Решение по делу № 3А-26/2023 от 21.02.2023 - об оспаривании решения бюджетного учреждения от 13.09.2022 года №ОРС-39/2022/000765, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-26/2023

УИД 39OS0000-01-2022-000169-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2023 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Торговая компания «Гринвест» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 13.09.2022 года №ОРС-39/2022/000765, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года,

УСТАНОВИЛ:

29 сентября 2022 года в Калининградский областной суд поступило административное исковое заявление ООО «Торговая компания «Гринвест» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 13.09.2022 года №ОРС-39/2022/000765, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8953 в размере рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года.

Административные исковые требования обоснованы тем, что нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:130712:8953, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 9642,8 кв.м, местоположение: <...>, помещение I, принадлежит ООО «Торговая компания «Гринвест» на праве собственности с 20 апреля 2021 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года №753 установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которая применяется для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

На основании данного постановления актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №АОКС-39/2022/000015 от 18.02.2022 установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8953 по состоянию на 03.02.2022 года в размере 550 902 131,8 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 1 марта 2022 года и согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости применяются для целей налогообложения с 3 февраля 2022 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО1 от 15 августа 2022 года №427К-2022 определена по состоянию на 17 февраля 2022 года в размере 189 973 000 руб.

16 августа 2022 года ООО «Торговая компания «Гринвест» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 17 февраля 2022 года в размере 189 973 000 руб., представив, помимо прочего, названный отчет об оценке.

Решением бюджетного учреждения от 13.09.2022 года №ОРС-39/2022/000765 заявление отклонено по мотиву несоответствия отчета об оценке положениям пункта 5 ФСО № 3.

По мнению административного истца, решение бюджетного учреждения является незаконным с учетом отсутствия объективных данных об искажении величины рыночной стоимости объекта оценки и нарушает права и законные интересы заявителя на определение налоговой базы в справедливом размере.

Определением от 30 сентября 2022 года указанное административное исковое заявление оставлено без движения и установлен срок до 14 октября 2022 года для указания оснований, по которым ООО «Торговая компания «Гринвест» полагает оспариваемое решение бюджетного учреждения не основанным на законе.

13 октября 2022 года в суд поступили письменные пояснения заявителя, в которых изложены конкретизированные доводы ООО «Торговая компания «Гринвест» о соответствии упомянутого отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением от 14 октября 2022 года административное исковое заявление принято к производству суда.

Определением Калининградского областного суда от 09 ноября 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Агентство независимой оценки «ПРАЙС» ФИО2, производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

07 февраля 2023 года в суд поступило заключение эксперта ООО «Агентство независимой оценки «ПРАЙС» ФИО11

Определением заместителя председателя Калининградского областного суда Ларина Н.В. произведена замена судьи Струковой А.А. на судью Шкуратову А.В. (л.д. 175).

Определением Калининградского областного суда от 07 февраля 2023 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 уточнила административные исковые требования и просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8953, наименование: нежилое помещение, площадью 9642,8 кв.м, местоположение: <...>, помещение I, в размере рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года в размере 264 877 784 руб.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление, суть которых сводится к обоснованию несоответствия отчета об оценке, представленного ООО «Торговая компания «Гринвест», требованиям пункта 5 ФСО № 3; просила в удовлетворении требования об оспаривании решения бюджетного учреждения от 13.09.2022 года №ОРС-39/2022/000765 отказать, не возражала против установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8953 равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года в размере 264 877 784 руб.

Правительство Калининградской области извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания, не заявило, представителя для участия в рассмотрении дела не направило.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

В соответствии с данным постановлением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» актом №АОКС-39/2022/000015 от 18.02.2022 определило кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8953 по состоянию на 03.02.2022 года в размере 550 902 131,8 руб.

Согласно выписке из ЕГРН соответствующие сведения внесены в ЕГРН 1 марта 2022 года, применяются для целей налогообложения с 3 февраля 2022 года и являются актуальными.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них.

В силу пункта 2 этой же статьи закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Пунктом 1 части 2 статьи 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций» (с последующими изменениями и дополнениями) установлено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, Законом Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций», постановлением Правительства Калининградской области от 18 мая 2016 года № 254 «Об определении уполномоченного органа исполнительной власти Калининградской области по определению перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» приказом Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 27 декабря 2021 № 199 утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год.

В названный Перечень под пунктом 3398 включено нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:130712:8953.

Таким образом, установленная по состоянию на 03 февраля 2022 года и подлежащая применению для целей налогообложения с 03 февраля 2022 года кадастровая стоимость объекта является налоговой базой по налогу на имущество организаций за налоговый период 2022 год.

Согласно п. 15 ст. 378.2 НК РФ (в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ) изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных законоположений суд приходит к выводу о том, что установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года является основанием для перерасчета налога на имущество организаций за налоговый период 2022 года.

С учетом изложенного суд полагает, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной имеет для ООО «Торговая компания «Гринвест» правовое значение для целей исчисления налога на имущество организаций в справедливом размере.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости ООО «Торговая компания «Гринвест» обратилось 16 августа 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года в размере 189 973 000 руб., представив отчет об оценке оценщика АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО1 от 15 августа 2022 года №427К-2022.

Как следует из оспариваемого решения от 13 сентября 2022 года и письменных возражений бюджетного учреждения на административное исковое заявление, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям:

не выполнены требования пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету» (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299: в расчетах доходным подходом оценщик применяет без обоснования такого выбора максимальное значение операционных расходов собственника из расширенного интервала в размере 23,3%; неверно рассчитаны оценщиком корректировки на этаж, на наличие отдельного входа (лист 50 Отчета); объект оценки относится к группе высококлассных объектов торгово-офисного назначения, однако, оценщиком в расчетах размера арендной ставки для помещений в подвале используется объект – аналог №1, представляющий собой помещение, находящееся в жилом доме 1945 года постройки, а для помещений первого этажа – объекты- аналоги в жилых домах 1944 и 1969 годов постройки, повышающая поправка на общее физическое состояние внесена.

С учетом изложенного, как полагает бюджетное учреждение, оценщиком допущено существенное искажение рыночной стоимости объекта.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ООО «Агентство независимой оценки «ПРАЙС» ФИО2

В соответствии с заключением №85/С, выполненном экспертом ФИО2, отчет об оценке оценщика АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО1 от 15 августа 2022 года №427К-2022, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта по состоянию на 17 февраля 2022 года составляет 264 877 784 руб.

Допущенный к участию в деле в качестве эксперта ФИО11 имеет высшее образование, специальность – оценщик по специализации «Оценка предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», стаж работы в сфере оценочной деятельности 16 лет.

На наличие обстоятельств, свидетельствующих о необъективности эксперта, участвующие в деле лица не указывают.

Эксперт ФИО11 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Однако по настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

Также отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную оценщиком величину рыночной стоимости объекта.

При таких обстоятельствах суд полагает требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 13.09.2022 года №ОРС-39/2022/000765 не подлежащими удовлетворению.

Также не подлежат удовлетворению требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которое в данном случае не является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки и разрешавшим в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ вопрос об установлении рыночной стоимости объекта.

В то же время суд полагает требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 17 февраля 2022 года подлежащим удовлетворению и считает необходимым определить величину рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта в размере 264 877 784 руб.

На основании части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В силу части 15 этой же статьи одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенной нормы закона в данном случае правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 16 августа 2022 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Торговая компания «Гринвест» удовлетворить частично.

В удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения от 13.09.2022 года №ОРС-39/2022/000765 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8953 равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года отказать.

В удовлетворении требований к Правительству Калининградской области отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:130712:8953, наименование: нежилое помещение, площадью 9642,8 кв.м, местоположение: <...>, помещение I, в размере рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года –264 877 784 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 16 августа 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме составлено 28 февраля 2023 года.

Судья А.В. Шкуратова