Производство № 2-328/2025 (2-5796/2024;)

УИД 28RS0004-01-2024-009109-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2025 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Юрченко О.В.,

при секретаре Грязевой Е.Д.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО2, в обоснование указав, что 1 июля 2022 года между ней (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: ***. Во исполнение условий данного договора истцом уплачена ответчику денежная сумма в размере 1 120 000 рублей, также уплачены денежные средства в размере 3 130 000 рублей в качестве платы за неотделимые улучшения в квартире. По условиям договора продавец продал покупателю недвижимость, соответствующую требованиям, предъявляемым жилым помещениям, пригодную для проживания и эксплуатации. Переход права собственности на квартиру к истцу по названному договору зарегистрирован в установленном законом порядке 6 июля 2022 года. В ходе эксплуатации объекта недвижимого имущества были выявлены существенные недостатки, имеющие скрытый характер, которые не были оговорены сторонами при заключении договора, а именно: постоянная влажность (сырость), в результате которой обои отходят от стен, образуется плесень, также в квартиру попадает воздух и влага с улицы, что приводит к появлению сырости и холода в квартире. Относительная влажность в жилых помещениях квартиры не соответствует требованиям СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания». Таким образом, истец при заключении сделки была введена ответчиком в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимого имущества, возможности круглогодичного комфортного проживания в нем и использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков. Считает, что ответчик умышленно скрыла наличие дефектов, которые делают невозможным использование недвижимого имущества по его прямому назначению. Истец, находясь в преклонном возрасте, имея тяжелые и хронические заболевания, на протяжении почти двух лет вынуждена вести переписку с муниципальными органами, управляющими компаниями, чтобы обеспечить комфортное существование и устранить дефекты, препятствующие использованию жилого помещения по назначению. Проживание в приобретенной квартире при наличии имеющихся дефектов грозит причинением серьезного вреда здоровью. В результате ухудшения жизненных условий, проживания в тесной однокомнатной квартире со взрослым сыном и больным мужем (инвалид II групп, ***), у истца ухудшилось здоровье, действиями ответчика ей причинены физические и нравственные страдания. Постоянное нервное напряжение довели истца до ***. Причиненный истцу моральный вред последняя оценивает в размере 500 000 рублей.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 1 июля 2022 года, заключенный между ней и ФИО2, квартиры, расположенной по адресу: ***, площадью 40,4 кв. м, этаж 1, кадастровый номером ***, взыскать с ФИО2 в свою (истца) пользу денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 1 июля 2022 года, в размере 1 120 00 рублей, денежные средства, уплаченные за неотделимые улучшения в квартире по расписке от 1 июля 2022 года, в размере 3 130 000 рублей, задаток в размере 50 000 рублей, компенсацию за передачу денежных средств наличными в размере 2 000 рублей, компенсацию за подорожание квартир в размере 1 000 000 рублей, денежные средства на содержание квартиры в сумме 152 138 рублей (2 600 рублей + 1 039 рублей + 148 499 рублей, компенсацию морального вреда в размере 500 000 рублей, а также судебные расходы по оплате услуг представителя, юридических услуг, консультаций юристов в сумме 118 900 рублей (60 000 рублей + 50 000 рублей + 3 400 рублей + 5 500 рублей), расходы по проведению обследования и составлению экспертного заключения в размере 20 200 рублей, на оплату нотариальных действий по оформлению доверенностей в сумме 3 600 рублей (1 600 рублей + 2 000 рублей), по проведению лабораторных измерений в размере 3 178 рубля, по оценке выполненных ремонтных работ в квартире в размере 15 000 рублей, почтовые расходы, расходы по изготовлению фотоматериалов в сумме 2 725 рублей 70 копеек, расходов по уплате государственной пошлины в размере 16 850 рублей. (15 650 рублей + 1 200 рублей).

Определениями суда от 14 августа 2024 года, от 20 ноября 2024 года, от 31 января 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Владис28», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области.

Будучи извещенными о дате, времени и месте судебного разбирательства, в него не явились ответчик ФИО2, просившая о рассмотрении дела в свое отсутствие, представители третьих лиц ООО «Владис28», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Амурской области. Руководствуясь правилами ч. 1 ст. 117, ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала доводы искового заявления, просила суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме с учетом их уточнений. Дополнительно пояснила, что договор купли-продажи был заключен ею под давлением. При первичном, поверхностном осмотре квартиры недостатки (сырость, плесень, черные стены) были закамуфлированы, спрятаны за мебелью, имеющимися в жилом помещении вещами. Тщательный осмотр квартиры ответчик и риелторы не позволили истцу произвести. Уже после приема квартиры ею были обнаружены сырость и плесень за плинтусами, в ванной комнате, кухне и по перегородке кухни и спальни. О наличии указанных недостатков ответчик не сообщила, эти факты скрыла, воспользовавшись в момент покупки безграмотностью, возрастом и слепотой истца. Пояснила, что акт приемки-передачи квартиры ею подписан не был, его по просьбе риелтора подписал супруг истца, имеющий 2 группу инвалидности, проблемы со здоровьем и памятью, из-за чего последний не осознавал, что подписывает, полагая, что подписывает акт приемки-передачи квартиры, проданной ФИО1 перед заключением спорной сделки. Привела доводы о том, что она имеет заболевания, при наличии которых ей противопоказано по состоянию здоровья проживать в спорной квартире по причине высокой влажности, наличия плесени. Ссылаясь на данные обстоятельства, указала, что в связи с невозможностью использования помещения по назначению из-за наличия заявленных дефектов, ухудшением здоровья, в настоящее время проживает с мужем в однокомнатной квартире сына.

В письменных возражениях ответчик ФИО2 с иском не согласилась. Указала, что заключенный между сторонами 1 июля 2022 года договор купли-продажи не содержит определенных условий о качестве передаваемой квартиры, которую истец принял, претензий по качеству переданного объекта не предъявил, договор купли-продажи согласован и подписан сторонами без замечаний и возражений. Заключая в данном случае договор купли-продажи квартиры, не содержащий условий о качественных характеристиках и составе передаваемого по договору имущества, при этом дважды произведя осмотр покупаемого имущества, истец приняла на себя риск несения неблагоприятных последствий обнаружения каких-либо качественных характеристик покупки, несоответствующих своим ожиданиям от приобретаемого имущества. При этом протокол лабораторных измерений параметров микроклимата № 9499 от 20 июля 2022 года не определяет наличие/отсутствие неоговоренных продавцом при продаже недвижимости недостатков, а также момент и причину их возникновения. Покупая спорную квартиру, истец не была лишена возможности осмотреть ее с привлечением своего представителя, либо специалиста, то есть, проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, а также согласовать условие относительно качественных характеристик объекта. Истцом не представлено доказательств того, что ответчиком была скрыта какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен, и не мог знать, действуя добросовестно и с должной осмотрительностью. Истцом не представлено доказательств нарушения существенных условий договора, доказательств, подтверждающих введение истца в заблуждение ответчиком относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимости. Ранее решением Благовещенского городского суда по делу № 2-1715/2024 ФИО1 отказано в удовлетворении требований о признании фактической оплаченной стоимости сделки купли-продажи в размере 4 250 000 рублей, установлено обстоятельство, что обязательства сторон по договору купли-продажи от 1 июля 2022 года сторонами исполнены в полном объеме. Считает, что указанное решение носит преюдициальный характер.

Представитель третьего лица ООО «Владис28» ФИО3 в судебном заседании 11 октября 2024 года возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1 Сообщила, что каких-либо нарушений при заключении договора купли-продажи квартиры допущено не было, какой-либо заинтересованности у общества не имелось, при совершении сделки ООО «Владис28» не выступало ни за одну, ни за другую сторону, не совершало действий в угоду ответчику. Недостатков на момент продажи квартиры видно не было. Согласно сложившейся практики, по которой если стороны не желают показывать полную стоимость сделки, исходя из своих интересов, сумма сделки при покупке недвижимости разделяется на сумму, непосредственно уплаченную за покупку недвижимости, а также сумму за ремонт. Стороны согласились оформить сделку в данной форме, истец не возражала.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Положениями ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Из системного толкования требований п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности на имущество переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права.

Судом установлено, следует из материалов дела, что ФИО2 являлась собственником жилого помещения - квартиры с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: ***, на основании договора купли-продажи от 5 июля 2021 года.

24 июня 2022 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) (далее – стороны) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого договор заключается с целью дальнейшего заключения основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем (п. 1.1). Продавец обязуется передать в собственность, с соблюдением всех установленных законодательных процедур по оформлению данной категории сделок, а покупатель принять и оплатить продавцу в соответствии с условиями договора недвижимое имущество – названную квартиру (п. 1.2). Стоимость вышеуказанного жилого помещения определяется по соглашению сторон и составляет 1 120 000 рублей, которые покупатель оплачивает продавцу в следующем порядке: сумма в размере 50 000 рублей передается покупателем – продавцу в момент подписания данного договора. Стороны определились, что данная сумма является задатком, о чем составлена расписка. Сумма в размере 570 000 рублей от стоимости объекта передается покупателем – продавцу до подписания договора купли-продажи объекта, за счет собственных средств. Сумма в размере 500 000 рублей будет уплачена покупателем – продавцу за счет собственных средств с использованием сервиса безопасных расчетов «центр недвижимости Сбербанка», в течение 3 рабочих дней после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (п. 2.1).

Дополнительно между сторонами и ООО «Владис28» (агентство) заключено соглашение о задатке от 24 июня 2022 года, согласно которому покупатель передает продавцу, а продавец принимает задаток в размере 50 000 рублей, в обеспечение исполнения обязательств по заключенному предварительному договору купли-продажи названной квартиры (п. 1). Стороны пришли к соглашению, что задаток передается на хранение в агентство в момент подписания настоящего соглашения. Задаток хранится в агентстве до подписания договора купли-продажи, а в момент его подписания возвращается агентством обратно продавцу (п. 4).

Денежные средства в качестве задатка в размере 50 000 рублей переданы ФИО1 – ФИО2, что подтверждается распиской от 24 июня 2022 года.

1 июля 2022 года между сторонами заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями данного договора недвижимое имущество – названную квартиру (п. 1.1). Покупатель приобретает право собственности на объект с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Амурской области (п. 1.4). Стоимость объекта по соглашению сторон составляет 1 120 000 рублей (п. 2.1). Указанная сумма будет уплачена в следующем порядке: сумма в размере 625 000 рублей оплачена покупателем – продавцу за счет собственных средств до подписания данного договора; сумма в размере 495 000 рублей будет уплачена покупателем – продавцу за счет собственных средств в течении 3 рабочих дней после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Амурской области (пункт 2.2). Объект покупателем осмотрен, претензий к техническому состоянию нет. Объект передается по акту приема-передачи. Объект продавцом будет передан, а покупателем принят в течение одного календарного дня, с момента полного расчета между сторонами (п. 3.1).

Денежные средства в качестве оплаты за данную квартиру в размере 575 000 рублей переданы ФИО1 – ФИО2, что подтверждается распиской от 1 июля 2022 года.

Переход права собственности к истцу по договору купли-продажи от 1 июля 2022 года зарегистрирован в установленном законом порядке 6 июля 2022 года, что подтверждается представленной в материалы выпиской из ЕГРН.

Платежным поручением № 398454 от 6 июля 2022 года денежные средства в размере 495 000 рублей переведены ФИО1 на счет ФИО2, назначение платежа: «оплата по ДКП от 01.07.2022 за ФИО1 для ФИО2».

В материалы дела также представлена расписка ФИО2 от 1 июля 2022 года о получении денежных средств в размере 3 130 000 рублей от ФИО1 в качестве оплаты за ремонт, за квартиру с кадастровым номером ***. Между тем, сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что ремонт в данной квартире ответчиком для истца не осуществлялся, указанный договор купли-продажи обязательств осуществить ремонт не содержит, дополнительный договор на осуществление ремонта между сторонами не осуществлялся.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе договоры, расписки, платежное поручение, пояснения сторон, представителя третьего лица ООО «Владис28» ФИО3, принимая во внимание, что подписание договора купли-продажи квартиры, оплата по нему и составление названной расписки, содержащей указание на спорную квартиру, в отсутствие каких-либо иных взаимоотношений между сторонами, суд приходит к выводу, что денежные средства в размере 3 130 000 рублей были переданы ФИО1 ответчику по данной расписке в рамках возникшего в результате заключения спорного договора купли-продажи правоотношения.

В судебном заседании установлено, что по акту приема-передачи квартиры от 9 июля 2022 года продавец передал в собственность покупателю объект в том состоянии, как он есть на день подписания настоящего акта (п. 2), покупатель принял от продавца объект в том состоянии, в котором он есть на день подписания настоящего акта (п. 3).

Ссылаясь на то, что после передачи имущества в спорном жилом помещении ФИО1 были обнаружены скрытые недостатки, которые носят существенный характер и создают угрозу для проживающих или находящихся в нем лиц, последняя обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая требование о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств по нему, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 ст. 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ под существенными нарушениями требований к качеству товара понимается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.

Из положений п. 1 ст. 476 ГК РФ следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно представленному истцом заключению ООО «Амуртехпроект» при визуальном обследовании объекта, экспертом выявлено образование плесени в кухне (фото № 1-8), спальне (фото № 9-14), прихожей (фото № 15-17), санузле и коридоре (фото № 18). Так же выявлено образование плесени в тамбуре подъезда на общей стене с объектом (фото № 19) и в соседнем жилом помещении (квартира № ***, расположена относительно объекта «напротив, через лестничную площадку» фото № 20-22). В самом объекте, в кухне, плесень распространена по самонесущей (фасадной), по стене, отделяющей жилое помещение от лестничной клетки, перегородкам и полам; в спальне по двум самонесущим стенам (фасадным) и обшей перегородке с кухней; в санузле по общим перегородкам с кухней и прихожей, по стене, отделяющей жилое помещение от лестничной клетки в межплиточных швах; в коридоре по общей перегородке со спальней и полам; в прихожей по одной общей перегородке с санузлом. Таким образом, плесенью поражены с двух сторон стены и перегороди помещений объекта кухни, спальни, коридора, прихожей, санузла. По полу на площади 25 (двадцать пять) м2, далее вверх и во все стороны по стенам и перегородкам на высоту 0,5-0,7м. Обследование цокольного этажа показало, что он имеет все признаки объекта гражданской обороны «противорадиационное укрытие» (далее - объект ГО). Объект ГО не имеет слуховых окон, оснащён одним самоприточным вентиляционным каналом, который перекрыт мусором (фото № 23), вдоль стен, перегородок, потолка проложены инженерные сети МКД, трубопроводы водоподведения, водоотведения, канализации. Сам объект ГО находится в заброшенном состоянии (фото №24-27). В ходе визуального обследования цокольного этажа было выявлено наличие воды по всему объекту ГО. Высота уровня воды в некоторых местах достигает 20 (двадцать) см. По всем визуальным признакам вода стоит на цокольном этаже длительное время (фото № 28-30). Причину появления воды, которую удалость выявить при визуальном обследовании является протечки трубопровода водоподведения, водоотведения канализации (фото № 31). Из всех технических мест соединения системы трубопровода вода и жидкостные отходы стекают самостоком на пол цокольного этажа непрерывно. Непосредственно под объектом обследования, застоявшаяся вода приобрела болотный цвет и запах (фото № 32-34), на потолке появились характерные образования, внешне напоминающие сталактиты (фото №35). Металлоконструкции, противорадиационные запорные двери покрыты уже кристаллизованной ржавчиной (фото № 36-38). Со стен и потолка стекает вода, образовавшаяся от испарения влаги. Обнаружен выход влаги наружу, за пределы цокольного этажа, поверх отмостки и фундамента на фасад МКД вследствие чего произошло отслоение декоративной плитки от фасада МКД и проявлением влаги на кирпичной складке фасада МКД (фото № 39-41). Все видимые признаки, выявленные при обследовании, указывают на причину появления плесени в объекте наличие воды на цокольном этаже, и в связи с этим повышенной влажности привело к образованию и распространении плесени в объекте исследования.

Указанное заключение, стороной ответчика не оспорено, ходатайства о проведении по настоящему делу судебной экспертизы не заявлено.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о его принятии в качестве доказательства, соответствующего требованиям статей 59, 60 ГПК РФ, поскольку экспертиза проведена с соблюдением требований статей 85, 86 ГПК РФ; эксперты имеют соответствующее образование; представленное экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, основывается на исходных объективных данных, в полном объеме отвечает требованиям закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", каких-либо неясностей и противоречий не содержит.

Данное заключение согласуется с иными доказательствами, представленными в материалы дела, в том числе с протоколом лабораторных измерений параметров микроклимата № 9499 (220 М) от 20 июля 2022 года, согласно которому относительная влажность воздуха в жилых помещениях квартиры, расположенной по адресу: ***, не соответствует требованиям СанПиН 1.2.3685-21, а также фотоматериалами, подтверждающими наличие плесени в спорном жилом помещении.

Кроме того, из материалов дела следует, что истец ФИО1 начиная с 13 июля 2022 года неоднократно обращалась в управляющую компанию многоквартирного жилого дома ООО «Мегасервис» с жалобами на сырость и плохую работу вентиляции. По результатам рассмотрения данных жалоб и проведенных обследований составлены акты осмотра жилого помещения от 14 июля 2022 года, 28 сентября 2022 года, согласно которым требуется проверка и прочистка вентиляционных каналов в ванной кухне; подтопление подвального помещения происходит по причине систематического переполнения наружных канализационных сетей (колодцев).

Установленные обстоятельства, позволяют суду прийти к выводу о том, что указанные недостатки в данной квартире носили скрытный характер, выявились в процессе эксплуатации истцом спорного жилого помещения, до настоящего времени не устранены, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения.

При этом, ответчик ФИО2, которая являясь субъектом доказательственной деятельности, наделенным равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (часть 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации), в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ не представила доказательств, подтверждающих факт передачи спорного жилого помещения истцу пригодного для целей, для которых оно обычно используется, доказательств, свидетельствующих о возникновении заявленных недостатков после заключения договора купли-продажи с истцом, а также, что о наличии данных недостатков в спорном жилом помещении ФИО1 было известно.

Доводы ответчика о том, что обязательства сторон по договору купли-продажи от 1 июля 2022 года сторонами исполнены надлежащим образом и в полном объеме со ссылкой на вступившее в законную силу решение Благовещенского городского суда от 21 мая 2024 года не принимаются судом, поскольку предметом рассмотрения гражданского дела № 2-1715/2024 являлось внесение изменений в уже исполненный, прекративший свое действие договор в части стоимости объекта и порядка расчета. Отказ ФИО1 в удовлетворении требований по изложенным в названном решении суда мотивам не препятствует суду в рамках рассматриваемого дела установить сумму фактически полученных ответчиком от истца денежных средств, переданных последней в рамках правоотношений, возникших в результате заключения договора от 1 июля 2022 года. Исполнение обязательств по договору не препятствует установлению нарушений существенных условий договора, являющихся основанием для его расторжения.

Подписанный акт приема-передачи квартиры, подтверждающий принятие истцом квартиры в том состоянии, в котором она находилась, не свидетельствует об отсутствии заявленных недостатков в жилом помещении, установить которые возможно обладая специальными познаниями, либо в процессе эксплуатации жилого помещения.

Судом также учитывается возраст истца (*** года рождения) и состояние ее здоровья, что ФИО1 не обладает специальными строительными познаниями, перед заключением сделки осматривала квартиру, имеющиеся существенные недостатки не обнаружила, поскольку они были скрыты под обоями, закрыты мебелью продавца. Представитель ООО «Владис28» также указала, что видимых недостатков на момент купли-продажи квартиры не имелось.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец ФИО1 приобрела квартиру у ответчика ФИО2 с существенными недостатками, не оговоренными продавцом, о наличии которых покупатель не знал, которые влияют на потребительские свойства жилого помещения, создают угрозу для проживающих и находящихся в ней людей, что лишает предмет договора основного свойства, не соответствует требованиям гражданского законодательства, обязывающим продавца передать покупателю товар надлежащего качества, а равно о наличии оснований для удовлетворения требований о расторжения заключенного между ФИО2 и ФИО1 договора от 1 июля 2022 года купли-продажи квартиры с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: ***, взыскания с ФИО2 в пользу истца денежных средств, уплаченных ею, в размере 4 250 000 рублей (50 000 + 495 000 + 575 000 + 3 130 000).

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Абзацем 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Исходя из того, что удовлетворение требования о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы (ст. 450, 475 ГК РФ) не должно повлечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя, то есть нарушать эквивалентность осуществленных сторонами сделки при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений, суд находит необходимым возложить на ФИО1 обязанность возвратить, а на ФИО2 – принять имущество, переданное по договору купли-продажи от 1 июля 2022 года, – квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: ***.

При этом, также суд полагает необходимым указать, что данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 и государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: ***.

Рассматривая требования ФИО1 о взыскании компенсации морального вреда, суд не находит оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

Одним из способов защиты гражданских прав является компенсация морального вреда (ст. 12, 151 ГК РФ).

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В силу ч. 2 ст. 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации только в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, законодатель установил ответственность в виде компенсации морального вреда лишь за действия, нарушающие личные неимущественные права гражданина либо посягающие на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а в иных случаях компенсация морального вреда может иметь место при наличии указания об этом в законе. Ответственность, предусмотренная приведенными нормами закона, наступает только при совокупности таких условий, как противоправность действий (бездействия) нарушителя, наличие вреда и доказанность его размера, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями. Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований (ст. ст. 150, 151 ГК РФ).

ФИО1 в обоснование своих требований не представила доказательств, объективно и достоверно подтверждающих, что в результате действий ответчика ФИО2 каким-либо образом были нарушены неимущественные права истца, причинно-следственную связь между действиями ответчика и ухудшением состояния здоровья истца.

Учитывая, что законом не предусмотрена компенсация морального вреда, при нарушении имущественных прав по правоотношению, возникшему из договора купли-продажи квартиры, заключенного между физическими лицами, ввиду недоказанности совокупности обстоятельств, дающих основание для возложения на ответчика обязанности по компенсации истцу морального вреда, в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 компенсации морального вреда следует отказать.

Также суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании денежных средств в виде расходов, понесенных ФИО1 на содержание спорной квартиры, в сумме 152 138 рублей (ремонт окна, оплата за жилое помещение и коммунальных услуг), поскольку в соответствии с требованиями статьи 210 ГК РФ истец как собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а обязательства при расторжении договора в судебном порядке прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда (статья 453 ГК РФ). Кроме того суд отмечает, что пользование жилым помещением и, как следствие, пользование коммунальными услугами, порождает обязанность их оплаты.

Отсутствуют основания и для удовлетворения требований о взыскании с ответчика денежных средств в размере 2 000 рублей в качестве компенсации за передачу денежных средств наличными, в отсутствие какого-либо правового обоснования для такого взыскания, доказательств, подтверждающих факт передачи ФИО2 денежных средств в размере 2 000 рублей.

Также истцом заявлено о взыскании с ответчика компенсации за подорожание квартир в размере 1 000 000 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу указанной нормы упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В обоснование заявленного требования о взыскании с ответчика упущенной выгоды в виде увеличения стоимости квартир, а также подтверждение заявленного размера заявленных убытков ФИО1 не представлено каких-либо относимых, допустимых и достаточных доказательств.

Представленная в материалы дела справка ООО «Методический центр» от 13 января 2025 года, согласно которой наиболее вероятное значение рыночной стоимости квартиры общей площадью 40,4 кв. м составляет 4 312 000 рублей, таким доказательством не может быть признана. Напротив, указанная в ней стоимость согласуется с той суммой, которая была передана истцом ФИО2 при заключении сделки купли-продажи 1 июля 2022 года.

В этой связи оснований для удовлетворения соответствующих требований ФИО1 суд не усматривает.

Что качается требований о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым в силу ст. 94 ГПК РФ относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как следует из разъяснений п. п. 2 и 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1, перечень судебных издержек не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

Как следует из материалов дела представление интересов истца при рассмотрении настоящего дела осуществляла ФИО4, участвовавшая в судебном заседании 11 октября 2024 года, осуществлявшая подготовку процессуальных документов (исковое заявление, претензия, письмо о направлении документов для приобщения к материалам дела, заявление об ускорении рассмотрения дела, заявление об уточнении исковых требований).

В подтверждение факта несения расходов по оплате услуг названного представителя истцом в материалы дела представлены договор на оказание юридических услуг от 25 октября 2022 года, заключенный с ИП ФИО5, квитанции к приходным кассовым ордерам № 0023 от 10 января 2023 года, № 1028 от 12 декабря 2022 года, распоряжения о переводах денежных средств посредством Системы быстрых платежей от 10 февраля 2023 года, от 25 октября 2022 года на общую сумму 60 000 рублей, трудовой договор от 10 января 2024 года, заключенный между ИП ФИО5 и ФИО4

Представленные в материалах дела доказательства наличия у истца иных представителей, оказания ими юридических услуг, признаются судом не относимыми к настоящему делу, поскольку факт оказания ими услуг в рамках данного дела не подтверждается иными доказательствами.

Частью 1 ст. 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, содержащейся в п. 13 постановления Пленума от 21 января 2016 года № 1, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В п. 11 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

В рассматриваемом случае при оценке разумности заявленных истцом к возмещению расходов суд принимает во внимание объем проделанной представителем ФИО4 работы, степень ее занятости и приходит к выводу, что разумной и справедливой суммой возмещения судебных расходов, понесенных истцом, является 55 000 рублей.

Данная сумма отвечает соблюдению необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, принципам справедливости, критерию разумности пределов возмещения, соответствует сложности рассмотренного дела, объему оказанных представителем услуг, а также расходам на оплату услуг представителя при сравнимых обстоятельствах за аналогичные услуги.

Также, как следует из разъяснений, данных в абз. 2 п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов.

Ввиду того, что исковые требования ФИО6 удовлетворены частично, что является безусловным основанием для снижения заявленных ко взысканию расходов по оплате услуг представителя, суд полагает необходимым определить размер расходов на оплату юридических услуг, подлежащих возмещению истцу, с учетом принципа пропорциональности распределения судебных расходов при частичном удовлетворении исковых требований, в сумме 43 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, юридических услуг, консультаций юристов следует отказать.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 понесла расходы по оформлению доверенности 28 АА 1489788 на имя представителя ИП ФИО5, ФИО4 в размере 1 600 рублей.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в абзаце 3 пункта 2 Постановления от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Между тем, из указанной доверенности не следует, что данная доверенность выдана для участия в настоящем деле или в конкретном судебном заседании. Оригинал доверенности к материалам дела не приобщен, что не препятствует ее использование в иных судебных заседаниях по другим делам, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований о взыскании оплаты нотариальных действий по оформлению доверенности в размере 1 600 рублей не имеется, также как и оснований для взыскания расходов по оформлению доверенности 28 АА 1432421 от 4 июля 2023 года в размере 2 000 рублей. Так, из текста указанной доверенности видно, что она выдана ФИО7, ФИО8, ФИО9, которые каких-либо услуг в рамках настоящего гражданского дела не оказывали, доказательств обратному истцом не представлено.

расходы по проведению обследования и составлению экспертного заключения в размере 20 200 рублей, на оплату нотариальных действий по оформлению доверенностей в сумме 3 600 рублей (1 600 рублей + 2 000 рублей), по проведению лабораторных измерений в размере 3 178 рубля, по оценке выполненных ремонтных работ в квартире в размере 15 000 рублей, почтовые расходы, расходы по изготовлению фотоматериалов в сумме 2 725 рублей 70 копеек, расходов по уплате государственной пошлины в размере 16 850 рублей. (15 650 рублей + 1 200 рублей).

Согласно представленным суду договору об оказании услуг от 24 мая 2024 года, квитанциям от 29 мая 2024 года, 7 июня 2024 года, договор об оказании услуг № 000002223П от 20 июля 2022 года, кассовым чекам от 11 ноября 2024 года, от 12 апреля 2024 года, 10 июня 2024 года, чекам по операциям от 22 мая 2024 года, 9 июля 2024 года истцом ФИО1 понесены расходов по проведению обследования и составлению экспертного заключения ООО «Амуртехпроект» в размере 20 200 рублей, расходов по проведению лабораторных и инструментальных измерений в размере 3 178 рубля 56 копеек, расходов по изготовлению фотоматериалов в размере 250 рублей, почтовых расходов в размере 187 рублей 50 копеек, связанные с направлением в адрес ответчика ФИО2 досудебной претензии и копии искового заявления, в сумме 187 рублей 50 копеек (92 + 95,5), расходов по уплате государственной пошлины в размере 600 рублей (300 + 300).

Указанные судебные расходы признаются судом необходимыми для дела, в связи с чем подлежат удовлетворению требования ФИО1 о взыскании с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 расходов по проведению обследования и составлению экспертного заключения в размере 20 200 рублей, расходов по проведению лабораторных и инструментальных измерений в размере 3 178 рубля 56 копеек, расходов по изготовлению фотоматериалов в размере 250 рублей, почтовых расходов в размере 187 рублей 50 копеек, расходов по уплате государственной пошлины в размере 600 рублей.

В остальной части требования о взыскании названных судебных расходов не подлежат удовлетворению, поскольку они не являлись необходимыми для реализации права на обращение в суд, более того не связаны с рассмотрением настоящего гражданского дела.

Также суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании расходов на оплату оценки проделанных ремонтных работ в размере 15 000 рублей, поскольку отчет № 1444/24 об оценке рыночной стоимости выполненных работ и материалов, затраченных на ремонт отделки названной квартиры, выполненный ООО «Методический центр», в качестве относимого и допустимого доказательства судом не принят ввиду того, что не подтверждает обстоятельств, на которых истец основывает свои требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор от 1 июля 2022 года купли-продажи квартиры с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: ***.

Взыскать с ФИО2, *** года рождения (СНИЛС ***) в пользу ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 1 июля 2022 года, в размере 4 250 000 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 43 000 рублей, расходы по проведению обследования и составлению экспертного заключения в размере 20 200 рублей, расходы по проведению лабораторных и инструментальных измерений в размере 3 178 рубля 56 копеек, расходы по изготовлению фотоматериалов в размере 250 рублей, почтовые расходы в размере 187 рублей 50 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 рублей.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 – отказать.

Возложить на ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***) обязанность возвратить, а на ФИО2, *** года рождения (СНИЛС ***) принять имущество, переданное по договору купли-продажи от 1 июля 2022 года, – квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: ***.

Данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***) и государственной регистрации права собственности ФИО2, *** года рождения (СНИЛС ***) на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд Амурской области в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья О.В. Юрченко

Решение в окончательной форме изготовлено 8 апреля 2025 года