Дело № 2-3476/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Шандецкой Г.Г.,

при секретаре Халиловой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3476/2023 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 29 апреля 2023 года между ФИО1 (Покупателем) и ФИО2, ФИО3 (Продавцами) был заключен Предварительный договор купли-продажи в отношении Квартиры № 56, общей площадью 50,4 кв.м, кадастровый №, расположенную на 5-м этаже, жилого дома, находящегося по адресу: Россия, <адрес>.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1.1. Договора Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднее 16 июня 2023 года. В соответствии с условиями п. 1.3. Продавцы продадут, а Покупатель купит Имущество за 4 400 000 рублей.

В соответствии с п. 2.2.1. Предварительного договора купли-продажи от 29 апреля 2023 года в подтверждение своих намерений, при подписании предварительного договора Покупатель выплатил Продавцам денежную сумму в размере 100 000 рублей, которая является гарантией Покупателя в выполнении им своих обязательств по настоящему договору, и при надлежащем исполнении сторонами договора засчитывается в счет оплаты стоимости по договору купли-продажи «Объекта».

В соответствии с п 2.1.8 Предварительного договора купли-продажи от 29 апреля 2023 года ФИО2 и ФИО3 гарантировали Покупателю ФИО1, что «Имущество» не продано, не подарено, не обещано в дарение, не заложено, не обременено правами третьих лиц, под арестом и запрещением не состоит, в найм и аренду не сдано, не является объектом споров и притязаний третьих лиц.

С целью выявления отсутствия претензий и обременений третьих лиц Покупателем ФИО1 было заказано Правовое заключение № в отношении Квартиры № 56, общей площадью 50,4 кв.м, кадастровый №, расположенную на 5-м (пятом) этаже, жилого дома, находящегося по адресу: Россия, <адрес>, из которого следует, что существуют рисковые события, факторы и обстоятельства, о которых ранее не было упомянуто Продавцами на момент подписания Предварительного договора купли-продажи от 29 апреля 2023 года, а именно: «1/2 доли в праве собственности на Квартиру перешла в собственность Правообладателя (ФИО3) на основании Свидетельства о праве на наследство по закону. ФИО3 подтверждала, что на долю в праве собственности, на которую она вступала в наследство, также есть наследник первой очереди, ее сестра, с которой она не общается и которая, наверняка, не знает об открытии наследства.

Поскольку с момента вступления Правообладателя в права наследования прошло менее 3-х лет, право собственности Правообладателя может быть оспорено в судебном порядке иными наследниками, имевшими право на наследство, но пропустившими 6-ти месячный срок для принятия наследства.

Продавцы ФИО2 и ФИО3 отказались от подписания каких-либо дополнительных соглашений, 27 июня 2023 года, Покупателем ФИО1 было отправлено им уведомление с отказом от покупки и намерением расторгнуть Предварительный договор купли-продажи от 29 апреля 2023 года ввиду ненадлежащего исполнения Продавцами, принятых на себя обязательств по данному договору, а также требованием в связи с вновь открывшимися обстоятельствами, согласно п.п. 4.2.2 Предварительного договора купли-продажи от 29 апреля 2023 года вернуть сумму задатка в размере 100 000 рублей. Уведомление было отправлено заказным письмом. Требования об этом были проигнорированы.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 100 000 рублей. Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 сумму государственной пошлины 3 200 рублей.

Впоследствии, истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и в конечном итоге просит суд взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 40 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 1280 рублей. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 60000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 1920 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Представитель истца ФИО4 действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, заявленные требования с учетом уточнений подержал в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, заявленные требования не признал, просил отказать на основании приобщенного отзыва.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала, просила отказать на основании приобщенного отзыва.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 29 апреля 2023 года между ФИО1 (Покупателем) и ФИО2, ФИО3 (Продавцами) был заключен Предварительный договор купли-продажи в отношении Квартиры №, общей площадью 50,4 кв.м, кадастровый №, расположенную на 5-м этаже, жилого дома, находящегося по адресу: Россия, <адрес>.

Согласно п. 1.1. Договора Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок не позднее 16 июня 2023 года.

Согласно пункта 1.2 объект принадлежит продавцам на основании: свидетельства о праве на наследство по закону от 15.08.2020 г., удостоверенное Г нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа, зарегистрировано в реестре за №; договор купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенное Г нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа, зарегистрировано в реестре за №;

Право собственности продавцов зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. о чем ЕГРН сделаны записи регистрации № от 19.08.2020 года, № от 28ю.03.2022 года.

Согласно пункта 1.3 стороны договорились заключить договор купли-продажи по цене 4 400 000 рублей. Стоимость объекта является окончательной и не подлежит пересмотру ни при каких обстоятельствах.

Согласно п. 2.2.1 договора в соответствии со ст. 380 ГК РФ, покупатели при подписании настоящего договора выплачиваю продавцам сумму задатка в размере 100 000 рублей, из которых 60 000 рублей перечисляется на счет по телефону № ФИО3, а 40 000 рублей перечисляется на счет по телефону № ФИО2, а продавцы, подтверждая свои намерения продать покупателям объекта, а также подтверждая выполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору, принимают данную денежную сумму в счет причитающихся покупателей по договору купли-продажи объекта платежей, в доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения.

Сумма 100 000 рублей является задатком по исполнению основного договора купли-продажи.

Содержание и последствия, предусмотренные статьями 218, 429, 460, 380, 381 ГК РФ, сторонам известны и понятны.

Согласно пояснений представителя истца и, исходя из условий предварительного договора купли-продажи, указанное недвижимое имущество должно было быть приобретено истцом с использованием кредитных денежных средств, в связи, с чем ООО «Домклик» от Сбербанка подготовил правовое заключение № от 23.05.2023.

Согласно указанного заключения, 1/2 доли в праве собственности на квартиру перешла в собственность правообладателя (ФИО3) на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Поскольку с момента вступления Правообладателя в права наследования прошло менее 3-х лет, право собственности Правообладателя может быть оспорено в судебном порядке иными наследниками, имевшими право на наследство, но пропустившими 6-ти месячный срок для принятия наследства.

В соответствии с нормами законодательства, по заявлению лица пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство в случае, если он не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок для принятия наследства обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.Таким образом, существует вероятность судебных разбирательств по искам заинтересованных лиц, что может привести к утрате права собственности Правообладателя и нового правообладателя на Квартиру, (ст.ст.167, 181, 196, 197, 200, п.1 ст.1155 ГК РФ).

Согласно указанного заключения банк рекомендовал до совершения сделки получить актуальные документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных в квартире лиц, актуальные документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам по квартире, а так же в договоре по отчуждению квартиры предусмотреть определенные условия, указанные в правовом заключение.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Основной договор купли-продажи заключен не был.

16.06.2023 был составлен акт о неявке покупателя на сделку согласно предварительного договора купли-продажи квартиры от 29.04.2023.

Согласно данного акта продавцы представили оформленные надлежащим образом документы, необходимые для заключения договора купли-продажи объекта и явились в 14-40 в офис ПАО Сбербанк для заключения сделки. Покупатель в Банк не явился. В телефонном режиме покупатель сообщил, что если в день подписания не будут переданы ключи по квартире, он подписывать договор купли-продажи отказывается.

Согласно п. 3.2. Предварительного договора купли-продажи от 29.04.2023 года продавец фактически освобождает и передает продаваемый Объект в день полного расчета за объект. Покупатель подписывал данный договор и был согласен с данными условиями.

На 16.06.2023 года включительно между продавцами и покупателем полный расчет за квартиру расположенною по адресу: Россия, <адрес> кадастровым номером: №, не осуществлен.

Согласно пункту 4.2.3. предварительному договору купли-продажи квартиры от 29.04.2023 года в случае, если обязательства, вытекающие из настоящего договора, не будут исполнены по вине покупателя, что приведет к невозможности заключения договора купли-продажи объекта, сумма задатка, указанная в п. 2.2.1. настоящего договора, остается у продавцов.

Согласно пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статьи 416) задаток должен быть возвращен (пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При рассмотрении настоящего дела юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, являлось определение стороны предварительного договора, ответственной за не заключение основного договора.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Оценивая представленный ответчиками акт о неявки покупателя на сделку от 16.06.2023 и правовое заключение № от 23.05.2023 г., согласно которому объект рекомендован к покупке, но с учетом отражения указанных в договоре купли-продажи определенных условий указанных в правовом заключении, суд приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи между сторонами в установленный срок заключен не был по вине покупателя (истца), отказавшегося заключать сделку.

Учитывая изложенное, суд полагает требования истца о взыскании денежных средств (задатка) не подлежащими удовлетворению.

В связи с тем, что в иске ФИО1 отказано, судебные расходы истца также не подлежат распределению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 29.09.2023 года.