05RS0031-01-2025-006901-82
Дело № 2-5491/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 декабря 2025 года г. Махачкала
Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе:
председательствующего – судьи Онжолова М.Б.,
при секретаре судебного заседания – Ибрагимовой Э.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Девелоперская компания «София» о взыскании неустойки по договору,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «Девелоперская компания «София» о взыскании неустойки по договору. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Девелоперская компания «София» и истцом заключен договор уступки права требования № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве многоквартирного дома (приложение №). Предметом договора является квартира под №, расположенная по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры в соответствии с данным договором составляет 5 250 000 (пять миллионов двести пятьдесят тысяч) рублей (п. 1.3 Договора). Срок передачи объекта долевого строительства (квартиры) - не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.15 Договора).
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства к передаче не готов, из чего следует, что Ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства - квартиры под № - в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на 711 (171 с учетом моратория) дней.
За данный период гражданин - участник долевого строительства вправе требовать от застройщика неустойки (пени) в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») (далее Федеральный закон).
Сумма неустойки, подлежащей взысканию с Ответчика составляет 448875 рублей (четыреста сорок восемь тысяч восемьсот семьдесят пять рублей).
Истцу был причинен вред отсутствием уведомления о переносе срока передачи объекта долевого строительства, отсутствием реакции на претензию и нежеланием Ответчика договориться о выплате неустойки (в соответствии с Федеральным законом) в добровольном порядке, необходимостью инициировать судебный процесс и участвовать в нем. Также, в связи с отсрочкой передачи объекта долевого строительства на неизвестный срок, Истец вынужден арендовать и оплачивать жилье (т.к. для улучшения жилищных условий Истец воспользовался ипотечным кредитованием путем продажи собственного жилья), что является для Истца существенными непредвиденными материальными затратами.
Претензией от 15.04.2025 (без номера) полученной коммерческим директором ФИО4 15.04.2025 Истец потребовал выплатить неустойку в соответствии с калькулятором неустойки по ДДУ (ст. 6 Закона № 214 - ФЗ). Данная претензия, для досудебного урегулирования конфликта вручена лично коммерческому директору ФИО4 15.04.2025, но оставлена без ответа.
Просит суд: взыскать с ответчика неустойку в сумме 448875 руб., компенсацию за причинение морального вреда в сумме 30 000 руб., штраф за неудовлетворение требования потребителя добровольном порядке в сумме 22443 руб.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, указав следующее.
С доводами ответчика, указанными в возражении в части касающейся взыскания суммы неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору уступки права требования №, объектом которого является <адрес> (далее Объект), расположенная по адресу: <адрес>, стоимостью 5 250 000 (пять миллионов двести пятьдесят тысяч) рублей, исчисление которой должно производится от суммы договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (далее Договор), которая составляет 1 905 200 (один миллион девятьсот пять тысяч двести) рублей по Договору (п. 3.1), истец согласен.
В связи с чем, подготовлен перерасчет с учетом Моратория, принятого Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024г. №, от 26.12.2024г. №, от 19.06.2025г. №, в которых установлены особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Срок передачи Объекта - 3 квартал 2023 года (п. 1.15 Договора).
Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за просрочку сдачи Объекта на 173 дня размер неустойки составляет:
164 799 рублей 79 коп = 1 905 200 руб. * 173 дней * 1/300*2*7,5%, где:
1 905 200 руб. - цена Объекта (п. 3.1 Договора от 26.06.2019г. №);
173 дня = 712 дней (общее количество дней просрочки сдачи Объекта) - 539 дней (разница в календарных днях между периодом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в течении которых неустойка не начисляется согласно Моратория, принятого Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024г. №, от 26.12.2024г. №, от 19.06.2025г. №);
1/300*2 - размер неустойки, уплачиваемой застройщиком, если участником долевого строительства является гражданин;
7,5% - ключевая ставка Центрального банка РФ, действовавшая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с тем, что передача объекта долевого строительства перенесена на неизвестный срок, Истец вынужден арендовать и оплачивать жилье у арендодателя ФИО6 ФИО9 по адресу: <адрес>, пр. Р. Гамзатова <адрес>, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 30 000 (тридцать тысяч) рублей в месяц, общая сумма за год 360 000 (триста шестьдесят тысяч) рублей (т.к. для улучшения жилищных условий Истец воспользовался ипотечным кредитованием путем продажи собственного жилья), что является для Истца существенными непредвиденными материальными затратами.
Просит суд: взыскать с ответчика неустойку в сумме 164 799 рублей, компенсацию за причинение морального вреда в сумме 30 000 рублей, штраф за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке в сумме 82 399 рублей, расходы за наем жилого помещения 360 000 рублей.
ООО «Девелоперская компания «София» представила возражения на иск, указав следующее.
Как видно из иска, ФИО3 считает иск подлежащим удовлетворению в связи с нарушением Обществом срока передачи объекта долевого строительства - <адрес> 16-ти этажном многоквартирном <адрес> по заключенному между истцом и Обществом договору от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права требования № по договору от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома.
Между тем указанные доводы истца не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права к спорным отношениям.
Как следует из материалов дела, ФИО2 приобрел у Общества за 5 250 000 руб. права на указанный объект долевого строительства по договору от 30.06.2021г. об уступке права требования (копия договора прилагается), которое приобрело этот объект у индивидуального предпринимателя ФИО5 ФИО10 (ОГРНИП: <***>) за 1 906 200 руб. (1 905 200 руб. - долг предпринимателя перед застройщиком + 1 000 руб. цена, уступаемого права требования) по договору от 08.06.2021г. об уступке права требования (копия договора прилагается). В свою очередь индивидуальный предприниматель ФИО5 ФИО11 приобрёл право на переуступаемый объект долевого строительства у ООО «Мосстрой» (ИНН: <***>) за 1 905 200 руб. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.06.2019г. №.
Таким образом, вследствие переуступок права требования ФИО3 стал участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.06.2019г. №, в связи с чем при расчёте размера неустойки за основу должна браться цена объекта долевого строительства, указанная в первоначальном договоре, а именно в п. 3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ №.
В соответствии с абзацем 2 п. 1, и. 2 постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. № (в редакции постановлений Правительства РФ от 26.12.2024г. №, от 19.06.2025г. №):
- в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г., не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления и до 31.12.2025г. включительно. Постановление Правительства РФ от 18.03.2024г. № официально опубликовано на интернет- портале правовой информации 22.03.2024г.;
- в период с 01.07.2023 г. до 31.12.2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г., исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей по состоянию на 01.07.2023г.
Истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт причинения ему Обществом физических и нравственных страданий в связи с нарушением срока сдачи объекта долевого строительства.
Как видно из иска, ФИО2, приобрёл квартиру - объект долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем считает, что с Общества в его пользу подлежит взысканию штраф в размере 50 процентов от присужденной судом суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Между тем указанный довод истца не основан на нормах материального права, что усматривается в следующем.
Пунктом 4 части 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022г. № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству РФ предоставлено право принятия решения об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
К указанному исковому требованию подлежат применению не общие нормы закона о защите прав потребителей, регулирующие правоотношения по вопросу взыскания штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а специальные нормы материального права, а именно ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004г. с учётом п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022г. № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», абзаца 4 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. № (в редакции постановления Правительства РФ от 26.12.2024г. №, от 19.06.2025г. №), исключающие возможность взыскания упомянутого штрафа в период с 01.01.2025г. до 31.12.2025г. включительно, в связи с чем иск не подлежит удовлетворению.
Также ответчиком представлены дополнительные возражения, в которых указано, что в обоснование своих расходов за наём истцом представлен договор от 01.01.2024г. о найме <адрес> многоквартирном <адрес> по пр. Р.Гамзатова <адрес>, заключенный между истцом (наниматель) и ФИО6 ФИО12 (наймодатель) на один год с 01.01.2024г. по 31.12.2024г., а также расписка ФИО1 от 03.12.2026г. о получении денежных средств в размере 360 000 руб. по указанному договору найма.
Как видно из материалов дела, договор найма от 01.01.2024г. заключен сроком на 1 год с 01.01.2024г. по 31.12.2024г.
В силу ч. 2 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обременение жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
В нарушение указанных норм истцом не представлены в материалы дела доказательства о государственной регистрации обременения <адрес> многоквартирном <адрес> по пр. Р.Гамзатова <адрес>, возникших на основании договора найма от 01.01.2024г., в связи с чем данный договор и расписка от 03.12.2026г. не являются надлежащими достоверными доказательствами проживания истца в указанной квартире, а также доказательством, подтверждающим произведённые расходы за наём.
Кроме того, расписка ФИО6, якобы подтверждающая получение ею денежных средств в размере 360 000 руб. за период с 01.01.2024г. по 31.12.2024г., выдана 03.12.2026г., т.е. календарной датой, которая ещё не наступила, что указывает на её юридическую ничтожность, недействительность и нуллифицирует её доказательное значение по вопросу получения соответствующих денежных средств.
Истцом не представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие об отсутствии у него для проживания жилого помещения на праве собственности, а также вынужденность найма <адрес> по пр. Р.Гамзатова <адрес> с ежемесячной оплатой в размере 30 000 руб. Заявленная ежемесячная сумма найма также не обоснована невозможностью арендовать по более низкой цене жилое помещение в <адрес> для проживания на период строительства объекта долевого строительства.
Более того, из выписки из ЕГРН от 25.11.2025г. № КУВИ-001/2025-214828982, представленной истцом вместе с уточнениями к исковым требованиям, видно, что в собственности у истца находится ? доли жилого помещения № в <адрес>, и истцом не обоснована невозможность его проживания в этом помещении.
Просит суд полностью отказать в удовлетворении как первоначального иска, так и уточнений к нему.
В судебном заседании истец ФИО2 поддержал исковые требования по изложенным основаниям.
Представитель ответчика ФИО7 иск не признал по доводам возражений.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что между ООО «Девелоперская компания «София» и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки права требования № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве многоквартирного дома.
Договора заключен в отношении квартиры под №, расположенной по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 5 250 000 (пять миллионов двести пятьдесят тысяч) рублей (п. 1.3 Договора). Срок передачи объекта долевого строительства (квартиры) - не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.15 Договора).
Установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства к передаче не готов, исполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства - квартиры под № - просрочено в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на 711 дней (171 дней с учетом моратория).
Установлено, что истец направил ответчику претензию от ДД.ММ.ГГГГ с требованием выплатить неустойку, претензия истца оставлена без ответа.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Согласно п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.
Поскольку объект долевого строительства до настоящего времени участнику не передан, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в размере 164 799 руб., исчислив ее за период просрочки 173 дня, исключив из начисления периоды моратория, предусмотренные постановлениями Правительства РФ от 18.03.2024г. №, от 26.12.2024г. №, от 19.06.2025г. №.
Согласно ч.ч. 1-3 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
С учетом указанных норм закона суд находит подлежащим взысканию с ответчика штраф, исчисляемый с суммы взыскиваемой неустойки, в размере 6591,96 руб.
Также с учетом обстоятельств дела, характера нарушения прав истца, его личности и поведения ответчика, суд считает необходимым взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.
В части требований о взыскании расходов по найму жилья в сумме 360 000 рублей следует отказать ввиду недоказанности данных расходов. Установлено, что договор найма жилого помещения не был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке. Кроме того, суд не может принять в подтверждение оплаты найма расписку, выданную наймодателем, датированную не наступившей датой – 03 декабря 2026 года.
Иные доказательства фактического проживания истца в нанятом жилом помещении суду не представлены.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 ФИО13 ООО «Девелоперская компания «София» удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Девелоперская компания «София» в пользу ФИО2 ФИО15 неустойку в сумме 164 799 рублей, компенсацию морального вреда – 5000 рублей, штраф в размере 6591 рублей 96 копеек, в остальной части данных требований и в части требований ФИО2 ФИО16 к ООО «Девелоперская компания «София» о взыскании расходов за наем жилого помещения в сумме 360 000 руб. - отказать.
Резолютивная часть решения суда объявлена 24 декабря 2025 года.
Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 16 января 2026 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной формулировке.
Судья М.Б. Онжолов
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>