Решение по делу № 02-6334/2022~М-6365/2022 от 27.10.2022 - о признании незаконным решения о прекращении договора аренды, обязании осуществить государственную регистрацию восстановления обременений, осуществлении перемены лиц в обязательстве.

77RS0016-02-2022-011512-84

02-6365/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Москва 27 октября 2022 года

Мещанский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Пивоваровой Я.Г., при секретаре Чувашове И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-6365/2022 по иску ФИО1 к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании незаконным решения о прекращении договора аренды, обязании осуществить государственную регистрацию восстановления обременений, осуществлении перемены лиц в обязательстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании незаконным решения о прекращении договора аренды, обязании осуществить государственную регистрацию восстановления обременений, осуществлении перемены лиц в обязательстве, указывая, что она является наследником ФИО2, умершей 28.01.2014 года.

Истец указывает, что на основании свидетельства о праве на наследство к ней перешли права и обязанности по договору № 01-00041/12 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) на объект культурного наследия «Жилой дом 2-я половина XIX века», находящегося в собственности г. Москвы (по результатам аукциона), заключенному 11.07.2012 года наследодателем с Департаментом городского имущества г. Москвы, на основании которого наследодатель принял в аренду объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии общей площадью 145,8 кв.м. по адресу: г. Москва, ******, дом 7, который передается в аренду для использования его в административных, образовательных, культурно-просветительских целях сроком до 11.07.2061 года.

Истец указывает, что фактически ФИО1 пользовалась вышеуказанным объектом недвижимого имущества, инвестировала более 10 000 000 рублей на восстановление данного объекта, после того, как объект был полностью восстановлен, с арендатором ФИО2 было заключено дополнительное соглашение от 11.09.2013 г. к договору от 11.07.2012 с «льготными условиями» оплаты аренды (1 рубль за кв.м.).

Истец указывает, что полученное свидетельство о праве на наследство по закону от 09.11.2015 подтверждает возникновение у ФИО1 прав на наследство в виде перехода аренды по договору от 11.07.2012 года, данное свидетельство не оспорено и является действующим, порождает права и обязанности у наследника ФИО1 по договору № 01-00041/12 аренды нежилого фонда на объект культурного наследия.

Вместе с тем, указывает истец, в нарушение действующего закона, а также условий договора от 11.07.2012 года ответчик не произвел замену стороны по договору аренды, более того, в одностороннем порядке прекратил вышеуказанный договор с приложениями к нему и обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании незаконным решения от 25.11.2019 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения в виде аренды по договору нежилых помещений.

Истец указывает, что, обращаясь в арбитражный суд, ответчик указывал на отсутствие сведений в отношении наследников умершей ФИО2, поясняя, что сведения запрашивались у нотариуса, однако, ответа не поступало. Вместе с тем, отмечает истец, данные доводы являются недостоверными, поскольку, согласно справке нотариуса ФИО3 от 12.02.2014 года в адрес Департамента городского имущества г. Москвы были направлены сведения о наследственном деле № 8703/29/2014, в том числе указаны наследники с адресом их проживания.

Таким образом, указывает истец, действия ответчика по сокрытию от арбитражных судом данных сведений являются незаконными.

Истец указывает, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.08.2020 года признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве от 25.11.2019 года об отказе в регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды по договору от 11.07.2012 года, на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве возложена обязанность осуществить государственную регистрацию погашения прав аренды на указанные помещения, вместе с тем, ФИО1 не являлась стороной в арбитражном споре, узнала о нарушении своих прав только 14.05.2021 года из решения ответчика об отказе в приеме документов, в связи с чем, обращалась в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам, однако, определением суда ей было отказано в удовлетворении данного заявления.

При таких обстоятельствах истец указывает, что наследник на основании статьи 617 ГК РФ имеет право пользования арендованным имуществом после смерти арендатора до окончания срока договора, договор аренды и дополнительное соглашение к нему не могут быть расторгнутыми в одностороннем порядке по инициативе арендодателя без обращения с соответствующим иском в суд.

На основании вышеизложенного истец просит суд признать незаконным решение Департамента городского имущества г. Москвы о прекращении договора аренды нежилого фонда от 11.07.2012 года № 01-00041/12 с приложением к нему в отношении спорных нежилых помещений, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве осуществить государственную регистрацию восстановления обременений (прав аренды) на спорные нежилые помещения; осуществить перемену лиц в обязательстве по договору аренды нежилого фонда от 11.07.2012 № 01-00041/12, дополнительному соглашению о внесении изменений в договор аренды в отношении спорных нежилых помещений в результате правопреемства в порядке наследования с ФИО2, умершей 28.01.2014 на ФИО1

Истец не явилась, извещена, обеспечила явку представителя ФИО4, ФИО5, которые в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Третьи лица нотариус г. Москвы ФИО3, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, Департамент культурного наследия г. Москвы в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, учитывая конкретные обстоятельства дела, приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 11.07.2012 года между Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № 01-00041/12 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) на объект культурного наследия «Жилой дом, 2-я пол. XIX в.», находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), согласно пункту 1.1. которого, на основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 20.04.2012 № 982-р и протокола аукциона от 11.07.2012 г. № 101-1 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии «Жилой дом, 2-я пол. XIX в.» общей площадью 145,8 кв.м. по адресу: г. Москва, ****** пер., дом 7.

Согласно пункту 1.4. договора объекта аренды является собственностью города Москвы.

Согласно пункту 2.1. договора срок действия договора аренды установлен на 49 лет – с 12.07.2012 по 11.07.2061 года.

Согласно акту приема (передачи) нежилого помещения от 12.07.2012 года, здание передано арендатору арендодателем.

11.09.2013 года между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 01-00041/12 от 11.07.2012 г., согласно п. 1 которого арендатор отказывается требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором в период действия договора аренды от 11.07.2012 года.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 24.01.2012 № 12-ПП, актом приемки работ по сохранению объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия от 10.09.2013 № И 343713-2013 Комиссии по приемке выполненных работ по сохранению объекта и обращением ФИО2 от 11.09.2013 № ДГИ-4930/13-(0)-0 установлена с 11.09.2013 на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды минимальная ставка городской арендной платы в размере 1 рубль за квадратный метр площади объекта в год без учета НДС, при этом величина арендной платы за объект в месяц составляет 12,15 рублей без учета НДС.

28.01.2014 года ФИО2 умерла.

После ее смерти нотариусом г. Москвы ФИО3 было открыто наследственное дело по заявлению дочери наследодателя – ФИО1, сына наследодателя – ФИО7.

09.11.2015 года нотариусом г. Москвы ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство по закону, в соответствии с которым наследником имущества ФИО2 является дочь наследодателя ФИО1; наследство, на которое в доле ½ выдано свидетельство, состоит, в частности, из прав и обязанностей по договору № 01-00041/12 аренды нежилого фонда на объект культурного наследия «Жилой дом, 2-я пол. XIX в.», находящегося в собственности г. Москвы (по результатам аукциона) от 11.07.2012 года.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды в отношении находящихся в собственности города Москвы нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...> (кадастровые номера: ******, ******, общей площадью 145,8 кв.м).

Письмом от 23.08.2019 г. № ******, 9286 Управление Росреестра по Москве сообщило Департаменту о том, что государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) договора аренды приостановлена в связи с наличием обстоятельств, препятствующих ее осуществлению.

Письмом от 25.11.2019 г. № ******, 9286 Управление Росреестра по Москве отказало Департаменту в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды по договору от 11.07.2019 № 01-00041/12 (далее - Договор).

Обстоятельствами, препятствующими осуществлению регистрации, регистрирующий орган счел отсутствие норм в действующем законодательстве, предусматривающих возможность погашения записи об аренде недвижимого имущества в случае смерти арендатора (физического лица) при отсутствии его наследников путем подачи заявления одной из сторон договора аренды.

Заявитель, полагая, что отказ Управления в государственной регистрации изложенное в письме от 25.11.2019 г. № ******, 9286, нарушает законные права и интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным решения, изложенного в письме от 25.11.2019 <...> об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения в виде аренды по договору от 11.07.2012г. № 01-00041/12 нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.07.2020 года по делу № А40-24850/20-84-180 исковые требования Департамента городского имущества г. Москвы были удовлетворены, признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, изложенное в письме от 25.11.2019 г. № ******, 9286 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды по договору от 11.07.2012 г. № 01-00041/12 нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, пер. ******, д.7 (кадастровые номера: ******, ****** (общ. площадь 145,8 кв.м.); на Управление Росреестра возложена обязанность восстановить нарушенные права заявителя в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу, на основании заявления от 09.08.2019 № ДГИ-И-54539/19 и представленных документов осуществить государственную регистрацию погашения прав аренды на указанные помещения с кадастровыми номерами ******, ******.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация прекращения аренды осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств, нормами Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 128), а также с нормами о договорах аренды.

Перечень оснований прекращения обязательств приведен в Главе 26 ГК РФ и п. 7 Договора. Согласно ч. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В соответствии с ч. 1 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника, либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Как следует из ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ч. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора.

Согласно ч. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими законами (ст. 1112 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с ч. 1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

В соответствии с ч. 1 ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

Принятие наследства согласно ст. 1153 ГК РФ осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник вступил во владение или в управление наследственным имуществом, принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, произвёл за свой счёт расходы на содержание наследственного имущества.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства (ч. 1 ст. 1154 ГК РФ).

Удовлетворяя исковые требования Департамента городского имущества г. Москвы, Арбитражный суд г. Москвы указал, что право аренды ФИО2 на недвижимое имущество прекратилось на основании п. 2 ст. 617 ГК РФ в связи с прекращением ее правоспособности, соответствующие документы были представлены в регистрирующий орган в установленный уведомлением о приостановлении регистрации срок.

Арбитражный суд г. Москвы указал, что основанием для внесения записи о прекращении права аренды ФИО2 являются доказательства, позволяющие установить, что по месту регистрации арендатора отсутствуют лица, фактически принявшие наследство; до настоящего времени не поступало информации об оформлении принятия наследства в виде прав и обязанностей по договору аренды от 11.07.2012 № 01- 00041/12, заключенному ФИО2 в отношении нежилых помещений, следовательно, в связи со смертью арендатора, договор аренды прекратил свое действие, права и обязанности арендатора по названному договору аренды не перешли.

Кроме того, указал арбитражный суд, договор аренды заключался в отношении объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии (п. 1.1. Договора). Неотъемлемой частью договора является охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия (Приложение 1 к договору) и акт технического состояния объекта (Приложение 2 к договору). В связи со смертью арендатора и отсутствием наследников имущества, к которым возможно предъявить требования о расторжении договора аренды, наступают предусмотренные п. 7 Договора последствия его досрочного расторжения в одностороннем порядке без обращения в суд.

В соответствии со ст. 619, 620 ГК РФ досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается по решению суда. В данном случае, делает вывод арбитражный суд, отсутствуют препятствия для прекращения записи об обременении арендой спорных объектов недвижимости; иное толкование норм права приведет к тому, что указанные объекты недвижимости, не используемые в связи со смертью арендатора, будет невозможно ввести в гражданский оборот, сдать в аренду другому заинтересованному лицу в целях пополнения консолидированного бюджета Москвы, сохранения объекта культурного наследия.

При указанных обстоятельствах, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что решение Управления вынесено с существенным противоречием действующему законодательству и подлежит отмене.

23.12.2020 года вынесено Постановление № 09АП-59503/2020 Девятого арбитражного апелляционного суда, которым вышеуказанное решение Арбитражного суда г. Москвы оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления Росреестра по г. Москве – без удовлетворения.

При этом суд апелляционной инстанции также указал, что не имеется оснований для отказа в регистрации прекращения права аренды нежилого помещения, поскольку информации об оформлении принятия наследства в виде прав и обязанностей по договору аренды от 11.07.2012 года в отношении нежилых помещений суду не поступало, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

08.04.2021 года вышеуказанные судебные постановления оставлены без изменения Арбитражным судом Московского округа.

21.05.2021 года ФИО1 обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о пересмотре решения от 21.08.2020 по новым и вновь открывшимся обстоятельствам, указывая, что 28.04.2021 года она обратилась в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды, в чем ей было отказано со ссылкой на погашение записи о праве аренды и прекращении договора аренды. Указывая, что ей стало известно о нарушении своего права вышеназванными судебными актами арбитражных судом, заявитель просила отменить решение Арбитражного суда г. Москвы по новым и вновь открывшимся обстоятельствам.

12.08.2021 года определением Арбитражного суда г. Москвы заявителю отказано в удовлетворении данного заявления.

Согласно пункту 2 статьи 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Аналогичная норма содержится также в части 1 статьи 16 АПК РФ.

При анализе вышеназванных обстоятельств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Так, истец просит суд признать незаконным решение Департамента городского имущества г. Москвы о прекращении договора аренды нежилого фонда от 11.07.2012, вместе с тем, судом установлено, что договор аренды прекратил свое действие в силу пункта 1 статьи 418 ГК РФ, о чем впоследствии была внесена соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Суд обращает внимание, что согласно пункту 8.6 договора аренды все изменения в данный договор оформляются в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью и подлежащих государственной регистрации.

При этом суд отмечает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер – регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора. Заявительный характер регистрации частных правоотношений соответствует принципу автономии воли гражданского законодательства – приобретению прав и заключению сделок своей волей и в своем интересе (п. 2 статьи 1 ГК РФ).

При отсутствии соответствующего заявления регистрационные действия не совершаются. Например, если в регистрирующий орган поступит какой-либо документ о возникновении права собственности на недвижимое имущество (решение суда, договор), но сам правообладатель не заявит о регистрации, то соответствующее право не может быть зарегистрировано. Подобные документы не могут заменить государственную регистрацию права, они являются лишь основанием для проведения регистрации.

Аналогичное может быть отнесено и к ответчику – Департамент городского имущества г. Москвы не может самостоятельно инициировать заключение дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку такое обращение не может быть совершено в отношении иных лиц, не являющихся сторонами правоотношений. Смена стороны по договору аренды осуществляется Департаментом путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды (ст. 452 ГК РФ) в соответствии с административным регламентом по предоставлению государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда», утвержденным п. 1.18 постановления Правительства г. Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества г. Москвы».

Согласно указанному административному регламенту, смена стороны в договоре аренды (п. 2.4.1.6 регламента) осуществляется по соответствующему запросу (заявлению) обращающегося лица (п. 1.1. регламента). Оснований для смены стороны договора аренды по инициативе самого арендодателя положения подзаконных нормативных актов не содержат.

С таким заявлением ФИО1 обратилась к ответчику уже после погашения записи о праве аренды на недвижимое имущество, в более ранний срок не реализовала принадлежащего ей права на смену стороны в договоре аренды, в связи с чем, у ответчика отсутствовала возможность заключения дополнительного соглашения к договору аренды в части смены сторон, следовательно, отсутствуют и основания для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (п. 2 и 3 исковых требований).

Суд обращает внимание, что свидетельство о праве на наследство по закону ФИО2 выдано 09.11.2015 года, впервые же к ответчику заявитель обратилась, согласно представленным документам, 28.04.2021 года, то есть, спустя более 5 лет после вступления в наследство. За указанный период ФИО1 не предпринимались меры с целью заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды от 11.07.2012 года, таким образом, проявив вышеуказанное процессуальное бездействие и пассивность, истец не вправе требовать признания незаконным решения ответчика о прекращении договора аренды за пределами разумного срока ожидания со стороны арендодателя.

Также суд обращает внимание, что, согласно свидетельству о праве на наследственное имущество, к ФИО1 перешло право в размере ½ доли, информации о сонаследнике ½ доли прав и обязанностей по договору аренды также не представлено, таким образом, к ФИО1 не могут перейти права арендатора ФИО2 в полном объеме – том объеме, в котором они существовали на момент смерти ФИО2

Более того, суд отмечает, что исковые требования ФИО1, заявленные в указанном виде, не являются надлежащим способом защиты права – требования искового заявления не способствуют разрешению возникшего спора о праве на недвижимое имущество: принимая во внимание, что в Росреестре произведена государственная регистрация прекращения договора аренды, возложение обязанности на Управление Росреестра г. Москвы осуществить восстановление обременений в виде права аренды и осуществить перемену лиц в обязательстве, нарушало бы принцип правовой определенности и входило бы в противоречие с обстоятельствами и выводами, постановленными вышеназванными судебными постановлениями арбитражных судов.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований и приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании незаконным решения о прекращении договора аренды, обязании осуществить государственную регистрацию восстановления обременений, осуществлении перемены лиц в обязательстве – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья Пивоварова Я.Г.