РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Самара 22 декабря 2022 года
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,
при секретаре судебного заседания – Филатовой К.П.,
с участием представителя административного истца – ФИО1, представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-56/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СК «Град» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «СК «Град» (далее также ООО «СК «Град», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 25 867 025 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого, установленная по результатам очередной государственной кадастровой оценки, существенно превысила его действительную рыночную стоимость, определенную Отчетом об оценке, тем самым затронуты права и обязанности общества, как плательщика арендной платы, исчисляемой с учетом кадастровой стоимости участка.
Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы в размере 32 268 624 рубля.
Представитель заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» ФИО2, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения административного иска, ссылаясь на то, что отчет об оценке и заключение повторной экспертизы не соответствуют требованиям законодательства.
Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрация г.о. Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта Федерального бюджетного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы ФИО3, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Как следует из материалов дела, ООО «СК «Град» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13128 кв.м, категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для строительства», расположенного по адресу ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 30.08.2021, копией договора аренды от 31.10.2008 № №.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года № 935 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» по состоянию на 01 января 2020 в размере 65 935 773, 84 рублей, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости участка от 30.08.2021.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из условий договора аренды спорного земельного участка (п. 4) и расчета арендной платы (приложение № 1) следует, что арендная плата исчисляется с учетом значения кадастровой стоимости участка, в связи с чем административный истец заинтересован в установлении его действительной рыночной стоимости.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований обществом представлен отчет об оценке № 300-04-2021-003 от 20.08.2021, подготовленный оценщиком ООО «Агентство оценки «Интеллект», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату кадастровой оценки составляет 25 867 025 рублей.
В ходе судебного разбирательства по ходатайствам администрации городского округа Самара и Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» назначена судебная экспертиза на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка.
Из экспертного заключения от 25.11.2021, подготовленного экспертом ООО «Союз Экспертов Региона» ФИО4, следует, что по состоянию на 01.01.2020 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 66 821 520 рублей.
Определением суда от 16.12.2021, в связи с наличием сомнений в правильности и обоснованности экспертного заключения ООО «Союз Экспертов Региона», по ходатайству представителя административного истца по делу назначена повторная судебная экспертиза.
В соответствии с экспертным заключением Федерального бюджетного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы № 745/6-4 от 21.10.2022, рыночная стоимость спорного земельного участка на дату кадастровой оценки определена в размере 32 268 624 рубля.В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
По мнению представителя ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы не может являться допустимым доказательством по делу, т.к. не соответствует требованиям ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Полагает, что анализ рынка не отражает размер стоимости земельных участков с учетом вида разрешенного использования «для объектов жилой застройки»; отсутствуют ссылки на источники информации об объектах-аналогах; неверно указаны характеристики аналогов; не во всех случаях обоснованно применены либо не применены корректировки; значение расчетных корректировок на наличие коммуникаций не соответствует данным таблицы; указанные нарушения повлияли на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В разъяснение данного заключения судом допрошен эксперт ФБУ «Самарская лаборатория судебной экспертизы» ФИО3, которая содержащиеся в заключении выводы поддержала.
Как следует из разъяснений эксперта, информация об объекта-аналогах № 1 и № 3, находящихся в продаже на дату проведения оценки (01.01.2020) была получена из базы данных «АДОН» от ООО «ТАО» на договорной основе и приведена в таблице № 1, что отражено на стр. 18 заключения; сведения об аналоге № 2 взяты с сайта «Авито», что отражено на стр. 21 заключения. На стр.13 заключения приведен график цен за 1 сотку земли в рублях (скриншот с сайта Самара-Restate.ru), данная информация носит общий характер и не использовалась в расчетах. Площадь объекта-аналога № 1 была принята 2000 кв.м, аналога № 3 - 4000 кв.м, так как именно такая площадь была указана в объявлениях о продаже этих участков; поскольку кадастровый номер участков в объявлениях отсутствовал, их параметры не могли быть соотнесены с публичной кадастровой картой; объявления исследовались по состоянию до 01.01.2020, тогда как с течением времени характеристики участков (площадь) могли быть изменены. Корректировка на наличие строений на земельном участке (аналог № 3) с видом разрешенного использования «занимаемый нежилыми строениями» не была введена, поскольку в объявлении на 2019 год отсутствовали сведения о наличии строений, участок оценивался как свободный. На стр. 25 заключения указано на введение к объекту-аналогу № 2 корректировки «на близость объектов, повышающих стоимость». Необходимость корректировки объясняется тем, что несмотря на то, что расположение объекта оценки и аналога № 2 кажется схожим (объект оценки расположен примерно в 700 м от парковой зоны и озера, объект-аналог № 2 расположен в зеленой зоне, в шаговой доступности от р. Волга (750 м) и недалеко от озера), однако, рядом с объектом оценки расположен завод «им.Тарасова» со значительным выбросом вредных веществ. Это обстоятельство давало основания для введения среднего значения корректировки – 1,24 для аналога № 2. Применение такой корректировки для аналогов № 1 и № 3 объективно не требовалось. Значения корректировок на «наличие коммуникаций» в расчетной таблице на стр.28 заключения взяты из Справочника оценщика недвижимости-2018 под ред. ФИО5; при этом на стр.26 заключения вместо таблицы из Справочника ФИО5 ошибочно приведена таблица корректировок «на наличие коммуникаций» с сайта СтатРиелт. На итоговую стоимость это не повлияло, поскольку фактически введены верные значения данной корректировки.
При этом, экспертом представлена выдержка из Справочника оценщика недвижимости-2018 под ред. ФИО5, где рекомендуемые средние значения корректировок «на наличие коммуникаций» (таблица 59) соответствуют примененным на стр. 28 заключения. Таким образом, допущенная в экспертном заключении на стр.26 техническая ошибка не повлияла на правильность расчетов.
Оценивая экспертное заключение ФБУ «Самарская лаборатория судебной экспертизы», а также пояснения эксперта ФИО3 по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке спорного земельного участка эксперт руководствовался требованиями законодательства об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте исследования; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; обоснование выбора объектов-аналогов, используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности. По форме и содержанию заключение экспертизы соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ.
Оснований полагать, что использованные экспертом объекты-аналоги подобраны с нарушением требований федеральных стандартов оценки, а при проведении расчетов допущены методологические или математические ошибки, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования, у суда не имеется.
Суд также учитывает, что исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки 12 лет. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в исходе дела не заинтересован, экспертные выводы аргументированно разъяснил и подтвердил в судебном заседании.
Сомнения в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.
Отчет об оценке № 300-04-2021-003 от 20.08.2021, подготовленный оценщиком ООО «Агентство оценки «Интеллект», а также экспертное заключение ООО «Союз Экспертов Региона» от 25.11.2021, не могут быть положены в основу решения суда, поскольку не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, суд полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости спорного земельного участка, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, выводами повторной судебной экспертизы ФБУ «Самарская лаборатория судебной экспертизы».
Таким образом, административные исковые требования подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с иском в суд является 30.09.2021, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
административный иск общества с ограниченной ответственностью «СК «Град» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13 128 кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 32 268 624 рубля.
Датой обращения ООО «СК «Град» с заявлением в суд считать – 30.09.2021.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья подпись О.А. Калинникова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 30.12.2022.
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья –
Секретарь –