Решение по делу № 2-469/2025 от 20.03.2025 - о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

УИД № 65RS0001-01-2024-008576-78

Дело № 2-469/2025 (2-7308/2024;)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 марта 2025 года город Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Волковой А.А.,

при секретаре судебного заседания Кыдыевой Н.В.,

с участием: представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет, представителя ответчика Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска ФИО2, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 1 год, представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Восход-93» ФИО3, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет, представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Восход-93» ФИО4, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к Департаменту землепользования г. Южно-Сахалинска, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Восход-93» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

установил:

11.07.2024 ФИО5 обратилась в суд с иском к ДЗП г. Южно-Сахалинска, ООО «СЗ «Восход-93» с требованием о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, взыскании расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование требований указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, на котором находится принадлежащий истцу на праве собственности индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №. Доступ к земельному участку истца осуществляется по земельному участку с кадастровым номером №, относящимся к территории общего пользования, в соответствии с проектом планировки указанной территории, утвержденным администрацией г. Южно-Сахалинска. Администрация г. Южно-Сахалинска не приняла никаких мер, направленных на разработку проекта и строительство дороги (проезда) к земельному участку истца по земельному участку №. Постановлением администрации г. Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ №-па был утвержден проект межевания территории, согласно которому предусмотрено перераспределение земельного участка с кадастровым номером №, которое привело к уменьшению его ширины в месте, по которому осуществляется проезд к земельному участку истца, в целях включения части земельного участка с кадастровым номером № в границы территории, на которой ООО «СЗ «Восход-93» возвел многоквартирные жилые дома, расположив самый северный из них с кадастровым номером № вплотную к северной границе предоставленного под строительство этого дома земельного участка с кадастровым номером № Такое расположение жилого дома привело к тому, что для благоустройства прилегающей к этому дому территории застройщику потребовалось занять часть земельного участка с кадастровым номером №, по которому должна была проходить дорога к земельному участку истца и смежным земельным участкам иных лиц. Вместо строительства дороги к земельному участку истца администрация г. Южно-Сахалинска предлагает разместить такую дорогу в другом месте, для чего истцу требуется отказаться от части (шириной 3 метра и длиной 15 метров) принадлежащего ей земельного участка с кадастровым номером № разработать за свой счет проект строительства такой дороги, снести за свой счет ранее построенный по границе участка капитальный бетонный забор. В настоящее время дороги к земельному участку истца и расположенному на нем жилому дому не имеется, в зимний период времени имеющийся проезд не обслуживается: не расчищается от снега и пр. Истец не имеет возможности пользоваться принадлежащим ей индивидуальным жилым домом, к дому истца отсутствует пожарный проезд, разворотной площадки также не имеется. Уменьшив ширину участка с кадастровым номером № органы местного самоуправления фактически исключили возможность обустройства по оставшейся территории этого земельного участка какого-либо проезда. 11.04.2024 между ответчиками было заключено соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которым был перераспределен земельный участок с кадастровым номером №, находившийся в аренде у ООО «СЗ «Восход-93», и непоименованные в этом соглашении земли и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. На основании указанного соглашения был образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №, образованный из земельного участка с кадастровым номером № и смежных с ним земельных участков, включая земельный участок с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками был заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому этот участок был предоставлен в аренду ООО «СЗ «Восход-93» сроком до 01.07.2044. Ранее по данному договору земельный участок № № был предоставлен ООО «СЗ «Восход-93» для строительства группы многоэтажных жилых домов. Полагает, что оба данных соглашения являются недействительным в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ в связи со следующим. К моменту заключения оспариваемого соглашения о перераспределении земель от 11.04.2024 ООО «СЗ «Восход-93» уже несколько лет не являлся арендатором земельного участка №, поскольку этот земельный участок находится в общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирных домах, расположенных на данном участке, в силу ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 413 ГК РФ. Соглашение о перераспределении земельного участка в данному случае могло быть заключено в порядке пп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ собственниками перераспределяемого земельного участка, а не его арендатором. Как на спорном земельном участке №, так и вновь образованном земельном участке с кадастровым номером № находятся 38 объектов недвижимости, включая многоквартирные жилые дома, соответственно, перераспределение земельного участка под указанными объектами противоречит пп. 3 п. 8 ст. 39.27 ЗК РФ. Ответчики сознательно пошли на нарушение приведенных норм в целях нарушения прав истца на строительство проезда к ее участку по земельному участку №, одновременно нарушив права неопределенного круга лиц, поскольку данная сделка не соответствует требованиям действующего законодательства. Оспариваемые соглашения привели к образованию, постановке на кадастровый учет земельного участка №, почти полностью включающего в себя земельный участок №, что исключает возврат земельного участка № в порядке реституции ДЗП г. Южно-Сахалинска. Последствием недействительности такого соглашения должно стать снятие с государственного кадастрового учета незаконно образованного земельного участка № и восстановление в ЕГРН сведений о земельном участке №, но без восстановления записи о нахождении данного участка в аренде у ООО «СЗ «Восход-93».

Просит суд признать недействительным соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой от 11.04.2024, заключенное между ДЗП г. Южно-Сахалинска и ООО «СЗ «Восход-93»; признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенное между ДЗП г. Южно-Сахалинска и ООО «СЗ «Восход-93» в отношении земельного участка №; применить последствия недействительности указанных сделок путем снятия с государственного кадастрового учета земельного участка № и восстановления в ЕГРН информации о земельном участке № с присвоением информации об этом участке статуса «актуальный»; взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

В судебное заседание истец ФИО5 не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям. Пояснил, что отказав в назначении по делу судебной экспертизы суд лишил истца возможности доказать нарушение ее прав. Иная возможность обеспечения проезда к земельному участку истца отсутствует, поскольку проектом планировки территории других проездов не предусмотрено. Ранее постановленными судебными актами было установлено соответствие проезда только по нормативу ширины, тогда как соответствием уклона проезда установленным нормативам не исследовалось.

Представитель ответчика ДЗП г. Южно-Сахалинска ФИО2 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился. Указал, что ранее судебными актами было установлено отсутствие нарушений к оспариваемому проезду. Проезд вопреки доводам представителя истца очищается, заключены соответствующие договоры. Кроме того к земельному участку истца имеется второй фактический проезд, который в настоящее время еще не внесен в проект планировки территории. Каким образом уклон проезда влияет на законность оспариваемого истцом соглашения о перераспределении земель представителем истца не указано. Кроме того, при перераспределении земельного участка, предоставленного ООО «СЗ «Восход-93», изменения проезда по всей длине земельного участка истца не произошло, границы в той части не изменились.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Восход-93» ФИО6 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в удовлетворении. Указала, что ранее судебными актами было установлено, что проезд к участку истца является второстепенным. Был осуществлен выезд специалистов, замерен радиус. Состояние проезда не помешало истцу возвести три объекта капитального строительства с использованием спецтехники. Проектом планировки территории дорога, которую там хочет видеть истец, не предусмотрена.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Восход-93» ФИО3 в судебнгом заседании с заявленными требованиями не согласился, просил отказать в удовлетворении. Пояснил, что истцом в обоснование иска указано на нарушение ее права на организацию проезда к ее земельному участку. Удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению предполагаемого нарушенного права истца, поскольку физически проезд, имеющийся в настоящее время, не изменится. Проектом планировки территории другие проезды не предусмотрены. Однако, после перераспределения земель, был образован в результате перераспределения еще один проезд с западной стороны, поскольку застройщик отказался от части земельного участка. Истцу необходимо обращаться с требованиями об оспаривании проекта планировки территории или с требованиями об организации проезда.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок (абзац второй пункта 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации; здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений).

В статье 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации указаны случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.

Порядок заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, регламентируется статьей 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как указано в пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 июля 2019 г., при решении вопроса о правомерности перераспределения земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, необходимо установить наличие оснований для перераспределения, указанных в пункте 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, а также отсутствие оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, перечисленных в пункте 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Приватизация земельного участка общего пользования, осуществленная вопреки указанной императивной норме земельного законодательства, нарушает как публичные интересы, так и интересы частных лиц, использующих такие земельные участки в соответствии с их общественным назначением и для которых подобная приватизация создает реальные препятствия в реализации своих прав.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пункте 78 постановления Пленума N 25 разъяснено, что согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Пунктом 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным кодексом, другими федеральными законами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО5 является собственником земельного участка с кадастровым номером № на котором находится принадлежащий истцу на праве собственности индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № что подтверждается представленными выписками ИЗ ЕГРН.

10.08.1995 между Департаментом землепользования города Южно- Сахалинска (арендодатель) и ООО «СЗ «Восход-93» (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 35158 кв.м., расположенного в восточной части города, по северной стороне <адрес>, для строительства группы многоэтажных жилых домов «Горняк» с объектами соцкультбыта.

Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден проект межевания территории города Южно- Сахалинска в границах территориальной зоны Ж1, установленной Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденным постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ №

В соответствии с утвержденным проектом межевания в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами № с землями и (или) земельными участками, сходящимися в государственной или муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, на основании соглашения о перераспределении от 11.04.2024, заключенного между ДЗП г. Южно-Сахалинска и ООО «СЗ «Восход-93» были образованы земельные участки: с кадастровым номером №, площадью 35177 кв.м., с видом разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), указанные изменения были включены в договор аренды Соглашением от 14.06.2024; и с кадастровым номером №, «земельные участки (территории) общего пользования», который в пользование третьим лицам не предоставлялся.

В связи с завершением строительства и вводом объекта в эксплуатацию, на основании заявления арендатора от 11.06.2024 право аренды на земельный участок с кадастровым номером № прекращено, договор аренды расторгнут с 11.06.2024, о чем ДЗП г. Южно-Сахалинска и ООО «СЗ «Восход-93» заключили Соглашение от 17.06.2024.

Согласно Генеральному плану застройки городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденным решением Городской Думы города Южно- Сахалинска от 28.09.2022 № на спорной территории размещение улицы и дороги местного значения не предусмотрено.

На территорию, в границах которой расположен испрашиваемый истцом проезд, распространяется «проект планировки северного жилого района <адрес> — пека Рогатка», утвержденный постановлением администрации города Южно- Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ №

Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ №-па признан утратившим силу проект межевания северного жилого района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания северного жилого района <адрес>

Согласно ранее утвержденному проекту межевания территории под подъездные пути, в том числе к вышеуказанным земельным участкам образован земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования».

Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден проект межевания территории города Южно- Сахалинска в границах территориальной зоны Ж1, установленной Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Южно- Сахалинск», утвержденными постановлением администрации города Южно- Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Проект).

Согласно указанному Проекту внесены изменения в границы земельного участка с кадастровым номером № образован земельный участок с кадастровым номером №, поставленный на кадастровый учет 30.05.2024

Указанные подъездные пути отнесены к категории «проезды», ширина которых фактически составляет от 6 до 11 метров, что не противоречит «СП 42.13330.2016 свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНИП 2.07.01-89*» (таблица 11.6).

Лицо, считающее свои права нарушенными, может избрать любой из указанных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты либо иной, предусмотренный законом, который обеспечит восстановление этих прав. Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

Таким образом, выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО5 на праве собственности, не участвовал в перераспределении земель, оформленном оспариваемыми Соглашениями, не являлся исходным для образования земельного участка с кадастровым номером № образование земельного участка осуществлялось не за счет земель, находящихся у истца на праве собственности.

Согласно фотоматериалам, составленным специалистом ДЗП г. Южно-Сахалинска 30.10.2024 в результате осмотра спорной территории, а также сведениям, полученным из информационно-аналитической системы управления градостроительным развитием территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» установлено, что ширина проезда, организованного в границах земельного участка №, расположенного между земельными участками с кадастровыми номерами № составляет не менее 6,6 метров.

Ширина проезда, организованного в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного между земельными участками с кадастровыми номерами № и № составляет не менее 6,5 метров, что соответствует остановленным санитарным нормам и правилам.

При этом, в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № с земельным участком с кадастровым номером № и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, ширина проезда между участками ФИО5 и ООО «СЗ «Восход-93» осталась по фактическим ограждениям, то есть сужения проезжей части не произошло, что также видно из фотоматериалов, полученных из открытых источников, в том числе «Гугл карты» городского округа Южно-Сахалинск за 2020, 2023 годы, в связи с чем, довод истца об уменьшении ширины проезда, в месте, где осуществляется проезд к земельному участку ФИО5, не состоятелен.

Заявляя о нарушении своих прав оспариваемым соглашением о перераспределении, истец ссылается на то обстоятельство, что в результате перераспределения для обеспечения проезда к принадлежащим ей на праве собственности земельным участкам № и № ФИО5 вынуждена будет отказаться от части земельного участка № является голословным, поскольку земельный участок № участия перераспределении не принимал и не был затронут. Какого-либо документа, свидетельствующего о наличии решения органа местного самоуправления об изъятии у ФИО5 земельного участка № или его части, в материалы дела не представлено.

Доводы истца о нарушении ее прав оспариваемым соглашением в части того, что в рамках существующего проезда из-за его ненормативного уклона невозможно будет организовать проезд (дорогу), отвечающую установленным требованиям, судом отклоняются как несостоятельные, поскольку обеспечение транспортной доступности к земельным участкам истца, равно как и понуждение соответствующего органа местного самоуправления к организации и строительству проезда, отвечающего установленным требованиям, к участкам истца предметом настоящего спора не является, соответствующих требований истцом в рамках рассматриваемого спора не заявлено.

Из пояснений представителя ответчика ДЗП г. Южно-Сахалинска следует, что после заключения оспариваемого соглашения о перераспределении земель помимо проезда к участку истца, расположенного на земельном участке №, сформировался еще один проезд с западной стороны земельного участка № (выделен зеленым цветом на схеме), который не внесен в генеральный план.

При этом само по себе признание оспариваемого соглашения о перераспределении недействительным в рамках настоящего спора прав истца на обеспечение транспортной доступности к принадлежащим ей на праве собственности земельным участкам не восстановит, поскольку не приведет к формированию проезда (дороги), отвечающего установленным требованиям, не приведет к уменьшению уклона проезда до нормативных значений (в случае установленного его несоответствия).

Изложенное выше в совокупности свидетельствует, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, соответственно, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к Департаменту землепользования г. Южно-Сахалинска, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Восход-93» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья А.А. Волкова