Решение по делу № 2-891/2025 от 06.10.2025 - о сохранении жилого дома лит.«Г,Г1,нГ,пГ,г» общей площадью 332,3 кв.м., жилой площадью 192 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.

УИД: 61RS0010-01-2025-000791-83 № 2-891/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 сентября 2025 года г. Батайск

Судья Батайского городского суда Ростовской области - Заярная Н.В.,

с участием представителя истицы ФИО1 - ФИО2 по доверенности от 21.02.2023 года, ответчика - ФИО3,

при секретаре - Захарцевой Д.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-891/2025 по иску ФИО1 к ФИО3, администрации <адрес>, 3-е лицо: Управление по архитектуре и градостроительству <адрес>, о сохранении жилого дома лит.«Г,Г1,нГ,пГ,г» общей площадью 332,3 кв.м., жилой площадью 192 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, администрации <адрес>, 3-е лицо: Управление по архитектуре и градостроительству <адрес>, о сохранении жилого дома лит.«Г,Г1,нГ,пГ,г» общей площадью 332,3 кв.м., жилой площадью 192 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, перераспределении долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом.

Определением Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление по архитектуре и градостроительству <адрес> (т. 1, л.д. 135).

Истица - ФИО1 в судебное заседание не явилась, судом принимались меры, предусмотренные статьёй 113 ГПК РФ, по надлежащему её извещению о времени и месте настоящего судебного заседания, однако согласно сведениям почтового идентификатора почтовая корреспонденция не была получена адресатом, в связи с чем была возвращена отправителю с отметкой «Возврат отправителю из-за истечения срока хранения» (т. 2, л.д. 213-214). Также в материалах дела имеется телефонограмма, согласно которой ФИО1 извещена о времени и месте настоящего судебного заседания, а также отчёт о получении смс извещения (т. 2, л.д. 202, 204).

Представитель истицы ФИО1 - ФИО2, выступающий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 114), в судебном заседании исковые требования уточнил, в итоге просил суд сохранить жилой дом лит.«Г,Г1,нГ,пГ,г» общей площадью 332,3 кв.м., жилой площадью 192 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.

Ответчик - ФИО3 в судебном заседании иск о сохранении жилого дома лит.«Г,Г1,нГ,пГ,г» общей площадью 332,3 кв.м., жилой площадью 192 кв.м. по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии признал, не возражал против его удовлетворения.

Представитель ответчика - администрации г. Батайска, в судебное заседание не явился, судом принимались меры, предусмотренные статьёй 113 ГПК РФ, по надлежащему его извещению о времени и месте настоящего судебного заседания, что подтверждается сведениями почтового идентификатора (т. 2, л.д. 211-212).

Представитель 3-го лица - Управления по архитектуре и градостроительству <адрес>, в судебное заседание не явился, судом принимались меры, предусмотренные статьёй 113 ГПК РФ, по надлежащему его извещению о времени и месте настоящего судебного заседания, что подтверждается сведениями почтового идентификатора (т. 2, л.д. 209-210).

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц по делу.

Выслушав представителя истицы, ответчика, изучив материалы дела, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО1 в полном объёме по следующим основаниям:

Согласно ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Но само право на судебную защиту имеет как процессуальный, так и материально-правовой аспекты. Наличие у истца права на судебную защиту в материально-правовом смысле определяется судом в процессе разрешения возникшего спора.

Согласно ч. 3, 4 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из смысла приведённых правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведённый объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведённый объект в установленном законом порядке.

В абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

По смыслу положений ст. 222, 263 ГК РФ, ст. 2, 51 Градостроительного кодекса РФ право собственности на объект самовольного строительства может быть признано за лицом при наличии совокупности следующих юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке отведён и предоставлен земельный участок; приняты меры к получению разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы, отсутствуют нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровья граждан.

Материалами дела установлено, что собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 61:46:0010801:1456, расположенный по адресу: <адрес>, является ФИО1 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с ФИО4 (т. 1, л.д. 37), определения Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении мирового соглашения между ФИО5 и ФИО1, согласно которому суд признал за ФИО5 право собственности на 1/2 долю жилого дома по <адрес> в <адрес>, уменьшив долю ФИО1 в этом жилом доме до 1/2 доли(т. 1, л.д. 38). Собственником другой 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом является ФИО3 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с ФИО5, в подтверждение чего в материалах дела имеется договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 40), выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 29-30).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (мать истицы) на основании договора купли-продажи приобрела жилой дом площадью 21,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решением № от ДД.ММ.ГГГГ Исполком Батайского Горсовета народных депутатов разрешил ФИО4 снести указанный дом и на его месте построить новый одноэтажный, одноквартирный жилой дом, о чём ФИО4 было выдано соответствующее разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 65, 66).

На основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 подарила указанное домовладение ФИО1 (т. 1, л.д. 37).

В процессе рассмотрения данного дела по существу судом изучались оригиналы технической и правовой документации (инвентарное дело №, правовое дело №, техническая документация) на домовладение по адресу: <адрес>, представленной сотрудником МП БТИ г. Батайска в судебное заседание, которая ответила на все поставленные сторонами и судом вопросы.

Также на основании указанной документации МП БТИ г. Батайска подготовило справку, согласно которой на основании решения от ДД.ММ.ГГГГ № Батайского горисполкома «Об утверждении актов Государственной комиссии о приемке в эксплуатацию индивидуальных жилых домов и жилых пристроек» жилой дом литер «Г, п/Г, н/Г, г», общей площадью 223,2 кв.м., в том числе жилой 60,4 кв.м. был принят в эксплуатацию на имя ФИО1, которая являлась собственником домовладения на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом ФИО6 в реестре за №, зарегистрированного в БТИ г. Батайска ДД.ММ.ГГГГ в реестровой книге под №.

Жилой дом на момент приёма в эксплуатацию состоял из следующих литеров:

-литер «Г» жилой <адрес> года постройки, общей площадью 87,2 кв.м., в т.ч. жилой 47,4 кв.м.,

- литер «п/Г» цокольный этаж 1986 года постройки, общей площадью 83,5 кв.м.,

-литер «н/Г» мансарда 1990 года постройки, общей площадью 52,5 кв.м.,

- литер «г» коридор 1990 года постройки (в общей площади жилого дома не учитывался).

При технической инвентаризации, проведённой ДД.ММ.ГГГГ, было установлено, что к жилому дому литер «Г, п/Г, н/Г, г» общей площадью 223,2 кв.м., достроена одноэтажная пристройка литер «Г1» 1996 года постройки, общей площадью 52,0 кв.м. (разрешительная документация не предоставлялась), в литере «п/Г» цокольный этаж общая площадь 83,5 кв.м. изменилась на 82.9 кв.м. в связи со сносом перегородки между ком № и № и установкой перегородки в ком. №, в литере «Г» жилой дом общая площадь 87,2 кв.м. изменилась на 89,8 кв.м. в связи с уточнением линейных размеров и площадей помещений жилого дома.

<адрес> жилого дома литер «Г,Г1, п/Г, н/Г, г» составила 277,2 кв.м.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого <адрес>,2 кв.м. не изменилась.

При технической инвентаризации, проведённой ДД.ММ.ГГГГ, было установлено, что:

- в литере «Г» жилой дом общая площадь 89,8 кв.м. изменилась на 89,5кв.м. в связи с оборудованием помещения № (котельная) и переносом перегородки между ком. № и № (по техпаспорту помещения № и №),

- в литере «Г1» общая площадь 52,0 кв.м. изменилась на 49,4 кв.м. в связи с уточнением линейных размеров и площадей помещений пристройки, над литером «Г1» возведён мансардный этаж общей площадью 52,5 кв.м., всего общая площадь пристройки литер «Г1» с мансардой составила 101,9 кв.м.,

-в литере «н/Г» мансарда общая площадь 52,5 кв.м. изменилась на 51,9кв.м. в связи с уточнением линейных размеров и площадей помещений литера «н/Г»,

-в литере «п/Г» цокольный этаж общая площадь 82,9 кв.м. изменилась на 81,1кв.м. в связи с установкой перегородки между ком № и № (по техпаспорту помещения №, №, №) и уточнением линейных размеров и площадей помещений цокольного этажа,

- литер «г» коридор общей площадью 7,9 кв.м. включён в общую площадь жилого дома на основании п. 5 ст. 15 ЖК РФ.

<адрес> жилого дома литер «Г,Г1, п/Г, н/Г, г» составила 332,3 кв.м. (89,5+49,4 +101,9 кв.м.+51,9 + 81,1).

При технической инвентаризации, проведенной ДД.ММ.ГГГГ изменений общей площади жилого дома литер «Г,Г1,п/Г,н/Г,г» 332,3 кв.м. не установлено (т.2, л.д. 89-90).

Таким образом, судом установлено, что общая площадь жилого дома увеличилась за счёт переустройства и перепланировки жилого дома, строительства пристройки лит.Г1 и возведения мансардного этажа, при этом разрешительная документация не выдавалась.

Определением Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истицы и её представителя по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр Специальных экспертиз по <адрес>» (т. 2, л.д. 106-111).

Согласно Заключению судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что жилой дом лит. «Г, Г1,н/Г, п/Г,г» общей площадью 332,3 кв.м., жилой площадью 192 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в целом соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам.

Выявленные дефекты: наличие плесени на несущих стенах цокольного и первого этажей, а также трещины на потолке первого этажа являются несущественными и устранимыми. Мероприятия, необходимые для их устранения: требуется текущий ремонт с устранением локальных повреждений (дефектов) без усиления конструкций. Дальнейшее использования жилого дома «Г,Г1,н/Г,п/Г,г» по указанному адресу в реконструированном состоянии не представляет угрозу для жизни и здоровьям граждан.

Дата (период) возведения мансардного этажа, общей площадью 52,5 кв.м., над пристройкой лит. Г1 в жилом доме по адресу: <адрес> - 1990 год (Основанием являются - оригиналы правового и инвентарного дел).

Доля ФИО1 (в случае возможного установления судом факта возведения ею мансардного этажа) в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. « Г, Г1, н/Г, п/Г, г», общей площадью 332,3 кв.м., жилой площадью 192 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, составляет 58//100.

Доля ФИО3 в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. « Г, Г1, н/Г, п/Г, г», общей площадью 332,3 кв.м., жилой площадью 192 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, составляет 42//100 (т. 2, л.д. 133-197).

Указанное экспертное заключение было проведено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ на основании определения суда о назначении экспертизы экспертом конкретной организации в соответствии с профилем деятельности. Заключение составлено полно, объективно, его выводы достоверны и подтверждаются доказательствами, представленными в материалы дела. Заключение основано на методиках, необходимых для оформления поставленных перед экспертом вопросов, содержит ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт был предупреждён об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Проводивший исследование эксперт обладает необходимой компетенцией, специальными познаниями в области производства такого вида экспертиз, высокой квалификацией, имеет предусмотренную законом профессиональную аттестацию.

При таких обстоятельствах, оценивая экспертное заключение ООО «Центр Специальных экспертиз по <адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что указанное заключение может быть принято в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу. Оснований усомниться в его правильности, а также в беспристрастности и объективности эксперта, не имеется.

Достаточных и допустимых доказательств, опровергающих выводы заключения судебной экспертизы, сторонами не было представлено.

Судом установлено, что расположение жилого дома лит. «Г,Г1,нГ,пГ,г» общей площадью 332,3 кв.м., жилой площадью 192 кв.м. по адресу: <адрес>, соответствует условно разрешённым видам использования земельного участка и объектов капитального строительства, соответствует предельным параметрам застройки, регламентированным ст. 27 «Градостроительный регламент зоны застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами (Ж.2)» Правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>».

В процессе рассмотрения дела по существу истица уточнила исковые требования и в итоге просила суд сохранить жилой дом лит.«Г,Г1,нГ,пГ,г» общей площадью 332,3 кв.м., жилой площадью 192 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.

Ответчик исковые требования ФИО1 признал, не возражал против их удовлетворения.

С учётом изложенного, принимая во внимание выводы судебной строительно-технической экспертизы, руководствуясь вышеуказанными нормами права, а также учитывая позицию ответчиков, суд считает необходимым сохранить жилой дом лит. «Г, Г1, нГ, пГ, г» общей площадью 332,3 кв.м., жилой площадью 192 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Сохранить жилой дом лит. «Г, Г1, нГ, пГ, г» общей площадью 332,3 кв.м., жилой площадью 192 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в порядке подачи апелляционной жалобы через Батайский городской суд Ростовской области.

Судья

В окончательной форме решение принято 06 октября 2025 года.