Решение по делу № 2-334/2023 от 27.04.2023 - о признании недействительным договоров купли-продажи, заключенными между <ФИО> и ООО «Невада» и между ООО «Невада» и ООО «Белые росы», признании недействительной прикрываемой сделки по отчуждению <ФИО> в пользу ООО «Белые росы» спорного нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки в виде обязания возвратить нежилое помещение, о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и по встречному иску ООО «Белые росы» к <ФИО>, <ФИО>, ООО «Невада» о признании добросовестным приобретателем.

Гражданское дело № 2-334/2023

55RS0005-01-2022-005964-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 апреля 2023 года г. Омск

Первомайский районный суд города Омска

под председательством судьи Базыловой А.В.,

при секретаре Корененко А.Б., помощнике судьи Хаджиевой С.В., осуществлявшей подготовку дела к судебному разбирательству,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ООО «Невада», ООО «Белые росы» о признании недействительным договоров купли-продажи, заключенными между ФИО2 и ООО «Невада» и между ООО «Невада» и ООО «Белые росы», признании недействительной прикрываемой сделки по отчуждению ФИО2 в пользу ООО «Белые росы» спорного нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки в виде обязания возвратить нежилое помещение, о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и по встречному иску ООО «Белые росы» к ФИО2, ФИО1, ООО «Невада» о признании добросовестным приобретателем,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной, указав в обоснование на то, что 20.12.2020 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (помещения), согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение 1П, расположенное по адресу: <адрес>А, кадастровый № (п. 1.1 договора).

Передаваемый по настоящему договору объект недвижимого имущества имеет литер В1-В13, номер на поэтажном плане: подвал-2, первого этажа – 16,17,19,21,22,25, 28-31, 35-49, второго этажа 1,2,5-12, 12, 13-23, третьего этажа 1-3, четвертого этажа -4, три галереи, находящиеся в тринадцати пристройках к строению, имеет общую площадь 1439,8 кв.м. (п. 1.2 договора).

Отчуждаемый по настоящему договору объект недвижимого имущества принадлежит продавцу на праве собственности от 25.04.2019 года на основании договора купли-продажи от 28.02.2019 года № 01-19, дополнительного соглашения от 25.03.2019 года к договору купли-продажи № 01-19 от 28.02.2019 года, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

Указанный объект недвижимого имущества оценивается сторонами и продается за 1620000 рублей. Цена договора является окончательной и дельнейшему изменению не подлежит.

Продавец деньги в сумме 1620000 рублей получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора (п. 3.2 договора).

Расчет между сторонами осуществляется наличными денежными средствами. Данный договор одновременно является распиской в получении денежных средств покупателем (п. 3.3 договора).

Объект недвижимого имущества – нежилое помещение 1П, расположенного по адресу: <адрес>А, передан продавцом покупателю на основании акта приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 2.1.2 договора, продавец обязуется совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

В нарушение обязанности, предусмотренной п. 2.1.2 договора, продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение.

18.09.2022 года истцу из Выписки из ЕГРН в отношении спорного нежилого помещения стало известно о совершении ФИО2 сделки по отчуждению нежилого помещения в пользу ООО «Невада».

ФИО1 полагает сделку по отчуждению спорного нежилого помещения между ФИО2 и ООО «Невада» ничтожной сделкой на основании ст.ст. 10,168 ГК РФ как совершенной со злоупотреблением права с целью лишения первоначального покупателя ФИО1 права собственности на спорное помещение.

У ФИО1 имеются основания предполагать, что данное отчуждение носит технический характер, обусловлено намерением ФИО2 произвести переоформление права собственности на спорное нежилое помещение на аффилированное с ним юридическое лицо с целью создания квази-добросовестного приобретателя и уклонения ФИО2 от исполнения обязательств перед ФИО1

Сделка между ФИО2 и ООО «Невада» по отчуждению спорного нежилого помещения осуществлена без реально оплаты стоимости нежилого помещения. Указанная сделка не сопровождалась передачей владения спорного нежилого помещения, поскольку помещение с 20.12.2020 года находится во владении ФИО1.

На основании изложенного, просит:

Признать недействительной сделку между ФИО2 и ООО «Невада» по отчуждению нежилого помещения 1П, расположенного по адресу: <адрес>А, кадастровый №.

Применить последствия недействительности сделки путем обязания ООО «Невада» возвратить ФИО2 нежилое помещение 1П, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на нежилое помещение 1П, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В последующем истец требования уточняла. Согласно окончательной редакции уточненных требований, предъявленных к ФИО2, ООО «Невада», ООО «Белые росы», ФИО1 просит суд (т. 2 л.д. 62-69):

Признать недействительными договор купли-продажи от 22.02.2022 года, заключенный между ФИО2 и ООО «Невада», и договор купли-продажи от 29.11.2022 года, заключенный между ООО «Невада» и ООО «Белые росы», как притворные сделки, прикрывающие сделку по отчуждению ФИО2 в пользу ООО «Белые росы» нежилого помещения 1П, назначение нежилое, площадью 1439,8 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение) <адрес>А.

Признать недействительной прикрываемую сделку по отчуждению ФИО2 в пользу ООО «Белые росы» нежилого помещения 1П, назначение нежилое, площадью 1439,8 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки в виде обязания ООО «Белые росы» возвратить ФИО2 нежилое помещение 1П, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на нежилое помещение 1П, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

От ответчика ООО Белые росы» поступило в суд встречное исковое заявление, предъявленное к ФИО1, ООО «Невада», ФИО2, согласно которому ООО «Белые росы» просит признать его добросовестным приобретателем нежилого помещения 1П, назначение нежилое, площадью 1439,8 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>. В обосновании встречного иска указывает на то, что договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, между ООО «Невада» и ООО «Белые росы» заключен в установленной форме, переход права собственности осуществлен в установленном законом порядке, объект перешел в фактическое владение ООО «Белые росы», которое исполнило надлежащим образом обязательства по оплате объекта недвижимости.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 заявленные требования иска поддержала в полном объеме по основаниям, в нем изложенным. Пояснила суду, что договор между ней и ФИО2 был заключен в декабре 2020 года. Договор был заключен и подписан в машине у дома ФИО2. Изначально спорное нежилое помещение принадлежало ее отцу. В 2019 году из-за банкротства ООО «АН «Ваша квартира», директором которой являлся ее отец, жилое помещение было переоформлено на ФИО2 с условием, что по окончании банкротства он вновь переоформит помещение на ее отца. Денежные средства на приобретение нежилого помещения на декабрь 2020 года у нее имелись, так как в 2019 году ею были заключены два кредитных договора, а также в 2015 году ею была продана квартира за 4500000 рублей. У нее во владении имеется автошкола, инвентарь она хранила в данном нежилом помещении. Требования встречного иска не признала, просила в их удовлетворении отказать.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, требования уточненного иска поддержала в полном объеме по основаниям, в нем изложенным. В дополнение пояснила, что между ФИО2 и ФИО6, директором ООО «Невада» имеют место быть доверительные отношения, они между собой знакомы. Наличие доверительных отношений свидетельствует об аффилированности указанных лиц, а также о мнимости заключенной сделки. ООО «Невада» в короткий промежуток времени реализовало спорный объект недвижимого имущества. ООО «Невада» реализовало спорное нежилое помещение после подачи иска в суд. Фактически в данном случае все действия инициированы ФИО2. Факт передачи денежных средств ФИО1 ФИО2 по заключенному договору от 20.12.2020 года подтверждается записью в договоре. Директор ООО «Белые росы» не смог пояснить в ходе судебного разбирательства, какие объекты он приобрел. Фактически из пояснений директора ООО «Белые росы» следует, что он приобрел объекты, принадлежащие ООО «ПТК». Таким образом. При заключении сделки с ООО «Невада» ООО «Белые росы» не установило предмет сделки. Фактически спорное нежилое помещение принадлежит ФИО1. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании устного заявления, занесенного в протокол судебного заседания, исковые требования ФИО1 просил удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик по первоначальному иску и по встречному иску ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным о дне и месте судебного разбирательства, в суд не явился. Ранее до перерыва требования ФИО1 не признал, пояснил, что спорное нежилое помещение он приобрел с открытых торгов, организованных конкурсным управляющим ООО АН «Ваша квартира». Право собственности оформлено на основании договора купли-продажи от 28.02.2019 года. Расчет произведен в полном объеме путем перечисления на счет организатора торгов задатка и перечисления остатка суммы по договору. В период владения указанным помещением он нес бремя его содержания, в частности оплатил налог на имущество за 2019 год в отношении спорного помещения в сумме 98215 рублей. Кроме того, ему начислен налог на имущество за 2020 год в сумме 147323 рублей. Данная сумма взыскивается с него в принудительном порядке в рамках исполнительного производства № 202484/22/55001-ИП от 27.07.2022 года. Истца ФИО1 он не знал. Был знаком с ее отцом ФИО1, с которым они договорились о заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения. ФИО1 приехал к нему с проектом договора купли-продажи к дому и, пользуясь доверительными отношениями, попросил подписать данный договор купли-продажи, что он и сделал, при этом денежные средства по договору ему ФИО1 не передавались. ФИО1 заверил его, что приедет дочь ФИО1 с деньгами и они все вместе поедут сдавать договор на государственную регистрацию. Но дочь ФИО1 не приехала, денежные средства не передала, а подписанный им экземпляр договора остался у ФИО1. С дочерью ФИО1 он никогда не встречался. При этом дата договора, предоставленного истцом, не соответствует действительности. Проект договора купли-продажи был подписан со стороны ФИО2 не ранее апреля 2021 года, а со стороны ФИО1 позже ноября 2021 года.

Представитель ответчика по первоначальному иску и по встречному иску ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования не признала, пояснив, что договор с ООО «Невада» заключен в соответствии с требованиями законодательства, оплата произведена в полном объеме. Наличие оригиналов платежных документов у ФИО1 по сделке, заключенной между ООО «АН «Ваша квартира» и ФИО2, свидетельствует только о наличии доверительных отношений между ФИО1 и ФИО2. Истец не подтвердила свою платежеспособность.

Представитель ответчика по первоначальному иску и по встречному иску ООО «Невада» ФИО6 участия в судебном заседании не принимала, представила возражение на иск, указав на то, что ФИО6 является учредителем и директором ООО «Невада». Данное общество было создано ею в период обсуждения условий покупки у ФИО2 базы на <адрес>. Посоветовавшись с юристом, она создала ООО «Невада» и подала заявление на использование упрощенной системы налогообложения. Она покупала эту базу для вложения денежных средств и получения прибыли после ее продажи. К настоящему времени она продала базу ООО «Белые росы», расчет получен в полном объеме. С ФИО7 она ранее знакома не была, считает, что домыслы истца надуманны (т. 1 л.д. 235).

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ООО «Белые росы» ФИО8, действующая на основании доверенности (т. 2 л.д. 115), требования встречного иска поддержала, в удовлетворении требований ФИО1 просила отказать. Пояснила суду, что о продаже спорного нежилого помещения ООО «Белые росы» узнало из объявления на сайте «Авито». С ООО «Невада», его директором ранее ООО «Белые росы» знакомо не было. Оснований полагать, что ООО «Невада» не могло распоряжаться спорным имуществом на момент совершения сделки у ООО «Белые росы» не было. ООО «Белые росы» действовало добросовестно. В настоящее время ООО «Белые росы» несет бремя содержания указанного спорного нежилого помещения.

Третье лицо ООО «ПТК», при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимало.

Третье лицо Управление Росреестра по Омской области, будучи надлежащим образом извещенным о дне и месте судебного разбирательства, в суд не явилось, о причине неявки суду не сообщило.

Суд, выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 20.05.2014 год между ООО «Торговый Дом «Цемент» и ООО «Агентство недвижимости «Ваша квартира» в лице директора ФИО1 заключен договор №П купли-продажи, согласно которому ООО «Агентство недвижимости «Ваша квартира» приобрело следующее недвижимое имущество: ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №П: бетонно-смесительный узел, площадь общая 1439,8 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал-2, первого этажа – 16,17,19,21,22,25,28-31,35-49, второго этажа – 1,2,5-12,12, 13-23, третьего этажа – 1-3, четвертого этажа-4, три галереи, находящиеся в тринадцати пристройках к строению: Литер В1-В13. Адрес: <адрес> (т. 1 л.д. 66-67).

Согласно договору купли-продажи от 29.12.2008 года, заключенному между ФИО9 и ООО АН «Ваша квартира» в лице директора ФИО1, последнее приобрело ? долю в праве общей долевой собственности на следующие объекты недвижимого имущества: 1-нежилые помещения – 1П номера на поэтажном плане: подвал-2, первого этажа – 16,17,19,21,22,25,28-31,35-49, второго этажа – 1,2,5-12,12, 13-23, третьего этажа – 1-3, четвертого этажа-4, три галереи, общей площадь. 1439,8 кв.м., находящиеся в тринадцати пристройках к строению: Литер В1-В13. Адрес: <адрес> (т. 1 л.д. 69-70).

Решением Первомайского районного суда города Омска от 11.10.2011 года по иску ООО АН «Ваша квартира» к ФИО9 о государственной регистрации перехода права собственности постановлено произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 29.12.2008 года между ФИО9 и ООО АН «Ваша квартира» в отношении ? доли в праве общей долевой собственности, в том числе на следующие объекты недвижимого имущества: 1-нежилые помещения – 1П номера на поэтажном плане: подвал-2, первого этажа – 16,17,19,21,22,25,28-31,35-49, второго этажа – 1,2,5-12,12, 13-23, третьего этажа – 1-3, четвертого этажа-4, три галереи, общей площадь. 1439,8 кв.м., находящиеся в тринадцати пристройках к строению: Литер В1-В13. Адрес: <адрес> (т. 1 л.д. 71-72).

Решением Арбитражного суда Омской области от 24.10.2017 года по делу А46-13006/2016 ООО АН «Ваша квартира» признано несостоятельным (банкротом), исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО10 (т. 1 л.д. 82-87).

28.02.2019 года на основании договора купли-продажи № 01-19, заключенного между ОО АН «Ваша квартира» и ФИО2, последний приобрел в собственность нежилое помещение 1П, площадью 1439,8 кв.м., литер В1-В13, по адресу: <адрес> (номера на поэтажном плане: подвал-2, первого этажа – 16,17,19,21,22,25,28-31,35-49, второго этажа – 1,2,5-12,12, 13-23, третьего этажа – 1-3, четвертого этажа – 4, три галереи, находящиеся в тринадцати пристройках к строению).

Общая стоимость имущества, согласно п.3.1 договора, составляет 1620000 рублей. Задаток в сумме 323955 рублей, внесенный покупателем в обеспечение исполнения обязательств как участника торгов 4315-ОТПП платежным поручением № от 22.02.2019 года на счет организатора торгов, засчитывается в счет оплаты имущества. За вычетом суммы задатка покупатель должен уплатить 1296045 рублей в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора (т. 1 л.д. 75-77).

На основании акта приема-передачи от 05.04.2019 года, подписанного между ООО АН «Ваша квартира» в лице конкурсного управляющего ФИО10 и ФИО2, покупатель принял следующее недвижимое имущество: нежилое помещение 1П, площадью 1439,8 кв.м., литер В1-В13, по адресу: <адрес> (номера на поэтажном плане: подвал-2, первого этажа – 16,17,19,21,22,25,28-31,35-49, второго этажа – 1,2,5-12,12, 13-23, третьего этажа – 1-3, четвертого этажа – 4, три галереи, находящиеся в тринадцати пристройках к строению) (т. 1 л.д. 78).

Таким образом, спорное нежилое помещение приобретено ФИО11 в ходе процедуры банкротства ООО АН «Ваша квартира» и реализации его имущества (т. 1 л.д. 88-103).

В последующем, согласно копии из дела правоустанавливающих документов, представленных по запросу суда Управлением Росреестра по Омской области, между ФИО2 и ФИО12 12.11.2021 года заключен договор купли-продажи нежилого помещения №П, назначение нежилое, общей площадью 1439,8 кв.м., кадастровый №, этаж №, этаж №, этаж №, этаж №, подвал, расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 106-108).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Омской области от 29.11.2021 года, осуществление государственной регистрации перехода права собственности по вышеуказанному договору приостановлено ввиду наличия запрета на осуществление регистрационных действий на основании Постановления о запрете на совершении действий по регистрации от 04.08.2021 года судебного пристава-исполнителя ОСП по КАО города Омска УФССП России по Омской области, а 13.01.2022 года произведено прекращение осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (т. 1 л.д. 112-113).

На основании договора купли-продажи от 22.02.2022 года, заключенного между ФИО2 и ООО «Невада», последнее приобрело в собственность нежилое помещение <адрес>, назначение: нежилое, площадью 1439,8 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение) <адрес> (т. 1 л.д. 114-116).

Цена приобретаемого покупателем недвижимого имущества составляет 1600000 рублей. Указанная сумма оплачивается покупателем продавцу полностью в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств на счет продавца № в АО «Тинькофф Банк».

Пунктом 20 договора определено, что расчет по договору произведен между сторонами в полном объеме.

Право собственности ООО «Невада» на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано 09.03.2022 года, номер регистрационной записи № (т. 1 л.д. 138).

На основании договора купли-продажи от 29.11.2022 года, заключенного между ООО «Невада» и ООО «Белые росы», продавец продал, а покупатель купил в собственность нежилое помещение <адрес>, назначение нежилое, площадью 1439,8 кв.м., кадастровый номер №, адрес (местоположение): <адрес>, помещение 1П (т. 1 л.д. 121-122).

Пунктом 3 договора определено, что цена приобретаемого покупателем нежилого помещения составляет 1810000 рублей. Указанная сумма в течение 7 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности перечисляется покупателем на рассветный счет продавца № в АО «Альфа-Банк», г. Москва.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ настоящий договор служит одновременно актом приема-передачи нежилого помещения.

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на 15.12.2022 года, представленной по запросу суда, собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение нежилое, площадью 1439,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1П, является ООО «Белые росы». Запись о регистрации права внесена в реестр 02.12.2022 года, номер регистрации № (т. 1 л.д. 126-136).

Истец, обращаясь с иском в суд, заявляя требования о признании вышеуказанных сделок, заключенных между ФИО2 и ООО «Невада» и между ООО «Невада» и ООО «Белые росы», недействительными, представила суду договор купли-продажи спорного недвижимого имущества (помещения) от 20.12.2020 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 (т. 1 л.д. 15-17).

Согласно данному договору, подписанному сторонами, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение 1П, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Передаваемый по настоящему договору объект недвижимого имущества имеет литер В1-В13, номера на поэтажном плане: подвал 2, первого этажа – 16,17,19,21,22,25,28-31,35-49, второго этажа 1,2,5-12,12,13-23, третьего этажа 1-3, четвертого этажа-4, три галереи, находящиеся в тринадцати пристройках к строению, имеет общую площадь 1439,8 кв.м..

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что продавец обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимого имущества по акту приема-передачи в порядке и в сроки, установленные настоящим договором.

Указанный объект недвижимого имущества оценивается сторонами и продается за 1620000 рублей в силу пункта 3.1 договора.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что продавец деньги в сумме 1620000 рублей получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.

Расчет между сторонами осуществляется наличными денежными средствами. Данный договор одновременно является распиской в получении денежных средств покупателем.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что продавец обязуется передать покупателю, а покупатель обязуется принять у продавца продаваемый по настоящему договору объект недвижимого имущества на основании передаточного акта, который составляется сторонами одновременно с подписанием настоящего договора в простой письменной форме.

Из акта приема-передачи к вышеуказанному договору купли-продажи без указания даты, подписанного сторонами, следует, что продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение 1П, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № (т. 1 л.д. 17).

Таким образом, как следует из пояснений истца, ФИО2 произведено возмездное отчуждение в пользу ООО «Невада», а впоследствии от ООО «Невада» ООО «Белые росы» спорного нежилого помещения, ранее отчужденного по договору купли-продажи от 20.12.2022 года ФИО1, то есть данные сделки на основании ст.ст. 170, 168 ГК РФ являются недействительными как притворные и совершенные со злоупотреблением права. ФИО2 фактически не являлся собственником нежилого помещения, он номинальный собственник, а титульным собственником являлся ФИО1, отец истца.

Рассматривая указанные доводы истца, а также доводы относительно представленного договора купли-продажи спорного нежилого помещения от 20.12.2022 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2, суд исходит из следующего.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Как пояснил допрошенный в качестве свидетеля ФИО1, он являлся директором ООО «АН «Ваша квартира», которому спорное недвижимое имущество принадлежало с 2006 года. В 2015 году его заключили под стражу, а ООО «АН «Ваша квартира» вступило в стадию банкротства. В результате его заключения под стражу учредителем ООО «АН «Ваша квартира» стала его супруга. Спорное нежилое помещение было реализовано в период банкротства ООО «АН «Ваша квартира» ФИО2, с которым он был знаком и по договоренности с последним, так как реализовать нежилое помещение в пользу супруги или дочери невозможно было. Он передал ФИО7 1600000 рублей на приобретение спорного нежилого помещения на торгах на имя ФИО2 с договоренностью, что он после окончания процедуры банкротства переоформит нежилое помещение на его имя. Он ждал, когда ФИО2 переоформит имущество обратно на него, но не дождался. В 2020 году, в конце года, он приехал к ФИО2 домой, в машине на улице передал ему деньги наличными за имущество, так как ФИО7 просил 1500000 рублей, ему нужно было погасить задолженность по налогам. Но не зарегистрировали переход права собственности, так как имелась задолженность по налогам, которые ФИО7 так и не оплатил.

Ответчик ФИО2, не соглашаясь с заявленными требованиями, указал на то, что спорное нежилое помещение он приобрел с открытых торгов, организованных конкурсным управляющим ООО АН «Ваша квартира». Право собственности оформлено на основании договора купли-продажи от 28.02.2019 года. Расчет произведен в полном объеме путем перечисления на счет организатора торгов задатка и перечисления остатка суммы по договору. В период владения указанным помещением он нес бремя его содержания, в частности оплатил налог на имущество за 2019 год в отношении спорного помещения в сумме 98215 рублей. Кроме того, ему начислен налог на имущество за 2020 год в сумме 147323 рублей. Данная сумма взыскивается с него в принудительном порядке в рамках исполнительного производства №-ИП от 27.07.2022 года.

Указанные доводы ответчика подтверждаются представленными ответчиком ФИО2 документами, а именно информацией Федресурса о результатах проведенных торгов нежилого помещения 1П, площадью 1439,8 кв.м., литер В1-В13, расположенного по адресу: <адрес>А (т. 1 л.д. 147, т. 1 л.д. 82-105), чеком по операции Сбербанк Онлайн от 21.02.2019 года о перечислении ФИО2 задатка за данное нежилое помещение в размере 323955 рублей (т. 1 л.д. 148), чеком-ордером от 27.03.2019 года о перечислении ФИО2 остатка суммы за нежилое помещение в размере 1296045 рублей (т. 1 л.д. 149), а также документами, подтверждающими оплату налога на спорное недвижимое имущество ФИО2 (т. 1 л.д. 154-163).

Таким образом, право собственности ФИО2 на спорное нежилое помещение – 1П, площадью 1439,8 кв.м., литер В1-В13, по адресу: <адрес> (номера на поэтажном плане: подвал-2, первого этажа – 16,17,19,21,22,25,28-31,35-49, второго этажа – 1,2,5-12,12, 13-23, третьего этажа – 1-3, четвертого этажа – 4, три галереи, находящиеся в тринадцати пристройках к строению), возникло на основании гражданско-правовой сделки: договора купли-продажи от 28.02.2019 года № 01-19, заключенного между ООО АН «Ваша квартира» и ФИО2, что не противоречит положению статьи 8 Гражданского кодекса РФ; по результатам открытых торгов имущества ООО «Агентство недвижимости «Ваша квартира», признанного банкротом Арбитражным судом Омской области. Оплата по договору произведена в полном объеме ФИО2.

В связи с чем, судом отклоняются доводы истца ФИО1 о том, что ФИО2 фактически не являлся собственником спорного нежилого помещения, он номинальный собственник до окончания дела о банкротстве ООО «АН «Ваша квартира», руководителем которого являлся отец истца ФИО1, а титульным собственником являлся ФИО1.

Фактически, своими пояснениями истец ФИО1, свидетель ФИО1 указывают на недобросовестное поведение ФИО1, руководителя ООО «АН «Ваша квартира», по выводу имущества из конкурсной массы при банкротстве юридического лица ООО «АН «Ваша квартира».

При этом, в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Данная норма права предполагает недобросовестное поведение (злоупотребление) правом обеих сторон сделки, а также осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода.

Злоупотребление правом не подлежит защите.

Доводы истца о том, что оригиналы платежных документов о приобретении ФИО2 у ООО «АН «Ваша квартира» находятся до настоящего времени у ФИО1, отца истца, не свидетельствуют о том, что сделка купли-продажи между ФИО2 и ООО «АН «Ваша квартира» имела мнимый характер, что ФИО2 не является собственником спорного нежилого помещения, при том, что, как следует из пояснений свидетеля ФИО1, между ним и ФИО2 имели место быть доверительные отношения.

Учитывая, что ФИО2 являлся собственником спорного нежилого помещения на основании реальной сделки, он вправе был распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом.

Из пояснений представителя истца ФИО3 следует, что 20.12.2020 года был заключен договор купли-продажи в отношении спорного нежилого помещения между ФИО2 и ФИО1. Расчет по договору был произведен на месте в размере 1620000 рублей, о чем указано в договоре. Продавец передал нежилое помещение покупателю. ФИО1 имеет доступ в нежилое помещение, имеет ключи от нежилого помещения, она им распоряжается по своему усмотрению.

Давая пояснения в ходе судебного разбирательства, ФИО2 пояснил суду, что истца ФИО1 он не знал. Был знаком с ее отцом ФИО1, с которым они договорились о заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения. ФИО1 приехал к нему с проектом договора купли-продажи к дому и, пользуясь доверительными отношениями, попросил подписать данный договор купли-продажи, что он и сделал, при этом денежные средства по договору ему ФИО1 не передавались. ФИО1 заверил его, что приедет дочь ФИО1 с деньгами и они все вместе поедут сдавать договор на государственную регистрацию. Но дочь ФИО1 не приехала, денежные средства не передала, а подписанный им экземпляр договора остался у ФИО1. С дочерью ФИО1 он никогда не встречался. При этом дата договора, предоставленного истцом, не соответствует действительности. Проект договора купли-продажи был подписан со стороны ФИО2 не ранее апреля 2021 года, а со стороны ФИО1 позже ноября 2021 года.

Представленный суду договор купли-продажи нежилого помещения 1П, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, с проставленной от руки датой договора 20.12.2020 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 (т. 1 л.д. 15-17), действительно подписан сторонами. Указанный объект недвижимого имущества оценен сторонами в 1620000 рублей в силу пункта 3.1 договора. Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что продавец деньги в сумме 1620000 рублей получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Расчет между сторонами осуществлен наличными денежными средствами. Данный договор одновременно является распиской в получении денежных средств покупателем.

Вместе с тем, ответчик ФИО2 отрицает получение денежных средств по вышеуказанному договору от 20.12.2020 года со стороны ФИО1.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Договором купли-продажи от 20.12.2020 года, представленным истцом в материалы дела, предусмотрен способ оплаты наличными денежными средствами недвижимого имущества в виде нежилого помещения как предмета сделки (пункты 3.2, 3.3 договора). Также указано, что данный договор одновременно является распиской в получении денежных средств покупателем.

Вместе с тем, указание в договоре, что он одновременно является распиской в получении денежных средств по договору за проданное имущество, не может служить достаточным доказательством получения продавцом денежных средств по заключенному договору.

Истцу в ходе судебного разбирательства разъяснялось судом о необходимости предоставления доказательств платежеспособности по договору купли-продажи на сумму 1620000 рублей.

Истцом ФИО1 в подтверждение платежеспособности на дату заключения договора в материалы дела представлены копия кредитного договора от 18.09.2019 года, заключенного между АО «ОТП Банк» и ФИО1, на предоставление денежных средств в сумме 178866 рублей 88 копеек (т. 1 л.д. 182-183); копия кредитного договора от 12.07.2019 года, заключенного между АО «Альфа-Банк» и ФИО1, на предоставление денежных средств в сумме 830500 рублей (т. 1 л.д. 184-185), а также копия договора купли-продажи квартиры от 15.12.2015 года, согласно которому ФИО1 реализовала принадлежащее ей жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, за 450000 рублей (т. 1 л.д. 186-187).

Вместе с тем, представленные кредитные договоры, заключенные ФИО1 с банками за полтора года до заключения договора купли-продажи спорного нежилого помещения, не свидетельствуют о платежеспособности ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи, декабрь 2020 года. Аналогичным образом, заключенный договор купли-продажи квартиры в 2015 году, то есть за пять лет до совершения спорной сделки, не свидетельствует о платежеспособности ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи.

Таким образом, материалами дела не подтверждается наличие у покупателя на дату составления договора возможности совершать платежи наличными денежными средствами в указанной в договоре сумме.

В ходе рассмотрения спора иных достоверных и достаточных доказательств исполнения истцом обязанности оплаты спорного недвижимого имущества по договору не представлено.

Доказательства, позволяющие установить обстоятельства передачи наличных денежных средств в дату, указанную в договоре, в материалы дела также не представлены.

При этом ФИО1 в случае передачи продавцу ФИО2 значительной денежной суммы наличными денежными средствами, действуя в гражданском обороте разумно и осмотрительно и имея опыт и знания в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, как и ее отец ФИО1, в присутствии которого заключался договор купли-продажи, должна была потребовать от ФИО2 надлежащего документального оформления поступивших денежных средств.

Доказательств того, что ФИО1, являясь, по ее мнению, собственником спорного нежилого помещения, несет бремя содержания спорного недвижимого имущества, в материалы дела также не представлено.

Договор купли-продажи от 20.12.2020 года в установленном порядке не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

При этом доводы истца ФИО1 о том, что ответчик ФИО2 уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи, истцом суду не представлено, как и не представлено доказательств того. что истец предпринимала какие-либо меры с 2020 года для государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение.

Таким образом, истцом не доказано реальное исполнение договора купли-продажи от 20.12.2020 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2.

Как было указано выше, ввиду неисполнения заключенного договора между ФИО1 и ФИО2, последний реализовал спорное нежилое помещение на основании договора купли-продажи от 22.02.2022 года ООО «Невада» (т. 1 л.д. 114-116).

Цена приобретаемого покупателем недвижимого имущества согласно договору составляет 1600000 рублей. Указанная сумма оплачивается покупателем продавцу полностью в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств на счет продавца № в АО «Тинькофф Банк». Пунктом 20 договора определено, что расчет по договору произведен между сторонами в полном объеме.

А впоследствии на основании договора купли-продажи от 29.11.2022 года, ООО «Невада» реализовало ООО «Белые росы» нежилое помещение №П, назначение нежилое, площадью 1439,8 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>, помещение 1П (т. 1 л.д. 121-122).

Пунктом 3 договора определено, что цена приобретаемого покупателем нежилого помещения составляет 1810000 рублей. Указанная сумма в течение 7 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности перечисляется покупателем на рассветный счет продавца № в АО «Альфа-Банк», г. Москва.

Истец указывает на то, что сделки – договор купли-продажи от 22.02.2022 года между ФИО2 и ООО «Невада» и договор купли-продажи от 29.11.2022 года между ООО «Невада» и ООО «Белые росы» являются притворными сделками, прикрывающие отчуждение ФИО2 спорного нежилого помещения в пользу ООО «Белые росы». При этом вышеуказанные договоры являются ничтожными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ как притворные, а сделка по отчуждению ФИО2 помещения в пользу ООО «Белые росы» - недействительной на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ.

В силу пунктов 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.

Из содержания приведенной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения, согласно которым в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

Вместе с тем, оспариваемые истцом договоры купли-продажи спорного нежилого помещения от 22.02.2022 года между ФИО2 и ООО «Невада» и от 29.11.2022 года между ООО «Невада» и ООО «Белые росы» соответствуют требованиям главы 30 ГК РФ, содержат все существенные условия договора купли-продажи, в установленном порядке зарегистрированы и фактические исполнены сторонами.

Оплата по договору купли-продажи спорного нежилого помещения от 22.02.2022 года между ФИО2 и ООО «Невада» подтверждается сведениями АО «Тинькофф Банк», согласно которым 21.02.2022 года от ФИО6, директора ООО «Невада», на счет ФИО2 №, поступили денежные средства в сумме 1000000 рублей и 22.02.2022 года – 600000 рублей, а всего 1600000 рублей. Кроме того, ответчиком представлены квитанции из АО «Тинькофф Банк» Онлайн (т. 2 л.д. 117-120).

Право собственности ООО «Невада» на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано 09.03.2022 года, номер регистрационной записи 55:36:070403:8337-55/092/2022-11 (т. 1 л.д. 138).

Оплата по договору купли-продажи спорного нежилого помещения от 29.11.2022 года между ООО «Невада» и ООО «Белые росы» подтверждается выпиской АО «Альфа-Банк» в отношении ООО «Невада» (т. 2 л.д. 47), согласно которой 14.12.2022 года осуществлен платеж в сумме 1810000 рублей на основании платежного поручения № от 14.12.2022 года (т. 1 л.д. 243).

Право собственности ООО «Белые росы» на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано 02.12.2022 года, номер регистрации 55:6:070403:8337-55/092/2022-13 (т. 1 л.д. 126-136).

Последовательные, самостоятельные и добровольные действия сторон свидетельствуют о намерении ООО «Невада», а в последующем и ООО «Белые росы» приобрести право собственности на спорное нежилое помещение именно по договорам купли-продажи.

ООО «Белые росы» после заключения договора купли-продажи вступило в права владения спорным недвижимым имуществом, а именно, совершив действия по заключению договора <адрес> об оказании охранных услуг от 02.03.2023 года с ООО Частное охранное предприятие «ЛСБ» по патрулированию прилегающей территории объекта, находящегося по адресу: <адрес>А (т. 2 л.д. 90-93), а также совершив действия по замене навесных замков (т. 2 л.д. 94).

Кроме того, руководитель ООО «Белые росы» ФИО13 обращался в органы полиции с заявлением по факту незаконного проникновения в помещение, в связи с чем ОП № 10 УМВД России по городу Омску проведена проверка, в ходе которой опрошенный ФИО13 пояснял, что 01.03.2023 года он обнаружил на принадлежащем ему нежилом помещении по адерсу: г<адрес>, смену замков на входной двери, при этом вход на прилегающую территорию находится в свободном доступе, не охраняется, материальный ущерб отсутствует.

Довод о недобросовестном поведении и аффилированности сторон договоров купли-продажи в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения, доказательств в силу положений ст. 56 ГПК РФ истцом суду не представлено. При этом довод стороны истца о том, что ООО «Невада» было зарегистрировано за месяц до заключения договора купли-продажи в качестве юридического лица, не свидетельствует об аффилированности лиц, принимавших участие в сделке.

Доказательств, свидетельствующих о том, что воля всех участников сделки была направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки, также стороной истца суду не представлено.

Таким образом, действия ФИО2, ООО «Невада», ООО Белые росы» при заключении оспариваемых договоров купли-продажи отвечают требованиям действующего законодательства, договоры совершены в предусмотренной законом форме, в соответствии с волеизъявлением сторон, направлены на создание соответствующих правовых последствий.

Доказательств обратного истцом, ее представителями в силу положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Кроме того, судом в ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, из которых возможно было бы прийти к выводу о том, что договоры купли-продажи от 22.02.2022 года между ФИО2 и ООО «Невада» и от 29.11.2022 года между ООО «Невада» и ООО «Белые росы» прикрывают собой иные правоотношения сторон, а именно сделку по отчуждению ФИО2 в пользу ООО «Белые росы» спорного нежилого помещения, а истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ суду таких доказательств не представлялось.

В связи с чем, суд не находит оснований для признания указанных сделок недействительными, а доводы истца о притворности сделок и прикрытии указанными договорами иных правоотношений между сторонами, а именно сделку по отчуждению ФИО2 в пользу ООО «Белые росы» спорного нежилого помещения, материалами дела не подтверждаются.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 в полном объеме.

Относительно встречного искового заявления о признании ООО «Белые росы» добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения суд отмечает следующее.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из содержания приведенной нормы следует, что последствия сделки в смысле ст. 302 ГК РФ (возврат имущества из чужого незаконного владения лицом, считающим себя собственником имущества) возможно тогда, когда имущество добросовестным приобретателем приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество.

По смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестное приобретение возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Таким образом, исходя из разъяснений Конституционного Суда РФ, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П, в тех случаях, когда имущество, об истребовании которого предъявлен иск, находится не в обладании непосредственного нарушителя, а у последующего приобретателя, юридическое значение, исходя из положений ст. 302 ГК РФ, имеют способ выбытия этого имущества из обладания собственника либо законного владельца и характер приобретения имущества его владельцем. Истребование имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего имущество возмездно, допускается только тогда, когда оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли.

Разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Соответственно, указанное законоположение в части, относящейся к понятию «добросовестный приобретатель», не может рассматриваться как неправомерно ограничивающее права, гарантированные Конституцией Российской Федерации, в том числе ее статьями 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

В рассматриваемом случае, судом установлено, что ООО «Белые росы», приобретая спорное нежилое помещение у ООО «Невада», который в свою очередь приобрел данное нежилое помещение у ФИО2, не знало и не могло знать о возможных действиях ФИО2, являющегося предыдущим собственником, направленных на установление решением суда обстоятельств, указывающих на отсутствие у предыдущих продавцов (ФИО2, ООО «Невада») права распоряжаться данным имуществом.

Доказательств наличия обстоятельств, позволяющих приобретателю при совершении сделки усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, материалы дела не содержат. Злоупотребление правом со стороны покупателя судом не установлено. Оснований полагать, что ООО «Белые росы» при заключении сделки действовало с ненадлежащей степенью добросовестности, разумности и осмотрительности не имеется.

Доказательств подтверждающих, что ООО «Белые росы» спорное нежилое помещение было приобретена с нарушением требований законодательства, в материалы дела представлено не было. Следовательно, ООО «Белые росы» при совершении сделки проявило должную разумную осторожность и осмотрительность, в связи с чем требования о признании ООО «Белые росы» добросовестным приобретателем подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ООО «Невада», ООО «Белые росы» о признании недействительными договора купли-продажи от 22.02.2022 года, заключенного между ФИО2 и ООО «Невада», и договора купли-продажи от 29.11.2022 года, заключенного между ООО «Невада» и ООО «Белые росы», как притворных сделок, прикрывающих сделку по отчуждению ФИО2 в пользу ООО «Белые росы» нежилого помещения 1П, назначение нежилое, площадью 1439,8 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение) <адрес>А, а также о признании недействительной прикрываемую сделку по отчуждению ФИО2 в пользу ООО «Белые росы» нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, о государственной регистрации перехода права собственности отказать.

Встречный иск ООО «Белые росы» удовлетворить.

Признать ООО «Белые росы» добросовестным приобретателем нежилого помещения 1П, назначение нежилое, площадью 1439,8 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение) <адрес>А.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Первомайский районный суд города Омска.

Судья: Базылова А.В.

Решение изготовлено в окончательной форме 05 мая 2023 года.