Дело № 2-278/2022
УИД 28RS0013-01-2022-000524-47
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 октября 2022 года с. Поярково
Михайловский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Ершовой К.В.,
при секретаре Паньковой А.С.,
с участием истца ФИО1,
ответчика ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение и земельный участок в силу приобретательной давности,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в Михайловский районный суд Амурской области с указанным иском, в обоснование которого указала, что 31.08.2005 года она (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры на земельном участке, расположенные по адресу: <адрес>. Продавцом ей были переданы оригиналы всех документов на жилое помещение и земельный участок: кадастровый план земельного участка, свидетельство о праве на наследство по закону, постановление администрации Поярковского сельсовете о передаче в собственность земельного участка, свидетельство о гос. регистрации права, технический план на жилой дом. Указанные объекты недвижимого имущества переданы ей продавцом сразу после заключения предварительного договора купли-продажи, а денежные средства в размере 50 000 рублей за имущество переданы продавцу в день подписания договора в присутствии нотариуса. Однако сам договор купли-продажи заключен не был, поскольку связь с продавцом ФИО3 была утрачена, а впоследствии не было возможности заключить договор купли-продажи ввиду болезни последнего. ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 умер. Наследником после смерти ФИО3 является его супруга ФИО2, с которой во внесудебном порядке разрешить данный спор не представилось возможным. В связи с чем истец просила признать за ней право собственности на жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
В судебное заседании истец ФИО1 поддержала исковые требования в полном объеме по доводам искового заявления, в дополнение пояснив, что условия предварительного договора купли-продажи жилого помещения с земельным участком от 31.08.2002 с обеих сторон выполнены в полном объеме. В день заключения предварительного договора она передала ФИО3 50 000 руб. за жилое помещение и земельный участок и еще 5 000 руб. в тот же день передала продавцу в счет оплаты угля, оставшегося на усадьбе после продажи дома, тем самым указывая, что расчеты с продавцом имущества она произвела в полном объеме. Со своей стороны продавец передал ей всю правоустанавливающую и техническую документацию на дом и земельный участок. С указанного периода времени, то есть более 15 лет она открыто, непрерывно и добросовестно проживает в спорном жилом помещении, неся бремя расходов по содержанию жилого помещения и земельного участка. Заключению основного договора изначально препятствовал не истекший срок для принятия ФИО3 наследства после смерти своей матери, в состав которого вошли, в том числе приобретённый жилой дом и земельный участок. В дальнейшем имели место обстоятельства субъективного характера и последующая смерть продавца, что не позволило ей зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты. В связи с чем истец просила в судебном порядке признать за ней право собственности на спорные объекты в силу приобретательной давности.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании не возражала относительно удовлетворения требований ФИО1, о чем представила письменное заявление. Вместе с тем указала, что последняя к ней, как наследнику ФИО3, по вопросу перехода права собственности на спорное имущество не обращалась. О том, что ФИО3 до сих пор значится собственником родительского дома и приусадебного земельного участка она не была осведомлена, в связи с чем в права наследования указанным имуществом не вступала. Обстоятельства осуществления истцом ФИО1 в полном объеме расчетов за жилое помещение и земельный участок с ФИО3 при жизни последнего, как проживание ФИО1 с 2005 года в спорном жилом помещении с несением бремени расходов по его содержанию, не оспаривала.
В судебное заседание не явились представители третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Росреестра по Амурской области, о времени и месте судебного заседания, уведомлённые своевременно и надлежащим образом, возражений (отзыва) от указанного лица относительно иска в суд не поступило.
Суд с учетом приведенных обстоятельств, руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд находит возможным, рассмотреть дело при состоявшейся явке.
Заслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что каждый вправе иметь имущество в собственности.
В силу положений ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии со ст. 75.1 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации создаются условия для устойчивого экономического роста страны и повышения благосостояния граждан, для взаимного доверия государства и общества. Правовая определенность закона является одним из необходимых условий стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, надлежащего уровня взаимного доверия между его участниками. Вместе с тем требование определенности правового регулирования, обязывающее законодателя формулировать правовые предписания с достаточной степенью точности, позволяющей гражданину (объединению граждан) сообразовывать с ними свое поведение, не исключает использования оценочных или общепринятых понятий, значение которых должно быть доступно для восприятия и уяснения субъектами соответствующих правоотношений либо непосредственно из содержания конкретного нормативного положения или из системы взаимосвязанных положений, рассчитанных на применение к неограниченному числу конкретных правовых ситуаций, либо посредством выявления более сложной взаимосвязи правовых предписаний, в частности с помощью даваемых судами разъяснений. Судебная же власть, действующая на основе принципов самостоятельности, справедливого, независимого, объективного и беспристрастного правосудия (статьи 10, 118 и 120 Конституции Российской Федерации), по своей природе предназначена для решения споров на основе законоположений, в которых законодатель использует в рамках конституционных предписаний оценочные понятия.
Как разъяснено в пп. 58 и 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии со ст. 234 Гражданского кодекса РФ - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя (п. п. 1, 4).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Как указано в абз. 1 п. 16 приведенного выше Постановления, по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абз. 1 п. 19 этого же Постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст. ст. 11, 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в п. 15 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.
В таких случаях, в соответствии со ст. 234 ГК РФ давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по такому договору, если вещь не будет возвращена собственнику и не истребована им, а в соответствии с ч. 4 ст. 234 ГК РФ, если к тому же прошел и срок исковой давности для ее истребования.
В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.
При этом ГК РФ не содержат запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).
Иной подход ограничивал бы применение положений ст. 234 ГК РФ к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 3 ст. 1 ГК РФ).
Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу указанных положений закона при наличии одновременно нескольких предусмотренных законом оснований для приобретения права собственности или нескольких способов защиты гражданских прав гражданин или юридическое лицо вправе по своему усмотрению выбрать любое из них.
Иное означало бы не предусмотренное законом ограничение гражданских прав.
Из материалов дела следует и установлено судом, что 31 августа 2005 года, между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о продаже жилого помещения – квартиры расположенной на земельном участке по адресу: <адрес>, общей площадью, принадлежащей ФИО4 по договору на безвозмездную передачу квартиры в собственность граждан, наследником которой является ФИО3
Стороны договорились о том, что договор купли-продажи будет заключен не позднее 15 декабря 2005 года, при этом квартира будет продана Продавцом Покупателю за 55 000 рублей. Кроме того, стороны договорились о том, что Продавец обязуется собрать и предоставить для оформления договора купли-продажи квартиры необходимые для этого документы (п.3, 5 Договора).
Из п.4 вышеуказанного Договора следует, что при его подписании Покупатель дает Продавцу задаток в сумме 50 000 рублей.
В данном случае при заключении предварительного договора купли-продажи стороны достигли соглашения о том, в отношении какого недвижимого имущества в последующем будет заключен договор купли-продажи, то есть и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора.
Из пояснений истца, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что сумма сделки указанная в предварительном договоре купли-продажи от 31 августа 2005 года (55 000 руб.) была уплачена ею Продавцу ФИО3 в полном объеме. На дату заключения предварительного договора истец вселилась в указанное жилое помещения, и с указанного периода, в том числе в связи с передачей продавцом всей технической и правоустанавливающей документации на спорные жилое помещение и земельный участок, стала открыто, непрерывно и добросовестно владеть и пользоваться указанным имуществом как своим собственным.
Ответчиком ФИО2 обстоятельства давностного владения истцом вышеуказанным имущества, как и осуществления оплаты за имущество в сумме 55 000 руб., не оспаривались.
Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей ФИО5, ФИО6 суду показала, что в течение многих лет они проживают по <адрес> по соседству с усадьбой ФИО1, которая вселилась в <адрес> в 2005 году после смерти прежнего собственника ФИО7 Что послужило основанием для вселения ФИО1 в указанное жилое помещение, им не известно. Однако после смерти ФИО7 её наследники, в частности сын ФИО3 претензий к ФИО1 по поводу вселения истца в данное жилое помещение никогда не предъявлял. Очевидцами каких-либо конфликтов между ФИО1 и наследниками ФИО7 они не были. Они всегда считали, что после вселения истца в спорное жилое помещение именно ФИО1 являлась его собственником, поскольку та с 2005 года открыто и непрерывно проживает по вышеуказанному адресу, полноценно владея и пользуясь как жилым помещением, так и приусадебным земельным участком.
Согласно копий свидетельств о государственной регистрации права от 08.02.2006 года в отношении земельного участка (для ведения ЛПХ), общей площадью 1255,00 кв.м, и в отношении жилого помещения, общей площадью 34,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, ФИО3 является собственником данного недвижимого имущества на основании постановления главы Поярковского сельсовета Михайловского района от 23.12.2005 года и свидетельства о праве на наследство по закону от 16.11.2005, соответственно.
В материалы дела представлены также правоустанавливающая документация на спорные объекты, а именно: постановление администрации Поярковского сельсовета от 23.12.2005 года №-ч о передаче бесплатно в собственность ФИО3 земельного участка (для ведения ЛПХ), общей площадью 1255,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; свидетельство о праве на наследство по закону, выданное нотариусом Михайловского нотариального округа от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №, согласно которому ФИО3 является наследником своей матери ФИО4 в отношении жилого помещения (квартиры), общей площадью 34,4 кв.м, расположенной по вышеуказанному адресу.
Согласно выписок из ЕГРН от 03.10.2022 в отношении жилого помещения с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу <адрес>, в качестве собственника данных объектов недвижимости значится ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р.
Как следует из материалов дела, после оформления всех необходимых документов в отношении вышеуказанной квартиры и земельного участка, основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был. В качестве причины незаключения основного договора ФИО1 указано на «потерю связи» с продавцом, и последующую смерть последнего.
В подтверждение доводов о смерти продавца спорных объектов недвижимости ФИО3 представлена копия свидетельства о смерти серии I-ОТ № от 25.11.2020, выданного отделением ЗАГС по Михайловскому району управления ЗАГС Амурской области, согласно которой ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ.
Из копий материалов наследственного дела №, открытого к имуществу ФИО3, умершего ДД.ММ.ГГГГ, следует, что наследником указанного лица, обратившимся в установленный срок к нотариусу для принятия наследства, является супруга наследодателя – ответчик ФИО2
С учетом установленных по делу обстоятельств ответчик ФИО2 иск признала; заявление ответчика в письменной форме приобщено к материалам дела, процессуальные последствия признания иска ответчику разъяснены и понятны.
Признание иска ответчиком совершено в соответствии с принципом диспозитивности прав сторон в ходе судебного разбирательства, закону не противоречит, права и законные интересы третьих лиц не нарушает, в связи с чем суд принимает признание иска.
Таким образом, в судебном разбирательстве получил свое подтверждение факт заключения предварительного договора купли-продажи оспариваемой квартиры между ФИО3 и ФИО1, а также вселение и проживание истца в жилом помещении с августа 2005 года.
Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд находит установленным, что владение ФИО1 спорной квартирой с 2005 года по настоящее время является добросовестным, поскольку осуществлялось по соглашению с его предполагаемым собственником по предварительному договору купли-продажи квартиры. Владение спорной квартирой осуществлялось открыто, как своей собственной, никакое иное лицо в течение всего их владения не предъявляло своих прав на данную квартиру и не проявляло к ней интереса как к своей собственной.
Признавая владение добросовестным, суд учитывает позицию, закрепленную в Постановлении Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО8», согласно которой, п. 1 ст. 234 ГК РФ признан не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой при решении вопроса о добросовестности владения лицом земельным участком, переданным ему прежним владельцем (гаража и земельного участка) по сделке с намерением передать свои права владельца на недвижимое имущество, не повлекшей соответствующих правовых последствий, как об условии приобретения права собственности на земельный участок по давности владения эта норма по своему конституционно-правовому смыслу не предполагает, что совершение такой сделки (в которой выражена воля правообладателя земельного участка на его отчуждение и которая была предпосылкой для возникновения владения, а в течение владения собственник земельного участка не проявлял намерения осуществлять власть над вещью) само по себе может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным и препятствием для приобретения права собственности на вещь (земельный участок) в силу приобретательной давности.
Кроме того, согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
В соответствии с п. 1 ст. 235, п. 1 ст. 236 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отказе собственника от права собственности. Гражданин может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
С учетом того, что ФИО3 при жизни приняв наследство от своей матери ФИО7, и заключив с истцом ФИО1 предварительный договор купли-продажи жилого помещения – <адрес>, явно выразил волю на отказ от права собственности от данного имущества после принятия наследства, и поскольку условия договора от 31.08.2005 года по оплате жилого помещения, принятию истцом переданного от ФИО3 имущества, с последующей передачей продавцом ФИО1 правоустанавливающей и технической документации как на жилое помещение, так и на земельный участок, были сторонами указанной сделки исполнены, учитывая давность и добросовестность владения истцом на протяжении более чем 15 лет как квартирой, так и приусадебным земельным участком, собственником которого до настоящего времени значится тоже ФИО3, поэтому, принимая во внимание позицию ответчика ФИО2, при отсутствии возражений против удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований со стороны третьих лиц, суд приходит к выводу, что заявленные требования ФИО1 о признании права собственности на спорные объекты в силу давностного владения, подлежат удовлетворению в полном объеме.
В связи с признанием права собственности за истцом на указанное недвижимое имущество, зарегистрированное в ЕГРН право собственности за ФИО3 подлежит прекращению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой с.<адрес>, право собственности на жилое помещение - квартиру общей площадью 34,4 кв.м, с кадастровым номером №, и земельный участок общей площадью 1255 кв.м, категории земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, в силу приобретательной давности.
Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о правах ФИО3 на объекты недвижимого имущества – жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, и государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимого имущества.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд в апелляционном порядке через Михайловский районный суд Амурской области в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья К.В. Ершова
Решение суда в окончательной форме принято 17 октября 2022 года.