47RS0006-01-2021-005253-96
№ 2-266/2022
Решение
Именем Российской Федерации
г. Гатчина 21 июня 2022 Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе: председательствующего судьи Лобанева Е.В., при секретаре Лайтинен Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Сиверского городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 об обязании в трехнедельный срок со дня вступления в законную силу решения суда демонтировать объекты общественного благоустройства в количестве 31 штук, и малые архитектурные формы, выполненные по индивидуальному заказу, в количестве 10 штук;
об обязании в двухнедельный срок со дня вступления в законную силу решения суда подписать акт приема-передачи земельного участка, возвратить земельный участок площадью 300 кв.м, расположенный по адресу: ***
о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от *** № за период с *** по *** в размере 56835 руб. 27 коп.;
о взыскании неустойки (пени) по договору аренды земельного участка за период с *** по *** в размере 12859 руб. 61 коп.;
о взыскании процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами за период с *** по *** в размере 10197 руб. 12 коп.;
установил:
в обоснование заявленных исковых требований, с учетом приятых судом изменений по иску, указано, что *** между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка площадью *** кв.м по адресу: *** и в тот же день участок передан ответчику по акту приема-передачи. Как индивидуальный предприниматель ФИО1 прекратил свою деятельность с *** Согласно п*** договора аренды срок его действия составлял 11 месяцев, т.е. срок действия истек *** По окончании срока договора ни одна из сторон не отказалась от продления договора аренды, ответчик продолжал фактически использовать земельный участок и уплачивать арендную плату, в связи с чем договор на основании ст. 621 ГК РФ считался продленным на неопределенный срок. У ответчика образовалась задолженность по оплате арендной платы за период с *** по *** г, в связи с чем *** и *** ему были вручены претензии с требованием погасить задолженность, которые исполнены ответчиком не были. В этой связи истец на основании ст. 622 ГК РФ издал постановление от *** № о прекращении обязательств, в соответствии с которым расторг договор аренды земельного участка в одностороннем порядке. Данное постановление вручено ответчику, и им не обжаловано. Истец *** потребовал от ответчика возвратить земельный участок в исходное до аренды состояние, т.е. демонтировать объекты благоустройства, вернуть участок арендодателю и погасить задолженность, но данные требования также остались без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском (л.д. ***).
Представитель истца Администрации МО «Сиверское городское поселение» ФИО2 на удовлетворении иска настаивал в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных пояснениях. Пояснил, что администрация предлагает ответчику безвозмездно передать объекты благоустройства, расположенные на спорном земельном участке, на баланс муниципального образования, и заключить в данной части мировое соглашение. Все улучшения на земельном участке истец производил исключительно в своих коммерческих интересах и без согласования с администрацией, т.к. являлся собственником близ расположенного здания магазина. От заключения мирового соглашения на условиях, предложенных ответчиком, истец отказывается (л.д. ***).
Ответчик ФИО1 просил в иске отказать в полном объеме. Пояснил, что заключать мировое соглашение на условиях, предложенных администрацией, он не согласен. Предложил свои условия мирового соглашения (л.д. ***). Оспаривал правомерность расторжения договора аренды. Заявил о наличии на земельном участке неотделимых улучшений произведенных с согласия администрации, общую стоимость которых оценил в 6500000 руб. Отказался от безвозмездной передачи отделимых объектов в собственность администрации без достаточных гарантий по их надлежащему содержанию и сохранению со стороны администрации МО «Сиверское г.п.» (л.д. ***).
Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд установил следующее:
Ответчик ФИО1 был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, в его собственности находилось нежилое здание по адресу: ***
*** по договору аренды земельного участка № администрацией МО «Сиверское г.п.» в аренду сроком на 11 месяцев ИП ФИО1 был передан земельный участок площадью *** кв.м по адресу: ***, для проведения работ по благоустройству территории, прилегающей к магазину (л.д. ***).
В п. *** и п. *** договора аренды предусмотрено, что по истечении настоящего договора арендатор обязуется передать арендодателю земельный участок по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента прекращения договора в состоянии, соответствующем целевому назначению земельного участка и категории земель; устранить за свой счет все ухудшения качества земельного участка, а также те улучшения, которые произведены без согласия арендодателя (л.д. ***).
В п.п. *** договора указано, что арендодатель вправе в одностороннем порядке был расторгнуть договор в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы 2 раза подряд (л.д. ***).
В п. *** договора определено, что выплата неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки внесения арендной платы не освобождает арендатора от выплаты процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) и компенсации убытков, в том числе упущенной выгоды.
Участок был фактически передан ответчику, который произвел работы по благоустройству территории. По истечении срока действия договора администрация не истребовала участок, ответчик продолжает им пользоваться и владеть до настоящего времени, в связи с чем стороны расценили, что его действие продлено на неопределенный срок.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда *** от *** по делу № был удовлетворен иск администрации МО «Сиверское г.п.», здание по адресу: ***, было признано самовольной постройкой, и ФИО1 обязан был его снести (л.д. ***).
Ответчик перестал вносить арендную плату с *** г, что не оспаривал.
*** ему была вручена претензия истца о погашении задолженности по арендной плате и неустойки, на которой он собственноручно указал, что обязуется погасить задолженность за *** г, до *** г оплачивать не будет (л.д. ***).
В связи с непоступлением денежных средств *** администрация направила ответчику уведомление о том, что отказывается от договора аренды земельного участка по истечении трех месяцев с момента получения уведомления на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ (л.д. ***).
Данное уведомление было вручено лично ответчику ***, что ФИО1 в настоящем процессе не оспаривал (л.д. ***).
*** администрация вновь направила ответчику претензию об оплате задолженности, которая была вручена лично ответчику ***, и им не исполнена (л.д. ***).
Постановлением главы администрации МО «Сиверское г.п.» от *** № прекращены обязательства по договору № аренды земельного участка, заключенного с ответчиком, с ***, копия данного постановления также вручена ответчику (л.д. ***).
В претензии от *** администрация потребовала не только уплаты долга по аренде, неустойке и процентов за пользование чужими денежными средствами, но и о передаче земельного участка по акту, устранения ухудшения качества земельного участка, устранения/демонтаже тех улучшений земельного участка, которые были произведены ответчиком без согласия арендодателя (л.д. ***).
Данную претензию ответчик также не исполнил, после чего истец предъявил настоящий иск в суд.
Ответчик не оспорил факт использования земельного участка в заявленных границах, признал размер задолженности по арендной плате, неустойке, процентам, и в судебном заседании обязался полностью погасить образовавшуюся задолженность. Ходатайство об отказе в иске, в связи с пропуском срока исковой давности, не заявлял.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В этой связи размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, независимо от условий договора аренды.
Поэтому на основании ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 606-607 ГК РФ с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с *** до *** в размере 56835 руб. 27 коп., пени за период с *** до *** в размере 12859 руб. 61 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с *** до *** в размере 10197 руб. 12 коп., а всего 79892 руб., согласно расчетам истца, которые суд признает арифметически правильными и обоснованными.
Ответчик возражает против возврата земельного участка, считая договор аренды действующим.
Согласно ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Право на односторонне расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя предусмотрено как законом, так и условиями договора аренды, заключенного между сторонами. Арендодатель отказался от договора, о чем надлежащим образом уведомил за три месяца ответчика, который своевременно расторжение договора не обжаловал, образовавшуюся задолженность до настоящего времени не погасил. Поэтому доводы ответчика не состоятельны, суд признает факт расторжения договора аренды земельного участка установленным, и у ответчика возникла обязанность по возврату участка по акту приема-передачи истцу, т.к. в силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Следует помнить и о том, что участок предоставлялся ФИО1, как индивидуальному предпринимателю для благоустройства территории на 11 месяцев. С *** ответчик прекратил деятельность в качестве ИП на основании собственного решения, благоустройство территории участка завершено, что стороны не оспаривали.
Помимо этого, права истца, как представителя собственника имущества, защищены положениями ст. 301 и ст. 304 ГК РФ и он вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В этой части иск об обязании в течение разумного срока - 14 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу передать земельный участок площадью 300 кв.м по акту приема-передачи администрации подлежит полному удовлетворению.
Спорный земельный участок не состоит на кадастровом учете, но его границы на местности возможно определить, исходя из пояснений сторон и границ смежных земельных участков, выкипировки из плана земель *** (л.д. ***), и данный факт был подтвержден проведенной по делу судебной экспертизой.
Поэтому отсутствие установленных границ участка не будет препятствовать исполнимости решения суда.
Одновременно с этим судом было установлено, что за счет ответчика на спорном земельном участке были произведены работы по благоустройству в соответствии с представленными договорами и актами сдачи-приемки выполненных работ (л.д. ***).
Ответчик представил доказательства выполнения и оплаты подобных работ за собственный счет, но не представил доказательств стоимости произведенных улучшений на дату рассмотрения дела.
Определением Гатчинского городского суда от *** по делу была назначена судебная оценочная и строительно-техническая экспертиза (л.д. ***
Согласно заключению экспертов ООО «***» на спорном участке произведено благоустройство – мощение тротуарной плиткой различного исполнения по песчано-щебеночному основанию, установлены бордюры бетонные серого цвета. Эти улучшения являются неотделимыми, т.к. их невозможно отделить без вреда для имущества (л.д. ***).
Стоимость произведенных неотделимых улучшений составила 1203682 руб. (л.д. ***).
Также ответчиком за свой счет высажены и выращены на участке три сосны высотой 3-4 метра, 5 берез высотой 3-4 метра, 9 кленов высотой 3-4 метра, установлено 7 скамей трехметровых, 10 бетонных вазонов. Скамьи и вазоны забетонированы в землю. Данные объекты общественного благоустройства также являются неотделимыми улучшениями, их стоимость составила 710768 руб. (л.д***).
Таким образом, общая сметная стоимость неотделимых улучшений составит 1914450 руб.
Помимо того на участке расположены 10 малых архитектурных форм (л.д. ***). Данные объекты оценке не подлежат, т.к. техническая и платежная документация на них отсутствует. Они выполнены по индивидуальному заказу, аналогов на рынке не имеется.
В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Ссылки истца на то, что улучшения участка произведены арендатором за свой счет, письменного согласия на их производство от арендодателя не получалось, в связи с чем ответчик должен вернуть участок в исходное положение, суд признает не состоятельными.
Земельный участок, как следует из буквального содержания договора аренды, был предоставлен ИП ФИО1 исключительно в целях благоустройства. Доказательств того, что участок использовался не по целевому, разрешенному назначению, суду не представлено. Здание администрации *** расположено в том же населенном пункте, в непосредственной близости от спорного участка, и ссылаться на то, что данные работы были произведены тайно ответчиком, истец не вправе.
На протяжении 15 лет администрация не возражала против работ, производимых открыто арендатором на чужом участке в центре населенного пункта, не выдавала запрещающих требований, признала продление срока аренды на неопределенный срок, и впервые заявила о расторжении договора только в *** г. Ответчик фактически за свой счет произвел благоустройство муниципальной общественной территории, что являлось обязанностью администрации.
Ссылаясь в настоящий момент на отсутствие своего согласия, истец явно злоупотребляет правом и в защите его ненарушенных прав должно быть отказано на основании ст. 10 ГК РФ.
Стороны не оспаривали, что до момента передачи земельного участка в аренду ответчику его поверхность не была заасфальтирована и не имела плиточного покрытия, а также прочих элементов благоустройства.
Рассматривая настоящий спор, следует учитывать, что возвращение спорного участка в полностью исходное до возникновения права аренды и начала работ по благоустройству со стороны ответчика состояние, означает образование в центре населенного пункта в оживленной транспортно-торговой зоне аварийно-опасного участка – не имеющего дорожного покрытия и каких-либо объектов благоустройства, что повлечет на стороне истца обязанность по несению дополнительных незапланированных бюджетных расходов по приведению земель общего пользования поселения в надлежащее состояние.
Заинтересованность жителей *** в сохранении существующей зоны отдыха с плиточным покрытием, элементами освещения, скамейками, урнами, скульптурами и т.п., подтверждается коллективным обращением на имя главы администрации Сиверского г.п. от ***, которое подписали более 85 человек (л.д. ***).
В этой связи должен быть рассмотрен вопрос о возвращении земельного участка арендодателю, как с неотделимыми улучшениями, так и с архитектурными формами, которые за последние 15 лет своего существования стали неотъемлемой частью зоны культура и отдыха торгового и делового центра поселка Сиверский. Земельный участок будет использоваться арендодателем в аналогичных целях, что представитель истца в судебном заседании не отрицал. Поэтому, получив участок с улучшениями, истец фактически неосновательно обогатится за счет ответчика.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора арендатор, произведший улучшения участка с ведома и в интересах арендодателя, вправе требовать соответствующей компенсации на основании ст. 623, ст. 1102 и ст. 1104 указанного кодекса.
Аналогичная позиция относительно последствий расторжения договора купли-продажи изложена в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Из пояснений сторон следует, что соглашения о безвозмездной передаче объектов в собственность муниципального образования и зачете в их стоимость задолженности ответчика по уплате арендных платежей и штрафных санкций они не достигли.
Так как статья 623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, то суд руководствуется общими положениями гражданского законодательства о зачете (статья 410 ГК РФ), и действующей судебной практикой Верховного суда Российской Федерации, в связи с чем признает возможность проведения подобного зачета.
В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено, что согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.
Наличие условий для зачета без заявления о зачете не прекращает и не изменяет обязательства сторон. До заявления о зачете стороны не вправе отказаться от принятия надлежащего исполнения по встречным требованиям, стороны также не вправе требовать возврата исполнения, предоставленного до заявления о зачете.
Соответственно, зачет может быть произведен как путем предъявления встречного иска, так и путем заявления об этом в судебном заседании в возражениях ответчика.
По настоящему делу ответчик, по сути его выступления, о подобном зачете и прекращении взаимных обязательств сторон фактически заявил (л.д. ***
Действующая многочисленная судебная практика, сложившаяся на основании разъяснений п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", допускает зачет стоимости произведенных арендатором улучшений в счет задолженности по арендным и иным платежам в пользу арендодателя.
По настоящему делу у суда отсутствуют основания для отказа в производстве взаимозачета, поскольку в обратном случае права ответчика будут неосновательно ущемлены.
Поэтому суд, рассматривая дело, обязан взыскать с администрации стоимость улучшений земельного участка в размере 1914450 руб. Произвести взаимозачет встречных однородных требований сторон, и за вычетом задолженности перед администрацией в сумме 79892 руб., определить окончательно ко взысканию в пользу ответчика 1834558 руб.
Ответчик не представил должной оценки малых архитектурных форм, ставших за прошедшее время неразрывной индивидуально-неповторимой частью общественного пространства ***. Никаких обязанностей по освобождению участка от данных предметов суд на ответчика не накладывает. Если они останутся на участке, то подобное должно быть расценено, как его благотворительный дар местному поселению. Вопрос дальнейшего сохранения культурного пространства на спорном участке должен быть разрешен администрацией с обязательным учетом мнения местных жителей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск администрации муниципального образования Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области задолженность по арендной плате за период с *** до *** в размере 56835 руб. 27 коп., пени за период с *** до *** в размере 12859 руб. 61 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с *** до *** в размере 10197 руб. 12 коп., а всего 79892 руб.
Обязать ФИО1 в течение 14 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу передать земельный участок площадью *** кв.м, расположенный по адресу: ***, по акту приема-передачи администрации муниципального образования Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области, в оставшейся части исковых требований отказать.
Взыскать с администрации муниципального образования Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области в пользу ФИО1 стоимость улучшений земельного участка в размере 1914450 руб.
Произвести взаимозачет встречных требований сторон, окончательно взыскав с администрации муниципального образования Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области в пользу ФИО1 1834558 руб.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с даты составления путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.
Судья: Е.В. Лобанев
Решение составлено ***