Дело № 2-562/2022

УИД 21RS0015-01-2022-000341-83

Решение

именем Российской Федерации

7 ноября 2022 года г. Цивильск

Цивильский районный суд Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Петрова С.Г., при секретаре судебного заседаний ФИО1, с участием представителя истца по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 об освобождении земельных участков от запрета на совершение регистрационных действий, о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки и признании права собственности на земельные участки,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4 с требованиями: об освобождении земельных участков с кадастровым номером № и с кадастровым номером № от запрета на совершение регистрационных действий, установленных постановлениями Ленинского РОСП г. Чебоксары УФССП по Чувашской Республике от 25 июля 2018 года №; от 14 августа 2019 года №; от 15 октября 2019 года №; от 24 октября 2019 года №; от 8 сентября 2020 года № от 7 сентября 2021 года №; о государственной регистрации перехода права и признании права собственности на земельные участки с кадастровым номером № общей площадью 1 500 кв. м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: Чувашская Республика, Цивильский район, Тувсинское сельское поселение, <адрес> и с кадастровым номером № общей площадью 1 500 кв. м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: Чувашская Республика, Цивильский район, Тувсинское сельское поселение, <адрес>.

Заявленные требования основаны на следующих обстоятельствах.

3 августа 2018 года между ФИО3 и ФИО4 заключены договора купли –продажи спорных земельных участков, по условиям которых обязательства по оплате цены исполнены истцом до дня их подписания (п.5). Обязательства по передаче истцу земельных участков считаются исполненными без составления и подписания сторонами передаточного акта (п.6).

В дату заключения договора стороны обратились в Межмуниципальный отдел по Козловскому, Красноармейскому и Цивильскому районам Управления Росрееста по Чувашской Республике с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанные земельные участки.

Уведомлением от 17 августа 2018 года № государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № была приостановлена до 17 ноября 2018 года, а на земельный участок с кадастровым номером № уведомлением № от 12 августа 2018 года до вступления в орган регистрации прав акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета.

Письмами от 17 декабря 2021 года, Росреестр уведомил истца о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав на земельные участки, основанных на зарегистрированном 3 августа 2018 года запрете совершать регистрационные действия, установленном постановлениями Ленинского РОСП от 25 июля 2018 года №; от 14 августа 2019 года №; от 15 октября 2019 года №; от 24 октября 2019 года №; от 8 сентября 2020 года №; от 7 сентября 2021 года №.

На момент совершения сделок истец не знал о том, что отчуждаемые имущества имеют ограничения в виде запрета на распоряжение недвижимостью ответчика и на дату заключения договоров сведения о них в ЕГРН отсутствовали.

Договоры сторонами исполнены, не оспорены и недействительными не признавались. Имущество фактически передано истцу. Об исполнительных производствах и судебных разбирательствах в отношении ответчика истец не был осведомлен. Согласно п.8 договоров, ответчик гарантировал, что отчуждаемые земельные участки не проданы, не заложены, свободны от любых прав и притязаний третьих лиц, в споре, в аренде, под арестом (запретом) не состоят и считает себя добросовестным приобретателем спорных земельных участков.

В ходе судебного разбирательства представитель истца по доверенности ФИО2, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО4, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, своего представителя в суд не направил и не просил рассматривать дело в его отсутствие или без его участия.

Истец ФИО3 также в судебное разбирательство не явился, делегируя свои полномочия своему представителю ФИО2

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика: Управление Росреестра по Чувашской Республике, Ленинское РОСП г. Чебоксары УФССП по ЧР, АО «Банк Русский Стандарт», ООО «Группа компаний АгроХимПром», инспекция Федеральной налоговой службы по г. Чебоксары и УФК по Чувашской Республике, своевременно извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили.

В отзыве на исковое заявление представитель ООО «ГК АгроХимПром» просил исключить указанное общество из третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора указав, что спорные земельные участки им не передавались.

Неявка сторон и заинтересованных лиц не является препятствием к рассмотрению дела и суд с учетом мнения представителя истца ФИО2, в силу требований ч.3 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца и изучив предоставленные материалы дела, суд приходит к следующему.

3 августа 2018 года в г. Чебоксары между ФИО3 (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключены договора купли – продажи спорных земельных участков (л. д.3 и 85 том №1), по условиям которых продавец продал покупателю земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 500 кв. м по цене 200 000 рублей и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 500 кв. м по цене 150 000 рублей. Обязательства по оплате цены исполнены истцом до дня их подписания (п.5 договоров).

Обязательства по передаче истцу земельных участков считаются исполненными без составления и подписания сторонами передаточного акта (п.6 договоров).

В дату заключения договоров, то есть 3 августа 2018 года стороны обратились в Межмуниципальный отдел по Козловскому, Красноармейскому и Цивильскому районам Управления Росрееста по Чувашской Республике с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на указанные земельные участки.

12 августа 2018 года правообладателю ФИО4 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Межмуниципального отдела по Козловскому, Красноармейскому и Цивильскому районам Управления Росреестра по Чувашской Республике направлено уведомление о приостановлении «Регистрации перехода права на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета» земельного участка с кадастровым номером № с указанием, что в ходе проведенной правовой экспертизы предоставленных документов было установлено, что судебным приставом – исполнителем Ленинского РОСП г. Чебоксары ЧР вынесено постановление от 25 июля 2018 года о запрете на совершение действий по регистрации объекта по вышеуказанному адресу.

17 августа 2018 года правообладателю ФИО4 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Межмуниципального отдела по Козловскому, Красноармейскому и Цивильскому районам Управления Росреестра по Чувашской Республике направлено уведомление о приостановлении «Регистрации перехода права на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета» земельного участка с кадастровым номером № с указанием, что в ходе проведенной правовой экспертизы предоставленных документов было установлено, что судебным приставом – исполнителем Ленинского РОСП г. Чебоксары ЧР вынесено постановление от 25 июля 2018 года о запрете на совершение действий по регистрации объекта по вышеуказанному адресу.

17 декабря 2021 года ФИО3 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Межмуниципального отдела по Козловскому, Красноармейскому и Цивильскому районам Управления Росреестра по Чувашской Республике направлено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации права. В уведомлении указано, что 3 августа 2018 года для государственной регистрации перехода права были предоставлены договора купли – продажи спорных земельных участков. По состоянию на 17 августа 2018 года установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи от 3 августа 2018 года о запрещении в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: Чувашская Республика, Цивильский район, с/ пос. Тувсинское, <адрес> на основании постановлений Ленинского районного отдела судебных приставов г. Чебоксары УФССП по ЧР от 25 июля 2018 года №; от 14 августа 2019 года №; от 15 октября 2019 года №; от 24 октября 2019 года №; от 8 сентября 2020 года № и от 7 сентября 2021 года №. Наличие вышеуказанного ареста (запрета) препятствует проведению государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном разбирательстве представитель истца ФИО5, поддерживая заявленные исковые требования указал, что на момент совершения сделок, то есть на 3 августа 2018 года истец не знал о том, что отчуждаемое имущество имеет ограничения в виде запрета на распоряжение недвижимостью ответчика и на дату заключения договоров сведения о них в ЕГРН отсутствовали. Такие сведения появились лишь 6 августа 2018 года, что не состоятельно по следующим основаниям.

По запросу суда, Ленинским РОСП г. Чебоксары предоставлена копия исполнительного производства за № в отношении должника ФИО4 (л. д.4 том №2), где в сводке по исполнительному производству (л. д.7 том №2) указано, что судебным приставом – исполнителем 25 июля 2018 года вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации.

Задача по организации и осуществлению принудительного исполнения судебных актов, а также предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве» актов других органов и должностных лиц возложена на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы (статья 6.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года №118-ФЗ «Об органах принудительного исполнения Российской Федерации» и ч.1 ст.5 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Частью 1 ст.12 и ст.13 ФЗ «Об органах принудительного исполнения Российской Федерации» установлено, что судебный пристав в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов; обязан использовать предоставленные ему права в соответствии с законом и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

С целью реализации поставленных задач судебный пристав – исполнитель после возбуждения исполнительного производства вправе совершать поименованные в части 1 статьи 64 и части 3 статьи 68 ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительные действия и применять меры принудительного исполнения.

Согласно ч.1 ст.80 ФЗ «Об исполнительном производстве», судебный пристав – исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав – исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Частью 4 ст.80 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом – исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав – исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

Копии постановления судебного пристава – исполнителя о наложении ареста на имущество должника, акта о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), если они составлялись, направляются сторонам исполнительного производства, а также в банк или иную кредитную организацию, профессиональному участнику рынка ценных бумаг, в регистрирующий орган, дебитору, собственнику государственного или муниципального имущества, другим заинтересованным лицам не позднее дня, следующего за днем вынесения постановления или составления акта, а при изъятии имущества – незамедлительно (часть 7).

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в п.40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», арест в качестве исполнительного действия может быть наложен судебным приставом –исполнителем в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях (пункт 7 части 1 статьи 64, часть 1 статьи 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Вынесенное судебным приставом – исполнителем 25 июля 2018 года постановление о запрете на совершение действий по регистрации составлено с требованиями действующего законодательства.

Истцом и его представителем действие судебного пристава – исполнителя, в соответствии с ФЗ «Об исполнительном производстве», не оспаривается.

Пунктом 3 ст.1 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 г. №218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с ч.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (ч.1 ст.302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава – исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 60 и 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли – продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму ч.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу закона право собственности на недвижимое имущество возникает у его приобретателя с момента государственной регистрации.

Поскольку на момент установления ограничений в виде ареста и запрета совершать регистрационные действия по отчуждению спорных земельных участков, наложенных постановлениями судебного пристава – исполнителя Ленинского РОСП г. Чебоксары УФССП России по ЧР, собственником которых является ФИО4 по настоящее время, являются препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к истцу ФИО3

Фактическое исполнение сторонами принятых на себя обязательств по договору купли –продажи спорных земельных участков само по себе не может являться основанием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела (л. д.61 – 72 том №2), ФИО4 является собственником земельных земельные участки с кадастровым номером № общей площадью 1 500 кв. м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: Чувашская Республика, Цивильский район, Тувсинское сельское поселение, <адрес> и с кадастровым номером № общей площадью 1 500 кв. м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: Чувашская Республика, Цивильский район, Тувсинское сельское поселение, <адрес>.

Из представленных суду уведомлений Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Межмуниципального отдела по Козловскому, Красноармейскому и Цивильскому районам Управления Росреестра по Чувашской Республике от 17 декабря 2021 года следует, что ФИО3 направлены уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации права с указанием на то, что 3 августа 2018 года были предоставлены договора купли – продажи спорных земельных участков. В Едином государственном реестре недвижимости имеются записи от 3 августа 2018 года о запрещении в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: Чувашская Республика, Цивильский район, с/ пос. Тувсинское, <адрес> на основании постановлений Ленинского районного отдела судебных приставов г. Чебоксары УФССП по ЧР от 25 июля 2018 года №; от 14 августа 2019 года №; от 15 октября 2019 года №; от 24 октября 2019 года № от 8 сентября 2020 года № и от 7 сентября 2021 года №.

Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли – продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При проверке доводов истца ФИО3 о том, что на момент подписания договоров купли – продажи земельных участков, они не были обременен правами третьих лиц, суд исходит из следующего.

В соответствии с под.37 ч.1 ст.26 ФЗ РФ от 13 июля 2015 г. № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Согласно ответу на запрос суда, Ленинским РОСП г. Чебоксары (л. д.141 том №1) предоставлен ответ, что в отношении должника ФИО4 возбуждены 4 исполнительных производств, где взыскателями являются: АО «Банк Русский Стандарт», ООО «Группа компаний АгроХимПром», инспекция Федеральной налоговой службы по г. Чебоксары и УФК по Чувашской Республике.

Постановлением судебного пристава – исполнителя Ленинского РОСП г. Чебоксары от 25 июля 2018 года (л. д.7 том №2), то есть до совершения сделок между сторонами был объявлен запрет на совершение регистрационных действий.

Как усматривается из материалов дела, стороны 3 августа 2018 года обратились в Управление Росреестра с заявлениями о регистрации права собственности в отношении спорных земельных участков и ими получены уведомления о приостановлении государственной регистрации права в связи с наложенными на заявленные объекты недвижимости ограничениями (запрет совершать регистрационные действия), а также в связи с необходимостью предоставить дополнительные документы.

При заключении договоров купли – продажи земельных участков покупатель ФИО3 имел возможность проверить соблюдение продавцом указанных выше требований законодательства, однако необходимых для этого мер не предпринял.

В ходе судебного разбирательства изложенные доводы истца не нашли своего подтверждения и заявленные требования ФИО3 о признании отсутствующими в Единой государственной регистрации недвижимости записи о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорных земельных участков на основании постановлений Ленинского РОСП г. Чебоксары УФССП по ЧР, произвести государственную регистрацию перехода права и признании права собственности на спорные земельные участки за ним, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил :

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о признании отсутствующими в Единой государственной регистрации недвижимости записи о запрете на совершение регистрационных действий в отношении земельных участков с кадастровым номером № и с кадастровым номером № на основании постановлений Ленинского РОСП г. Чебоксары УФССП по Чувашской Республике от 25 июля 2018 года №; от 14 августа 2019 года №; от 15 октября 2019 года №; от 24 октября 2019 года №; от 8 сентября 2020 года №; от 7 сентября 2021 года №, произвести государственную регистрацию перехода права и признании права собственности на земельные участки с кадастровым номером № общей площадью 1 500 кв. м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: Чувашская Республика, Цивильский район, Тувсинское сельское поселение, <адрес> и с кадастровым номером № общей площадью 1 500 кв. м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: Чувашская Республика, Цивильский район, Тувсинское сельское поселение, <адрес> за ФИО3, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики в течение 1 (одного) месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Цивильский районный суд Чувашской Республики.

Мотивированная часть решения суда составлена 11 ноября 2022 года.

Председательствующий С.Г. Петров

Решение15.11.2022