Решение по делу № 2-387/2025 от 06.03.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи заключенным, расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

УИД 26RS0012-01-2025-000092-39

№ 2-387/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> 06 марта 2025 года

Ессентукский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Новиковой В.В.,

с участием истца ФИО1,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от 17.09.2024г.,

представителя ответчика ООО «Стройинвест» - ФИО3, действующей на основании доверенности от 14.02.2025г.,

при секретаре Шейрановой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ессентукского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Стройинвест» о признании предварительного договора купли-продажи заключенным, расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Стройинвест» о признании предварительного договора купли-продажи заключенным, расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование иска указано, что 20.04.2022г. между ФИО1 и ООО «Стройинвест» был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, площадью 39 кв.м., состоящую из одной комнаты, расположенной на 4 этаже строящегося пятиэтажного кирпичного дома по адресу: <адрес>. Квартира приобреталась для личного пользования и проживания в ней. Оплата по данному договору была произведена полностью в момент заключения договора в размере 2 925 000 рублей, что подтверждается квитанцией от 20.04.2022г. и кассовым чеком ***** от 20.04.2022г. Согласно п.6 договора срок ввода в эксплуатацию данного многоквартирного жилого дома – 3 квартал 2023г., т.е. 30.09.2023г. Вместе с тем застройщик взятых на себя обязательств до настоящего времени не исполнил, строительство жилого дома, в установленные сроки не завершил, основной договор с ФИО1 не заключил, квартиру по акту приема-передачи не передал право собственности за ФИО1 на данную квартиру в ЕГРП не зарегистрировано, пользоваться и распоряжаться ей она также не может. Строительство МКД ведется до сих пор. Спорная квартира как оборотоспособный объект не существует. Иных договоров (соглашений) стороны между собой не заключали. Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием передать квартиру, но требование истца не было исполнено. 17.09.2024г. истцом ответчику была направлена досудебная претензия с требованием выплатить неустойку в размере 517 725 рублей в течение 10 дней с момента получения претензии.

26.11.2024г. истец повторно направил досудебную претензию с требованием расторгнуть предварительный договор купли-продажи, вернуть выплаченные им в счет стоимости квартиры денежные средства, а также разницу между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи и текущей рыночной стоимостью квартиры в размере 1 550 000 рублей в течение 5 дней с момента получения претензии.

Данную претензию ответчик получил 03.12.2024г., но до настоящего момента никак на нее не отреагировал, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд. В рамках подготовки к судебному разбирательству, истец произвел оценку стоимости квартиры в ООО «Монолит» <адрес>, рыночная стоимость спорной квартиры на декабрь 2024г. составила 4 358 000 рублей. В связи с чем ответчик обязан выплатить истцу разницу между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи и текущей рыночной стоимостью квартиры в размере 1 408 000 рублей = 4 358 000 рублей - 2 950 000 рублей.

Также истец считает необходимым взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 599 889 рублей.

Расчет процентов по правилам ст.395 ГК РФ.

Расчет процентов по правилам статьи 395 ГК РФ

Задолженность,руб.

Период просрочки

СПроцентная ставка

Днейвгоду

Проценты,руб.

c

по

дни

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[1]x[4]x[5]/[6]

2 950 000

<дата>

<дата>

30

113%

365

31 520,55

2 950 000

<дата>

<дата>

49

115%

365

59 404,11

2 950 000

<дата>

<дата>

14

116%

365

18 104,11

2 950 000

<дата>

<дата>

210

116%

366

270 819,67

2 950 000

<дата>

<дата>

49

118%

366

71 090,16

2 950 000

<дата>

<дата>

42

119%

366

64 319,67

2 950 000

<дата>

<дата>

50

221%

366

84 631,15

Итого:

444

16,75%

599 889,42

Размер неустойки по ст.23.1 ЗоЗПП

Сумма неустойки: 2 950 000 руб.

Данные расчета: цена товара – 2 950 000 руб. Период просрочки с 30.09.2023г. по 16.12.2024г.. Процент 0,5 % (ст. 23.1 ЗоЗПП), но не более чем 100% от цены товара.

Детали расчета: количество дней просрочки платежа 444.

Период с 30.09.2023г. по <дата>.

Сумма 6 549 000 рублей. Сумма неустойки (не более 100%) 2 950 000 рублей.Сумма основного долга 2 950 000 рублей.

Штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя (истца), а именно 283 725 рублей, на основании п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей» и п.46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012г.. Размер штрафа 2 950 000:2 =1 475 000 рубле6й.

Моральный вред 10 000 рублей.

П.2 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> ***** «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости ( при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные в частности, в соответствии с проектной документацией).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

П.8 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> ***** «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием и предварительной оплате.

П.9 Постановления Пленума ВАС от <дата> ***** «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 ст.558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (п.2 ст.455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

П.5 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> ***** «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например недвижимое имущество не создано или создано. Но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.пю3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи и текущей рыночной стоимости такого имущества).

Когда продавец получивший сумму предварительной оплаты не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст.457). покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст395 ГК со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Поскольку истец имел намерение приобрести жилое помещение для личных (семейных) нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к указанным правоотношениям применяется Закон «О защите прав потребителей», если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определённом договором купли-продажи размере не исполнил обязанность по передаче товара потребителю. В установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать передачи уплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, ен переданного продавцом.

Ч.3 ст.23.1 Закона РФ от <дата> ***** «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Просит признать предварительный договор купли-продажи от 20.04.2022г. заключенный между ФИО1 и ООО Стройинвест», договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате от 20.04.2022г. между ФИО1 и ООО «Стройинвест».

Взыскать с ООО «Стройинвест» в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 599 889 руб. за период с 30.09.2023г. по 16.12.2024г.

Взыскать с ООО «Стройинвест» в пользу ФИО1 разницу между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи и текущей рыночной стоимостью квартиры в размере 1 408 000 рублей.

Взыскать с ООО «Стройинвест» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

Взыскать с ООО «Стройинвест» в пользу ФИО1 неустойку по ст.23.1 ЗоЗПП в размере 2 950 000 рублей.

Взыскать с ООО «Стройинвест» в пользу ФИО1 штраф в размере 283 725 рублей.

Взыскать с ООО «Стройинвест» в пользу ФИО1 юридические расходы на услуги представителя в размере 45 000 рублей.

Взыскать с ООО «Стройинвест» в пользу ФИО1 стоимость услуг ООО «Монолит» за произведенную оценку в размере 6 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала в полном объеме исковые требования.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 поддержала исковые требования, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Стройинвест» ФИО3 представила возражения относительно исковых требований, согласно которым в отношении требования о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты и его расторжении. Возражения: поскольку предварительный договор от 20.04.2022г. не прошел государственную регистрацию, он не является договором долевого участия в строительстве и в силу ст.2 Федерального закона от <дата> № 39 -ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», его следует рассматривать как договор, связанный с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости.

Поскольку истица уплатила по предварительному договору полную стоимость будущей квартиры в сумме 2 925 000 рублей, его следовало бы квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, если бы он имел статус заключенного договора. Однако предварительный договор от 20.04.2022г. нельзя считать заключенным.

В спорном предварительном договоре в качестве будущего объекта недвижимости, подлежащего продаже, названа <адрес> площадью 39,0 кв.м. пятиэтажного кирпичного дома по адресу: <адрес>. Приведенные данные не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Согласно имеющемуся у ООО «Стройинвест» разрешению на строительство от <дата> *****-RU*****, Общество ведет строительство многоквартирного жилого дома (40 квартир) по <адрес> в <адрес>. Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> действие разрешения на строительство продлено до 18.07.2025г. Ведение строительства пятиэтажного кирпичного дома по адресу: <адрес> Обществом не ведется.

По данным Управления архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> сведений о зарегистрированном адресе: <адрес> не существует. Объект недвижимости по данному адресу в эксплуатацию не вводился. Истица во исполнение условий предварительного договора в Общество с требованиями заключить основной договор купли-продажи никогда не обращалась. Требований о передаче ей квартиры не заявляла.

Признавая спорный договор не заключенным, ООО «Строинвест» в ответе на претензию истицы от 17.09.2024г. и от 26.11.2024г. указало, что готово в течение 1-го рабочего дня с момента предоставления истицей банковских реквизитов и паспортных данных возвратить ей предварительную плату, уплаченную по предварительному договору в размере 2 925 000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 447 028,62 рублей. Не представив расчетные реквизиты, истица от получения денежных средств отказалась. Не заключенный договор не может быть расторгнут. Иск5овые требования в данной части не подлежат удовлетворению. Не подлежат также удовлетворению исковые требования в части предъявленных истицей ко взысканию денежных средств с ООО «Стройинвест» в том числе по ФЗ «О защите прав потребителей».

В случае не принятия судом правовой позиции ответчика о незаключенном договоре, следует указать, что и в этом случае исковые требования истицы не подлежат удовлетворению. Основания для расторжения договора от 20.04.2022г. по причине нарушения Обществом условий договора у истицы отсутствуют. Согласно п.6 предварительного договора Общество приняло на себя обязательство предоставить истице не позднее 3-го квартала 2023г. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Срок на заключение договора купли-продажи определяется сторонами наступлением в совокупности следующих условий: ввод объекта в эксплуатацию, постановка объекта на кадастровый учет, оформление прав Общества на объект и после этого заключение основного договора с передачей квартиры в собственности истице. Поскольку на момент предъявления истицей требования о расторжении договора вышеперечисленные условия не наступили, вины Общества в незаключении основного договора с передачей квартиры в собственность истице не наступили.

Просила отказать в удовлетворении иска в полном объеме. Также приобщила к материалам дела заключение специалиста ***** от 05.03.2025г. в обоснование довода о стоимости спорной квартиры, вместе с тем указала, что не оспаривает рыночную стоимость квартиры, исковые требования в полном объеме не признает, заключение приобщила в обоснование того довода, что истцом указана завышенная стоимость квартиры. Указала, что ООО Стройинвест» готово возвратить истице уплаченную ею сумму 2 925 000 рублей, а также уплатить на указанную сумму проценты в размере 447 028,62 рублей в качестве компенсации за период с 03.10.2023г. по 17.07.2024г. Расчет процентов произведен в соответствии с нормами ст. 395 ГК РФ. ООО «Стройинвест» предлагало истице условия мирового соглашения, но она отказалась. Платежные реквизиты для перечисления денежных средств не предоставила. Вместе с тем Общество готово исполнить обязательства, указанные в договоре и передать квартиру истице по цене 2 950 000 рублей в разумные сроки.

Также представителем ответчика ФИО3 представлены письменные пояснения к иску ФИО1, в соответствии с которыми как следует из расчета исковых требований, предъявленные истицей ко взысканию с ООО «Строинвест» процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ) рассчитаны на сумму предварительной оплаты по предварительному договору от <дата> в размере 2 950 000 рублей (вместо фактической оплаты 2 925 000 руб.) за период просрочки с 30.09.2023г. по 16.12.2024г. и одновременно предъявлена неустойка по п.3 ст.23.1 Закона «О защите прав портребителей» на ту же сумму предварительной оплаты и за этолт ж период просрочки. С учетом правовой позиции истицы, считающей спорны предварительный договор от 20.04.2022г. заключенным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, обязательство продавца ООО «Стройинвкест» продать (передать) квартиру покупателю ФИО1 определено в п.1 договора (п.1 ст.454 ГК РФ). Согласно п.6 предварительного договора продавец обязуется предоставить покупателю разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта в срок не позднее 3-го квартала 2023г. заключить основной договор после ввода вышеуказанного объекта в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и оформление вышеуказанного объекта в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и оформление вышеуказанного объекта на продавца после заключения основного договора.

Условия, изложенные в п.6 договора не позволяют определить конкретный срок исполнения продавцом (ООО «Стройинвест») обязательства передать истице предварительно оплаченную ею квартиру. Поскольку в случае если срок исполнения обязательства сторонами договора купли-продажи не определен, подлежат применению положения ст.314 ГК РФ о сроках исполнения обязательств, согласно которому в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Поскольку обязательство передать квартиру на момент разрешения спора по условиям договора не возникло, оно будет исполнено ООО «Стройинвест» в разумный срок после наступления событий, определенных в п.6 договора. ООО «Стройинвест» своих договорных обязательств перед истицей не нарушило. Истица заявляет иск о расторжении договора от 20.04.2022г. до наступления срока его исполнения.

Согласно ст.32 «Закона о защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договоров о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Положения данной статьи применяются в случаях, когда отказ потребителя (заказчика) от договора не связан с нарушением исполнителем обязательств по договору (п.14 Обзора практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг.

Следовательно, иск в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежит удовлетворению.

Согласно ст.23.1 закона «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю (п.1). В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара (п.3). В силу вышеприведенных доводов о том, что условие о конкретном сроке передачи квартиры истца предварительным договором купли-продажи от 20.04.2022г. не определено, то обязательство ООО «Стройнвест» передать квартиру наступит в разумный срок после наступления событий, обозначенных в п.6 договора (ст.314 ГК РФ). Следовательно, на момент разрешения настоящего спора нарушения по условиям договора купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара со стороны ООО «Стройинвест» не допущено, права ФИО1, как потребителя не нарушены и неустойка по п.3 ст.23 закона «О защите прав потребителей» не подлежат взысканию.

В части взыскания убытка в виде разницы между ценой имущества, указанной в договоре купли-продажи и текущей рыночной стоимостью квартиры в размере 1 408 000 рублей по заключению специалиста ФИО6 – директора ООО «Юридическое агентство «Монолит» ***** ОТ 19.12.2024г., согласно которому рыночная стоимость 1-комнатной квартиры общей площадью 39,0 кв.м. на 4-м этаже в 5-ти этажном многоквартирном жилом доме в <адрес> в районе <адрес> по состоянию на 19.12.2024г. в состоянии без отделки составила 4 358 000 рублей. В отсутствии нарушения срока передачи квртиры со стороны ООО «Строинвест» по договору от 20.04.2022г. и сохранении за ФИО1 права получить квартиру по договору по той же цене ( в случае если договор ею не будет расторгнут) исключает наличие у нее убытков (ст. 15 ГК РФ). ООО «Стройинвест» представлено заключение специалиста ФИО7 экспертной организации ООО «СтавЭкспертГрупп» (<адрес>) в котором дана детальная характеристика объекта исследования, его места положения, определение и анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, дан развернуты анализ фактических данных о средних ценах предложений к продаже жилых помещений в <адрес>, определен и показан алгоритм определения рыночной стоимости и приведен ее расчет, обоснована корректировка рыночной цены на характер сделки, условия финансирования, местоположения, качество отделки и степень готовности. Согласно заключению специалиста ФИО7 средняя рыночная стоимость квартиры составляет 3 386 000 рублей по состоянию на 19.12.2024г.

Иск в части позиций ***** и 7 не подлежит удовлетворению по основанию по основанию отсутствия вины ООО «Стройинвест» в причинение убытков и в отсутствии нарушения со стороны ООО «Стройинвест» обязательств по договору купли-продажи от 20.04.2022г. по ранее приведенным доводам.

Заявленные ФИО1 судебные расходы: расходы на услуги представителя в размере 45 000 рублей, расходы за оценку рыночной стоимости имущества в размере 6 000 рублей должны быть возложены на истицу.

Суд выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с Выпиской из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ООО «Стройинвест» является строительство жилых и нежилых зданий.

Согласно предварительному договору купли-продажи от 20.04.2022г. ООО «Строинвест» продавец с одной стороны и ФИО1 с другой стороны заключили договор о нижеследующем: стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи по условиям которого продавец продаст <адрес>, площадью 39 кв.м., состоящую из одной комнаты, которая расположена на 4 этаже пятиэтажного кирпичного дома по адресу: <адрес>, а покупатель купит вышеуказанной недвижимое имущество.

Согласно п.2 договора, стоимость недвижимого имущества, которое будет передано в собственность покупателя оценена по соглашению сторон в 2 925 000 рублей, которые покупатель передал в кассу продавца при подписании договора. Расчет произведен полностью.

Из п.4 договора следует, что в случае неисполнения своих обязательств покупателем денежная сумма, переданная покупателем продавцу возвращается в полном размере, но задаток в размере 200 000 рублей остается у продавца.

В соответствии с п.6 договора, продавец обязался предоставить покупателю разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта в срок не позднее <дата>, заключить основной договор после ввода вышеуказанного объекта в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и оформления вышеуказанного недвижимого имущества на продавца. После заключения основного договора продавец обязуется передать указанную квартиру покупателю в следующем состоянии: выполнена стяжка пола (кроме ванной комнаты и санузла), штукатурка стен, установлены батареи, розетки, выключатели, индивидуальная система отопления (двухконтурный котел), выполнена разводка водоснабжения, канализация (стояки), электропроводка, установлен полотенцесушитель, металлопластиковые окна, подоконники, отливы, входная металлическая дверь.

Согласно кассовому чеку от 20.04.2022г., ФИО1 внесла в кассу ООО «Стройинвест» 2 925 000 рублей. На указанную сумму ООО «Стройинвест» выдана квитанция.

Согласно претензии поданной ФИО1 в адрес ООО «Стройинвест», она указала, что ею оплата по договору от 20.04.2022г. в размере 2 925 000 рублей была произведена полностью. Срок ввода данного жилого дома в эксплуатацию 3 квартал 2023г., т.е. 30.09.2023г. Застройщик взятых на себя обязательств до настоящего времени не исполнил, строительство жилого дома в установленные сроки не завершил, основной договор с ФИО1 не заключил. Право собственности за ФИО1 на данную квартиру в ЕГРП не зарегистрировано, пользоваться и распоряжаться ей она также не может. Фактически данный договор является договором участия в долевом строительстве, в связи с чем на возникшие между ней и ответчиком отношения распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Также интересы ФИО1 защищены положениями Закона «О защите прав потребителей» ***** от 07.02.1992г.

Просила выплатить ей неустойку на основании ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 517 725 рублей, исходя из суммы оплаченной по договору 2 925 000 рублей, даты – 30.09.2023г., количество дней просрочки 354.

А также проценты по правилам ст.395 ГК РФ, исходя из суммы оплаченной по договору – 2 925 000 рублей, даты – 30.09.2023г., количества дней просрочки – 354, в размере 450 153,96 рублей. Претензия датирована 17.09.2024г.

Претензия направлена в адрес ООО «Стройинвест».

Из претензии датированной 26.11.2024г., поданной ФИО1 в адрес ООО «Стройинвест» следует, что ФИО1 указала, что ею оплата по договору от <дата> произведена полностью в размере 2 925 000 рублей. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию 3 квартал 2023г., то есть 30.09.2023г. Застройщик взятых на себя обязательств до настоящего времени не исполнил, строительство жилого дома в установленные сроки не завершил, основной договор с ФИО1 не заключил, право собственности за ФИО1 не зарегистрировано.

Просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 20.04.2024г.

Вернуть стоимость квартиры в размере 2 950 000 рублей.

Выплатить убытки в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи и текущей рыночной стоимостью такого имущества в размере 1 550 000 рублей.

Претензия направлена в адрес ООО «Стройинвест» и <дата>г. вручена ответчику.

Согласно договору об оказании юридических услуг от 17.09.2024г. между Юридическим бюро «ЮрисконсультКМВ» в лице ФИО2 и ФИО1, исполнитель ФИО2 обязалась по заданию заказчика ФИО1 составить исковое заявление и представлять интересы в суде первой инстанции по делу о защите прав дольщика и потребителя. В силу п.4 договора стоимость услуги составила 45 000 рублей.

В соответствии с чеком от 02.11.2024г. ФИО2 за оказание услуг по договору об оказании юридических услуг в сумме 45 000 рублей.

В соответствии с заключением специалиста *****, рыночная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 39,0 кв.м., расположенной на 4 этаже в 5-ти этажном кирпичном многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, по состоянию на 19.12.2024г. «без отделки» составляет 4 358 000 рублей.

Из заключения специалиста ***** от 05.03.2025г. средняя рыночная стоимость квартиры, расположенной н 4 этаже пятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39 кв.м., состоящая из 1 комнаты по состоянию на 19.12.2024г. составляет 3 386 000 рублей.

Согласно разрешению на строительство, выданному ООО «Стройинвест» от 03.06.2021г., Администрация <адрес> выдала разрешение на строительство объекта капитального строительства: многоквартирного жилого дома (40 квартир) по <адрес> в <адрес> СК (район служебного собаководства) на земельном участке с кадастровым номером 26:30:020207:419. Срок действия настоящего разрешения – 17,5 месяцев с даты его подписания (03.06.2021г.).

Согласно Распоряжению *****-р от <дата>г., по результатам рассмотрения заявления ООО «Стройинвест» полученного при предоставлении УАиГ <адрес> муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство», внести изменение в разрешение на строительство от 03.06.2021г. следующего содержания: Действие настоящего разрешения продлено до <дата>г. в соответствии с разделом 6. Проект организации строительства ООО «Гражданпроект», шифр: 11/18-4-ПОС.

В соответствии с договором *****-С от 19.12.2024г. ФИО1 «заказчик» и ООО «Юридическое агентство «Монолит» - «исполнитель» заключили договор, согласно которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязанность по предоставлению услуг, связанных с составлением заключения специалиста ***** ответа на следующие вопрос: Какова средняя рыночная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 39,0 кв.м., расположенной на 4-м этаже в 5-ти этажном кирпичном многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, по состоянию на 19.12.2024г. считать состояние отделки «Без отделки»?

В силу п.2 договора стоимость услуг по настоящему договору составляет 6 000 рублей.

Из ответа УАиГ Администрации <адрес> от 03.03.2025г., согласно информации из Федеральной информационной адресной системы, а также публичной кадастровой карты, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: <адрес>, на территории города отсутствуют.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч.1 ст.425 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст.455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, и односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст.310 ГК РФ).

Как усматривается из п. 1 предварительного договора от 20.04.2022г., заключенного между ООО «Стройинвест» и ФИО1, стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи по условиям которого продавец продаст <адрес>, площадью 39,0 кв.м, состоящую из одной комнаты, которая расположена на 4 этаже пятиэтажного кирпичного дома по адресу: <адрес>, а покупатель купит вышеуказанное недвижимое имущество. Из п.2 усматривается, что покупатель исполнил обязательство об оплате стоимости недвижимого имущества, которое будет ей передано в размере 2 925 000 рублей, а именно передала денежные средства в кассу продавца при подписании договора.

Как усматривается из п.6 договора продавец обязался предоставить покупателю разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта в срок не позднее <дата>г., заключить основной договор после ввода вышеуказанного объекта в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и оформления вышеуказанного недвижимого имущества на продавца. После заключения основного договора продавец обязуется передать указанную квартиру покупателю.

В соответствии с п.11 договора он считается заключенным с момента его подписания.

Таким образом вопреки доводам ответчика о незаключенности договора, договор от 20.04.2022г. является заключенным.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п.1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Однако доводы иска ФИО1 сводятся к тому, что стороной истца не исполнены сроки ввода жилого дома в эксплуатацию – 30.09.2023г., в обоснование иска истец ссылается на п.6 договора.

Однако как видно в п.6 договора, в нем указан срок предоставления покупателю документа – «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», а именно 3 квартал 2023 года. После предоставления указанного документа указано на следующий этап – заключение основного договора, далее на следующий этап - после заключения основного договора продавец обязуется передать указанную квартиру покупателю. Срок заключения основного договора, равно как и срок передачи квартиры покупателю в договоре не указан. В связи с чем нельзя говорить о нарушении предусмотренного договором срока о передаче квартиры покупателю. Обязательство передать покупателю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 3-го квартала 2023г. само по себе не является сроком исполнения обязательства передать квартиру истцу.

Из ст.190 ГК РФ следует, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями, часами. Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

Какие нарушения признаются существенными

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном конкретном случае условий, предусмотренных ч.2 ст. 450 ГК РФ не усматривается, поскольку стороной ответчика нарушены условия договора в части предоставления покупателю документа – «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», но вместе с тем, на указанное обстоятельство истец в исковом заявлении не ссылается.

Вместе с тем, представитель ответчика в судебном заседании подтвердила, что ООО «Стройинвест» готово предоставить истцу квартиру по уплаченной ею цене. То есть сторона истца не лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении основного договора.

Также сторона ответчика заявила, что готова вернуть стороне истца уплаченную ею в рамках договора сумму и проценты в порядке ст. 395 ГК, но вместе с тем, истец в иске не просит взыскать денежную сумму, уплаченную ею в рамках предварительного договора, а просит взыскать неустойку, убытки, проценты и судебные расходы.

В соответствии с абз.3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Его следует квалифицировать таким образом, то есть он уже является по своему существу договором купли-продажи с условием о предварительной оплате и дополнительного судебного признания его таковым не требуется.

Вместе с тем, как следует, что вышеуказанного пункта Постановления Пленума ВС от 25.12.2018г. ссылка истца на положение ст.429 ГК РФ является необоснованной.

В соответствии с ч.ч. 1-3 ст.23.1 Закона «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:

передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;

возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Указанная норма в данном случае не подлежит применению, поскольку истец в заявленных исковых требованиях не просила передачи оплаченной ею квартиры в установленный ею новый срок, не требовала и возврата суммы предварительной оплаты, произведенной ею в рамках договора между истцом и ответчиком. Поэтому расчет процентов по указанной статье суд находит необоснованным.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Вместе с тем, поскольку судом не установлено нарушения исполнения обязательств со стороны ответчика в части передачи спорной квартиры истице, то исковые требования о взыскании с ООО «Стройинвест» в пользу ФИО1 неустойки по ст.23.1 ЗоЗПП в размере 2 950 000 рублей, штрафа в размере 283 725 рублей, морального вреда в размере 10 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 599 889 руб. за период с 30.09.2023г. по 16.12.2024г. удовлетворению не подлежат, к тому же расчет сумм процентов и штрафа является неверным, поскольку рассчитан исходя из сумы договора 2 950 000 рублей, тогда как в рамках предварительного договора стороной истца уплачена денежная сумма в размере 2 925 000 рублей.

Исковые требования ФИО1 к ООО «Стройинвест» о выплате разницы между текущей рыночной стоимостью аналогичной по площади квартиры и стоимостью, указанной в предварительном договоре купли-продажи в размере 1 408 000 рублей не основаны на законе, являются необоснованными, поскольку мерой ответственности продавца товара в случае нарушения им обязательств по договору являются неустойка (штраф, пеня), возмещение убытков, если таковые имеются. Из искового заявления не усматривается, что указанная сумма является суммой убытков и почему она должна быть к таковым отнесена, в рамках договора между сторонами условий о компенсации рыночной стоимости квартиры за время строительства жилого дома не оговаривалось и не подписывалось.

Поскольку оснований для удовлетворения исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи от 20.04.2022г. договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, расторжении договора, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре и текущей рыночной стоимостью аналогичной квартиры, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, отказано, то соответственно, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении производных исковых требований о взыскании расходов на юридические услуги представителя в размере 45 000 рублей и стоимости услуг ООО «Монолит» за произведенную оценку в размере 6 000 рублей.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Стройинвест» о признании предварительного договора купли-продажи заключенным, расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме <дата>.

Судья В.В. Новикова