Решение по делу № 2-3873/2022 от 30.05.2023 - о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, по встречному иску <ФИО> к <ФИО> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-40/2023

50RS0048-01-2022-003762-53

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 мая 2023 года г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Кульбака О.М., при секретаре Николаевой А.В., с участием прокурора ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-40/2023 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд, с учетом уточненных требований, с иском к ФИО2 о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Указанная квартира принадлежит истцу на основании договора купли-продажи квартиры от 23 ноября 2021 года, заключенному с ФИО2, о чем в ЕГРН 24 ноября 2021 года сделана запись регистрации <№ обезличен>. В соответствии с п. 11 данного договора купли-продажи квартиры ФИО2 обязалась сняться с регистрационного учета по месту жительства в течение 14 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переход права и право собственности по вышеуказанному договору купли-продажи были зарегистрированы 24 ноября 2021 года. По истечении 14 дневного срока, установленного для снятия с регистрационного учета, истец неоднократно пытался связаться с ФИО2 посредством телефонного звонка, но ФИО2 не отвечала на телефонные звонки. На момент подачи искового заявления ответчик продолжает быть зарегистрированной в квартире. Ответчик членом семьи истца никогда не была, никаких отношений с истцом, а также с его знакомыми и родственниками не поддерживает. ФИО1 в полном объеме несет в настоящее время бремя содержания принадлежащей ему квартиры. Каких-либо соглашений между истцом и ответчиком по пользованию указанной квартирой не имеется, в коммунальных и иных затратах на содержание имущества ответчик учатие не принимает.

Учитывая изложенное, ФИО1 просит признать ФИО2 утратившей право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, снять ее с регистрационного учета, выселить из данной квартиры.

Не признавая по существу заявленные требования, ФИО2 предъявила встречный иск, которым просила признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 23 ноября 2021 года между ФИО2 и ФИО1 недействительным, применить последствия недействительности сделки; признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, за ФИО1 В обоснование заявленных требований истец по встречному иску ссылалась на то, что между ней и ответчиком 23 ноября 2021 году был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Собственником данной квартиры на момент заключения договора являлась ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры. Согласно условиям договора она продала квартиру ответчику за 8 100 000 руб. Однако намерений продавать свою квартиру она не имела. В период оформления договора купли-продажи она не понимала значение и смысл подписанного ею договора и других документов, которые ей предлагал подписать ФИО1 В 2021 году у истца было три кредита в разных банках, в том числе, в банке, в котором ей дали кредит под залог квартиры. Истец решила объединить три кредита, для чего обратилась в компанию «Доверие», где работал ответчик ФИО1 9 ноября 2021 года истец встретилась с ФИО1, он объяснил, что необходимо подписать какие-то бумаги для одобрения кредита, что истец и сделала, при этом совершенно не понимала происходящее. О том, что она продала квартиру, истец узнала только через два месяца. В результате государственной регистрации данного договора в Управлении Росреестра по Московской области 24 ноября 2021 года право собственности было оформлено на ФИО1, при этом денежных средств, указанных в договоре купли-продажи истец не получала, так как ответчик ей их не передавал, в связи с чем ФИО2 обратилась в суд со встречным иском.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО6 в судебном заседании поддержал заявленные требования по изложенным в уточненном исковом заявлении основаниям, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляла.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО7 в судебном заседании встречные исковые требования поддержал, в удовлетворении первоначального иска просил отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ОВМ УМВД России по г.о. Химки в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего требования истца ФИО1 подлежащими оставлению без удовлетворения, изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 23 ноября 2021 года, заключенному между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель), о чем в Едином государственном реестре недвижимости 24 ноября 2021 года сделана запись о регистрации <№ обезличен>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с п. 11 данного договора купли-продажи квартиры ФИО2 обязалась сняться с регистрационного учета по месту жительства в течении 14 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности на вышеуказанную зарегистрировано за ФИО1 24 ноября 2021 года, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В настоящее время в квартире постоянно зарегистрирована ФИО2, что подтверждается выпиской из домовой книги.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указывает на то, что она на момент подписания договора не понимала значения совершаемых действий, в результате чего не могла осознавать суть совершаемой сделки по продаже квартиры, намерения продавать квартиру она не имела, денежных средств по сделке не получала.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

На основании ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Для проверки доводов встречного иска на основании определения от 22 ноября 2022 года судом была назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой было поручено Московскому областному центру социальной и судебной психиатрии при ЦМОКПБ, перед экспертами поставлены вопросы, страдала ли ФИО2 каким-нибудь психическим расстройством здоровья на момент заключения договора купли-продажи от 23 ноября 2021 года и в период с сентября 2021 года по декабрь 2021 года, которое лишало бы ее возможности понимать значение своих действий и руководить ими; понимала ли ФИО2 значение своих действий и могла ли руководить ими в момент заключения договора купли-продажи от 23 ноября 2021 года и в период с сентября 2021 года по декабрь 2021 года?

Согласно заключению судебной психолого-психиатрической экспертизы от 12 мая 2023 года <№ обезличен> у ФИО2 в юридически значимый период обнаруживалось <данные изъяты>

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности в соответствии со ст. 307 УК РФ.

При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение судебной психолого-психиатрической экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.

Как следует из содержания экспертизы, ФИО2 в момент совершения договора купли-продажи не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, характер заболевания не позволяет ей адекватно оценивать объективную действительность, критически оценивать свои действия и прогнозировать их последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В силу п. 3 ст. 177 ГК РФ, если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

В соответствии с абз. 2, 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Согласно п. 1. ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Поскольку факт заключения договора купли-продажи квартиры от 23 ноября 2021 года лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, в ходе судебного разбирательства доказан, суд признает обоснованными требования истца по встречному иску ФИО2

Так как, воля ФИО2 на отчуждение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не установлена, то в силу ст. 166 ГК РФ договор купли-продажи квартиры от 23 ноября 2021 г., заключенный между ФИО2 и ФИО1, является недействительным

Как усматривается из разъяснений, данных в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Основание недействительности сделки, предусмотренное в п. 1 ст. 177 ГК РФ, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

При указанных обстоятельствах, имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Поскольку, ФИО2, совершая сделку, по своему психическому состоянию не могла понимать значение своих действий и руководить ими, что безусловно свидетельствует о выбытии квартиры из ее владения помимо ее воли, учитывая требования закона, суд полагает, что требование ФИО2 о применении последствий недействительности сделки и возвращении квартиры в ее собственность подлежит удовлетворению.

Таким образом, поскольку установлены правовые основания для признания договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО2 и ФИО1 23 ноября 2021 года, недействительной сделкой, суд приходит к выводу о применении последствий недействительности сделки и приведении сторон в первоначальное состояние до заключения сделки, а именно прекращении зарегистрированного права собственности ФИО1 на данную квартиру по адресу: <адрес>, возвратив указанную квартиру в собственность ФИО2

Данное решение является основанием для прекращения государственной регистрации права ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и регистрации права собственности ФИО2 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сторона истца по первоначальному иску ссылалась на то, что ФИО2 были получены денежные средства по сделке в полном объеме, что усматривается из п. 7.1 договора, согласно которому денежные средства в размере 3 116 000 руб. оплачиваются покупателем наличным расчетом за счет собственных средств до подписания настоящего договора, при том подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки продавца о получении соответствующей суммы, из п. 7.2. договора, согласно которому денежные средства в размере 4 984 000 руб. оплачиваются покупателем путем выставленного в пользу продавца безотзывного, покрытого, безакцептного аккредитива, безотзывный покрытый безакцептный аккредитив открывается в Акционерном коммерческом банке «Абсолют Банк» (Публичное акционерное общество) покупателем в пользу продавца в день подписания настоящего договора.

Однако суд при разрешении настоящего спора учитывает, что 23 ноября 2021 года ФИО2 находилась в состоянии, когда не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, связи с чем все совершенные ею юридически значимые действия являются недействительными и не порождают правовых последствий.

Изложенное касается не только обстоятельств передачи ФИО2 истцу прав на спорное имущество, но и обстоятельств, связанных с доказанностью получения ФИО2 денежных средств.

С учетом изложенного, п.п. 7.1, 7.2 договора купли-продажи от 23 ноября 2021 года, согласно которым на день заключения договора расчет между сторонами произведен в полном объеме, также являются недействительными и не могут служить подтверждением получения ФИО2 от ФИО1 денежных средств. Иных доказательств передачи денежных средств стороной истца по первоначальному иску в материалы дела не представлено.

Разрешая требования ФИО1 о признании ФИО2 утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО1 23 ноября 2021 года, признан недействительным, в отношении него применены последствия недействительности сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 23 ноября 2021 года, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО1 23 ноября 2021 года.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и внесения соответствующих записей о праве собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 2 июня 2023 года.

Судья О.М. Кульбака