Дело № 2-3759/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2022 г. г. Видное Московской области

Видновский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Побединской М.А.,

при секретаре Пастуховой Я.А.,

с участием представителя истцов КЮО,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Пригород Лесное» о взыскании разницы цены договора, стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, впоследствии уточненным, к ООО «СЗ «Пригород Лесное» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков в размере 822 576,90 руб., неустойки за несвоевременное возмещение стоимости устранения строительных недостатков за период с 01.02.2022 по 28.03.2022, уменьшении покупной цены договора посредством взыскания разницы цены в размере 90 000,31 руб., неустойки в размере 70 560,22 руб., начисленной на разницу в цене договора, компенсации морального вреда в размере 60 000 руб., штрафа в размере 50 % от присужденной судом суммы и судебных расходов: на проведение досудебного исследования в размере 11 000 руб., на оформление доверенности в размере 2 100 руб., на уплату государственной пошлины в размере 1 072,98 руб., на направление досудебной претензии и искового заявления в размере 1 164,37 руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого истцы полностью оплатили его стоимость в размере 5 669 804,43 руб. Площадь переданного объекта по договору составляет 74,6 кв.м. Передаточный акт подписан ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1 передаточного акта общая площадь объекта составляет 75,9 кв.м. По произведенному расчету истцов разница в площади объекта по договору и площади, указанной в передаточном акте, составляет 1,19 кв.м, что, по мнению истцов, дает основания полагать, что ими уплачены излишние денежные средства, которые подлежат взысканию с ответчика. Кроме того, при осмотре квартиры истцами выявлены строительные недостатки объекта. По результатам проведенной досудебной экспертизы стоимость выявленных недостатков составляет 957 503,60 руб. Направленная истцами в адрес ответчика претензия с просьбой выплатить неустойку, сумму переплаты и стоимость устранения недостатков оставлена без внимания.

В судебное заседание истцы не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истцов КЮО, действующая на основании доверенности, исковые требования уточнила в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила иск удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ООО «СЗ «Пригород Лесное» своего представителя не направил, извещен о дате слушания дела, представил возражения на исковое заявление, в которых исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска, а в случае удовлетворения требований – снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ в связи с ее несоразмерностью. На основании Постановления Правительства РФ №479 от 26 марта 2022 года, опубликованного 29 марта 2022 года, просил предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31 декабря 2022 года.

Выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого истцы полностью оплатили его стоимость в размере 5 669 804,43 руб. Площадь переданного объекта по договору составляет 74,6 кв.м. Передаточный акт подписан ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1 передаточного акта общая площадь объекта составляет 75,9 кв.м. По произведенному расчету истцов разница в площади объекта по договору и площади, указанной в передаточном акте, составляет 1,19 кв.м.

Частью 1 и 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пунктом 3.6. Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства превысит общую площадь жилого помещения - объекта долевого строительства, указанную в столбце 7 Приложения №1 к договору, более чем на 1 кв.м, цена договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к договору (столбец 11), на разницу между фактической общей площадью жилого помещения (указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) - объекта долевого строительства и общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения №1 к договору.

Пунктом 3.7. Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации)) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения №1 к договору более чем на 1 кв.м, цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к договору на разницу между общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к договору и фактической общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

В пункте 3.5 Договора стороны договорились о том, что цена договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.6 и 3.7 договора. В иных случаях цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон.

Отказывая истцам в удовлетворении исковых требований в части взыскания излишне уплаченной стоимости, суд руководствовался тем, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцами не представлено допустимых и достоверных доказательств того, что переданный объект долевого строительства не соответствует условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела, истцам на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передан объект долевого строительства общей площадью с учетом балконов и лоджий 75,90 кв.м. Согласно условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена передача объекта общей площадью 75,79 кв.м (Приложение № 1 к договору). При подписании передаточного акта истцами замечания не предъявлены. Следовательно, довод истцов о нарушении их прав и ссылка на технический паспорт, составленный по их инициативе после подписания передаточного акта, являются несостоятельными, и требования о взыскании излишне уплаченной суммы и неустойки, начисленной на эту сумму, удовлетворению не подлежат.

В остальной части суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и его приёмка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как указано истцом, во время осмотра объекта выявлены строительные недостатки.

Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертно-правовой центр «Тацит».

Согласно заключению №-Э от ДД.ММ.ГГГГ стоимость устранения недостатков, возникших в результате нарушений, допущенных при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, составляет 822 576,90 руб.

Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено. У суда не имеется оснований сомневаться в правильности заключений эксперта с учетом его компетентности, образования и длительного стажа экспертной работы.

Представленное экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к заключению эксперта, экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующий стаж работы в экспертной деятельности, заключение содержит обоснование и выводы на поставленные судом вопросы, эксперт предупрежден об ответственности по ст. 307 УК РФ.

Суд принимает данное заключение, как допустимое доказательство по делу, полученное в соответствии с требованиями закона и приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов стоимости устранения строительных недостатков в размере 822 576,90 руб.

В соответствии со ст. 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

На основании п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

На основании п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г.

Следовательно, неустойка за несвоевременное возмещение стоимости устранения недостатков подлежит начислению за период с 01.02.2022 по 28.03.2022 (56 дней) и составляет 460 643 руб.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Суд учитывает, что заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не может расцениваться как согласие ответчика с наличием долга перед истцом либо фактом нарушения обязательства.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, послуживших причиной просрочки исполнения обязательства, суд приходит к выводу о явной несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки и снижении её размера до 150 000 руб.

В силу ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» определено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Таким образом, размер компенсации морального вреда в соответствии с принципами разумности и справедливости определен судом в 20 000 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Суд приходит к выводу о необходимости снижения размера штрафа на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 250 000 руб.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Как установлено материалами дела, истцами при предъявлении иска в суд уплачена государственная пошлина в размере 1 312,87 руб., что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ. С учетом удовлетворения требований истцов к ответчику данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ суд признает расходы истцов на проведение досудебного исследования в размере 11 000 руб., на оформление нотариальной доверенности в размере 2 100 руб., на направление досудебной претензии и искового заявления в размере 1 164,37 руб. судебными издержками, понесенными истцами в связи с рассмотрением дела и подлежащими взысканию с ответчика в пользу истцов.

Удовлетворяя ходатайство ответчика об отсрочке исполнения решения, суд руководствуется следующим.

В соответствие с пунктом 1 Постановления Правительства РФ №479 от 26 марта 2022 г "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещении убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

При таких обстоятельствах суд находит заявление ответчика об отсрочке исполнения решения суда до 31 декабря 2022 года подлежащим удовлетворению.

С учетом размера удовлетворенных требований истцов в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 11 612,90 руб. на основании абз. 9 ч. 2 ст. 61.1 БК РФ в доход бюджета Ленинского городского округа Московской области.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пригород Лесное» в пользу ФИО1, ФИО2 в равных долях: стоимость устранения строительных недостатков в размере 822 576 рублей 90 копеек, неустойку за несвоевременное возмещение стоимости устранения недостатков за период с 01.02.2022 по 28.03.2022 в размере 150 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 250 000 рублей, судебные расходы: на проведение досудебного исследования в размере 11 000 рублей, на уплату государственной пошлины в размере 1 312 рублей 87 копеек, на оформление нотариальной доверенности в размере 2 100 рублей, на направление досудебной претензии и искового заявления в размере 1 164 рублей 37 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2, а именно: о взыскании неустойки за несвоевременное возмещение стоимости устранения строительных недостатков, компенсации морального вреда, штрафа – в большем размере, а также об уменьшении покупной цены договора посредством взыскания разницы цены, взыскании неустойки, начисленной на разницу в площади – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пригород Лесное» в доход бюджета Ленинского городского округа Московской области государственную пошлину в размере 11 612 рублей 90 копеек.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пригород Лесное» отсрочку исполнения решения суда на срок до 31 декабря 2022 года включительно.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области.

Мотивированное решение составлено 28 июля 2022 года.

Председательствующий М.А. Побединская