БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Белгород 23 мая 2023 г.
Белгородский областной суд в составе
судьи Каюкова Д.В.
с ведением протокола секретарями Шаповаловой А.А., Черных Е.В., Зиновьевой Я.Г.,
с участием представителей административного истца – ФИО1, Правительства Белгородской области и Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области – ФИО2 и ФИО3, Администрации города Белгорода – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «СТРОЙМАТЕРИАЛЫ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
АО «СТРОЙМАТЕРИАЛЫ» является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. определена в ходе государственной кадастровой оценки в размере <данные изъяты> руб.
Дело возбуждено по административному исковому заявлению, поданному 19 июля 2022 г., в котором административный истец, ссылаясь на приведенные обстоятельства и несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, увеличивающее размер налоговых обязательств, требовал установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. – <данные изъяты> руб.
В судебном заседании представитель административного истца поддержал административный иск, просил определить размер рыночной стоимости земельного участка по усмотрению суда.
Представители Правительства Белгородской области, Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области, Администрации города Белгорода не оспаривали право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, просили установить такую стоимость на основании заключения эксперта М. в размере <данные изъяты> руб.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области – ФИО5, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», правопреемником которого является ППК «Роскадастр», - ФИО6 не явились, не оспаривали право административного истца на предъявление административного иска, просили рассмотреть дело в своё отсутствие и разрешить спор по усмотрению суда с учётом того, что указанные лица не являются надлежащими административными ответчиками.
Исследовав объяснения лиц, участвующих в деле, и письменные доказательства, суд принимает следующее решение.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами, направленных на соблюдение принципа платности использования земли, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков путём проведения государственной кадастровой оценки. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 5 ст. 65, п.п. 2, 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации).
Порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предусмотрен нормами ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», которые – с учётом апелляционного определения Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2022 г., принятого по настоящему делу, - подлежат применению для разрешения возникшего спора. Согласно этим нормам результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если такие результаты затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде; для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7); при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суде по указанному основанию решение комиссии не является предметом рассмотрения (ч. 23).
Судом на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости, сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки установлено, что административному истцу на праве собственности (зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ) принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №), расположенный по адресу: <адрес>, и имеющий вид разрешённого использования «для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения».
По распоряжению Правительства Белгородской области от 10 марта 2020 г. №88-рп проведена государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населённых пунктов Белгородской области по состоянию на 1 января 2021 г., результаты которой утверждены распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29 октября 2021 г. №738-р.
По итогам проведённой оценки кадастровая стоимость земельного участка административного установлена в размере <данные изъяты> руб. Сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и подлежали применению с 1 января 2022 г.
6 июня 2022 г. административный истец подал в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Белгородской области, созданную Министерством имущественных и земельных отношений Белгородской области, заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере <данные изъяты> руб. (согласно отчёту оценщика Т. от ДД.ММ.ГГГГ №).
Решением Комиссии от 30 июня 2022 г. № заявление отклонено в связи с выявленными в отчёте нарушениями требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В настоящее время оспоренная кадастровая стоимость затрагивает права административного истца как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка (п. 1 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации). Административный истец сохраняет право на применение результатов пересмотра оспоренной кадастровой стоимости.
В суд административный истец представил упомянутый выше отчёт оценщика Т., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. – <данные изъяты> руб. (на 68% меньше оспоренной кадастровой стоимости).
В связи с сомнениями в достоверности отчёта назначена судебная экспертиза для его проверки на соответствие законодательству об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка.
По заключению эксперта М. от ДД.ММ.ГГГГ № в отчёте допущены нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере <данные изъяты> руб. (на 57,3% меньше оспоренной кадастровой стоимости).
В связи с сомнениями в обоснованности данного заключения в части вывода о рыночной стоимости земельного участка назначена повторная судебная экспертиза для разрешения этого вопроса.
По заключению эксперта С. от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере <данные изъяты> руб. (на 57,7% меньше оспоренной кадастровой стоимости).
К этому заключению лица, участвующие в деле, не имели никаких замечаний. Отсутствовали таковые после повторной судебной экспертизы и к заключению эксперта М.
Исходя из ст. 84 КАС Российской Федерации, суд полагает возможным положить в основу решения по настоящему делу заключение эксперта М., которое суд признаёт относимым, допустимым и наиболее достоверным доказательством.
Судебная экспертиза непосредственно и независимо проведена экспертом, который имеет высшее экономическое образование и образование по дополнительным профессиональным программам, квалификацию в области оценочной деятельности, в том числе по направлению «оценка недвижимости», продолжительный стаж работы в данной области, является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, застраховал свою ответственность при осуществлении оценочной деятельности, предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Отводы эксперту не были заявлены.
Заключение судебной экспертизы оформлено в соответствии со ст. 82 КАС Российской Федерации, подписано экспертом, содержит всю необходимую информацию, предусмотренную законом, является полным, ясным, обоснованным, не имеет противоречий в выводах, предоставляет возможность проверить обоснованность и достоверность выводов. Исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.
При проверке отчёта эксперт провёл подробный анализ его содержания, сопоставил результат анализа с требованиями законодательства об оценочной деятельности и выявил нарушения, свидетельствующие о неполном анализе рынка, неправильном применении корректирующих коэффициентов.
Для определения рыночной стоимости эксперт описал объект оценки, с учётом характеристик, расположения и использования объекта оценки отнёс его к сегменту рынка под индустриальную застройку, охарактеризовал состояние рынка недвижимости г. <данные изъяты> в этом сегменте, определил ценовой диапазон, обоснованно использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке и отклонил иные подходы и методы оценки.
Применяя сравнительный подход к оценке, эксперт определил единицу сравнения (цена за 1 м2) и наиболее важные факторы стоимости, выбрал для сравнения три объекта-аналога, рассчитал единицы сравнения для каждого из них, провёл сравнительный анализ количественных и качественных характеристик объектов-аналогов и объекта оценки, внёс в значения единиц сравнения необходимые корректировки для устранения различий между объектом оценки и объектами-аналогами, согласовал полученные показатели стоимости, которые оказались близки друг к другу и не выходили за определённый ценовой диапазон.
У суда не имеется оснований полагать, что применённый экспертом метод исследования противоречил закону, а проведённые экспертом расчёты привели к недостоверным результатам определения рыночной стоимости объекта оценки.
Выводы судебной экспертизы не противоречат иным собранным по делу доказательствам, а в той части, в которой ранее возникли сомнения, подтверждены заключением повторной судебной экспертизы.
Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт С.., как и эксперт М., учла отрицательные тенденции социального экономического развития Российской Федерации в 2020 г., ситуацию на рынке земельных участков в г. <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2021 г., а также обновлённые сведения, собранные в Справочнике оценщика недвижимости–2020 (под ред. ФИО7). В этой связи то обстоятельство, что рыночная стоимость этого же земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. установлена судом в размере <данные изъяты> руб., не влечёт сомнений в обоснованности выводов проведённых судебных экспертиз.
При расчёте средневзвешенного значения стоимости единицы сравнения эксперт С., как и эксперт М. в заключении от ДД.ММ.ГГГГ, исходила из того, что наличие на земельном участке административного истца охранной зоны воздушной линии электропередачи практически не создаёт ограничений при отчуждении земельного участка или совершении иных сделок с ним, в этой связи доля убытков от влияния наличия этой зоны на распоряжение земельным участком - 0%, а общая доля убытков в связи с влиянием наличия этой зоны на другие факторы оценки – 75%.
Вместе с тем, относительная корректировка на наличие обременений и ограничений определена экспертом С. в значении -18,8% исходя из того, что охранная зона воздушной линии электропередачи занимает 47,5% площади земельного участка административного истца. Экспертом М. такая корректировка определена в значении -18,75% исходя из того, что указанная охранная зона занимает 47,45% площади земельного участка административного истца.
Выбор значения этой корректировки экспертом М. суд признает наиболее точным, поскольку он основывается на арифметически верном соотношении общей площади земельного участка (<данные изъяты> м2) и той его площади, которая занята охранной зоной (<данные изъяты> м2).
Допущенная экспертом С. неточность, как усматривается из её заключения, повлияла на результат определения рыночной стоимости земельного участка, что учтено судом при оценке данных экспертных заключений.
Доказательства, с достоверностью подтверждающие иную рыночную стоимость земельного участка, не представлены.
Отчёт не может быть принят судом в качестве такого доказательства с учётом выводов, сделанных в заключении судебной экспертизы и не опровергнутых лицами, участвующими в деле.
При установленных обстоятельствах требование административного истца к Министерству имущественных и земельных отношений Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области подлежит удовлетворению.
Учитывая ст. 38 КАС Российской Федерации, п. 1 положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. №457, п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28, суд отклоняет ссылку на то, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области является ненадлежащим административным ответчиком.
Суд признаёт Правительство Белгородской области, Администрацию города Белгорода, ППК «Роскадастр» ненадлежащими административными ответчиками, поскольку они не утверждали оспоренные результаты кадастровой стоимости, не являются государственными органами, наделёнными функциями по государственной кадастровой оценке. Следовательно, административный иск к ним не подлежит удовлетворению.
В целях применения установленной судом по состоянию на 1 января 2021 г. кадастровой стоимости земельного участка подлежит учёту то обстоятельство, что приказом Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27 октября 2022 г. №131 утверждены очередные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г., подлежащие применению с 1 января 2023 г., – <данные изъяты> руб. (сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ).
Оснований для иных выводов по существу спора суд не усматривает. О возмещении понесённых судебных расходов лица, участвующие в деле, не заявили.
Руководствуясь ст. 249 КАС Российской Федерации, суд
решил:
административный иск АО «СТРОЙМАТЕРИАЛЫ» к Министерству имущественных и земельных отношений Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2021 г. в размере его рыночной стоимости на указанную дату – <данные изъяты> руб.
Датой подачи заявления о пересмотре оспоренных в настоящем деле результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 6 июня 2022 г.
Отказать в удовлетворении предъявленного административного иска к Правительству Белгородской области, Администрации города Белгорода, ППК «Роскадастр».
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи через Белгородский областной суд апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.В. Каюков
Мотивированное определение изготовлено 31 мая 2023 г.