Санкт-Петербургский городской суд

Рег. № 33-7270/2023 Судья: Евстратова А.А.

УИД: 78RS0015-01-2021-008159-20

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Овчинниковой Л.Д.,

судей

при помощнике судьи

ФИО1, ФИО2,

ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании 29 августа 2023 г. апелляционную жалобу ФИО4 на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 сентября 2022 г. по гражданскому делу № 2-1203/2022 по иску ФИО4 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании заключить договор купли-продажи без торгов земельного участка.

Заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д., выслушав мнение представителя истца ФИО4 – адвоката Роднову Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛ

А:

Истец ФИО4 обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, который в ходе рассмотрения дела изменил в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил признать за ним права на приобретение в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, обязать заключить с ним без проведения торгов договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

В обоснование исковых требований истец указывал, что на основании решения Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2020 г. он является собственником вышеуказанного жилого дома; также истец на протяжении 30 лет является собственником земельного участка, на котором располагается указанный жилой дом. Истец обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность указанного земельного участка, по договору купли-продажи в размере 5% от кадастровой собственности земельного участка; письмом № 05-26-12363/21-0-2 от 11.03.2021 ему было отказано в предоставлении земельного участка в собственность, в связи с тем, что участок находится в границах территориальной зоны: общественно-долевая подзона объектов многофункциональной общественно-долевой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районов города, расположенных в зоне влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры; в градостроительном регламенте данной зоны вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» не предусмотрено; истец полагает, что имеет право на приобретение указанного земельного участка в собственность, в связи с чем обратился с настоящим иском в суд.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 сентября 2022 г. в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказано.

Не согласившись с принятым судом решением, истец ФИО4 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец ФИО4 на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явился, воспользовался правом на представление своих интересов, через представителя. Представители ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и Комитета по градостроительству и архитектуре не явились, надлежащим образом извещены, о причинах неявки суду не сообщили. Ходатайств об отложении слушания дела в судебную коллегию не поступило. При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца ФИО4 – адвоката Роднову Е.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 27.01.2003 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> присвоен кадастровый №.... Категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения жилого ома (жилых домов), сведения об объекте недвижимости: №... (Л.д.89).

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2020 г. по гражданскому делу №... за ФИО4 признано право собственности на жилой дом общей площадью 49,1 кв.м, жилой площадью 38,5 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес> (Л.д.33-35).

10.02.2021 истец обратился к ответчику с заявлением №... о передаче в собственность на основании договора купли-продажи земельного участка площадью 911 кв.м по адресу: <адрес>, правообладателем которого является истец.

Согласно ответу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11.03.2021 № 05-26-12363/21-0-2 ФИО4 отказано в предоставлении земельного участка на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку разрешенное использование участка, установлено градостроительным регламентом, не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о его предоставлении. При этом, участок может быть предоставлен истцу на основании договора аренды, который в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключается без проведения торгов.

Также в ответе указано, что по сведениям региональной информационной системы «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» в соответствии с правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, вышеуказанный земельный участок находится в границах территориальной зоны: общественно-долевая подзона объектов многофункциональной общественно-долевой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах города, расположенных в зоне влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры, в градостроительном регламенте, которой вид разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» в перечне основных, либо условно разрешенных видов использования земельных участков не предусмотрен (л.д. 8-9).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 7, 13, 39 Земельного кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, исходил из того, что спорный земельный участок не отвечает требованиям, необходимым для эксплуатации заявленного объекта недвижимости, в отношении площади такого участка. Суд отметил, что общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, составляет 49,1 кв.м.

В тоже время истец просит предоставить в собственность земельный участок, площадью 911 кв.м, что значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного объекта недвижимости. Доказательств того, что именно такая площадь земельного участка необходима для эксплуатации принадлежащего истцу жилого дома, материалы дела не содержат. Также суд указал, что заявленная истцом цель использования спорного земельного участка, не соответствует видам использования такого земельного участка, установленным градостроительным регламентом, что по мнению суда, также исключает предоставление земельного участка в собственность истца.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, или иной сделки об отчуждении этого имущества, согласно пункта 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, право граждан на земельные участки не возникает автоматически только лишь исходя из намерения пользоваться земельным участком/факта использования земельного участка/факта осуществления кадастрового учета земельного участка.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1. решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2, договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату: 3. Договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду: 4. Договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Доказательства соблюдения установленного действующим законодательством порядка для приобретения права собственности на земельный участок отсутствуют, в связи с чем истцом избран ненадлежащий способ зашиты нарушенных.

В силу пункта 1 статьи 39,20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 названной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктами 1, 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет нрава на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Согласно разъяснениям, приведенными в абзаце 3 пункта 16 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04,2010 № 10/22 при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной «собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Право на приобретение земельного участка не является безусловным, может быть реализовано при условии соблюдения требований земельного градостроительного закона, в отсутствии соблюдения которых указанное право реализовано быть не может.

В силу части 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим: препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно части 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений, определяет градостроительный регламент территориальной зоны (ч. 2 ст. 85 ЗК РФ).

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 1, частей 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является, деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьями 1. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в частности, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объему.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных нрав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В рассматриваемом случае спорный земельный участок, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга расположен в границах территориальной зоны ТД1-2_1 (общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в перефирийных и пригородных районах города, расположенных в зоне влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением инженерной инфраструктуры), градостроительный регламент которой не предусматривает отнесение назначения земельного участка для индивидуального жилищного строительства» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования земельного участка.

На основании пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Постановлением Правительства РФ от 30.06.2021 № 1081 во исполнение пунктов 10 и 11 статьи 71 ЗК РФ утверждено «Положение о федеральном государственном земельном контроле (надзоре)» (далее - Положение), которое устанавливает порядок осуществления федерального государственного земельного контроля (надзора).Согласно пункту 2 Положения предметом государственного земельного надзора являются, в том числе соблюдение обязательных требований земельного законодательства при осуществлении органами государственной власти и органами местного самоуправления деятельности по распоряжению объектами земельных отношений, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Объектом государственного земельного надзора являются объекты земельных отношений (земли, земельные участки или части земельных участков), а также деятельность органов государственной власти органов местного самоуправления по распоряжению объектами земельных отношений, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Из пункта 3 Положения следует, что государственный земельный надзор осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и Федеральной службой по надзору в сфере природопользования (далее - органы государственного надзора), их территориальными органами.

В соответствии с частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.! и 3 указанной статьи, влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Таким образом, возложение на Комитет обязанности заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка может повлечь необходимость привлечения должностных лиц Комитета к административной ответственности.

Вместе с тем, исключительность права на приватизацию земельного участка, предусмотренная статьей 39.20 ЗК РФ означает, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, исключительно занятый этим объектом и необходимый для его использования. Приобретение земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности граждан, имеют целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, поскольку исходя из положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. Соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Исходя из существа рассматриваемого спора, с учетом предмета и основания заявленных исковых требований, юридически значимым обстоятельством, подлежащим вынесению на обсуждение сторон и установлению, в том числе путем представления заключения специалиста и (или) назначения по делу соответствующей судебной экспертизы, является размер земельного участка, в отношении которого истец мог реализовать предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации право выкупа земельного участка как собственники находящегося на этом участке объекта недвижимости.

В рассматриваемом случае истец не подтвердил наличие у него оснований для приобретения в собственность спорного земельного участка площадью 911 кв.м. для эксплуатации расположенного на этом земельном участке принадлежащего ему жилого дома пл. 49,1 кв.м.

Представленное истцом заключение кадастрового инженера № 1 от 17.05.2023, согласно которому изменение границ и площади невозможно без нарушения Правил землепользования и застройки. Площадь исследуемого земельного участка соответствует нормативам для эксплуатации дома, не может являться относимым, допустимым, достаточным доказательством наличия оснований для приобретения в собственность спорного земельного участка площадью 911 кв.м (л.д.167-168).

Иных доказательств обоснования размера в собственность указанного земельного участка не представлено.

При таком положении предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных истцом требований у суда не имелось.

Иных доводов для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, обстоятельств, которые имели бы правовое значение для правильного разрешения спора, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

Таким образом, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, доводы которой сводятся к несогласию с выводами суда и оценкой представленных по делу доказательств, произведенной судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 сентября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 октября 2023 г.