УИД 77OS0000-02-2024-000269-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2025 года г. Москва

Московский городской суд в составе судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Мелихове М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-57/2025 по административному исковому заявлению ООО ВТБ Арена об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО ВТБ Арена обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 01 января 2022 года кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении следующих объектов недвижимости:

- земельного участка, площадью 302201 +/- 192 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0004017:26, расположенного по адресу: <...> вл.36 в размере 6 881 418 971 руб.;

- земельного участка площадью 149053 +/- 135 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0004017:26, расположенного по адресу: <...> вл.36 в размере 3 394 085 863 руб.;

- земельного участка площадью 3350 +/- 20 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0004017:7667, расположенного по адресу: <...> земельный участок 36/41 в размере 144 539 100 руб.;

- земельного участка площадью 1670 +/- 14 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0004017:7669, расположенного по адресу: <...> земельный участок 36/10 в размере 73 388 150 руб.;

- земельного участка площадью 7460 +/- 30 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0004017:7674, расположенного по адресу: <...> участок 36/29 в размере 190 506 020 руб.;

- земельного участка площадью 2360 +/- 17 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0004017:7679, расположенного по адресу: <...> земельный участок 36/28 в размере 75 855 120 руб.

В обоснование требований истец указал на то, что является арендатором земельных участков, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права истца, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

В судебном заседании представитель истца от требований в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объектов с кадастровыми номерами 77:09:0004017:7667, 77:09:0004017:7669, 77:09:0004017:7674 и 77:09:0004017:7679 отказался. Определением Московского городского суда от 19 мая 2025 года производство по делу в указанной части прекращено.

Исследовав в открытом судебном заседании материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО ВТБ Арена является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004017:26, расположенного по адресу: <...> вл.36.

В отношении указанного земельного участка площадью 302201 +/- 192 кв.м, по состоянию на 1 января 2022 года установлена кадастровая стоимость в размере 18 602 538 604,84 руб. В связи с изменением площади земельного участка до 149053 +/- 135 кв.м кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2022 года определена в размере 9 232 023 846,58 руб. (дата начала применения кадастровой стоимости 24.07.2023 г.).

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 28 декабря 2023 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отчет, составленный ООО КГ «ПраймАудит».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ».

Согласно заключению ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ» отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

По состоянию на 01.01.2022 год рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004017:26 площадью 302201 +/- 192 кв.м, – составляет 17 209 138 146 руб., земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004017:26 площадью 149053 +/- 135 кв.м – составляет 8 487 972 138 руб.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы проведенной ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

По состоянию на 01.01.2022 год рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004017:26 площадью 302201 +/- 192 кв.м, – составляет 16 423 179 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004017:26, площадью 149053 +/- 135 кв.м – составляет 4 617 293 000 руб.

Поскольку и первоначальная и повторная экспертизы дали однозначный ответ о наличии существенных нарушений, сказавшихся на рыночной стоимости объектов оценки,

допущенных при составлении отчета, подготовленного ООО КГ «ПраймАудит», данный отчет не принимается судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объектов оценки.

Административный истец с заключением эксперта ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» согласился, требования уточнил.

Оценивая заключения экспертов по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что наиболее достоверно рыночная стоимость установлена в заключении ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ», эксперт которой ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Заключение эксперта ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (VI) экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, в частности, его площадь, месторасположение; количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; характеристика нежилого помещения, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на их стоимость. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и доходного подходов.

Стороны достоверность заключения ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ», не оспаривали, каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности рыночной стоимости, не предоставляли.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 28 декабря 2023 года.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу, а возникающие в связи с этим расходы, как правило, определяются соблюдением императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а также инициативной деятельностью суда, т.е. не обусловлены процессуальным поведением самого этого лица.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Таким образом, при распределении судебных расходов, правовое значение имеет установление того обстоятельства, является ли расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки столь значительным, что бесспорно указывает на ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки стоимости имущества.

В данном случае ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером 77:09:0004017:26 площадью 149053 кв.м. превышает рыночную на 50% (в 2 раза), что указывает на ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости в связи с чем, расходы по проведению экспертизы, касающиеся данного объекта, в сумме 196 560 рублей подлежат возложению на ДГИ г. Москвы (1179360/6). В части распределения расходов по оплате стоимости экспертизы в отношении объекта с кадастровым номером 77:09:0004017:26 площадью 302201 кв.м, суд исходит из того что, кадастровая стоимость превышает рыночную на 12% , то есть признак многократного превышения кадастровой стоимости над рыночной отсутствует, что не позволяет прийти к выводу об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца, в связи с чем, расходы по оплате экспертизы в отношении данного объекта в сумме 196 560 рублей подлежат возложению на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО ВТБ Арена удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года на период с 01.01.2023 года по 23.07.2024 год кадастровую стоимость в отношении земельного участка, площадью 302201 +/- 192 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0004017:26, расположенного по адресу: <...> вл.36 в размере в размере рыночной 16 423 179 000 руб.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года на период с 24.07.2023 года кадастровую стоимость в в отношении земельного участка площадью 149053 +/- 135 кв.м, с кадастровым номером 77:09:0004017:26, расположенного по адресу: <...> вл.36 в размере в размере рыночной 4 617 293 000 руб.;

Взыскать с ООО ВТБ Арена в пользу ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» расходы за проведение экспертизы в сумме 196 560 рублей, перечислив указанную сумму на счет ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ», <...>, тел. <***>, почтовый адрес: <...>, ИНН <***>, КПП 770901001, к\сч 40102810545370000003, р\с <***>, л/сч 20736Ц37040, БИК 004525988, Банк ГУ БАНКА РОССИИ ПО ЦФО//УФК ПО Г. МОСКВЕ г. Москва, КБК 00000000000000000130, ОКТМО 45375000, ОКПО 02844624, ОКОГУ 1318000, ОКФС 12, ОКОПФ 20903, ОКВЭД 71.20, ОГРН <***>.

Взыскать с ДГИ г. Москвы в пользу ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» расходы за проведение экспертизы в сумме 196 560 рублей, перечислив указанную сумму на счет ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ», <...>, тел. <***>, почтовый адрес: <...>, ИНН <***>, КПП 770901001, к\сч 40102810545370000003, р\с <***>, л/сч 20736Ц37040, БИК 004525988, Банк ГУ БАНКА РОССИИ ПО ЦФО//УФК ПО Г. МОСКВЕ г. Москва, КБК 00000000000000000130, ОКТМО 45375000, ОКПО 02844624, ОКОГУ 1318000, ОКФС 12, ОКОПФ 20903, ОКВЭД 71.20, ОГРН <***>.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 28 декабря 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 22 мая 2025 года.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.