УИД 61RS0№-21
Дело № 2-2678/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 сентября 2025 года г. Новочеркасск
Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Гриненко С.В.
при ведении протокола помощником судьи Шабаевой А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО «Управляющая компания ПСТ» о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности,
установил:
ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к Покатило Д.А. о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности, ссылаясь на то, что они являются собственниками квартир в многоквартирном <адрес> в <адрес>. Многоквартирный дом сдан в эксплуатацию в 1973 году, в его состав входит техническое подвальное помещение, общей площадью 1671,9 кв.м, где находятся общедомовые инженерные коммуникации (лежаки и стояки) холодного водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения и установлено инженерное оборудование, регулировочная, запорная арматура на стояках ХВС и отопления, ревизии на канализационных стояках для прочистки канализации. Согласно технической документации все подвальные помещения определены как технический подвал и технические помещения и обладают всеми признаками, характерными для технического подвала, а проходящие по подвалу инженерные коммуникации предназначены для поставки всех видов коммунальных услуг собственникам жилых помещений дома, в связи с чем являются общим имуществом многоквартирного дома.
Вместе с тем истцам стало известно, что нежилое подвальное помещение, площадью 145,1 кв.м, кадастровый №, принадлежит ответчику. Данное обстоятельство стало известно при обращении Покатило Д.А. в суд с требованиями к управляющей компании о предоставлении доступа в указанное помещение.
Согласно сведениям ЕГРН первичная регистрация права на указанное помещение была осуществлена <дата>, то есть в это время помещение было сформировано как самостоятельное. Данное помещение было всегда открыто и им пользовались жильцы, поскольку оно является проходным для доступа к подвальным помещениям жильцов.
Ссылаясь на то, что на момент первой приватизации квартиры в многоквартирном доме, спорное подвальное помещение было предназначено для целей, связанных с обслуживанием жилого дома, использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами ввиду нахождения в нем инженерных коммуникаций, используется и до настоящего времени, истцы просили суд признать нежилое помещение, площадью 145,1 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО5, общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, установив на указанное помещение право общей долевой собственности сособственников помещений многоквартирного жилого дома.
Прекратить право собственности Покатило Д.А. на нежилое помещение, площадью 145,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.
Представитель истцов по доверенности ФИО12 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
В судебном заседании Покатило Д.А. и его представитель ФИО8 возражали относительно заявленных требований, просили в их удовлетворении отказать, настаивая на законности приобретения данного помещения, длительности владения им, считая, что истцами пропущен срок исковой давности, о применении последствий пропуска которого заявили в ходе судебного разбирательства.
ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, представители Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ООО «Управляющая компания ПСТ» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителя истцов ФИО12, Покатило Д.А. и его представителя ФИО8, суд приходит к следующим выводам.
Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
На основании положений части 2 статьи 3 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая с 1 марта 2005 года утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является сособственником <адрес> в <адрес> на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан № от <дата>.
ФИО4 является сособственником <адрес> в <адрес> на основании договора на передачи № от <дата>.
ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежит <адрес> в <адрес> на основании договора купли-продажи от <дата>.
ФИО2 является сособственником <адрес> в <адрес> на основании договора на передачу <адрес> от <дата>.
На основании соглашения об отступном от <дата>, заключенного между ООО «Альтаир» и Покатило Д.А., в собственность последнего передано нежилое помещение, находящееся в подвале дома литер А по адресу: <адрес> в <адрес>, общая площадь указанного помещения составляет 145,1 кв.м. Право собственности зарегистрировано за ответчиком <дата> (л.д.86,87). Помещение состоит из комнат №.
ООО «Альтаир» спорное нежилое помещение принадлежало на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения №<дата> от <дата>, дополнительного соглашения к договору купли-продажи нежилого помещения №<дата> от <дата> от <дата>, заключенного с ФИО9
Ответчик в ходе судебного разбирательства указывал на то, что спорное нежилое помещение ранее входило в состав <адрес> в жилом доме литер «А» по <адрес>.
В целях проверки доводов сторон судом были истребованы инвентаризационное дело на многоквартирный дом из ООО «ЦТИ» и регистрационное дело на нежилое помещение из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Из представленных документов следует, что на основании договора купли-продажи <адрес>, заключенного с ФИО10, ФИО9 принадлежала <адрес>, состоящая из четырех жилых комнат, общей полезной площадью 371,1 кв.м, в том числе жилой площадью 81,3 кв.м, расположенная на первом этаже и в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома.
Постановлением Главы администрации г.Новочеркасска № от <дата> узаконено самовольное переустройство в <адрес> в жилом доме литер «А» по <адрес>, в результате чего выделено в отдельное встроенное нежилое помещение комнаты №, площадью 41,4 кв.м, №, площадью 18,5 кв.м, №, площадью 18,2 кв.м, №, площадью 14,3 кв.м, №, площадью 52,7 кв.м, общей площадью 145,1 кв.м, расположенное в подвале жилого дома.
При этом первоначально ФИО10 принадлежало встроенное нежилое помещение – 114,5 кв.м и в подвале 280,5 кв.м (л.д.119), которое было передано ему в собственность на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО «Горжилэксплуатация».
Согласно регистрационному удостоверению № встроенное помещение, общей площадью 395 кв.м, в том числе 1 этаж, площадью 114,5 кв.м, подвал, площадью 280,5 кв.м было передано в собственность ОАО «Горжилэксплуатация» постановлением главы администрации № от <дата>, в которое были внесены изменения и дополнения в части конкретизации переданных объектов постановлением главы администрации от <дата> №.
Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Из положений пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещения в многоквартирном доме владеют, пользуются, и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.
Критерием отнесения имущества к составу общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, в силу положения части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации является его функциональное назначение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Согласно подпункта «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 №489-О-О отметил, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09 и от 22.01.2013 №11401/12, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме несколько собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы и сараи, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному спору являются период, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, а также было ли спорное нежилое помещение подвала на указанный момент предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования, передано в пользование собственнику конкретной квартиры.
Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.
При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что техническое помещение предназначено для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истца, а бремя доказывания того, что спорное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2016 № 5-КГ15-207). Названные положения о юридически значимых обстоятельствах по делу и распределение бремени их доказывания были разъяснены сторонам в ходе рассмотрения дела судом.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что на дату приватизации квартир истцов ФИО1, ФИО4 в декабре 1992 года, а соответственно и на дату приватизацию первой квартиры, спорное нежилое помещение не было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.
Как следует из представленного в материалы дела поэтажного плана подвала литер «А» по состоянию на 1976 год (л.д.121-123) изначально в подвальном помещении отсутствовали какие-либо комнаты, имелось единое пространство, через которое осуществлялся проход к кладовкам жильцов. Данное подвальное помещение не было передано в индивидуальное использование, его площадь включалась в общую площадь дома. Принадлежащее ответчику помещение было сформировано в 2004 году в результате узаконения самовольного переустройства в <адрес>, при этом не предназначалось для самостоятельного использования, поскольку комнаты № и № использовались собственниками квартир для доступа к кладовкам, как и используются в настоящее время. Данное обстоятельство не опровергалось ответчиком в ходе судебного разбирательства, как и то, что иного прохода для доступа жильцов данного подъезда к своим кладовкам, расположенным в подвале, не имеется.
Доказательств, подтверждающих на дату начала приватизации квартир использование данного помещения каким-либо образом (самостоятельно, кроме как в порядке обслуживания инженерных коммуникаций) в материалах дела отсутствуют. Ответчик на их наличие не ссылается, несмотря на неоднократные разъяснения суда относительно несения им бремени доказывания данного обстоятельства. Доводы ответчика о том, что монтаж инженерных коммуникаций осуществлен после поступления помещений в его собственность, суд находит неубедительными, поскольку каких-либо объективных доказательств в подтверждение своей позиции ответчик не представил.
Согласно выводам специалиста, изложенным в заключении ООО «Центр экспертизы и оценки НовЭкс» №-н/25, подготовленном по заказу истца, в помещениях №, площадью 41,4 кв.м, №, площадью 18,5 кв.м, №, площадью 18,2 кв.м, №, площадью 14,3 кв.м, №, площадью 52,7 кв.м, подвального этажа многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, оборудование и инженерные сети, относящиеся к общему имуществу всех собственников многоквартирного жилого дома имеются инженерные сети, относящиеся к общему имуществу всех собственников многоквартирного жилого дома.
При этом учитывая размещение участков инженерных сетей в пространстве подвального этажа, лицам, ответственным за их эксплуатацию, следует иметь постоянную техническую возможность беспрепятственного доступа к участкам сетей, расположенным в пространстве помещений №, площадью 41,4 кв.м, №, площадью 18,5 кв.м, №, площадью 18,2 кв.м, №, площадью 14,3 кв.м, №, площадью 52,7 кв.м, подвального этажа многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Из исследовательской части заключения усматривается, что помещения № и № обеспечивают организацию доступа к группе кладовых, расположенных в пространстве помещений № и №, в связи с чем имеют назначение коридор.
Указанное заключение ответчиком не оспаривалось, ходатайств о проведении судебной экспертизы сторонами не заявлялось.
В связи с этим заключение эксперта принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку оно является полным и непротиворечивым, составлено со ссылками на примененные методы исследования, дано компетентным специалистом в соответствующей области знаний. Оснований сомневаться в объективности данного экспертного заключения не имеется.
Таким образом, специалистом подтверждено техническое вспомогательное назначение спорного помещения подвала, то есть наличие признаков принадлежности его к общему имуществу многоквартирного дома, установленных нормами действующего законодательства.
Дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу, что спорное помещение, с учетом технических характеристик, отвечает требованиям, указанным в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, входит в состав общего имущества всего многоквартирного жилого дома, не имеет самостоятельного назначения, оно непосредственно связано с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, в силу чего в него требуется постоянный беспрепятственный доступ.
Суд считает необходимым отметить, что фактическое использование помещений как самостоятельного объекта гражданских прав означало бы, что их владелец имеет исключительный доступ к ним для целей извлекать пользу от размещения в указанных помещениях имущества, работников, а у иных лиц доступа в помещения не имелось.
Между тем, в силу того, что спорное подвальное помещение является техническим и связано с обслуживанием всего дома, доступ иных лиц в него не был и не мог быть прекращен. Ответчик также факт пользования данным помещением иными лицами не опровергал. Суд принимает во внимание пояснения ответчика, согласно которым он каких-либо расходов по содержанию имущества, кроме оплаты налога на имущество, не нес, так как соответствующие счета управляющая компания ему не направляла.
В пунктах 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указывается, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП; в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Заявленные истцами требования о признании права общей долевой собственности направлены именно на устранение нарушения этого права, выразившегося в наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) записи об индивидуальном праве собственности ответчика.
Спорное помещение самостоятельным объектом недвижимости не является и самостоятельным объектом права быть не может, соответственно, муниципальное образование «город Новочеркасск» не вправе было самостоятельно распоряжаться частью общего имущества всех собственников помещений данного многоквартирного дома.
Ответчиком в ходе судебного разбирательства заявлено о пропуске истцами срока исковой давности.
В силу пункта 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает право собственника требовать устранения всяких нарушений его права. Право собственников помещений в многоквартирных домах на общее имущество возникает в силу закона, независимо от его регистрации.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения заявления о применении последствий пропуска срока исковой давности.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания за собственниками помещений жилого дома права общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 145,1 кв.м, с кадастровым номером № и прекращении права собственности Покатило Д.А. на это помещение.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО «Управляющая компания ПСТ» о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности удовлетворить.
Признать право общей долевой собственности сособственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, на нежилое помещение, площадью 145,1 кв.м, с кадастровым номером №
Прекратить право собственности ФИО5 на нежилое помещение, площадью 145,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Гриненко С.В.
Мотивированное решение изготовлено 24 сентября 2025 года.