Дело № 3а-48/2022

54OS0000-01-2022-000018-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2022 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шумовой Н.А.

при секретаре Коротаевой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнений исковых требований (л.д. 200, т.1), просит:

- признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» № от 21 октября 2021 года (далее по тексту ГБУ НСО «ЦКО и БТИ») об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № (далее по тексту КН №), площадью 75 203,00 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения, вид разрешенного использования – для размещения базы отдыха, адрес (местоположение): ориентир от <данные изъяты>, участок находится примерно в 7,5 км от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, Искитимский район, для размещения базы отдыха в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, в размере его рыночной стоимости – 3523000 рублей, определенной по состоянию на 29 апреля 2021 года, на период с 01 января 2021 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка по договору аренды земельного участка № 239-12 от 27.06.2012 года и дополнительному соглашению к нему от 03.12.2012 года.

Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области №3553 от 23.11.2020 года кадастровая стоимость указанного участка утверждена в размере 14567197,12 руб. по состоянию на 01.01.2020 г.

Однако, согласно отчету оценщика ООО «П.Г.» №250-1 Ф/21 от 30.04.2021 года, рыночная стоимость земельного участка на 29.04.2021 года составляет 3523000 руб.

Истец обращался к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости, однако решением № от 21 октября 2021 года ему в этом было отказано, с чем истец не согласен.

Указанное решение нарушает его права, поскольку размер арендной платы на земельный участок, согласно условиям договора аренды, исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить рыночную стоимость земельного участка на основании представленного отчета об оценке.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования, настаивал на установлении рыночной стоимости земельного участка на основании представленного истцом отчета, в отношении которого представлена рецензия, согласно которой отчет полностью соответствует требованиям законодательства. Не согласился с заключением судебной экспертизы, относительно которого истцом представлено экспертное мнение о несоответствии отчета законодательству. Пояснил, что эксперт Л. не является экспертом-оценщиком. Вторым экспертом применены объекты-аналоги, которые не соответствуют стандартам оценки, закону Об оценочной деятельности, что вызывает сомнения в ее квалификации. Заключение судебной экспертизы необъективно и незаконно.

Представитель административного ответчика - ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве (л.д. 129-131 т.1), пояснив, что заключением судебной экспертизы подтверждена правомерность решения ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 21.10.2021 г., оспариваемого истцом, в связи с несоответствием представленного истцом отчета требованиям законодательства. Согласилась с заключением судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта оценки.

Представитель заинтересованного лица – Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представил письменный отзыв на административное исковое заявление (л.д. 134-137 т. 1).

Выслушав объяснения представителей сторон, показания эксперта Е.Т.С., специалиста К,А.В., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 №565-п на территории Новосибирской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

В соответствии со статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с КН №, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир от <данные изъяты> участок находится примерно в 7,5 км по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: обл. Новосибирская, р-н Искитимский, площадью 75203 кв.м., согласно договору аренды земельного участка № 239-12 от 27 июня 2012 года (л.д. 32 т. 1). По условиям договора, расчет размера арендной платы производится от кадастровой стоимости земельного участка (приложение к договору на л.д. 34 т. 1).

Согласно выписке из ЕГРН (на л.д. 8 т. 1), кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2020 г. определена в размере 14567197,12 руб. на основании приказа Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области № 3553 от 23.11.2020 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Новосибирской области, и среднего уровня кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по муниципальным районам (городским округам) Новосибирской области» (имеется на л.д. 6-7 т. 1).

Истец, будучи не согласным с определенным размером кадастровой стоимости земельного участка, обратился к ответчику ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 3523 000 руб. по состоянию на 29.04.2021 г., приложив в обоснование отчет об оценке, выполненный ООО «П.Г.» № 250-1 Ф/21 от 30.04.2021 (л.д. 54 т.1). Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» № от 21.10.2021 г., оспариваемым истцом, ему было в этом отказано (л.д.36 т. 1).

Истец просит признать указанное решение незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости – 3523 000 руб., согласно представленному им отчету.

Оценивая решение ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», суд не находит оснований для его отмены по следующим основаниям.

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 21.10.2021 г. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с нарушением оценщиком при составлении отчета № 250-1 Ф/21 от 30.04.2021 требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», пунктов 5, 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (далее по тексту ФСО №3), пункт 22б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее по тексту ФСО №7).

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, судом определением от 12.05.2022 г. (л.д.234 т.1) была назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта № от 08.07.2022 г. (л.д. 5-47 т. 2), отчет об оценке, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость земельного участка с КН № по состоянию на 29.04.2021 г. составляет 9254 481 руб.

Экспертом установлено несоответствие отчета требованиям ФСО №3, ФСО №7, Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», а именно:

1. Стр. 50-52 - при описании ценообразующих факторов не учтены факторы: наличие водоемов на участке и выход к воде.

2. Стр.49. 59 - при описании аналогов 4,5,6,7 не отражены факторы, влияющие на стоимость объектов. Аналоги 6,7 находятся у воды, аналог 5 имеет 3 озера на территории. Далее Аналоги 5,7 принимаются к расчетам без учета этих факторов, корректировка не проводится. Данное обстоятельство влияет на итоговый расчет.

3. Все аналоги, расположенные с выходом к реке, Оценщиком игнорируются без анализа ценовой информации, является ли это ценообразующим фактором.

4. Стр. 49,59 - аналог 6 является достаточно близким по ценообразующим факторам к объекту-оценки, но из расчетной выборки исключается из-за наличия скважины, электричества и причала. На наличие данных объектов возможно сделать корректировки и, хотя бы справочно, исследовать итоговую стоимость на сопоставление с иными аналогами.

5. Стр. 56-57 - выбранные объекты-аналоги для расчета относятся к иному сегменту рынка (сельхоз. назначения и ЛПХ), чем объект оценки (размещение базы отдыха).

6. Стр.95-108 - Представлены скриншоты только на 11 аналогов из выборки в 29 участков. Все 11 представленных скриншотов аналогов неполные, часть текстовой информации не отражена. Проверить полностью данные не представляется возможным.

В ходе исследования экспертами были выявлены иные объекты-аналоги, не представленные в отчете ООО «Прайм Груп» №250-1 Ф/21 от 30.04.2021 года.

В ходе проведенного исследования экспертами сделан вывод, что Отчет об оценке ООО «П.Г.» №250-1 Ф/21 от 30.04.2021 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности - ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», федеральных стандартов оценки, а именно пунктам 5, 8, 11 ФСО №3, пунктам 10, 11г, 15, 22б, 22в, 22е ФСО №7.

Суд принимает указанное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, поскольку эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками (л.д.3,4 т.2). Экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, имеющими высшее образование, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, длительный стаж экспертной деятельности (эксперт Л.А.А. – с 1984 г., Е.Т.С. – с 2010 г.).

Вопреки доводам представителя истца, эксперт Л.А.А. имеет соответствующую специальность для проведения экспертизы по делу. Согласно протоколу №80 от 30.05.2017 г. на л.д.143 том 2, Л.А.А. аттестован по специальности 16.1 – исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки.

Согласно Приказу Минюста России от 27.12.2012 № 237 (ред. от 28.12.2021) «Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России» специальность 16.1, в редакции приказа от 28.12.2021 г., значится как «Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними», что согласуется с поставленными судом вопросами в определении о назначении экспертизы.

Эксперт Е.Т.С. состоит в трудовых отношениях с ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Минюста России в должности эксперта, согласно представленной копии трудовой книжки на л.д.144-148, что опровергает сомнения представителя истца о ее трудоустройстве в данном учреждении. На л.д.106-109 представлены подтверждающие ее соответствующую квалификацию документы.

Также заключение эксперта полностью соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Заключение является мотивированным, его выводы не допускают их неоднозначного толкования и неясностей. Выводы экспертов полностью подтверждаются собранной информацией и приведенными расчетами. Экспертами даны ответы на все поставленные вопросы.

Объекты-аналоги подобраны судебными экспертами верно, в соответствии с требованиями ФСО №7 – относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые с ним по ценообразующим факторам (с учетом местоположения объекта, вида использования, характеристик объекта, т.д.), в отличие от оценщика, составившего отчет от 30.04.2021 г. Так, оценщиком аналоги подобраны иной категории – земли сельскохозяйственного назначения, в то время как земельный участок истца имеет вид разрешенного использования – для размещения базы отдыха. Подобранные оценщиком аналоги не предполагают использование земельного участка в целях размещения базы отдыха, поэтому имеют иную меньшую стоимость, что отражается на определении стоимости объекта оценки.

Также судебным экспертом в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом проанализировано достаточное количество предложений - 16 предложений о продаже земельных участков, из которых отобрано 3 земельных участка, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, для размещения базы отдыха. При этом все участки расположены в одном с оцениваемым объектом районе – Искитимском районе Новосибирской области, что соответствует требованиям ФСО.

Заключение содержит в качестве приложений распечатки с Интернет-страниц (объявления о продаже), что позволяет проверить достоверность информации, на основании которой проведена оценка. В отчете же оценщика использованная им информация об объектах-аналогах в полном объеме не может быть проверена в связи с тем, что информация по их поиску представлена не вся (скриншоты объявлений представлены не на все объекты, содержат не полную информацию).

Довод представителя истца о том, что эксперт не исследовал спорный объект, отклоняется судом, поскольку у эксперта для исследования имелось достаточно материалов для определения рыночной стоимости оцениваемого имущества. Кроме того, необходимости непосредственного осмотра объекта оценки законодательство не содержит, представителем истца не указано.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Е.Т.С. дала пояснения относительно проведенной экспертизы, ответив на все представленные вопросы, мотивированно подтвердила изложенные в заключении выводы.

Таким образом, все замечания относительно представленного истцом отчета, указанные в заключении судебной экспертизы, нашли свое подтверждение. Выводы судебной экспертизы согласуются с выводами оспариваемого решения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы является достоверным и допустимым доказательством по делу, установившим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и нарушения, допущенные в отчете, представленном истцом, которые повлияли на определение стоимости объекта недвижимости.

Замечание эксперта о не предоставлении оригинала отчета не является основанием для его признания недостоверным. Основанием этому послужили иные указанные экспертом замечания.

С учетом признания судом заключения судебной экспертизы достоверным доказательством по делу, оснований для проведения по делу повторной экспертизы, по ходатайству представителя истца, не имелось и судом в этом было отказано.

Заключение специалиста НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов №7086 от 20.12.2021 г. о соответствии отчета об оценке №250-1 от Ф/21 от 30.04.2021 г. ООО «П.Г,» (л.д.40 том 1); экспертное мнение от 10.08.2022 г. НЭК «Б.С.» по результатам рецензирования (исследования) заключения судебной экспертизы (л.д.75 том 2), а также показания оценщика К.А.В.., составившего данное мнение, не опровергают выводов судебной экспертизы, являются частным мнением.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о признании оспариваемого решения ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» незаконным, поскольку судебным экспертом было установлено несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации, в связи с чем у ответчика имелись основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной на основании представленного им отчета. Оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка его принятия.

Поскольку заключением судебной экспертизы, признанной судом достоверным доказательством, установлен иной, меньший размер рыночной стоимости (9254 481 руб.), чем размер кадастровой стоимости – 14567197,12 руб., утвержденный приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области № 3553 от 23.11.2020, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года) рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Как усматривается из представленного административным истцом отчета об оценке от 30.04.2021 г. (л.д.54 т.1), рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 29.04.2021 г., в связи с чем кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается судом по состоянию на 29.04.2021 г.

Суд также приходит к выводу, что истец вправе обратиться в суд с настоящим иском по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 №28, с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Принимая во внимание, что истец является арендатором земельного участка, по условиям договора размер арендной платы рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 9254481 рубль по состоянию на 29.04.2021 года.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Судья Н.А.Шумова

Решение изготовлено в окончательной форме 14 октября 2022 г.