Решение по делу № 2-16/2023 от 19.07.2023

УИД 23RS0№-14

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 19 июля 2023 года

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Адлерский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Машевец С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО3,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску_ администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи – ФИО4,

ответчика (истца по встречному иску) – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи к ФИО1 о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в пользование земельного участка незаключенным, встречному иску ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задатка и убытков,

УСТАНОВИЛ:

Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обратилась в суд к ФИО1 с иском о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в пользование земельного участка незаключенным.

В обоснование исковых требований, с учетом ст. 39 ГПК РФ, указала, что между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО1 согласно протоколу заседания комиссии по торгам по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в городе Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №, заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ №, заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в пользование земельного участка площадью 1070 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420022:1299, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3 условий договора размер арендной платы за земельный участок устанавливается по результатам торгов, согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ № и составляет 6605082 руб. за 10 лет.

Арендная плата, установленная по результатам торгов, вносится арендатором в следующем порядке:

сумма задатка в размере 1330000 руб., внесенного для участия в торгах, зачисляется в счет арендной платы;

часть арендной платы в размере 4614572 руб. вносится арендатором единовременно в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола;

оставшаяся часть 660510 руб. вносится арендатором равными частями ежегодно до 10 ноября текущего года, начиная с года, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды земельного участка.

Предусмотренные п. 3.2 договора части арендной платы в размере 3180089 руб. в течение пяти дней с момента подписания протокола торгов не оплачены, иные платежи не вносились.

В нарушение требований ст.ст. 432, 433 ГК РФ, п. 2 ст. 36 ЗК РФ договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № государственную регистрацию не прошел.

Указанные обстоятельства свидетельствуют, что договор аренды земельного участка считается незаключенным.

Кроме того, выступая предметом торгов как объект, земельные отношения отсутствуют, в связи со снятием земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:1299 с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Истец просит признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в пользование земельного участка площадью 1070 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0420022:1299, расположенного по адресу: <адрес>, незаключенным.

ФИО5 обратился к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи со встречным иском о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задатка и убытков.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи возникли правоотношения в силу закона с момента акцепта и внесении полной суммы задатка в размере 1330000 руб. на официальном сайте torgi.gov.ru по открытым торгам извещение о проведении торгов № от ДД.ММ.ГГГГ по лоту №, которая акцептирована внесением задатка, обеспечивающего исполнение обязательств согласно ст. 380 ГК РФ.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ подана заявка с требуемыми документами согласно закона и условий объявленных торгов на участие в торгах в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:1299 площадью 1070 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается письмом администрации <адрес>.

Организатором торгов администрацией <адрес> в лице департамента имущественных отношений ДД.ММ.ГГГГ принято решение о признании ФИО1 участником открытого аукциона по лоту № земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:1299 площадью 1070 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с протоколом заседания комиссии по торгам по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Объявленные торги прошли ДД.ММ.ГГГГ, на которых присутствовал ФИО1, но не состоялись по причине поданной только одной заявки на участие в торгах.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ подано заявление о намерении реализации своего права на заключение договора аренды земельного участка по лоту № по начальной цене, так как торги не состоялись по причине подачи единственной заявки на торги, что подтверждается подписанным ФИО1 единственного экземпляра договора от ДД.ММ.ГГГГ №. У администрации <адрес> подписанные оригиналы договора аренды отсутствуют, так как администрация <адрес> другие экземпляры не направляла и не предоставила ФИО1 для подписания.

В связи с тем, что ФИО1 является единственным участником торгов, он не является победителем торгов. В условиях заключенного договора аренды второй платеж арендной платы, установленный по результатам торгов, вносится арендатором в порядке п. 3.2 договора – в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола торгов, т. е. ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ – день торгов + 5 дней). Событие привязано к моменту подписания итогового протокола, что не соответствует нормам действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения, так как до заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 не было обязанности его заключать, а было право, которое реализовано ДД.ММ.ГГГГ.

Администрация <адрес> не отрицает, что на момент проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:1299 являлся собственностью муниципального образования.

ФИО1 в здании администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ предоставлен единственный экземпляр договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Договор подписан сторонами договора и скреплен печатью. Спустя некоторое время сотрудник администрации передал указанный договор ФИО1 Однако, не выданы протокол о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ №, являющийся основанием заключения договора аренды, кадастровый паспорт земельного участка. Акт приема-передачи земельного участка не оставлялся и земельный участок не передавался, что препятствует регистрации договора аренды в управлении Росреестра.

Таким образом, арендодатель уклонился от выполнения обязанности передать арендуемое имущество, что свидетельствует об отказе исполнения обязательств и соответственно регистрации договора аренды в установленном законом порядке.

По условиям п. 3.2 договора аренды земельного участка сумма задатка в размере 1330000 руб., внесенного для участия в торгах, и являющегося обеспечением выполнения ФИО1 обязательств, зачислена в счет арендной платы. Задаток в течение трех банковских дней, как установлено условиями аукциона в аукционной документации № от ДД.ММ.ГГГГ. Факт оплаты задатка подтверждается платежным поручением ПАО «Банк ВТБ» от ДД.ММ.ГГГГ №, который не отвергается администрацией <адрес>, и свидетельствует о выполнении условий ФИО1

Вторая часть оплаты в размере 4614572 руб. вносится единовременно в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола торгов, который администрацией <адрес> не составлен и не подписан.

Третья часть оплаты вносится равными частями ежегодно до 10 ноября текущего года, начиная с года, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды.

ФИО1 до настоящего времени итоговый протокол не передан, в связи с чем ФИО1 считает, что администрация <адрес> не исполнила обязанности арендодателя, возложенные законом и условиями договора аренды земельного участка №, что повлекло невозможность дальнейшего исполнения ФИО1 своих обязанностей по указанному договору, следующей части публичной оферты.

Приняв от ФИО1 платеж в виде задатка, администрация <адрес> в силу требований ст. 432 ГК РФ не вправе требовать признание договора незаключенным.

Обязанность по регистрации прав в силу Закона №-Фз возложена на органы местного самоуправления. Администрация <адрес> уклонилась от предоставления в управление Росреестра документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Бездействие администрации <адрес> существенно нарушают права ФИО1 и причиняют существенные убытки.

С учетом того, что договор аренды не исполнении администрацией <адрес>, ФИО1 просит расторгнуть заключенный договор аренды с администрацией <адрес> и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам открытых торгов, извещение о проведении торгов № от 06,11.2014 земельного участка площадью 1070 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0420022:1299, расположенного по адресу: <адрес> – с даты вступления решения в законную силу; взыскать с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в пользу ФИО1 двойную сумму задатка в размере 2660000 (два миллиона шестьсот шестьдесят тысяч) рублей за неисполнение условий договора, извещение о проведении торгов № от 06,11.2014 земельного участка площадью 1070 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0420022:1299, расположенного по адресу: <адрес>; взыскать с администрации <адрес> проценты за не возврат внесенного задатка в размере 751081, 62 руб., взыскать с администрации <адрес> судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 21500 руб.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, считая их незаконными и необоснованными.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска, на удовлетворении встречных исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в иске.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ (в редакции, действующей на дату возникновения правоотношений сторон) в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует и установлено судом, что администрацией <адрес>

на официальном сайте torgi.gov.ru по открытым торгам опубликовано извещение о проведении торгов № от ДД.ММ.ГГГГ по лоту № на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:1299 площадью 1070 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:1299 снят с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ внесена полная сумма задатка в размере 1330000 руб. на официальном сайте torgi.gov.ru по открытым торгам извещение о проведении торгов № от ДД.ММ.ГГГГ по лоту №, платежным поручением ПАО «Банк ВТБ» от ДД.ММ.ГГГГ №. Указанный факт администрацией <адрес> не отвергается и не оспаривается.

В силу ч. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Статьей 438 ГК РФ предусмотрено, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Таким образом, с момента акцепта ФИО1 путем внесением задатка, обеспечивающего исполнение обязательств согласно ст. 380 ГК РФ, между ним и администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи возникли правоотношения в силу закона.

Организатором торгов - администрацией <адрес> в лице департамента имущественных отношений ДД.ММ.ГГГГ принято решение о признании ФИО1 участником открытого аукциона по лоту № земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420022:1299 площадью 1070 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с протоколом заседания комиссии по торгам по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Объявленные торги прошли ДД.ММ.ГГГГ, которые не состоялись в силу п.п. «а» п. 30 Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", п.п.1 п. 26 ст. 38.1 ЗК РФ, действовавшей на момент проведения торгов, действующего на момент проведения торгов, ст. 447 ГК РФ, поскольку в торгах участвовало менее 2 участников.

В силу п.27 ст. 38.1 ЗК РФ, действовавшее на момент проведения аукциона, согласно которой в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Реализуя свое право, предусмотренное п. 267 ст. 28.1 ЗК РФ ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ подано заявление на заключение договора аренды земельного участка по лоту № по начальной цене, так как торги не состоялись по причине подачи единственной заявки на торги, что подтверждается подписанным ФИО1 единственного экземпляра договора от ДД.ММ.ГГГГ №.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ предоставлен единственный экземпляр договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Договор подписан сторонами договора и скреплен печатью.

В силу ст. 316 ГК РФ если место исполнения обязательства не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев либо существа обязательства, исполнение должно быть произведено по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения такого имущества.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Протокол о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ №, являющийся основанием заключения договора аренды, кадастровый паспорт земельного участка ФИО1 не переданы. Акт приема-передачи земельного участка не оставлялся и земельный участок в нарушение требований ст.ст. 316, 556 ГК РФ не передавался.

В п.п. 27, 31 Постановления 808 указано, что организатор торгов обязан в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В соответствии с ч. 2 ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают или прекращаются на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 18 настоящего Федерального закона.

Указанное требование закона опровергает доводы представителя администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о не регистрации в установленном порядке ФИО1 договора аренды земельного участка.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды между администрацией <адрес> и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам открытых торгов, извещение о проведении торгов № от 06,11.2014 земельного участка площадью 1070 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0420022:1299, расположенного по адресу: <адрес>, является заключенным.

Материалами дела установлено, что длительное бездействие администрации муниципального образования город-курорт Сочи, выразившееся в невыдаче ФИО1 протокола о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ №, не составлении акта приема-передачи арендованного имущества, привело к тому, что заключенный договор аренды не зарегистрирован в управлении Росреестра, что лишает возможности ФИО1 его использования по целевому назначению.

Согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

С учетом того, что администрацией в установленном законом порядке внесенный задаток ФИО1 не возвращен, договор аренды земельного участка в установленном законом порядке в управлении Росреестра не зарегистрирован, суд считает, что с администрации следует взыскать двойную сумму задатка.

Суд не может согласиться с доводами ФИО1 о взыскании с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи процентов по ст. 395 ГК РФ за незаконное пользование чужими денежными средствами в связи с тем, что указанные проценты являются мерой гражданско-правовой ответственности.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что в виде гражданско-правовой ответственности с администрации взыскана двойная сумма задатка, а повторное привлечение к ответственности за одно нарушение не допустимо.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Как указано в ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно требований ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

При этом доводы и требования ФИО1 по встречному иску нашли свое подтверждения в ходе судебного заседания, а также подтверждаются установленными в судебном заседании обстоятельствами и опровергают доводы представителя администрации муниципального образования городской округ город курорт Сочи.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, приведенных в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию расходов за уплату государственной пошлины пропорционально сумме удовлетворенных требований, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19, 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи к ФИО1 о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в пользование земельного участка незаключенным - отказать.

Встречное исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о досрочном расторжении заключенного договора аренды земельного участка, взыскании суммы задатка и убытков - удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенный договор аренды с администрацией <адрес> и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам открытых торгов, извещение о проведении торгов № от 06,11.2014 земельного участка площадью 1070 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0420022:1299, расположенного по адресу: <адрес> – с даты вступления решения в законную силу.

Взыскать с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в пользу ФИО1 двойную сумму задатка в размере 2660000 (два миллиона шестьсот шестьдесят тысяч) рублей за неисполнение условий договора, извещение о проведении торгов № от 06,11.2014 земельного участка площадью 1070 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0420022:1299, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в пользу ФИО1 судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 215090 (двадцать одна тысяча пятьсот) рублей.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Адлерский районный суд в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий С.Ю. Машевец