УИД: 77RS0006-02-2024-012419-59
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 августа 2025 года город Москва
Дорогомиловский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Александренко И.М.,
при помощнике судьи Ходжаевой Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1376/25 по иску ФИО1 * к ФИО2 * о признании договоров купли-продажи недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 25.10.2022 года по адресу: г. Москва, *, заключенного между ФИО1 и ФИО2, удостоверенного ФИО3 временно исполняющей обязанности нотариуса города Москвы ФИО4; признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 22.02.2023 года по адресу: г.Москва, *, заключенного между ФИО1 и ФИО2, удостоверенного ФИО5 временно исполняющей обязанности нотариуса города Москвы ФИО6
Исковые требования мотивированы тем, что истец ФИО1, находился под влиянием обмана при заключении указанных договоров, поскольку квартира была продана ответчику по значительно низкой цене. Кроме того, ответчик в квартире не проживает, ЖКУ не оплачивает.
Представитель истца * в судебное заседание явилась, иск поддержала.
Представитель ответчика * в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, представила в материалы дела возражения на иск.
Представители третьих лиц ООО «Восток» и УФРС по г. Москве в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.
Третье лицо Нотариус г. Москвы ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом.
Третье лицо Нотариус г. Москвы ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, представила в материалы дела возражения на иск, в которых просила в удовлетворении требований отказать.
Суд счел возможным рассматривать дело в отсутствие лиц, извещенных судом надлежащим образом, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля * приходит к следующему выводу.
Как установлено в судебном заседании, 25.10.2022 года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *.
Согласно п.4 Договора стороны оценили квартиру в 25 000 000 руб.
Расчеты будут происходить следующим образом:
5.1. На дату заключения настоящего договора Покупатель передал Продавцу аванс в сумме 500 000 руб.
5.2. В день заключения настоящего Договора Покупатель обязуется передать Продавцу наличные денежные средства в размере 14 500 000 руб. и совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя покупателя.
5.3. Оставшуюся сумму в размере 10 000 000 руб. по договору купли - продажи Покупатель обязуется выплачивать продавцу путем произведения ежеквартального платежа в размере 2 000 000 руб. наличными денежным средствами.
5.3.1. Оплата первого платежа в размере 2 000 000 руб. производится покупателем 10 января 2023 года.
5.3.2. Оплата последующих платежей в размере 2 000 000 руб. производится покупателем не позднее даты последнего рабочего дня последнего месяца квартала в течении 4 кварталов по 29 марта 2024 года.
Расчеты по настоящему договору подтверждаются расписками продавца написанными им собственноручно.
22.02.2023 года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *.
Согласно п.3 Договора стороны оценили квартиру в 25 000 000 руб.
Согласно п. 3.1. оплата покупателем покупной цены объекта недвижимости по настоящему договору произведена до подписания настоящего договора следующим образом: часть покупной цены объекта недвижимости в размере 500 000 руб. выплачена продавцу покупателем наличными деньгами 21 октября 2022 года;
- часть покупной цены объекта недвижимости в размере 14 500 000 руб. выплачена продавцу покупателем наличными деньгами 25 октября 2022 года;
- часть покупной цены объекта недвижимости в размере 8 500 000 руб. выплачена продавцу покупателем наличными деньгами 10 января 2023 года;
- часть покупной цены объекта недвижимости в размере 1 500 000 руб. выплачена продавцу покупателем наличными деньгами 20 февраля 2023 года.
28.11.2022 года квартира была передана ответчику.
Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы по гражданскому делу №02-569/24 частично удовлетворены исковые требования ФИО2 к ФИО1, УФРС по г. Москвы, а именно, судом возложена обязанность на УФРС по г. Москвы осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорное помещение за ФИО2, прекратив право собственности ФИО1
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.11.2024 года решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы по гражданскому делу №02-569/24 отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.
Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 08.04.2025 года Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.11.2024 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Истец, обращаясь в суд с иском, указывает на то, что ФИО1, находился под влиянием обмана при заключении указанных договоров, поскольку квартира была продана ответчику по значительно низкой цене. Кроме того, ответчик в квартире не проживает, ЖКУ не оплачивает.
Судом была допрошена свидетель * которая являлась * *
Оценивая показания свидетеля, суд не находит оснований им не доверять.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (пункт 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
На основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В этой связи, по смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.
Разрешая первоначальные требования, суд, руководствуясь положениями статьями 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями по их применению, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что доказательств, введения в заблуждение либо обмана со стороны ответчика, истцом в нарушение положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
ФИО1 трижды самостоятельно подтвердил нотариусам свое намерение в продаже квартиры на этих условиях. Отчет об оценке от 21 февраля 2023 года не мог ввести ФИО1 в заблуждение, поскольку в октябре 2022 он сам определил такие условия сделки.
Суд также учитывает, что в договоре купли-продажи квартиры от 30.09.2022 г. с покупателем ФИО7, предшествующим ФИО2, цена квартиры была определена в размере 33 000 000,00 рублей.
Довод Истца о том, что ФИО2 ввела его в заблуждение предоставив отчет об оценке, не соответствующий рыночной стоимости квартиры судом отклоняется в виду того, что цена квартиры сопоставима с кадастровой стоимостью квартиры.
Более того, цена была согласована ФИО1 и ФИО2 в октябре 2022 года при заключении предварительного, а затем и основного договора, и повторно была зафиксирована сторонами в договоре купли-продажи квартиры от 22 февраля 2023 г. Все договоры были нотариально удостоверены, сторонам в тексте договоров разъяснено, что соглашение о цене Квартиры является существенным.
Суд принимает во внимание, что истцом было совершено несколько последовательно направленных на достижение результата действий: принимал исполнение (оплату за квартиру), передавал квартиру по акту, зарегистрировал по месту жительства ФИО2 и ее ребенка в квартире, подавал иск в Дорогомиловский суд с оспариванием действий Управления Росреестра, обращался в органы МВД для снятия «информационного контроля», способствовал перевозу вещей ФИО2 в квартиру.
Согласно правовой позиции Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2021 N 48-КГ20-28-К7 «… по мотиву кабальности не может быть оспорена сделка, заключенная вследствие легкомысленного поведения потерпевшего, незнания рыночной конъюнктуры либо экономического просчета потерпевшего»
Таким образом, ФИО1 ориентировался в стоимости квартиры на период времени, когда заключал договоры с ФИО2
При таких обстоятельствах исковые требования о признании сделок недействительными не подлежат удовлетворению также ввиду недобросовестного поведения истца (ч. 5 ст. 166 ГК РФ) и отсутствия доказанности заявленных оснований недействительности.
Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности истцом для обращения с иском в суд.
Пунктом 2 ст. 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии с положениями ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (часть 1). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (часть 2).
Уточненное исковое заявление истца о признании договоров недействительными, по мотиву заблуждения, подано 20.06.2025 года.
Обстоятельства, на которые ссылается истец как на основания недействительности, существовали и были известны истцу на момент совершения сделок либо, во всяком случае, не позднее даты заключения договора 25.10.2022, о чем свидетельствуют его последующие действия по исполнению сделок, в том числе, получение оплаты от ФИО2 в объеме, предусмотренном договорами, передача квартиры по акту приема-передачи, регистрация в квартире по месту жительства ФИО2 и ее ребенка.
ФИО1 участвовал при рассмотрении спора о действительности договора в Дорогомиловском районном суде г.Москвы по делу №2-2664/24 и мог указать иные основания недействительности.
Таким образом, годичный срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора от 25.10.2022 истцом пропущен.
Аналогично, иск предъявлен по истечении более одного года и в отношении договора от 22.02.2023.
Доказательств наличия уважительных причин для восстановления пропущенного срока (ст. 205 ГК РФ) истцом не представлено; соответствующее ходатайство не заявлено.
При таких обстоятельствах, учитывая заявление ответчика о применении исковой давности, суд в силу ст. 199 ГК РФ отказывает в иске.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Оценив представленные суду доказательства в их совокупности согласно требованиям ст. 67 ГПК РФ, учитывая пропуск истцом срока исковой давности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 * к ФИО2 * о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Дорогомиловский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 10 октября 2025 года.
Судья И.М. Александренко