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируется нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим же Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как установлено в ходе рассмотрения дела и подтверждается материалами дела, по запросу суда из Управления Росреестра по <адрес> было предоставлено реестровое дело в отношении объекта недвижимости, согласно которого, между ООО «Уют» (застройщик) в лице директора ФИО5 и ФИО2, ФИО8 (участники долевого строительства) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № №
Предметом указанного договора являлось строительство Застройщиком для участника долевого строительства квартиры, основные характеристики которой отражены в Приложении № к Договору, площадью согласно проекта 124,29 кв.м. на 15 этаже, <адрес> по счету слева направо от входа на этаж с лестничной площадки, обозначенная на планировочном решении «тип Е» (Приложение №), в объекте строительства по адресу: <адрес> (пункт 1.2 Договора).
Срок передачи Застройщиком квартиры определен – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но не ранее даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1.5 Договора).
В силу пункта 2.4 Договора, цена договора определена сторонами в размере 5 779 485 рублей.
Оплата по договору должна быть осуществлена участником долевого строительства на расчетный счет Застройщика единоразово в течении 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации Договора (пункт 2.6 Договора).
Вышеназванный договор бы зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ за регистрационным номером <адрес>
Согласно Договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований по договору № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, ФИО8 (Участники 1) уступили ФИО4 (Участник 2) права и обязанности, принадлежащие «Участникам 1» на основании Договор № № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, площадью согласно проекта 124,29 кв.м. на 15 этаже, <адрес> по счету слева направо от входа на этаж с лестничной площадки, обозначенная на планировочном решении «тип Е», в Объекте строительства по адресу: <адрес>, адрес земельного участка: <адрес>, 4 «б» (пункт 1.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ).
За уступку прав и обязанностей по указанному в п. 1 настоящего договора «Участник 2» уплачивает «Участнику 1» 5 779 485 рублей. Передача денежных средств «Участнику 1» в счет оплаты квартиры осуществлена в полном объеме на момент подписания настоящего соглашения (пункт 2.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ).
Договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №№.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ представленным в Управление Росреестра по <адрес> ООО «Уют» подтверждает, что по договору № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2, ФИО8 и ООО «Уют» в части взаиморасчетов в размере 5 779 485 рублей выполнены в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен договор уступки прав требований по договору № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно указанного Договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (Участник 1) уступил ФИО1 (Участник 2) права и обязанности, принадлежащие «Участнику 1» на основании Договора № № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, площадью согласно проекта 124,29 кв.м. на 15 этаже, <адрес> по счету слева направо от входа на этаж с лестничной площадки, обозначенная на планировочном решении «тип Е», в Объекте строительства по адресу: <адрес>, адрес земельного участка: <адрес>, 4 «б» (пункт 1.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ).
За уступку прав и обязанностей по указанному в п. 1 настоящего договора «Участник 2» уплачивает «Участнику 1» 5 779 485 рублей. Передача денежных средств «Участнику 1» в счет оплаты квартиры осуществлена в полном объеме на момент подписания настоящего соглашения (пункт 2.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ).
Договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «Уют» подтверждают, что по договору №/Н долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного по уступке с ФИО4 на объект: квартиру, площадью согласно проекта 124,29 кв.м. на 15 этаже, <адрес> по счету слева направо от входа на этаж с лестничной площадки, обозначенная на планировочном решении «тип Е», в объекте строительства по адресу: <адрес> в <адрес> обязательства участников долевого строительства в части взаиморасчетов в размере 5 779485 рублей по указанному Договору выполнены в полном объеме. ООО «СЗ «Уют» дало согласие на заключение соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1.
На основании акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в <адрес> была передана от ООО «СЗ Уют» - ФИО1 От застройщика поставлена подпись от имени ФИО5 и печать ООО»СЗ «Уют».
Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес>, 1 этап строительства – многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения администрацией <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №.
Земельный участок для строительства ООО «Уют» многоквартирного дома по адресу: <адрес>, 4 «б» был предоставлен ФИО6 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании Постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № возведенному многоэтажному дому на земельном участке по адресу: <адрес> был присвоен адрес: <адрес>.
Согласно выписке из ЕГРН жилое помещение расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 135,5 кв.м. зарегистрировано за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Рассматривая требования истца о признании недействительным акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.
Гражданский кодекс Российской Федерации не только не предусматривает каких-либо препятствий, а прямо устанавливает, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (часть вторая статьи 1). Стороны могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров (смешанный договор) (части вторая и третья статьи 421).
В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации», согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
В соответствии со ст. ст. 420, 425 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
На основании п.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Как видно из представленного в материалы дела акта приема-передачи квартиры от 07.09.2021, акт подписан от дольщика – ФИО1, от Застройщика представителем ООО «СЗ «Уют» ФИО5, от имени Общества проставлена печать ООО «СЗ «Уют». В акте помимо даты передачи объекта долевого строительства, указаны основные характеристики жилого помещения. Стороны подтвердили, что не имеют претензий по качеству переданного объекта недвижимости, стороны подтверждают отсутствие друг к другу финансовых, имущественных и иных претензий в отношении исполнения Договора. При подписании акта Дольщиком получены и прияты ключи от входной двери в квартиру, чип ключи от домофона, системы контроля доступа, инструкция по эксплуатации квартиры, фурнитура к окнам и балконным блокам, приборы учета ХВС, ГВС, отопления, электроэнергии, а также иные приборы и элементы конструкций.
В соответствии с п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Как пояснил в своем Определении от 14.06.2016 № 52-КГ16-4 Верховный Суд Российской Федерации, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются: наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок; наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий; наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц; наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.
Свои требования о недействительности сделки о подписании акта приема-передачи квартиры в объекте долевого строительства истец ООО «СЗ «Уют» мотивирует тем, что Общество не подписывало акт приема-передачи квартиры поскольку дольщиком не было оплачено обязательство до договору участия в долевом строительстве, в связи с чем такая сделка ничтожна.
В соответствии с ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в ч. 1 указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч. 2).
Анализируя все представленные сторонами доказательства и доказательства полученные судом по запросу сторон, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для признания акта приема-передачи квартиры от 07.09.2021 недействительным, поскольку акт от 07.09.2021 в соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подписан сторонами. Подписание акта ФИО1 не оспаривалось сторонами, в том числе самим ответчиком. Доводы представителя истца и третьего лица ФИО5 о том, что им не подписывался акт приема-передачи судом отклоняется.
В соответствии с пунктом первым части третьей статьи 40 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», директор Общества является единоличный исполнительный орган общества и действует без доверенности от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» общество вправе иметь печать, штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства индивидуализации. Федеральным законом может быть предусмотрена обязанность общества использовать печать. Сведения о наличии печати должны содержаться в уставе общества.
В соответствии с пунктом 2.1 ГОСТ Р 51511-2001 утвержденного Постановлением Госстандарта России от 25.12.2001 № 573-ст, под печатью понимается устройство содержащее клише печати, для нанесения оттисков на бумагу.
Согласно п. 5.24 ГОСТ Р 7.0.97-2016 «Национальный стандарт Российской Федерации. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Организационно-распорядительная документация. Требования к оформлению документов» утвержденного Приказом Росстандарта от 08.12.2016 № 2004-ст, печать заверяет подлинность подписи должностного лица на документах, удостоверяющих права лиц, фиксирующих факты связанные с финансовыми средствами а также на иных документах, предусматривающих заверение подписи печатью в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, понятие и правовой статус печати определен как инструмент позволяющий удостоверить подпись уполномоченного лица на документе.
Данный вывод закреплен в пункте 1 ГОСТР 7.0.8-2013, утвержденного Приказом Росстандарта от 17.10.2013 № 1185-ст, согласно которому печать – это устройство, используемое для заверения подлинности подписи должностного лица, посредством нанесения его оттиска на документ.
Исходя из требований действующего законодательства, юридическое значение печати заключается в удостоверении ее оттиском подлинности подписи лица, управомоченного представлять в данном случае ООО «СЗ «Уют» во внешних отношениях, а также факт того, что соответствующий документ исходит от этого лица, являющегося самостоятельным участником гражданского оборота и субъектом предпринимательского права.
Оттиск печати, имея главным своим назначением заверение подписи должностного лица от имени организации на документе, предполагает особый порядок ее хранения и использования, который устанавливается каждой организацией самостоятельно. Данный порядок должен предполагать исключение возможности несанкционированного доступа к оттиску печати организации неуправомоченными лицами.
Таким образом, истец, являясь самостоятельным лицом, несет ответственность за использование его печатей, и, как следствие, несет риск в связи с их неправомерным использованием другими лицами.
На представленном сторонами акте приема-передачи квартиры, договоре участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № № справках об отсутствии задолженности по договорам долевого участия в строительстве от 07.08.2019, от 01.06.2021, имеется не только подпись директора ООО «Уют», далее ООО «СЗ «Уют», но и оттиск печати ООО «Уют» и ООО «СЗ «Уют».
Уполномоченное лицо от ООО «Уют» сначала подтвердило, что оплата по договору долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ № № произведена супругами ФИО21, затем по договору уступки с ФИО4, затем по договору уступки с ФИО1 Такие письма руководителем Общества предоставлялись и на регистрацию в Управление Росреестра по <адрес>. Сторонами был подписан не только акт приема передачи Квартиры, вместе с актом Дольщику были переданы ключи от объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства ФИО1, (физическое лицо) которой перешли права Дольщика по договору уступки права от ДД.ММ.ГГГГ действуя добросовестно и подписывая акт приема-передачи квартиры, не могла предполагать, что акт приема-передачи квартиры может быть подписан другим лицом, не имеющим таких полномочий.
Суд полагает, что сам факт подписания документов не лично директором ООО «СЗ «Уют» ФИО5, а неким лицом, имеющим доступ к документам общества и печати общества, никоим образом не может указывать на неоплату по договору долевого участия. Доказательств выбытия печати из владения организации в материалы дела не представлено. По аналогичным причинам, судом отклонено ходатайство третьего лица ФИО5 в проведении по делу почерковедческой экспертизы для определения подлинности подписи руководителя Общества. В связи с чем, суд не находит оснований для признания акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
Рассматривая требования истца о признании расторгнутым договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенный между ООО «СЗ «Уют» (ИНН <***>) и ФИО1, суд приходит к следующему.
Положениями части 3 статьи 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В силу части 2 статьи 12 вышеприведенного Федерального закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как уже было установлено в судебном заседании ответчик ФИО1 на основании Договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома приняла за плату от ФИО4 все права и обязанности Участника долевого строительства. За уступку прав, передача денежных средств осуществлена сторонами по договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «СЗ «Уют в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ также подтвердило, что ему известно о переходе прав по договору уступки, согласилось с переходом прав от ФИО4 к ФИО1 и заверило, что оплата по договору долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ произведена в полном объеме. После завершения строительства дома, получения на него разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию, квартира передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиры.
То обстоятельство, что руководитель Общества не подписывал акт приема-передачи квартиры, было отклонено судом по указанным выше обстоятельствам.
В связи с чем, суд не находит оснований для признания договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым, в связи с его неоплатой. Как установлено в судебном заседании оплата по договору сторонами подтверждается письменными документами.
Доводы третьего лица ФИО7, что оплата по переуступленному праву передавалась не ФИО4, а в кассу ООО «СЗ «Уют» не может служить основанием для установления факт не оплаты по договору уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ФИО1 и ФИО4, поскольку сам ФИО4 не оспаривает безденежность договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы представителя истца и третьего лица ФИО5, что на предприятии отсутствовала касса, имелись только безналичные расчеты, судом отклоняются, в данном случае, суд соглашается с доводами представителя ответчика, что в спорный период в ООО «Уют» имелись наличные расчеты через кассу ООО «Уют», данное обстоятельство подтверждается судебным актом – решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А73-10904/2020, по иску ООО «Уют» (ОГРН <***>) к ИП ФИО17, где судом было установлено, что ответчиком по расходным кассовым ордерам были получены денежные средства в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Суду на обозрение предоставлялись выписки из кассовой книги Общества, подтверждающие совершение расходных наличных операций. Требования истца были удовлетворены в полном объеме.
Рассматривая требования истца о признании зарегистрированного права собственности ФИО12 на объект недвижимости – <адрес> по адресу: <адрес> отсутствующим, признании незаконной государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости – <адрес> по адресу: <адрес>, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными данным федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: 1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 этого федерального закона; 3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, передаточный акт является частью юридического состава, с которым связана регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.
По смыслу указанных выше норм, регулирующих правоотношения в области долевого строительства, акт приема-передачи помещения является документом, свидетельствующим об исполнении договора долевого участия.
По общему правилу государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, устанавливающих наличие, возникновение, переход, прекращение права собственности, в том числе вступившие в законную силу судебные акты. Такими документами также являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункты 2 и 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ закреплены основания, препятствующие государственной регистрации прав.
В силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона).
Как усматривается из материалов дела, ответчиком ФИО1 для регистрации права собственности на объект долевого строительства в Управление Росреестра по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ был представлен необходимый пакет документов, в том числе акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Оценка действительности акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и отсутствие оснований для признания договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым дана судом ранее.
Право собственности на жилое помещение расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 135,5 кв.м. зарегистрировано за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ДД.ММ.ГГГГ.
Анализируя представленные сторонами доказательства и доказательства полученные судом по запросу сторон, суд приходит к выводу, что право собственности за ФИО1 на объект недвижимости – <адрес> в <адрес> зарегистрировано в установленном законе порядке, на основании документов, также предусмотренных для такой государственной регистрации, в связи с чем оснований для признания зарегистрированного права ответчика на спорный объект недвижимости отсутствующим, а также признании незаконной регистрации не имеется.
Более того, ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по недействительности сделки, разрешая данное ходатайство суд приходит к следующему.
В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Рассматривая заявление ответчика о применении судом последствий пропуска истцом срока исковой давности по требованию о признании акта приема-передачи квартиры от 07.09.2021 недействительным, суд руководствуется положениями статей 181, 199, 205 Гражданского кодекса РФ и исходит из того, что оспариваемый акт, был собственноручно подписан сторонами. Ответчику помимо подписанного акта были переданы ключи от квартиры и электронные ключи для системы контроля доступа. ФИО1 выставляются квитанции об оплате коммунальных платежей, что подтверждается квитанцией за сентябрь 2022 г. на оплату коммунальных услуг (т. 2 л.д. 46,49). В связи с чем, суд приходит к выводу, что в сентябре 2022 г. истец, действуя добросовестно и осмотрительно должен был узнать, что право собственности на спорный объект недвижимости уже зарегистрировано за участником долевого строительства.
Из материалов дела следует, что с требованием о признании недействительным акта, подписанного обоими сторонами, истец обратился в суд лишь 11.12.2024, а ранее в Кировский районный суд г. Хабаровска 06.12.2024, то есть спустя более двух лет.
Кроме того, материалы дела не содержат отвечающих требованиям относимости и допустимости доказательств того, что о переходе права собственности истцу стало известно менее одного года назад.
Доводы представителя истца, что срок исковой давности не пропущен, поскольку многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями имел несколько этапов строительства и третий этап строительства был введен в эксплуатацию 25.03.2024, судом отклоняются.
Срок исковой давности по сделке между сторонами исчисляется на основании пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, согласно которого, течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения сделки по подписанию акта приема-передачи квартиры от 07.09.2021, по мнению истца ничтожной и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.
Таким образом, срок исковой давности по указанной сделке, исчисляется со дня, когда началось исполнение сделки, а именно со дня подписания спорного акта от 07.09.2021.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о пропуске ООО «СЗ «Уют» установленного законом срока для оспаривания сделки ничтожной (недействительной), что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Доводы сторон, что суду необходимо было отложить рассмотрение дела для предоставления сторонам времени представить дополнительные доказательства, судом отклоняется, поскольку, в соответствии с частью 1 статьи 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отложение разбирательства дела допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае, если суд признает невозможным рассмотрение дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса.
Из указанной нормы следует, что отложение судебного заседания по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом суда, но не его обязанностью, и такие ходатайства суд разрешает с учетом их обоснованности и обстоятельств дела.
Судебное разбирательство по настоящему делу неоднократно откладывалось по ходатайству сторон для приобщения по делу необходимых доказательств и запроса судом тех доказательств, которые стороны не могли получить самостоятельно. Судом были отклонены ходатайства сторон о запросе дополнительных доказательств, по причине не предоставления мотивированных доводов относимости запрашиваемых доказательств к предмету настоящего иска и невозможности их получить самостоятельно.
Иные доводы сторон и лиц, участвующих в деле не нашли своего подтверждения в судебном заседании являются несостоятельными, необоснованными в связи с чем подлежат отклонению.
Принимая во внимание изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Уют» к ФИО1 о признании договора долевого участия в строительстве расторгнутым, признание недействительным акта приема-передачи квартиры, признание незаконной государственной регистрации объекта недвижимости отказать.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Центральный районный суд г. Хабаровска.
Мотивированное решение составлено 30.09.2025.
Судья Л.П. Мальцева
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>