Решение по делу № 2-3671/2023 от 14.06.2023 - о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации.

07RS0001-02-2023-002539-76

№2-3671/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2023 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего судьи Блохиной Е.П.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аттасауовой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО6 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» (далее – ООО «Строй-Гарант»), в котором просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «Строй-Гарант», договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

В обоснование исковых требований указанно, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй-Гарант» и ФИО1 ФИО7 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, в соответствии с пунктом 1.3 которого продавец (ООО «Строй-Гарант) обязался заключить с ФИО1 ФИО8 (покупателем) основной договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта, указанного в пункте 1.1 договора. Согласно разделу 1 предварительного договора продавец обязался передать в собственность покупателя квартиру, находящуюся в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> кадастровый №, со следующими характеристиками: наименование помещения – квартира, проектный номер – <данные изъяты> блок – <данные изъяты> этаж – <данные изъяты> количество комнат – <данные изъяты> общая проектная площадь <данные изъяты> кв.м, цена за 1 кв.м – 29250 рублей. Согласно пункту 2.1 предварительного договора стоимость указанной квартиры в размере 1500000 рублей оплачивается покупателем при подписании предварительного договора. Оплата по предварительному договору произведена истцом ФИО1 ФИО9 в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1500000 рублей. Истец считает, что при подобных обстоятельствах предварительный договор купли-продажи объективно свидетельствует о том, что предметом договора являлось привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и последующая передача жилого помещения в собственность истца. ДД.ММ.ГГГГ истец направил досудебную претензию в адрес ответчика с требованием совершить действия, направленные на признание предварительного договора договором долевого участия в строительстве, однако она осталась без ответа. Со ссылкой на положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, в письме Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истец указывает, что буквальное значение используемых в заключенном с ООО «Строй-гарант» договоре слов и выражений свидетельствует, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ представляет собой договор участия в долевом строительстве. Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО «Строй-Гарант» является строительство жилых и нежилых зданий. Земельный участок с кадастровым номером № на котором ведется 7-ми секционного 10-ти этажного дома, на момент заключения договора принадлежал ООО «Строй-Гарант» на праве собственности на основании договора купли-продажи. Строительство указанного дома ведется на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией городского округа Нальчик. Таким образом, по мнению истца, условия и цели предварительного договора кули-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, действительная воля сторон, были направлены на создание продавцом объекта недвижимости за счет денежных средств покупателя и последующую передачу квартиры покупателю в собственность, то есть, между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве и сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Из заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве и фактически является таковым. Ответчик, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома и оформляя их в виде договора о намерении, выступал в роли застройщика, при этом целью заключения договора являлось желание истца приобрести помещение, предназначенное для удовлетворения личных (семейных) нужд, которое не является для него объектом предпринимательской деятельности.

Истец ФИО1 ФИО10 уведомленная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направив в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддерживает, просит их удовлетворить.

Судебные извещения, направленные ответчику ООО «Строй-Гарант» по адресу юридического лица, возвращены в суд с отметкой об истечении срока хранения.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от ДД.ММ.ГГГГ N 234, и в соответствии с частью 2 статьи 117 ГПК РФ, отказ участвующих в деле лиц от получения почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует возврат судебных повесток по истечении срока хранения, считается надлежащим извещением о слушании дела.

Исходя из приведенных правовых норм суд считает, что ответчик ООО «Строй-Гарант» о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО11 (покупатель) и ООО «Строй-Гарант» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, в соответствии с условиями которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. Предмет договора – квартира в строящемся 7-ми секционном 10-ти этажном доме, расположенном по адресу: <адрес> имеющая следующие характеристики: проектный №, блок <данные изъяты> количество комнат <данные изъяты> общая проектная площадь <данные изъяты> кв.м, цена за 1 кв.м- 29250 рублей (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.1.1 договора земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности застройщика на основании договора купли-продажи земельного участка. Строительство 7-ми секционного 10-ти этажного дома ведется на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией городского округа Нальчик.

В силу пункта 1.2 договора продавец обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект капитального строительства и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, при условии выполнения покупателем условий об оплате цены договора, передать покупателю квартиру, указанную в пункте 1.1 договора, а покупатель обязуется платить цену договора в порядке и срок согласно условиям договора и принять квартиру при условии получения продавцом разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 4-й квартал 2023 года. Указанный срок является плановым и может быть сокращен по решению застройщика или увеличен в порядке, установленном действующим законодательством.

Продавец обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта, указанного в пункте 1.1. договора (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договора стоимость указанной в пункте 1.1 договора квартиры составляет 1 500000 рублей 00 копеек; покупатель обязуется оплатить стоимость квартиры, указанной в пункте 1.1, при подписании договора (л.д. 13-15).

Актом приема-передачи денежных средств подтверждается передача ФИО1 ФИО12 в качестве оплаты за <адрес>, расположенную в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <данные изъяты> ООО «Строй-Гарант» ДД.ММ.ГГГГ 1500000 рублей 00 копеек (л.д. 16).

Материалами дела также подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ Местная администрация городского округа Нальчик выдала ООО «Строй-Гарант» разрешение № на строительство группы жилых многоквартирных домов по <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером №

В Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка площадью 6449 кв.м с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес> содержатся сведения о его правообладателе – ООО «Строй-Гарант» и вид разрешенного использования – для размещения домов многоэтажной застройки.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).

Данный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 1 Закона №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан права собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

С целью обеспечения единообразия правовых подходов при рассмотрении гражданских дел по спорам, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В указанном Обзоре разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Также разъяснено, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию (пункт 9).

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

Суд находит, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО13 и ООО «Строй-Гарант» предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, исходя из его условий, фактически является договором участия в долевом строительстве, так как между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядка оплаты.

Совокупность исследованных по делу доказательств свидетельствует о том, что ответчик, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома и оформляя их в виде предварительного договора, выступал в роли застройщика, при этом целью заключенного договора являлось желание истца приобрести помещение, предназначенное для удовлетворения личных (семейных) нужд, которое не является для него объектом предпринимательской деятельности.

Между тем, в нарушение требований Закона №214-ФЗ указанный договор заключен как предварительный договор купли-продажи жилого помещения, а не как договор участия в долевом строительстве, не прошел государственную регистрацию, чем нарушаются права истца.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО14 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт серии № выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй- Гарант» № - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО15 и Обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2023 года.

Судья Е.П. Блохина