___

Дело№ 2-662/2025

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

г. Якутск 26 декабря 2025 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Макарова М.В., при секретаре Стручковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО5, Окружной администрации г. Якутска о признании результатов межевания недействительными, снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, признании незаконным распоряжения, признании права отсутствующим, установлении границ земельного участка, формировании земельного участка,

установил:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам. В обоснование указала, что истец является собственником квартира № в многоквартирном жилом доме ____. В 2021 году дом был признан аварийным. Однако в нарушение действующего законодательства земельный участок под многоквартирным домом не был сформирован, обращения истца органами местного самоуправления оставлены без рассмотрения. Из заключения кадастрового инженера ГУП РС(Я) «РЦТИ» следует, что земельный участок по многоквартирным домом согласно экспликации имел площадь ___ кв.м., при привязке топографической сьемки на кадастровый план территории выявлено, что на исследуемый земельный участок под домом накладывается земельный участок с кадастровым номерами №, расположенный по адресу: ____, и находящиеся в собственности ответчиков. Истец считает, что формирование земельного участка с кадастровым номерами № и предоставление ответчикам являются незаконными, т.к. участок ответчиков расположен на придомовой территории многоквартирного дома, на котором расположены туалет, детская площадка, строения (кладовки). Очевидно, что при межевании земельного участка ответчиков выезд на место не осуществлялся. Указанное ущемляет права собственников жилых помещений многоквартирного дома, в том числе и истца. Ссылаясь на нормы действующего законодательства, истец просит:

Признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номерами №, расположенный по адресу: ____, для использования под индивидуальный жилой дом, площадью ___ кв.м.;

Признать отсутствующим право собственности ФИО2, ФИО3 и ФИО5 на земельный участок с кадастровым номерами №, расположенный по адресу: ____, для использования под индивидуальный жилой дом, площадью ___ кв.м.;

Снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ____, для использования под индивидуальный жилой дом, площадью 992 кв.м.;

Признать незаконным/недействительным распоряжение №зр от 20.03.2015 г. «О предоставлении в общую долевую собственность земельного участка»;

Установить границы земельного участка под жилым домом с кадастровым номером с кадастровым номером №, расположенным по адресу: ____, согласно фактических границ придомовой территории площадью 557 кв.м +/-5 кв.м. по координатам поворотных точек согласно судебной экспертизы;

Сформировать по фактическим границам придомовой территории земельный участок многоквартирного дома № по ____, площадью 2 605 кв.м. +/-10 кв.м., согласно координат поворотных точек согласно судебной экспертизы.

Истец, ответчик ФИО5, третьи лица – собственники жилых помещений многоквартирного дома ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, представитель третьего лица Управления Росреестра по РС(Я) надлежащим образом извещенные о дате, времени и месту судебного заседания, не явились. С учетом мнения явившихся сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО18 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме и просит удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО3, их представитель ФИО19 с иском не согласились, указав, что права истца не нарушены, т.к. не было отказано органом местного самоуправления в формировании земельного участка под многоквартирным домом, процедура формирования участка не пройдена. Туалет и детская площадка не являются объектами недвижимости, детская площадка по мнению ответчиков появилась после приобретения земли ответчиками, максимальная площадь земельного участка под малоэтажную жилую застройку согласно Правил землепользования и застройки не должна превышать 1 500 кв.м.. Фактические границы земельного участка под многоквартирным домом не возможно определить. Право ответчиков на земельный участок с кадастровым номером № возникло раньше чем у истца.

Представитель ответчика Окружной администрации г. Якутска ФИО20 поддерживает позицию ответчиков, считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Эксперт ФИО12 в судебном заседании от ____ пояснила, что ранее при формировании земельных участков под многоквартирными домами не учитывались придомовые территории, формировались участки под «пятном» дома. Границы земельного участка под многоквартирным домом определены путем измерения на местности фактических ограждений участков и объектов, которыми пользуются жильцы дома, дом находится практически у дороги, имеется частичное ограждение с улиц Гастелло и Чернышевского, с внутренней стороны ограждения смежных участков, на дворовой территории находятся детская площадка, гаражи (кладовые), место для сбора мусора, уличный туалет, газоны. При межевании земельного участка с кадастровым номером № и № на местность никто не выезжал, при проектировании дороги также не было выезда, не были учтены фактически существующие земельные участки и ограждения, прохождение красной линии по дому ответчиков является нарушением. В прежние времена дворовые сооружения, строения, принадлежащие к многоквартирному дому указывались в плане технического паспорта дома.

Заслушав лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

В силу п. 1 ст. 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются в судебном порядке. В частности, к таким спорам относятся споры о границах земельного участка.

В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, где расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу положений частей 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее также - Вводный закон) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, где расположен многоквартирный дом. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 16 Вводного закона образование указанного в части 3 данной статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проект межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года №12-П, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, то органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Судом установлено, что по адресу: ____, расположен двухэтажный многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, ____ года постройки. Истец является собственником жилого помещения в данном доме – квартиры №, что следует из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости. Граждане, привлеченные в качестве третьих лиц, также являются собственниками жилых помещений в указанном доме.

Распоряжением Окружной администрации г. Якутска №р от ____ многоквартирный жилой дом по адресу: ____ признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Принимая во внимание также положения частей 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №189-ФЗ), если земельный участок под многоквартирным домом образован в установленном порядке (в том числе, учитывая положения пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», на основании проекта межевания территории), поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома), то у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона.

В данном случае, земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован, обращения истца по формированию земельного участка до настоящего времени не разрешены. В связи с чем, со стороны органов местного самоуправления суд усматривает длительное бездействие.

Для уточнения границ земельного участка под многоквартирным домом истец обратилась к кадастровому инженеру Государственного унитарного предприятия Республики Саха (Якутия) «Республиканский центр технического учета и технической инвентаризации», из заключения которого от 13.03.2024 г. следует, что по архивным данным земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу: ____, в соответствии с экспликацией имеет площадь 3 344 кв.м., что подтверждается планом земельного участка, составленным при первичной инвентаризации здания в ____ году. При привязке топографической съемки на кадастровый план территории выявлено, что на исследуемый земельный участок под многоквартирным домом, накладываются другие земельный участки № и №, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, который был поставлен на кадастровый учет 25.11.2013 г. с видом разрешенного использования «под индивидуальный жилой дом», находящийся в общей долевой собственности граждан с ____, с общей площадью ___ кв.м.. Общая площадь наложения земельных участков № и № на исследуемый земельный участок составляет ___ кв.м..

Согласно сведений ЕГРН долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____, являются ответчики ФИО2, ФИО3 и ФИО5. Также они являются арендаторами смежного земельного участка с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м.. На указанных земельный участках расположен жилой дом с кадастровым номером №, ____ года постройки, площадью ___ кв.м., который находится в долевой собственности данных ответчиков.

Из материалов регистрационных и кадастровых дел в отношении указанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома следует, что ФИО21, ФИО2, ФИО3 и ФИО5 как собственникам жилого дома с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м., распоряжением заместителя главы городского округа «город Якутск» №зр от ____ в общую долевую собственность предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, по 1/4 доли каждому. ____ между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска и вышеуказанными гражданами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № №.

ФИО29, ____ г.р., уроженец ___, согласно свидетельства о смерти I-CH № умер ____. Согласно сведениям наследственного дела, которое было открыто в ____ году, наследство после его смерти приняла его супруга ФИО5.

Как видно, распоряжение заместителя главы городского округа «город Якутск» №зр от ____ о предоставлении в общую долевую собственность, в том числе и в собственность ФИО4, издано после смерти последнего через несколько месяцев. При осведомленности органа местного самоуправления о смерти ФИО4, в указанном виде распоряжение не было бы издано.

Так, правоспособность - способность иметь гражданские права и нести обязанности - возникает у гражданина в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). При этом в содержание правоспособности включено и право собственности на имущество (ст. 18 ГК РФ).

Таким образом, после смерти невозможно приобрести право собственности, т.к. правоспособность гражданина прекращена; т.е. законом не предусмотрено предоставление недвижимого имущества умершему гражданину.

Постановка на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № ранее была осуществлена по заявлению ФИО4, по его же заказу кадастровым инженером ФИО13 был сделан межевой план от ____, из которого следует, что жилой дом с кадастровым номером № расположен на двух отдельно сформированных земельных участках – часть дома расположена на земельном участке с кадастровым номером №, другая часть дома расположена на земельном участке с кадастровым номером №.

Определением суда от 12.02.2025 г. была назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Из экспертного заключения ___ от ____ следует, что при формировании земельного участка с кадастровым номером № нарушен Жилищный кодекс РФ, образованный земельный участок накладывается на придомовую территорию жилого дома ____. Сформированный земельный участок не соответствует земельному участку, которым фактически пользуются собственники. Земельные участки с кадастровыми номерами № и № образованы на основе утвержденной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Участок с кадастровым номером № зарегистрирован в ЕГРН по фактическому ограждению. Земельный участок с кадастровым номером № образован максимально возможного размера под жилой дом. Жилой дом с кадастровым номером № расположен на «красной линии», поэтому пришлось образовать два земельных участка, чтобы зарегистрировать землю и дом. В результате кадастровых работ оказалась оформленной в собственность практически вся дворовая территория жилого дома, расположенного по адресу: ____, куда вошли часть коммуникаций, общественный туалет, место сбора мусора и жидких отходов, детская площадка. Жилой дом № неблагоустроенный, без указанных объектов, который расположены во дворе, он не может функционировать. Собственники земельного участка с кадастровым номером № с момента образования не пользовались всей площадью земельного участка, что подтверждается аэрофотоснимками разных лет. Значения координат поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером № получены картометрическим способом с недостоверной топографической съемки, которая была представлена в Окружную администрацию г. Якутска.

Также эксперт указала, что первоначальных отводных документов на земельный участок под многоквартирным жилым домом не имеется, фактические границы были определены путем измерения на местности фактических ограждений участков объектов, и принят во внимание план технического паспорта дома от ____.

В данном случае формирование под индивидуальным жилым домом с кадастровым с кадастровым номером № двух земельных участков противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, под одним жилым домом должен формироваться один земельный участок, вышеуказанный дом не является домом блокированной застройки. Как указано в экспертном заключении, при межевании спорного земельного участка с кадастровым номером № кадастровые работы были проведены без выезда на место и осмотра территории, вследствие чего координаты характерных точек были определены без учета существовавших строений, сооружений, являющихся объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства рядом расположенного многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, результаты межевания земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____, отраженные в межевом плане от ____ нельзя признать действительными.

По тем же основаниям нельзя признать законным и оспариваемое распоряжение заместителя главы городского округа «город Якутск» №зр от ____ «О предоставлении в общую долевую собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в общей долевой собственности ФИО5, ФИО4, ФИО2, ФИО3 с учетом того, что ФИО4 умер за несколько месяцев до издания данного распоряжения.

Поскольку вышеуказанное распоряжение подлежит признанию незаконным, следовательно, и договор купли-продажи участка является недействительным в силу его ничтожности согласно ст.168 ГК РФ, который является таковым независимо от признания судом недействительным (ничтожная сделка). Указанное не порождает право собственности ответчиков на спорный земельный участок.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом вышеуказанного, также подлежат удовлетворению исковые требования о признании права собственности отсутствующим и о снятии спорного земельного участка с государственного кадастрового учета.

Как было выше указано, именно на орган местного самоуправления возложена обязанность разработки проекта межевания территории с целью формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом с учетом придомовой территории и территории, необходимой для обслуживания многоквартирного дома с элементами благоустройства. Переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме возможен с завершением процесса образования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

Поскольку формирование земельного участка, определение границы и размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органом местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, суд не может подменять указанные органы по формированию данного участка и считает правильным возложить на Окружную администрацию г. Якутска сформировать под многоквартирным домом № по ____ земельный участок с учетом придомовой территории, достаточным для размещения на нем элементов озеленения и благоустройства, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенных на указанном земельном участке объектов в соответствии с действующим законодательством.

Доводы ответчиков о наличии предусмотренных пунктом 7 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации препятствий для образования земельного участка под многоквартирным домом не основаны на законе.

В соответствии с указанной нормой не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Данный запрет установлен для вновь предоставляемых земельных участков, в то время как на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, и образуемые в целях реализации положений статьи 16 Вводного закона, требования пункта 7 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не распространяются. Пересечение границ территориальных зон не является основанием для отказа гражданам в реализации их права на формирование земельного участка под многоквартирным домом (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2024 №2-КАД24-3-К3).

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

Результаты межевания земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____, отраженные в межевом плане от ____, подготовленным кадастровым инженером ФИО13,, признать недействительным.

Распоряжение заместителя главы городского округа «город Якутск» №зр от ____ «О предоставлении в общую долевую собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в общей долевой собственности ФИО5, ФИО4, ФИО2, ФИО3 признать незаконным и отменить.

Право долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО22 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____, признать отсутствующим.

Снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____.

Обязать Окружную администрацию г. Якутска сформировать под многоквартирным домом № по ____ земельный участок с учетом придомовой территории, достаточным для размещения на нем элементов озеленения и благоустройства, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенных на указанном земельном участке объектов в соответствии с действующим законодательством.

В остальной части иска отказать в удовлетворении.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья: ___ М.В. Макаров

___

___