УИД:61RS0019-01-2025-005792-26
Дело № 2-3927/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 ноября 2025 года г. Новочеркасск
Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:
судьи Бердыш С.А.,
при секретаре Краснобаевой Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации г.Новочеркасска о сохранении строения в реконструированном состоянии,
установил:
ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование требований сослался на то, что ему на праве собственности нежилое здание литер Э, назначение: летняя кухня, площадь: 61,1 кв.м., количество этажей: 2, кадастровый №, по адресу: <адрес>, на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, о чем сделана запись в ЕГРН № от <дата>. Земельный участок по <адрес>, кадастровый №, площадью 1400 кв.м, является муниципальной собственностью. В <дата>.г. истец за личные средства с целью улучшения жилищно-бытовых условий, реконструировал здание литер Э, с переоборудованием внутренних помещений, в результате чего изменились площадь и внутренний объем здания:
??- возведен пристрой литер Э1 (первый и мансардный этажи), в результате чего сформировано помещения №,7 кв.м. (санузел первого этажа), №,1 кв.м. (кухня первого этажа), №,6 кв.м. (жилая комната мансардного этажа);
??- возведен пристрой литер Э2 (первый этаж), в результате чего сформировано помещение №,8 кв.м. (коридор);
??- в наружной ограждающей стене помещения № первого этажа демонтированы оконные блоки, заложены оконные проемы, оборудованы дверные проемы с усилением их перемычкой;
??- в помещении № мансардного этажа демонтирован оконный блок с оборудованием дверного проема. На первом этаже в результате реконструкции образованы помещения: №,7 кв.м. (жилая), №,7 кв.м. (санузел), №,5 кв.м. (кухня), №,8 кв.м. (коридор).
На мансардном этаже: №,7 кв.м. (жилая), №,6 кв.м. (жилая).
В результате проведенных работ площадь здания составила 99,4 кв.м., в том числе жилой - 75,0 кв.м. Здание обеспечено инженерными системами: электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция. Литер АА навес площадью 19,3 кв.м. снесен. Здание используется в качестве жилого дома. Разрешительная документация для производства работ в установленном порядке не оформлялась.
Согласно выводов Заключения специалиста ФИО2 от <дата> конструктивное решение здания литер Э, с пристроями литер Э1, Э2 выполнено согласно, действующим требованиям СП, технических регламентов в области окружающей среды, природной, экологической, пожарной безопасности, соответствует типовому строению, описанному в таблицах №а,9а Сборника УПВС. Назначение здания соответствует установленному документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки. Ограждающие и несущие конструкции здания находятся в исправном состоянии, их эксплуатация при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. Выполненная реконструкция с переоборудованием здания и изменением назначения на жилой дом не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и(или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов здания, нарушению в работе противопожарных устройств, не ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома, не угрожает жизни и здоровью граждан. Исследуемое здание конструктивно соответствует нормам СНиП, предъявляемым к жилым домам и жилым помещениям, и может использоваться для постоянного проживания.
Просил суд признать за ФИО1 право собственности на жилой дом литер Э, кадастровый №, по адресу: <адрес>, площадью 99,4 кв.м.
Стороны в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что истец является собственником нежилого здания литер Э, назначение: летняя кухня, площадь: 61,1 кв.м., количество этажей: 2, кадастровый №, по адресу: <адрес>, на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>., о чем сделана запись в №., что подтверждается сведениями ЕГРН.
Истцом без соответствующего разрешения органа местного самоуправления произведена самовольная реконструкция литера "Э:
??- возведен пристрой литер Э1 (первый и мансардный этажи), в результате чего сформировано помещения №,7 кв.м. (санузел первого этажа), №,1 кв.м. (кухня первого этажа), №,6 кв.м. (жилая комната мансардного этажа);
??- возведен пристрой литер Э2 (первый этаж), в результате чего сформировано помещение №,8 кв.м. (коридор);
??- в наружной ограждающей стене помещения № первого этажа демонтированы оконные блоки, заложены оконные проемы, оборудованы дверные проемы с усилением их перемычкой;
??- в помещении № мансардного этажа демонтирован оконный блок с оборудованием дверного проема. На первом этаже в результате реконструкции образованы помещения: №,7 кв.м (жилая), №,7 кв.м (санузел), №,5 кв.м (кухня), №,8 кв.м (коридор).
На мансардном этаже: №,7 кв.м (жилая), №,6 кв.м (жилая).
По данным технического паспорта, изготовленного ООО «ЦТИ» г.Новочеркасска по состоянию на <дата>, общая площадь здания литер "Э" составляет 96 кв.м, жилая – 75 кв.м (Площадь здания, определенная согласно требованиям Приказа Росреестра от <дата> №15] составляет 99,4 кв.м).
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения требований о целевом назначении земельного участка, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (часть 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (часть 2).
В силу ч. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В силу положений пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
С учетом вышеизложенного, и исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что возведенный (реконструированный) в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) объект недвижимости является самовольной постройкой.
В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения.
Согласно пп. 1.1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ) не требуется выдача разрешения на проведение реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 №340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, начаты строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 01.03.2031 направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Согласно имеющемуся в деле экспертному заключению НП "Саморегулируемая организация судебных экспертов" от 29.08.2025 было установлено следующее: конструктивное решение здания литер Э, с пристроями литер Э1, Э2 выполнено согласно, действующим требованиям СП, технических регламентов в области окружающей среды, природной, экологической, пожарной безопасности, соответствует типовому строению, описанному в таблицах №8а,9а Сборника УПВС. Назначение здания соответствует установленному документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки. Ограждающие и несущие конструкции здания находятся в исправном состоянии, их эксплуатация при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. Выполненная реконструкция с переоборудованием здания и изменением назначения на жилой дом не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и(или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов здания, нарушению в работе противопожарных устройств, не ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома, не угрожает жизни и здоровью граждан. Исследуемое здание конструктивно соответствует нормам СНиП, предъявляемым к жилым домам и жилым помещениям, и может использоваться для постоянного проживания.
При обращении в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г.Новочеркасска по вопросу сохранения строения в реконструированном состоянии истцу было отказано и рекомендовано обратиться в суд.
На основании изложенного, с учетом того, что реконструкция осуществлена на земельном участке с соблюдением разрешенного вида использования земельного участка; соблюдены градостроительные и строительные нормы; сохранение реконструкции не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, здание литера «Э», не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает возможным признать за ФИО1 право собственности на реконструированное здание "<адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
исковые требования ФИО1 (№ к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации г.Новочеркасска (ИНН <***>) о сохранении строения в реконструированном состоянии удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом литер Э, кадастровый №, по адресу: <адрес>, площадью 96,0 кв.м (Площадь здания, определенная согласно требованиям Приказа Росреестра от <дата> № составляет 99,4 кв.м).
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: С.А. Бердыш
Решение в окончательной форме изготовлено 12 ноября 2025 года.