24RS0002-01-2025-004478-71
2-3086/2025/
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 октября 2025 года Ачинский городской суд Красноярского края
в составе:
председательствующего судьи Панченко Н.В.,
при секретаре Антиповой Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Ачинского района, ФИО2 о признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на дом блокированной застройки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Ачинского района, ФИО2 о признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на дом блокированной застройки, расположенный по адресу Ачинский район, <адрес> мотивируя тем, что на основании договора купли-продажи от 22.07.2013 года ей на праве собственности принадлежит квартира №2, в указанном жилом доме. В 2024 году была произведена реконструкция, на основании чего площадь квартиры стала составлять 167, 5 кв.м. Жилой дом представляет собой одноэтажный двухквартирный жилой дом, имеет два самостоятельных входа, то есть имеется возможность свободного и независимого доступа в помещение для каждого собственника, у каждого собственника имеется придомовая территория. Помещения в жилом доме не имеют общих инженерных сетей, помещений вспомогательного использования, предназначенных для общего пользования, имеют выход на самостоятельный земельный участок. Из заключений ООО «Кадастр Инжиниринг» следует, жилом дом обладает признаками дома блокированной застройки, признание его блоком дома блокированной застройки не является реконструкцией дома, так как технические и функциональные характеристики всего дома не меняются, в связи с чем, просит признать принадлежащую ей квартиру домом блокированной застройки, признать право собственности на дом блокированной застройки (л.д. 5).
В судебное заседание истец ФИО1, представитель истца ФИО3, действующая на основании письменного ходатайства о допуске представителя (л.д.110), будучи надлежащим образом извещенные судебной повесткой, истец через представителя (л.д.112), не явились, в представленном заявлении ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддержали (л.д.110).
Представитель ответчика администрации Ачинского района, надлежащим образом извещенный о дате судебного заседания судебным извещением (л.д.113), в суд не явился, в отзыве представитель ФИО4, действующая на основании доверенности от 26.08.2025 г. №08-3581 сроком по 31.12.2025 года (л.д.95), в отзыве указала, что объект признаваемого права не находится в муниципальной собственности администрации Ачинского района, оснований для признания в отношении него права муниципальной собственности не имеется, просила дело рассмотреть без участия их представителя, на усмотрение суда (л.д.94).
Ответчик ФИО2 извещенная о дате судебного заседания судебной повесткой под роспись (л.д.123), а также судебным извещением (л.д.113), в суд не явилась, заявлений, ходатайств не представила.
Третье лицо ФИО5, будучи надлежащим образом извещенный о дате судебного заседания судебной повесткой (л.д.112), в суд не явился, в заявлении против исковых требований не возражал, просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.109).
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со ст.ст. 25, 26 ЖК РФ, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
Как разъяснено в пунктах 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 данного Постановления).
Таким образом, осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в приведенной правовой норме. При этом нарушение градостроительных и строительных норм и правил при создании постройки может служить самостоятельным основанием для признания ее самовольной, если такие нарушения являются существенными.
Согласно ст. 19 ЖК РФ, одним из видов жилищного фонда являются жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности.
На основании п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, под "жилыми домами блокированной застройки" понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в "СП 55.13330.2016 Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утв. и введен в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр). Согласно указанному своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Следовательно, части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных изолированных объектов недвижимости, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования.
В соответствии с положением ст. 16 ЖК РФ, как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеет единый статус - жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.
Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума ВС ССР от 31.07.1981 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.
Из системного толкования вышеприведенных норм права следует, что для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома. Кроме того, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.
Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи от 22.07.2013 г. является собственником жилого помещения - квартиры №2, общей площадью 56,6 кв.м., по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 24:02:7001004:107, ее право зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.10, 13).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.02.2014 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1 511 кв.м., по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <адрес> (л.д.12).
Собственником квартиры №1, общей площадью 49,60 кв.м., расположенной по адресу <адрес>, на основании договора купли-продажи от 18.07.2006 года, является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.120-122).
Согласно выписке из ЕГРН ФИО2 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <адрес>, площадью 1909 кв.м. (л.д.118-119).
По заключению главного специалиста (архитектора) администрации Ачинского района от 29.09.2025 г., жилой дом по адресу: <адрес>, обладает признаками дома блокированной застройки: является одноэтажным, состоит из нескольких блоков: жилого помещения 1 (квартира №1, с кадастровым номером №), жилое помещение 2 (квартира №2, с кадастровым номером №), имеет общую стену без проемов, не имеет помещений общего пользования многоквартирного дома, расположен на двух отдельных земельных участках. Помещение №1 на земельном участке №, границы участка установлены, помещение № на земельном участке №, границы участка установлены, имеет два самостоятельных выхода на территорию общего пользования <адрес>. Учитывая, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> является жилым домом блокированной застройки. Жилое помещение 1 (квартира №1), жилое помещение 2 (квартира 32) возможно выделить в натуре без нарушений технических и функциональных характеристик всего дома. Разделение помещений не является реконструкцией дома (л.д.96).
В ходе судебного разбирательства установлено, что дом является одноэтажным, фактически состоит из двух смежных, но структурно и функционально обособленных (автономных) помещений, предназначенных для проживания двух отдельных семей. Каждое помещение состоит из жилых и помещений вспомогательного использования. При этом, мест общего пользования не имеется, что также подтверждается техническим паспортом на здание, составленным по состоянию на 19.08.2025 года (л.д.27-34).
По сведениям технического плана на спорный объект по состоянию на 19.08.2025 года, общая площадь жилого помещения №2 составляет 167, 5 кв.м., по заключению кадастрового инженера, увеличение площади квартиры №2 произошло в результате реконструкции в 2024 году (л.д.31 оборот).
По данным межевого плана по уточнению местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>2, с одновременным исправлением реестровой ошибки в местоположении границ и площади земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>1. В результате проведении кадастровых работ, площадь ранее учтённого земельного участка, с кадастровым номером №, составила 1588 кв.м. Реестровая ошибка выявлена при проведении работ в отношении объекта (жилого дома). Земельный участок, с кадастровым номером №, пересекает часть жилого дома, расположенную на участке, с кадастровым номером №. При исправлении реестровой ошибки в отношении участка, с кадастровым номером №, площадь не меняется, о чем подписаны акты истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 согласования местоположения земельных участков, с кадастровыми номерами № (л.д.48-50).
При таких обстоятельствах, объекты недвижимого имущества – жилые помещения квартира №2, общей площадью 167,5 кв.м., принадлежащая ФИО1 и квартира №1, принадлежащая ФИО2, расположенные в <адрес>, не имеют общих инженерных сетей, помещений вспомогательного использования, предназначенных для общего пользования, с соседним объектом недвижимости. Квартира №1 и квартира №2 имеют выходы на самостоятельные земельные участки, предназначены для проживания одной семьи, объекты разделены с соседним помещением стенами без проемов, что позволяет признать указанные жилые помещения домами блокированной застройки.
Кроме этого, проверяя доводы истца о соответствии реконструированной квартиры №2 градостроительным, строительным, пожарным нормам и правилам, установлено, что на объект недвижимости получены положительные заключения о соответствии объекта требованиям законодательства ООО «Кадастр Инжиниринг» по результатам визуально-инструментального обследования несущих и ограждающих строительных конструкций объекта капитального строительства – здания, в границах жилого помещения (квартиры №2) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которым несущие ограждения и конструкции обследуемого объекта находятся в работоспособном состоянии, недопустимых прогибов, трещин, дефектов не обнаружено, что соответствует требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87; категория технического состояния – исправное состояние; техническое состояние конструкций, объемно планировочные решения объекта обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию, не нарушают права и законные интересы граждан, используется и пригодно в качестве места постоянного проживания; дальнейшая эксплуатация объекта возможна (л.д.70-83); объект соответствует обязательным требованиям пожарной безопасности и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта (л.д.52-69).
В соответствии со ст. 222 ГК РФ при разрешении спора о признании права собственности на самовольную постройку юридически значимым обстоятельством является установление существенности выявленного нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, к существенным нарушениям строительных норм и правил следует относить, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек необходимо учитывать положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Таким образом, исходя из установленных по делу обстоятельств и требований закона, суд считает необходимым исковые требования ФИО1 удовлетворить, признать <адрес> домом блокированной застройки, признать за ФИО1 право собственности на дом блокированной застройки, общей площадью 167,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать жилое помещение квартиру №2, с кадастровым номером №, общей площадью 167,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, домом блокированной застройки.
Признать за ФИО1 право собственности на дом блокированной застройки, с кадастровым номером №, общей площадью 167,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.
Судья Н.В. Панченко