Дело № 2-4/2023

УИД 26RS0024-01-2022-000066-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 января 2023 года Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Москвитиной К.С.,

при секретаре Урбаняк А.В.,

с участием истца ФИО2,

представителя истца Ханчич Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5 о признании заключенным договор купли-продажи объекта недвижимости, признании права собственности на объект недвижимости,

установил :

ФИО2 обратился с настоящим иском в суд ссылаясь на то, что ФИО5 (до брака носила фамилии ФИО6, ФИО7, ФИО8) является собственником <данные изъяты> доли жилого дома, находящегося в по адресу: <адрес>, собственником <данные изъяты> доли в праве на указанный жилой дом являлась ФИО1., которая умерла. Наследником к имуществу умершей ФИО1. является ее сын ФИО9 В ДД.ММ.ГГГГ году он и ответчик ФИО5 пришли к соглашению о купле-продаже <данные изъяты> доли жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>. В соответствии с требованиями ст.250 ГК РФ о преимущественном праве приобретения указанной доли жилого дома ФИО1. оформила нотариально заверенный отказ участника общей долевой собственности от покупки продаваемой ответчиком доли жилого дома, составляющей <данные изъяты> рублей. Во исполнение состоявшегося договора он передал ФИО5 денежную сумму, составляющую стоимость объекта недвижимости, определенную продавцом ФИО5 в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается расписками ответчика, составленными собственноручно. Жилой дом представляет собой саманное строение, имеющее 2 отдельных входа, общей площадью <данные изъяты> кв.метров, жилой площадью <данные изъяты> кв.метров. Он занимает <данные изъяты> часть жилого дома, состоящего из 2 жилых комнат. Земельный участок, находящийся в границах жилого дома находится в аренде у ответчика на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного комитетом по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Невинномысска и ФИО5 (ФИО10). С ДД.ММ.ГГГГ года он и члены его семьи постоянно зарегистрированы в доме, проживают в нем более 20 лет. В соответствии с достигнутой договоренностью ответчик, получив ДД.ММ.ГГГГ года последнюю выплату за дом, составила расписку, подтверждающую полный расчет между ними и приняла на себя обязательства в течение 3 месяцев полностью переоформить на его имя жилой дом. С ДД.ММ.ГГГГ года и по настоящее время он постоянно улучшает состояние дома, который на момент покупки находился в аварийном состоянии, имелась пробоина крыши, была разобрана и не работала печь отопления, поврежден водопровод. Все указанные повреждения он ликвидировал за счет собственных средств, восстановил печь и водопровод, починил крышу. Дом представляет собой саманное строение, при покупке был обветшалым, требовал вложения денежных средств. С ДД.ММ.ГГГГ года он произвел существенные неотделимые улучшения дома: полностью заменил электропроводку, установил счетчик электроэнергии, вырыл колодец для установки счетчика воды, по границам земельного участка установил забор, освободил земельный участок от мусорных завалов, возвел навес по всей территории, примыкающей к части дома, восстановил разрушенный сарай, произвел отделочные работы внутренних стен дома обшил плитами ДСП, залил фундамент дома, чтобы укрепить дом и обложить его кирпичом. Дом не газифицирован, уборная находится во дворе. Он обращался к ответчику с предложением о надлежащем оформлении договора купли-продажи и ДД.ММ.ГГГГ года ими был заключен договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа. В соответствии с условиями договора ответчиком подтверждается получение от него денежных средств по договору в размере <данные изъяты> рублей, переданных им ранее по распискам. Ответчик заверила его, что заключенный договор купли-продажи она передаст для регистрации перехода права собственности на долю в доме на его имя. Так как он исполнил в полном объеме условия договора купли-продажи, он полагал, что является собственником и более никаких действий с его стороны совершать не нужно. ДД.ММ.ГГГГ года ему позвонила ответчик и потребовала от него передачи всех документов на дом в связи с тем, что она намерена совершить сделку купли-продажи дома 3-му лицу.

Просил признать заключенным договор купли-продажи объекта недвижимости <данные изъяты> доли жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года между Щербаковой (по браку Саркисян) Еленой Дмитриевной и ФИО2.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на <данные изъяты> долю в праве собственности на объект недвижимости жилой дом находящийся по адресу: <адрес>.

Определением Невинномысского городского суда от 04.03.2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора было привлечено Управление Росреестра по Ставропольскому краю.

19.04.2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора был привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска.

Ответчик ФИО5 и ее представитель ФИО11 в судебное заседание не явились. Были надлежаще извещены.

Принимавшая участие в судебных заседаниях ранее, ответчик ФИО5 суду поясняла, что истец ФИО2 ей не знаком, видит его впервые. Ей на праве собственности действительно принадлежит <данные изъяты> доля в праве на объект недвижимости по адресу <адрес>. Указанная доля была передана ей по договору дарения ее бабушкой. В этом доме она никогда не проживала, так как проживает в съемной квартире. Пояснила, что документы на дом находились ее тети ФИО3. Именно она, ФИО3. и впустила истца жить в этом доме. Об обстоятельствах заключения договора купли-продажи ничего не помнит.

Представитель третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, хотя о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска в судебное заседание не явился, хотя о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Третье лицо, ФИО9 в судебное заседание также не явился. Судом был извещен о дате, времени и месте проведения судебного заседания.

Суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Истец ФИО2 и его представитель адвокат Ханчич Е.А. в судебном заседании заявленные требования и изложенные в исковом заявлении доводы поддержали, просили их удовлетворить.

Свидетель ФИО4. в судебном заседании пояснила, что она жила по <адрес>. С ФИО2 ее познакомила именно ФИО12, которая в начале ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ней с просьбой поприсутствовать в качестве свидетеля при составлении расписки о передаче денежных средств в размере <данные изъяты> рублей ФИО2 также пояснила, что данные денежные средства были переданы за хату принадлежащую ФИО5, по <адрес>. В хате жила женщина по имени Марина, которая являлась тетей ФИО5 Марина, была инвалидом, она купила эту хату и оформила ее на племянницу ФИО5, чтобы получить социальное жилье на усыновленного ребенка. Так ФИО5 стала собственником этой хаты, но она там никогда не проживала. В девяностые годы, тете ФИО5, дали комнату в общежитии. Марина сначала пыталась продать эту хату и обманув людей взяла сразу у нескольких покупателей задатки и не вернула. Покупатели стали искать тетю по имени Марина, но не нашли, а вышли на собственника ФИО5, требуя вернуть деньги. ФИО5 тогда решила продать хату в рассрочку, чтобы потихоньку отдать задатки. Также пояснила, что какое то время истец ФИО2 действительно проживал в этой хате, а сейчас он живет с женщиной на соседней улице.

Изучив материалы дела, выслушав истца ФИО13 его представителя адвоката Ханчич Е.А., допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Основания приобретения права собственности регламентированы статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 которой предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Обращаясь в суд с требованиями о признании заключенным договора купли-продажи <данные изъяты> доли жилого дома по адресу: <адрес> и признании права собственности на указанный объект недвижимости, истец ФИО2 в обосновании своих требований представил договор купли продажи домовладения с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ года и передаточный акт к нему.

Из содержания представленного договора следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ответчиком ФИО14, заключен договор купли-продажи домовладения с рассрочкой платежа, согласно которому ФИО15, обязуется передать в собственность, а ФИО2 обязуется принять и оплатить продавцу, в соответствии с условиями настоящего договора, следующее недвижимое имущество: частное домовладение, расположенное на земельном участке находящегося по адресу: <адрес>. Указанное домовладение принадлежат продавцу по праву собственности на основании договора дарения ДД.ММ.ГГГГ года (п.1,2 договора).

Стороны определили стоимость домовладения с земельным участком при домовладении в момент первоначальной договоренности и передачи первого взноса в размере <данные изъяты> рублей. Покупатель произвел оплату указанной в п. 3 стоимости домовладения, путем передачи денег продавцу в следующие сроки: первый платеж в размере <данные изъяты> (пять) тысяч рублей в виде задатка выдаваемой покупателем в счет причитающихся с него по договору платежей продавцу в доказательство заключения договора и в обеспечении его исполнения в срок ДД.ММ.ГГГГ. Последний платеж в срок ДД.ММ.ГГГГ. (п.3,4 договора).

Согласно представленному стороной истца передаточному акту к договору купли-продажи домовладения (с рассрочкой платежа) от ДД.ММ.ГГГГ., продавец, в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года передал, а покупатель принял домовладение по адресу <адрес> в качественном состоянии, в каком оно есть на день подписания настоящего акта, а именно: укомплектовано всем необходимым электро, газо, санитарно-техническим оборудованием, без недостатков и дефектов, о которых продавец не поставил в известность покупателя на момент подписания договора. Домовладение находится в состоянии, отвечающем ее функциональному назначению, пригодна для постоянного проживания. Расчеты между сторонами проведены в соответствии с п. 3 Договора купли-продажи.

В обоснование исполнения заключенного договора истцом также предоставлена расписка ФИО16 о получении от ФИО2 денежных средств за проданный дом по <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей, расчет произведен полностью ( том 1 л.д.19).

Вместе с тем, в ходе исследования договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО3. и ФИО12 (том 1 л.д. 22) было установлено, что ответчице принадлежит лишь <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности жилого помещения – жилой дом, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, ответчику ФИО5 на праве собственности принадлежит лишь <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, по адресу: <адрес>, в то время как предметом договора купли-продажи выступает частное домовладение, расположенное на земельном участке находящегося по адресу: <адрес>.

Собственником же объекта недвижимости по адресу <адрес> ответчик ФИО5 не является и не являлась.

Принадлежащий ответчице на праве собственности объект недвижимости предметом договора купли продажи домовладения с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ года, не является.

Следует отметить, что какого либо суждения относительно передачи земельного участка находящегося под частным домовладением, являющимся предметом представленного стороной истца договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, данный договор не содержит, а содержит лишь условие об определении стоимости продаваемого домовладения с земельным участком при нем в размере <данные изъяты> рублей (п. 3 договора).

Земельный же участок, на котором расположен принадлежащий ФИО5 на праве собственности объект недвижимости (в <данные изъяты> доле) находится у ответчика ФИО5 в аренде, арендодателем является комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска.

Проанализировав содержание представленного истцом договора купли-продажи, передаточного акта к нему и расписок, суд приходит к мнению о том, что условия договора купли-продажи не содержат данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Предметом представленного истцом договора купли продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года и предметом договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ года выступают разные объекты недвижимости.

Сама ответчица ФИО5 в ходе судебного разбирательства неоднократно отрицала наличие у нее когда-либо ранее намерений по продаже принадлежащей ей вышеуказанной доли ФИО2

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца и признания за ним права собственности на принадлежащую ответчику долю в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости.

Сама по себе регистрация истца и членов его семьи в доме по адресу: <адрес> в отсутствии иных допустимых, относимых и достаточных доказательств, не может являться безусловным основанием для признания за истцом права собственности на <данные изъяты> долю в нем.

Указание истца на то, что с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время он постоянно улучшает состояние принадлежащего на сегодняшний день ответчику ФИО5, дома, который на момент покупки находился в аварийном состоянии, имелась пробоина крыши, была разобрана и не работала печь отопления, поврежден водопровод и т.д., не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания. Не представлено тому истцом и письменных доказательств. А представленные истцом книжки по уплате коммунальных платежей выписаны на объект недвижимости, являющийся предметом представленного истцом договора купли-продажи домовладения с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ года, а именно на домовладение по адресу: <адрес>, не являющееся собственностью ответчицы.

Представленные в обосновании исковых требований расписки (том 1 л.д.19, 152-160), также не свидетельствуют о получении ответчиком ФИО5 денежных средств в размере <данные изъяты> рублей в счет продажи принадлежащей ей на праве собственности <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>.

Не содержит таких сведений и расписка, составленная в присутствии давшего показания в судебном заседании свидетеля ФИО4., подписавшейся в ней в качестве свидетеля (том 1 л.д.157).

Таким образом представленные в обосновании своих требований истцом письменные доказательства (договор купли продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ года, передаточный акт к нему, расписки, расчетные книжки) составлены и выписаны на объект недвижимости - домовладение, расположенное на земельном участке находящемся по адресу: <адрес> и не могут свидетельствовать о передаче истцу принадлежащего ответчику ФИО5 недвижимого имущества в виде <данные изъяты> доли в праве на жилой дом по <адрес>.

Разрешая заявленные истцом требования, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд исходит из того, что вопреки доводам стороны истца в данном случае отсутствует совокупность фактов, необходимых для признания за истцом права собственности на спорное недвижимое имущество.

Поскольку истцом не представлено бесспорных доказательств возникновения у него прав на спорное недвижимое имущество на законных основаниях, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО5 о признании заключенным договор купли-продажи объекта недвижимости, признании права собственности на объект недвижимости, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Москвитина К.С.

Мотивированное решение суда изготовлено 20.01.2023 года.