РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2022 года Черемушкинский районный суд адрес в составе:

судьи – фио,

при помощнике судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1533/22 по иску ФИО1 к фио, ФИО2 о прекращении обременения в виде залога жилого помещения и признании права залога отсутствующим, прекращении права собственности, признании права собственности, осуществлении государственной регистрации права; по встречному иску фио, ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи и передаточного акта недействительным и не заключенными, признании сделки кабальной, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи мнимым, притворным, оплаты по договору притворной; по требованиям третьего лица фио к ФИО1, фио, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным, акта приема-передачи недействительным,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к фио, ФИО2 о прекращении обременения в виде залога жилого помещения и признании права залога отсутствующим, прекращении права собственности, признании права собственности, осуществлении государственной регистрации права, мотивируя свои требования теми, что между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения от 05.07.2018, в соответствии с которым ФИО1 приобрела квартиру по адресу: Москва адрес. Согласно п.2.1 договора стоимость квартиры составила сумма. На момент заключения договора оплата за квартиру истцом была полностью произведена, что подтверждается договором купли-продажи. Согласно п.3.1 договора ФИО2 гарантировал истцу, что недвижимое имущество свободно от притязаний третьих лиц. Поскольку ФИО2 уклонился от совершения действий по перерегистрации проданной квартиры на истца, истец в декабре 2018 обратилась в Черемушкинский районный суд адрес с требованием о понуждении ответчика к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Решением суда от 15.03.2019 года в удовлетворении требований истца отказано, по тем основаниям, что ФИО2 передал спорную квартиру в залог по договору ипотеки фио. Также суд отказал в удовлетворении встречного требования ФИО2 к фио о признании договора купли-продажи недействительным.

ФИО1 просит суд признать отсутствующим и прекратить обременение в виде ипотеки (залога недвижимости), зарегистрированное в соответствии с договором ипотеки (залога недвижимости) от 16.04.2018 года между ФИО2 и фио на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес. Погасить регистрационную запись номер 77:06:0009003:5399-77/005/2018-3 от 23.11..2018 на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес. Прекратить право собственности ФИО2 на недвижимое имущество жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес. Признать за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес. Осуществить на имя ФИО1 государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес, в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения б/н от 05.07.2018. Взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом.

Представитель истца в судебное заседание явился, требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержал.

Ответчики в судебное заседание явились, требования фио не признали, заявили о пропуске фио срока исковой давности, поддержали встречные исковые требования, в обоснование которых указали, что ФИО3 является залогодержателем квартиры по адресу: Москва адрес, на основании договора ипотеки заключенного между фио и ФИО2 16.04.2018 в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ФИО2 по договорам займа. Договор ипотеки надлежаще совершен сторонами, подписан соответствующий акт приема-передачи объекта в залог, сделка зарегистрирована в Управлении Росреестра. Договор купли-продажи заключенный между фио и фио 05.07.2018, предаточный акт от 12.07.2018, подписанный указанными сторонами, нарушают права фио, как залогодержателя объекта, поскольку сделка совершена без его согласия. Указанная в договоре купли-продажи цена объекта в сумма не соответствует реальной стоимости объекта, поскольку с учетом ремонтных работ и других неотделимых улучшений, стоимость объекта практически в 2 раза выше, при передаче объекта в залог, его стоимость была оценена сторонами в сумма. ФИО2 приобрел указанный объект недвижимости за сумма, провел ремонтные работы в квартире на сумму не менее сумма, а также другие неотделимые улучшения квартиры и, подписывая договор залога, знал реальную стоимость объекта, знал о нахождении объекта в залоге. Сделка по существенно заниженной, отличающейся от реальной рыночной стоимости объекта на сумма не могла быть добровольно совершена со стороны ФИО2 данная сделка является кабальной. ФИО3 просит суд признать договор купли-продажи от 05.0.2018 заключенный между фио и ФИО1 недействительным, применить последствия недействительности сделки, признать передаточный акт от 12.07.2018 по передаче спорной квартиры, подписанный фио и Касьяненок по договору купли-продажи недействительным, мнимым, притворным. ФИО2 просит суд признать договору купли-продажи от 05.07.2018 кабальной сделкой, признать оплату договору купли-продажи притворной. ФИО3 и ФИО2 просят суд применить исковую давность ко всем требованиям фио.

ФИО1 встречные исковые требования не признала, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Третьим лицом фио заявлены самостоятельные требования признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным, акта приема-передачи недействительным, в обоснование которых указал, что проживает в спорной квартире на основании договора постоянного (бессрочного) безвозмездного пользования жилым помещением от 31.03.2017, заключенного между ФИО2 и фио, с 04.04.2017 зарегистрирован по указанному адресу. При добросовестном приобретении квартиры фио могла получить весь комплект документов, в том числе и выписку из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные в квартире лица. Более того, фио давно знаком с фио, она знает, что и он, и ФИО2, и его мама – фио проживают в спорной квартире. фио никогда не была в спорной квартире. Передаточный акт от 12.07.2018, подписанный ФИО2 и ФИО1 по передаче квартиры является недействительным, притворным, поскольку сам договор является незаключенным, а объект фио фактически не передавался. Просит суд признать договор купли-продажи жилого помещения от 05.07.2018 года заключенный между ФИО2 и ФИО1 незаключенным. Признать передаточный акт от 12.07.2018 подписанный ФИО2 и ФИО1 недействительным.

ФИО1 исковые требования фио не признала.

ФИО2, ФИО3 полагали требования фио подлежащими удовлетворению.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела и пояснения сторон следует, что 05.07.2018 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 приобрела квартиру по адресу: Москва адрес.

В соответствии с п.2.1 договора стороны оценивают указанное в п.1.1 договора жилое помещение в сумма.

Согласно п.2.2 договора расчеты между сторонами произведены полностью до подписания договора.

12.07.2018 года между ФИО2 и ФИО1 подписан передаточный акт, согласно которому ФИО2 передал, а ФИО1 приняла в соответствии с договором купли-продажи от 05.07.2018 года помещение по адресу: Москва адрес.

16.04.2018 года между фио и ФИО2 заключен договор ипотеки (залога недвижимости), согласно которому ФИО2 в обеспечение надлежащего исполнения обязательств, возникших из договора займа от 10.02.2017, заключенного между сторонами, передал в залог фио квартиру по адресу: Москва адрес.

Обременение в виде ипотеки зарегистрировано в Росреестре 23.11.2018 года, регистрационная запись: 77:06:0009003:5399-77/005/2018-3.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В силу ст. 346 ГК РФ, ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя не допускается.

В обоснование своих требований ФИО1 указала, что не знала и не должна была знать о залоге квартиры, приобрела квартиру возмездно, полностью оплатив ее стоимость.

В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 данного кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Пунктом 1 статьи 353 ГК РФ установлено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с разъяснениями, содержащими в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Между тем, основания добросовестного приобретения, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ФИО1 не доказаны, так как при должной осмотрительности ФИО1 могла знать о залоге спорной квартиры, ФИО1 длительное время не интересовалась судьбой приобретенной квартиры.

Кроме того, решением Черемушкинского районного суда адрес от 15.03.2019 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности отказано.

Договор залога сторонами не оспорен.

Доводы ФИО1 о том, что обременение отсутствует, поскольку договор залога зарегистрирован только через 4 месяца после заключения договора купли-продажи между фио и фио, суд находит не состоятельными.

Ввиду того, что залог внесен на законных основаниях, доказательств обратного суду не представлено, и отсутствует добросовестность в действиях фио, требования истца о прекращении обременения в виде ипотеки, признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, а также производные требования о прекращении права собственности, признании права собственности, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, возложении расходов по оплате госпошлины удовлетворению не подлежат.

Рассматривая заявление фио, ФИО2 о пропуске ФИО1 срока исковой давности, применении последствий пропуска срока исковой давности, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий оспоримой сделки и о признании такой сделки недействительной составляет один год.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решении об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исходя из того, что договор купли-продажи заключен 05.07.2018, акт приема-передачи квартиры подписан 12.07.2018 года, срок исковой давности истек 12.07.2021 года.

Поскольку, исковое заявление предъявлено ФИО1 27.10.2021 года, а срок исковой давности истек 12.07.2021 года, доказательств уважительности пропуска срока исковой давности ФИО1 не представлено, то исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований фио, ФИО2, суд исходит из следующего.

В обоснование встречных исковых требований ФИО3 и ФИО2 указали, что договор купли-продажи, заключенный между фио и ФИО2 является кабальным, а передаточный акт является мнимым, притворным.

В соответствии с ч. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу указанной нормы права для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность следующих условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде. Отсутствие одного из названных условий влечет отказ в удовлетворении иска о признании сделки кабальной.

При этом, под тяжелыми обстоятельствами следует понимать те, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки.

Между тем фио, ФИО2 не представлено относимых и допустимых доказательств того, что оспариваемый договор заключен на крайне не выгодных условиях.

Так, в исковом заявлении ставится вопрос о назначении оценочной и психо-почерковедческой экспертиз. Однако в судебном заседании данные ходатайства фио, ФИО2 не поддержаны.

Вместе с этим у суда нет оснований для проведения подобных экспертиз, так как в случае с оценочной экспертизой, стороны, согласно ст. 421 ГК РФ, свободны в заключении договора и определении его цены, представленный отчет о рыночной стоимости, сторонами не оспаривался; а в части психологической или почерковедческой экспертиз, стороны не оспаривали подписи в договоре, ссылаясь на его кабальность и заключение без согласия залогодержателя.

В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Следовательно, отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя не является основанием для признания договора недействительным, поскольку в указанном случае законом прямо предусмотрены иные последствия (подпункт 3 пункт 2 статьи 351 ГК РФ).

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований фио, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным по основаниям кабальности и заключения договора без согласия залогодержателя, поскольку, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, фио, фио не представлено достаточных и достоверных доказательств в обоснование своих требований.

Поскольку фио, ФИО2 отказано в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи недействительным, производные требования о признании передаточного акта недействительным, признании оплаты по договору притворной также не подлежат удовлетворению.

Рассматривая заявление ФИО1 о пропуске фио, ФИО2 срока исковой давности, применении последствий пропуска срока исковой давности, суд исходит из следующего.

Договор купли-продажи заключен 05.07.2018, акт приема-передачи квартиры подписан 12.07.2018 года, срок исковой давности истек 12.07.2021 года.

Поскольку исковое заявление фио, ФИО2 подано в суд 19.01.2022 года, то есть с пропуском срока исковой давности, учитывая, что доказательств уважительности пропуска срока суду не представлено, требования фио, ФИО2 удовлетворению нее подлежат в связи с пропуском срока исковой давности.

Рассматривая требования фио о признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным, акта приема-передачи недействительным, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

31.03.2017 года между ФИО2 и фио заключен договор постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, в соответствии с которым, ФИО2 предоставил фио в постоянное (бессрочное) безвозмездное пользование для проживания жилое помещение –квартиру по адресу: Москва адрес.

Согласно выписке из домовой книги фио зарегистрирован по месту жительства по адресу: Москва адрес с 04.04.2017 года.

Исходя из того, что фио зарегистрирован в спорной квартире до заключения между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи, в договоре купли-продажи от 05.07.2018 года отсутствует существенное условие –перечень лиц проживающих в отчуждаемом жилом помещении с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, то требования фио о признании договора купли-продажи незаключенным, а передаточного акта недействительным подлежат удовлетворению.

Заявление ФИО1 о пропуске фио срока исковой давности, применении последствий пропуска срока исковой давности, суд полагает не подлежащим удовлетворению, поскольку фио проживая в спорной квартире мог и не знать о состоявшейся сделке купли-продажи до момента предъявления рассматриваемого иска, следовательно, срок исковой давности фио не пропущен.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к фио, ФИО2 о прекращении обременения в виде залога жилого помещения и признании права залога отсутствующим, прекращении права собственности, признании права собственности, осуществлении государственной регистрации права, взыскании судебных расходов – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований фио, ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи и передаточного акта недействительным и не заключенными, признании сделки кабальной, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи мнимым, притворным, оплаты по договору притворной – отказать.

Исковые требования фио к ФИО1, фио, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным, акта приема-передачи недействительным – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения от 05.07.2018 года заключенный между ФИО2 и ФИО1 незаключенным.

Признать передаточный акт от 12.07.2018 подписанный ФИО2 и ФИО1 к договору купли-продажи от 05.07.2018 года недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд адрес.

фио Попов

Решение изготовлено в окончательной форме 25.07.2022 года