Дело № 33-6155/2023
№ 2-254/2023
УИД: 36RS0032-01-2022-001754-97
Строка № 2.129 г
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
14 сентября 2023 г. г. Воронеж
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кучинского Е.Н.,
судей Бабкиной Г.Н., Юрченко Е.П.,
при секретаре Тринеевой Ю.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Воронежского областного суда по докладу судьи Юрченко Е.П.,
гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области о признании жилого дома жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на блоки в доме блокированной застройки,
по апелляционной жалобе ФИО3
на решение Рамонского районного суда г. Воронежа от 29 мая 2023 г.
(судья районного суда Когтева Е.В.),
УСТАНОВИЛ
А:
ФИО3 обратился в суд с иском к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, в котором просил:
признать объект недвижимости, расположенный по адресу: ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес>, общей площадью 324,8 кв.м, с кадастровым номером 36:25:6945018:2989 жилым домом блокированной застройки, состоящим из двух изолированных и обособленных зданий:
здание № 1 общей площадью 167,2 кв.м: коридор №1 площадью 13,5 кв.м, кухня-гостиная № 2 площадью 38, 4 кв.м, шкаф № 3 площадью 0,7 кв.м, санузел № 4 площадью 2,9 кв.м, шкаф № 5 площадью 1,0 кв.м, гараж № 6 площадью 27,9 кв.м, коридор № 7 площадью19,7 к.м, жилое помещение № 8 площадью 15,0 кв.м, жилое помещение № 9 площадью 21,6 кв.м, санузел № 10 площадью 8,0 кв.м, жилое помещение № 11 площадью 18, 5 кв.м,
здание № 2 общей площадью 171,9 кв.м: коридор № 1 площадью 15,0 кв.м, гараж № 2 площадью 27,8 кв.м, шкаф № 3 площадью 1,1 кв.м, санузел №4 площадью 2,6 кв.м, кухня-гостиная № 5 площадью 38,5 кв.м, коридор № 6 площадью 19,6 кв.м, жилое помещение № 7 площадью 18,4 кв.м, санузел № 8 площадью 8,9 кв.м, жилое помещение № 9 площадью 18,2 кв.м, жилое помещение № 10 площадью 21,8 кв.м.
Указать, что решение суда является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о назначении вышеуказанного здания общей площадью 324,8 кв.м на жилой дом, вид разрешенного использования - дом блокированной застройки и для прекращения права собственности ФИО4 на названный жилой дом общей площадью 324,8 кв.м с кадастровым номером №
Признать право собственности ФИО3
на здание № 1 общей площадью 167,2 кв.м: коридор №1 площадью 13,5 кв.м, кухня-гостиная № 2 площадью 38, 4 кв.м, шкаф № 3 площадью 0,7 кв.м, санузел № 4 площадью 2,9 кв.м, шкаф № 5 площадью 1,0 кв.м, гараж № 6 площадью 27,9 кв.м, коридор № 7 площадью19,7 к.м, жилое помещение № 8 площадью 15,0 кв.м, жилое помещение № 9 площадью 21,6 кв.м, санузел № 10 площадью 8,0 кв.м, жилое помещение № 11 площадью 18, 5 кв.м
на здание № 2 общей площадью 171,9 кв.м.: коридор № 1 площадью 15,0 кв.м, гараж № 2 площадью 27,8 кв.м, шкаф № 3 площадью 1,1 кв.м, санузел №4 площадью 2,6 кв.м, кухня-гостиная № 5 площадью 38,5 кв.м, коридор № 6 площадью 19,6 кв.м, жилое помещение № 7 площадью 18,4 кв.м, санузел № 8 площадью 8,9 кв.м, жилое помещение № 9 площадью 18,2 кв.м, жилое помещение № 10 площадью 21,8 кв.м.
Указать, что решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет двух зданий, образованных в результате раздела жилого дома блокированной застройки, расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес> (Т.1 л.д. 5-8)
В обоснование заявленных требований истец указал, что ему на основании договора купли-продажи и акта прием-передачи от 17 августа 2012 г. принадлежал на праве собственности земельный участок № по <адрес> в д. <адрес> ФИО2 <адрес>, общей площадью 700 кв.м, кадастровый №.
На указанном земельном участке истец возвел индивидуальный жилой дом площадью 324,8 кв.м, который поставлен на кадастровый учет под номером №, в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности.
1 марта 2022 г. ФИО3 принял решение о разделе вышеуказанного земельного участка, общей площадью 700 кв.м, кадастровый №, на два самостоятельных земельных участка площадью 324 кв.м, кадастровый № и площадью 376 кв.м, кадастровый №. Право собственности на вновь образованные участки зарегистрировано, что подтверждается выписками из ЕГРН.
В связи с тем, что индивидуальный жилой <адрес> по <адрес> состоит из двух изолированных и обособленных блоков, имеющих самостоятельные выходы на прилегающие земельные участки, в доме отсутствуют помещения общего пользования, 9 июня 2022 г. ФИО3 принял решение о разделе названного жилого дома, в результате которого в его собственность поступает дом блокированной застройки, состоящий из двух изолированных зданий (блоков) с самостоятельными коммуникациями, площадью по 180,8 кв.м каждое, имеющих отдельный выход на земельные участки с кадастровым номером №
Управление Росреестра по Воронежской области приостановило государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на блоки жилого дома, направив уведомление от 5 июля 2022 г. № КУВД-001/2022-25225764/4, указав, что жилой дом по смыслу пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее –ГРК РФ) не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, ФИО3 предложено предоставить разрешение на реконструкцию жилого <адрес> в д. Медовка в дом блокированной застройки, уведомление об окончании реконструкции объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в качестве дома блокированной застройки.
Администрация Рамонского муниципального района Воронежской области 14 октября 2022 г. отказала ФИО3 в выдаче вышеуказанных документов, поскольку 12 апреля 2013 г. выдавалось разрешение на строительство жилого дома, 3 апреля 2019 г. ФИО3 уведомил об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства, при этом в техплане здания отражено, что части дома, имеющие отдельные входы на земельный участок, не являются изолированными друг от друга частями здания.
В связи с отсутствием возможности урегулировать возникшую ситуацию во внесудебном порядке, ФИО3 обратился в суд с данным иском, представив технический план дома от 15 июня 2022 г., согласно которому вновь образованные в результате раздела жилого <адрес> по <адрес> д. Медовка здания являются изолированными блоками с самостоятельными коммуникациями, каждый из которых имеет отдельный выход на земельный участок с кадастровым номером №. Из представленного экспертного заключения «БТИ-Информцентр» - филиал АО «Воронежоблтехинвентаризация» следует, что раздел жилого <адрес> технически возможен, указанный дом может быть отнесен к жилому дому блокированной застройки, состоящий из двух отдельных зданий (блоков).
Решением Рамонского районного суда Воронежской области от 29 мая 2023 г. исковое заявление ФИО3 оставлено без удовлетворения (Т.3 л.д. 5-10).
В апелляционной жалобе ФИО3 просил отменить вышеуказанное решение суда, полагая необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания жилого дома домом блокированной застройки, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела. Суд первой инстанции не дал должной оценки тому обстоятельству, что дом состоит из двух двухэтажных блоков, не имеющих общих чердачных пространств и иных помещений общего пользования. Изменение вида разрешенного использования земельного участка с «ИЖС» на «блокированная жилая застройка» допустимо после признания дома домом блокированной застройки (Т.3 л.д. 19-23).
В судебном заседании представитель ФИО3 по доверенности ФИО5 поддержала доводы апелляционной жалобы.
ФИО3 в судебное заседание не явился. Администрация Рамонского муниципального района Воронежской области, Управление Росреестра по Воронежской области явку представителей в судебном заседании не обеспечили. О времени, дате и месте судебного разбирательства не явившиеся участники процесса извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к выводу об отмене оспариваемого судебного акта ввиду неправильного применения норм права, несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, ФИО3 на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи земельного участка от 17 августа 2012 г. принадлежал на праве собственности земельный участок по адресу: ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес>, общей площадью 700 кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для жилищного строительства (Т.1 л.д. 137-141).
12 апреля 2013 г. отделом градостроительной деятельности администрации Рамонского муниципального района ФИО2 <адрес> ФИО1 выдано разрешение № RU 365 25 308-12 на строительство жилого дома на земельном участке по адресу ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес>, уч. 24, в соответствии с проектной документацией, выполненной ООО «Стрела» (Т.1 л.д. 10).
26 марта 2019 г. ФИО3 обратился в отдел градостроительной деятельности администрации Рамонского муниципального района Воронежской области с уведомлением об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства на вышеуказанном земельном участке (Т.1 л.д. 11).
К уведомлению об окончании строительства заявителем был приложен технический план здания – объекта индивидуального жилищного строительства от 28 августа 2018 г., согласно которому жилой дом имеет два этажа, состоит из двух частей, разделенных между собой стеной как на первом этаже, так и на втором этаже, при этом в разделяющая жилой дом на две части конструкция (стена) первого этажа оборудована дверным проемом (Т.2 л.д. 203-210).
3 апреля 2019 г. отделом градостроительной деятельности администрации Рамонского муниципального района Воронежской области ФИО3 выдано уведомление о соответствии построенного им объекта индивидуального жилищного строительства – жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес> требованиям законодательства о градостроительной деятельности (Т. 1 л.д. 11).
16 апреля 2019 г. на имя ФИО3 и в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности на жилой <адрес> в д. <адрес> ФИО2 <адрес>, площадью 324,8 кв.м, назначение - жилой дом, дата окончания строительства 2017 год, кадастровый № (Т.1 л.д. 12).
1 марта 2022 г. ФИО3 принято решение о разделе вышеуказанного земельного участка на два земельных участка площадью 324 кв.м и площадью 376 кв. м с категорией земель и видом разрешенного использования для каждого земельного участка – земли населенных пунктов, для жилищного строительства (Т.1 л.д. 13).
В результате раздела земельного участка за ФИО3 на праве собственности были зарегистрированы два земельных участка по адресу: ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес>, с кадастровыми номерами 36:25:6945018:9148 и 36:25:6945018:9149 (Т.1 л.д. 14-15, 16-17).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принял решение о разделе объекта недвижимости – индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, д. Медовка, <адрес> общей площадью 324,8 кв.м, в результате которого образуются два изолированных здания площадью по 180.8 кв.м. каждое (Т.1 л.д. 18-19).
Управлением Росреестра по Воронежской области приостановлена регистрация права собственности зданий, образованных в результате раздела, о чем направлено уведомление от 5 июля 2022 г. № КУВД-001/2022-25225764/4, в котором указано, что жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, в связи с чем предложено предоставить разрешение на реконструкцию жилого <адрес> по <адрес> в дом блокированной застройки, уведомление об окончании реконструкции объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в качестве дома блокированной застройки (Т.1 л.д. 63-64).
Администрация Рамонского муниципального района Воронежской области отказала в выдаче разрешения на реконструкцию жилого <адрес> в дом блокированной застройки, уведомления об окончании реконструкции объекта и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в качестве дома блокированной застройки ввиду того, что жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (Т.1 л.д. 65-67).
В обосновании своих требований истцом представлено экспертное заключение «БТИ-Информцентр» филиал акционерного общества «Воронежоблтехинвентаризация», составленное в результате произведенных замеров и визуального осмотра, в котором указано, что рассмотрев конструктивно-планировочное решение жилого дома и учитывая нормы СНиП, предъявляемые к жилым помещениям, санитарно-технические и противопожарные нормы, учитывая площади, приходящиеся на выделяемую долю, специалист пришел к выводу о технической возможности раздела жилого дома на две изолированные и обособленные части (блоки), описав из каких помещений они состоят, обозначив также на схеме. Кроме того указал, что требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям соблюдены, требования пожарной безопасности не нарушены, санитарно-эпидемиологические требования выполнены.
В ходе обследования специалистом дома установлено и отражено в названном экспертном заключении, что жилой дом состоит из двух обособленных частей жилого дома, имеющих отдельный вход, индивидуальные системы отопления, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения (Т.1 л.д. 51-61).
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил, что наличие технической возможности раздела дома на две части, изолированность и обособленность каждой из них не является основанием для признания жилого дома домом блокированной застройки, поскольку применительно к обстоятельствам настоящего дела не соблюдается характерный для блокированного дома признак - требование о разделе блоков стеной за счет пристройки их друг к другу, в данном случае дом возводился как единый, соответственно, имеется общая стена, кроме того, разрешенное использование земельного участка не соответствует дому блочного типа.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Как указано в пункте 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разделены понятия жилого дома блокированной застройки и объекта индивидуального жилищного строительства.
Пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ установлено, что объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В части 2 статьи 49 ГрК РФ закреплено, что под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» (утвержден и введен в действие приказом Минстроя России № 725/пр от 20 октября 2016 г.). Согласно указанному своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - это жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Из Письма Минэкономразвития России от 14 марта 2017 г. № Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки», следует, что с учетом СП 55.13330.2011 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», введенного в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».
По смыслу положений статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
За получением разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства застройщик обращается в уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления с приложением предусмотренного частью 7 статьи 51 ГрК РФ пакета документов.
Положениями статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данное разрешение представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.
В соответствии со статьей 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости) в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1).
Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3).
В соответствии со статьей 133.1 недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (пункт 1 статьи 133 ГК).
Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен главой 6.1, регулирующей в том числе образование недвижимых вещей.
Согласно пункту 2 статьи 141.3 ГК РФ здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).
При этом пунктом 1 статьи 141.5 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей.
Учитывая вышеизложенное, положения пункта 2 статьи 141.3 ГК РФ не подлежат применению в отношении единого недвижимого комплекса.
Правовой нормой, содержащейся в части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) также предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
Вместе с тем, в случае, если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.
В силу положений Закона № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
В этой связи, учитывая, что индивидуальный жилой дом представляет собой целостную, единую строительную систему (Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), обеспечение выполнения условий автономной эксплуатации отдельных частей такого здания может потребовать осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «дом блокированной застройки», который представляет собой жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями ГрК РФ, содержащимися в статьях 48, 49, 51, 55.
Так, в целях строительства или реконструкции объекта капитального строительства (в том числе домов блокированной застройки) застройщик направляет заявление о выдаче испрашиваемого разрешения в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган с приложением документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 ГрК РФ, включая градостроительный план земельного участка и подготовленную проектную документацию.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. При этом эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ также закреплено, что собственники земельных участков имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 ГрК РФ градостроительный регламент правил землепользования и застройки включает в себя виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, а также параметры и ограничения их использования.
Согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ в составе предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включаемых в обязательном порядке в градостроительный регламент, устанавливаются:
1) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
2) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
3) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Действующее законодательство о градостроительной деятельности не содержит ограничения или прямого запрета на строительство нескольких объектов капитального строительства, включая жилых и садовых домов, в границах одного земельного участка. Однако возможность такого строительства должна определяться в каждом конкретном случае индивидуально с учетом соблюдения требований градостроительного регламента.
Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
На основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В статье 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» закреплено, блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании (часть 1).
При изменении в соответствии с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости орган регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на «здание», назначения объекта недвижимости на «жилой дом», вида разрешенного использования на «дом блокированной застройки» и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные в части 3 настоящей статьи блоки (часть 4).
Как следует из материалов дела, конструктивно-планировочное решение жилого дома и учитывая нормы СНиП, предъявляемые к жилым помещениям, санитарно-технические и противопожарные нормы, учитывая площади, приходящиеся на выделяемую долю, имеется техническая возможность раздела жилого дома на две изолированные и обособленные части (блоки).
Техплан здания от 28 августа 2018 г. неактуален в настоящее время.
Специалист «БТИ-Информцентр» филиал акционерного общества «Воронежоблтехинвентаризация», составивший экспертное заключение № 07-54 от 7 февраля 2022 г., установил, что жилой дом состоит из двух обособленных частей жилого дома, имеющих отдельный вход, индивидуальные системы отопления, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, описал из каких помещений они состоят, обозначив также на схеме (Т.1 л.д. 51-61).
Материалами дела подтверждается, что требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям соблюдены; требования пожарной безопасности не нарушены; санитарно-эпидемиологические требования выполнены.
В техническом плане от 15 июня 2022 г., составленном кадастровым инженером ФИО6, членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров А СРО «Кадастровые инженеры» отражено, что общая площадь каждой изолированной части здания составляет по 180,8 кв.м, каждая часть (здание, блок) расположены в границах отдельного земельного участка с кадастровым номером 36:25:6945018:9148 и 36:25:6945018:9149 соответственно. Фактически дом является домом блокированной застройки, оба блока являются изолированными, каждый имеет собственные инженерные коммуникации. (Т.1 л.д. 20-50).
Согласно заключению специалиста ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» № 364 от 11 сентября 2023 г. ФИО7 каждая из предполагаемых к разделу частей жилого дома, расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес> имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, отсутствуют какие-либо общие помещения, а также помещения, расположенные над или под другими жилыми блоками, каждое из предполагаемых помещений (блоков) имеет своей выход на собственный земельный участок, а следовательно, жилой дом по вышеуказанному адресу в случае раздела по варианту, предложенному в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, будет являться блокированным жилым домом (Т.3 л.д. 53-64).
Судом апелляционной инстанции допрошен специалист ФИО7, составивший заключение № 364 от 11 сентября 2023 г., который подтвердил выводы, отраженные им в вышеназванном заключении. Кроме того, ФИО7 пояснил, что каждый из блоков соответствует строительным, градостроительным, противопожарным нормам и иной нормативно-технической документации. Ни один из блоков, ни оба они в целом, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, а так же не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.
Заключения специалистов судебная коллегия расценивает как надлежащие доказательства.
Принимая во внимание вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции считает установленным, что жилой дом по адресу: ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес> является жилым домом блокированной застройки, состоящим из 2-х индивидуальных зданий (блоков), отвечающих требованиям статьи 49 ГрК РФ.
Из материалов дела следует, что под каждой изолированной блок - секцией непосредственно для его использования сформирован земельный участок. Разрешенное использование земельного участка допустимо изменить после присвоения статуса дома блокированной застройки.
Поскольку при рассмотрении дела суд неверно применил нормы материального права, его выводы не соответствуют обстоятельствам дела, в силу положений пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований по вышеизложенным основаниям.
Руководствуясь статьями 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
решение Рамонского районного суда г. Воронежа от 29 мая 2023 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
Иск ФИО3 к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области о признании жилого дома жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на блоки в доме блокированной застройки удовлетворить.
Признать объект недвижимости, расположенный по адресу: ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес>, общей площадью 324,8 кв.м, с кадастровым номером 36:25:6945018:2989 жилым домом блокированной застройки, состоящим из двух изолированных и обособленных блоков (зданий с назначением жилой дом):
здание (блок) № 1 общей площадью 167,2 кв.м.: коридор №1 площадью 13,5 кв. м, кухня-гостиная № 2 площадью 38, 4 кв.м, шкаф № 3 площадью 0,7 кв.м, санузел № 4 площадью 2,9 кв.м, шкаф № 5 площадью 1,0 кв.м, гараж № 6 площадью 27,9 кв.м, коридор № 7 площадью 19,7 кв.м, жилое помещение № 8 площадью 15,0 кв.м, жилое помещение № 9 площадью 21,6 кв.м, санузел № 10 площадью 8,0 кв.м, жилое помещение № 11 площадью 18,5 кв.м;
здание (блок) № 2 общей площадью 171,9 кв.м: коридор № 1 площадью 15,0 кв.м, гараж № 2 площадью 27,8 кв.м, шкаф № 3 площадью 1,1 кв.м, санузел №4 площадью 2,6 кв.м, кухня-гостиная № 5 площадью 38,5 кв.м, коридор № 6 площадью 19,6 кв.м, жилое помещение № 7 площадью 18,4 кв.м., санузел № 8 площадью 8,9 кв.м, жилое помещение № 9 площадью 18,2 кв.м, жилое помещение № 10 площадью 21,8 кв.м.
Настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении здания по адресу: ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес>, общей площадью 324,8 кв.м, с кадастровым номером 36:25:6945018:2989 на «жилой дом», вид разрешенного использования – на «дом блокированной застройки»
Прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом по адресу: ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес>, общей площадью 324,8 кв.м с кадастровым номером 36:25:6945018:2989.
Признать право собственности ФИО1
на здание (блок) № 1 общей площадью 167,2 кв.м: коридор №1 площадью 13,5 кв. м, кухня-гостиная № 2 площадью 38, 4 кв.м, шкаф № 3 площадью 0,7 кв.м, санузел № 4 площадью 2,9 кв.м, шкаф № 5 площадью 1,0 кв.м, гараж № 6 площадью 27,9 кв.м, коридор № 7 площадью 19,7 кв.м, жилое помещение № 8 площадью 15,0 кв.м, жилое помещение № 9 площадью 21,6 кв.м, санузел № 10 площадью 8,0 кв.м, жилое помещение № 11 площадью 18, 5 кв.м;
на здание (блок) № 2 общей площадью 171,9 кв.м: коридор № 1 площадью 15,0 кв.м, гараж № 2 площадью 27,8 кв.м, шкаф № 3 площадью 1,1 кв.м, санузел № 4 площадью 2,6 кв.м, кухня-гостиная № 5 площадью 38,5 кв.м, коридор № 6 площадью 19,6 кв.м, жилое помещение № 7 площадью 18,4 кв.м, санузел № 8 площадью 8,9 кв.м, жилое помещение № 9 площадью 18,2 кв.м, жилое помещение № 10 площадью 21,8 кв.м
в жилом доме блокированной застройки, расположенном по адресу: ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес>.
Настоящее решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет двух зданий (блоков), образованных в результате раздела жилого дома блокированной застройки, расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, д. Медовка, <адрес>.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 сентября 2023 г.
Председательствующий
Судьи коллегии