№

Дело № 33-5179/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 23 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Заплоховой И.Е.,

Судей Матвеевой Н.Л., Сирачук Е.С.,

при помощнике судьи Ануфриевой А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и садового дома,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 декабря 2022 года,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Заплоховой И.Е., объяснения представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, истца ФИО1, ее представителя ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1 обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и садового дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок и садовый дом, исключении сведений из ЕГРН о зарегистрированных правах на земельный участок и садовый дом, восстановлении права собственности ФИО2 на земельный участок и садовый дом, путем внесения в ЕГРН сведений, взыскании судебных расходов.

В обоснование исковых требований указала, что по договору купли-продажи у ответчика приобрела земельный участок и садовый дом. После передачи имущества ею выявлены существенные скрытые недостатки в садовом доме, не позволяющие эксплуатировать приобретенное имущество. На претензию с требованием расторжения договора ответчик не отреагировала.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 декабря 2022 года расторгнут договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и садового дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1. Прекращено право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и садовый дом с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> Исключены сведения из ЕГРН о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером № и садовый дом с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>. Восстановлено право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № и садовый дом с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, путем внесения в ЕГРН сведений. С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 3 750 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 26 950 руб., расходы на специалиста в размере 25 000 руб., почтовые расходы в размере 1601,71 руб., расходы на уплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

В апелляционной жалобе ФИО2 просила решение отменить как незаконное и необоснованное. Не согласилась с выводами судебной экспертизы, полагала, что эксперты дали неполные ответы на вопросы суда. Судом установлены не все обстоятельства, имеющие значение для дела.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 Н,С. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Истец ФИО1 представила письменные возражения на апелляционную жалобу. Истец и ее представитель в судебном заседании просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113-116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия постановила определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда первой инстанции в обжалуемой части, исходя из доводов апелляционной жалобы.

На основании ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 726 кв.м, и одноэтажного садового дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

Цена Договора согласно п.2 определена сторонами в 3 750 000 рублей.

Переход права собственности зарегистрирован за истцом 13 августа 2021 года.

Объекты недвижимого имущества переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи 23 августа 2021 года. В акте отражено, что покупатель, осмотрев и проверив объекты и оборудование, констатирует, что они находятся в надлежащем состоянии, дефектов и недостатков не обнаружено.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что после передачи садового дома и земельного участка она обнаружила существенные недостатки садового дома.

Согласно заключению специалиста от 13 октября 2021 года дом находится в аварийном состоянии, многие дефекты имеют скрытый характер.

Уведомлением о расторжении договора истец потребовал от ответчика 15 ноября 2021 года расторгнуть договор и вернуть переданные денежные средства.

С целью разрешения спора судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза в ООО «Экспертный центр «Академический».

По результатам исследования эксперты пришли к выводу, что объект недвижимости площадью 36 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует наименованию садовый дом с назначением – жилое.

Садовый дом имеет следующие недостатки:

- многочисленные трещины в фундаменте, следы увлажнения, выпадение отдельных камней, недостаток является явным;

- наличие биоповреждений на деревянных конструкциях стен, недостаток является явным;

- разрушение деревянного перекрытия, заплатка в месте данного разрушения в полу первого этажа, недостаток является скрытым;

- устройство нижних венцов из бывших в употреблении железнодорожных шпал, недостаток является скрытым;

- повреждения нижних венцов под обшивкой дома до состояния трухи, недостаток является скрытым;

- разрушение деревянного перекрытия, недостаток является скрытым;

- трещины в отмостке, неплотное примыкание к цоколю здания, недостаток является явным.

Причина возникновения указанных выше недостатков – естественный физический износ здания, а также необеспечение защиты строительных конструкций от влаги. Длительное воздействие воды на грунт основания, фундамент и несущие стены является катализатором развития деформаций и снижения несущей способности:

- дефект узла примыкания балки перекрытия к деревянному каркасу в виде отсутствия врезки и врубки балки перекрытия к стене, является скрытым (отсутствует возможность визуализации дефекта снаружи объекта исследования);

- скрытая прокладка электропроводки в пустотах перегородок из горючих материалов (дерево) без металлической трубы, недостаток является скрытым.

Причина возникновения указанных выше недостатков – выполнение работ при строительстве садового дома, не соответствующих строительным и пожарным нормам и правилам.

Вследствие данных недостатков несущие конструкции находятся:

- перекрытия в ограничено-работоспособном состоянии;

- фундамент в ограничено-работоспособном состоянии;

- стены из бруса в ограничено-работоспособном состоянии.

Для устранения выявленных недостатков необходимо осуществить демонтаж старых конструктивных элементов, а именно нижних венцов, замену перекрытий и монтаж новых, укрепление кладки фундамента, а также необходимо принять меры по предотвращению проникновения дождевых, талых, грунтовых вод в толщу несущих и ограждающих конструкций дома, а также образования недопустимого количества конденсационной влаги в наружных ограждающих конструкциях путем герметизации конструкций или устройства вентиляции в подполье и воздушных прослоек. Так как устранение данных недостатков невозможно без несоразмерных расходов или затрат времени, эксперты определили, что устранение данных дефектов является с экономической точки зрения нецелесообразным.

Объект недвижимости – садовый дом, создает угрозу жизни и здоровью лиц, проживающих в данном доме, следовательно, его невозможно использовать по назначению.

Разрешая исковые требования, суд установил обстоятельства дела, оценил представленные доказательства, руководствовался положениями статей 1, 9, 12, 209, 218, 421, 450, 469, 475, 557 ГК РФ, принял в качестве допустимого и достоверного доказательства заключение экспертов, пришел к выводу, что в материалах дела имеются доказательства того, что переданный по договору объект недвижимости имеет существенные недостатки, которые не были оговорены продавцом, они носят скрытый характер и при осмотре приобретаемых объектов даже при должной степени заботливости и осмотрительности истец не мог их обнаружить.

Вышеизложенное позволило суду сделать вывод об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Проведенная по делу строительно-техническая экспертиза выполнена экспертами, имеющим специальные познания в области строительства, товароведения и землеустройства, длительный стаж работы по экспертной специальности (от 5 лет до 16 лет). Экспертиза выполнена с исследованием объекта, осмотр проводился с использованием фотосъемки. Заключение экспертизы содержит обоснованные и конкретные ответы, не допускающие двоякого толкования. Эксперты предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Оснований сомневаться в объективности и обоснованности представленного экспертного заключения не имеется.

Садовый дом создает угрозу жизни и здоровью лиц, проживающих в доме, его невозможно использовать по назначению. Он имеет множественные скрытые и явные дефекты. Устранение недостатков невозможно без несоразмерных расходов или затрат времени, устранение дефектов является с экономической точки зрения нецелесообразным.

Соответственно, существенные дефекты, препятствующие эксплуатации дома без угрозы для здоровья граждан, при покупке дома не могли быть обнаружены истцом при визуальном осмотре дома.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что дом, не соответствует строительным, санитарным и градостроительным требованиям, предъявляемым к жилым домам, сохранение и эксплуатация жилого дома создает угрозу жизни и здоровью граждан. Дом имеет существенные строительно-технические недостатки, которые носили скрытый характер и не были оговорены продавцом, при этом они не могут быть устранены без несоразмерных расходов.

В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: - соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

29 октября 2021 года и 3 декабря 2021 года истец дважды направляла ответчику претензии о расторжении в добровольном порядке договора купли-продажи недвижимого имущества, которую ФИО2 оставила без удовлетворения.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Учитывая изложенные обстоятельства, исходя из совокупности представленных доказательств, судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что указанный дом имеет существенные недостатки, возникшие до его передачи продавцом истцу, эксплуатация дома представляет угрозу жизни и здоровью граждан, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем, обоснованно удовлетворил исковые требования.

Судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат указания на обстоятельства и факты, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения.

Само по себе несогласие с данной судом оценкой обстоятельств дела не дает оснований считать суду апелляционной инстанции решение неправильным.

При таком положении судебная коллегия находит постановленное решение суда законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене или изменению решения суда, в том числе и по мотивам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи