Решение по делу № 2-436/2025 от 25.12.2025 - о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о применении последствий недействительности сделки, и по встречному исковому заявлению администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области к <ФИО> о признании добросовестным приобретателем квартиры.

Дело № 2-436/2025 г. Выборг

УИД 47RS0005-01-2024-005386-89

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 декабря 2025 года.

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Вериго Н.Б.,

при секретаре Суздальцевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Выборгского городского прокурора в интересах ФИО8 к ФИО9, администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области, ООО «Госзакупки» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о применении последствий недействительности сделки, и по встречному исковому заявлению администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области к ФИО8 о признании добросовестным приобретателем квартиры,

установил:

Истец Выборгский городской прокурор, действуя в интересах ФИО8, обратился в суд с исковым заявлением к ФИО9, администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области, ООО «Госзакупки» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о применении последствий недействительности сделки, в котором с учетом уточнений в порядке ст. 39 окончательно просил:

признать договор купли-продажи квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 47,5 кв.м, заключенный между ФИО8 и ФИО10, недействительным;

истребовать квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 47,5 кв.м. из владения администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области, возвратив указанную квартиру ФИО8;

указать, что решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области и восстановлением записи о праве собственности ФИО8 на квартиру, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований истец указал, что в ходе изучения материалов уголовного дела № №, предоставленных СУ УМВД России по Выборгскому району Ленинградской области (далее - СУ УМВД), установлено следующее.

ФИО8 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес> общей площадью 45,3 кв.м, в том числе жилой площадью 28,66 кв.м, состоящая из двух комнат, расположенная на первом этаже многоквартирного жилого дома, назначение: жилое, с кадастровым номером №. Основание возникновения права - договор купли-продажи квартиры от 28.08.1997, право собственности зарегистрировано Ленинградской областной регистрационной палатой, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.09.1997 сделана запись регистрации № 3561-01, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью на территории Ленинградской области, бланк серии Л0-002 № 67117 от 01.09.1997.

В период времени с 06.02.2023 по 24.03.2023 неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, с целью хищения денежных средств путем мошеннических действий, осуществило телефонный звонок на абонентский номер телефона, принадлежащий ФИО8, в ходе телефонного разговора под предлогом безопасности убедило обналичить денежные средства на сумму 151000 руб., находящиеся на банковских счетах на имя ФИО8, оформить кредиты в различных банках на своё имя на обую сумму 600000 руб., а также убедило ФИО8 продать принадлежащую квартиру, расположенную по адресу: <адрес> обналичить денежные средства со сделки в сумме 3450000 руб. и направить все денежные средства на указанные этим лицом счета и после денежных переводов ФИО8 похитило переведенные ей денежные средства на сумму 4201000 руб., чем причинило ФИО8 материальный ущерб в особо крупном размере на сумму 4201000 руб.

Так, находясь под влиянием обмана 09.02.2023 ФИО8 с агентством недвижимости «Столица квартир Выборг» заключила агентский договор для поиска лица, желающего приобрести принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также для дальнейшего сопровождения сделки. 14.03.2023 ФИО8 заключила договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры с покупателем ФИО9. После чего в этот же день, находясь в отделении банка ПАО «Сбербанк», расположенном по адресу: <адрес>, ФИО8 получила от ФИО9 денежные средства в наличной форме в размере 609000 руб., а также в сумме 3400000 руб. на принадлежащий ей банковский счет № №, открытый в ПАО «Сбербанк», который ФИО8 обналичила 15.03.2023. 17.03.2023 ФИО8, находясь в здании МФЦ, расположенном по адресу: <адрес> получила документы о праве собственности ФИО9 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Полученными денежными средствами ФИО8 не воспользовалась, а согласно умыслу участников сразу же 15.03.2023 проследовала к банкомату банка АО «Альфа банк», расположенному по адресу: <адрес> посредством которого перевела денежные средства в сумме 3450000 руб. на неустановленный счет, указанный неустановленным лицом.

Государственная регистрация перехода права собственности ФИО9 на спорную квартиру осуществлена 15.03.2023.

10.04.2023 администрация муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области и ООО «Госзакупки», в лице ФИО9, действующего по доверенности, заключили муниципальный контракт № № на приобретение спорного жилого помещения для переселения граждан из аварийного жилья.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру осуществлена 08.06.2023.

Сделка - договор купли-продажи квартиры - является недействительной в связи с тем, что ФИО8 находилась в момент ее совершения в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий; совершена под влиянием заблуждения; совершена под влиянием обмана по следующим основаниям.

Установлено, что 24.03.2023 следователем СУ УМВД по материалу проверки КУСП № № от 24.03.2023 в отношении неустановленного лица возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

В ходе предварительного следствия установлено, что неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, с целью хищения денежных средств, путем мошеннических действий осуществило телефонный звонок на абонентский номер телефона, принадлежащий ФИО8, в ходе телефонного разговора, под предлогом безопасности, убедило обналичить денежные средства на сумму 151000 руб., находящиеся на банковских счетах на имя ФИО8, оформить кредиты в различных банках на своё имя на общую сумму 600000 руб., а также убедило ФИО8 продать принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, обналичить денежные средства со сделки в размере 3450000 руб. и направить все денежные средства на указанные этим лицом счета и после денежных переводов ФИО8, похитило переведенные ей денежные средства в сумме 4201000 руб., чем причинило ФИО8 материальный ущерб в особо крупном размере на сумму 4201000 руб.

Согласно выводам заключения амбулаторной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы от 07.03.2024 № 373, проведенной комиссией экспертов ГКУЗ Ленинградский областной психоневрологический диспансер, ФИО8 в период совершения в отношении неё преступления с 06.02.2023 по 24.03.2023 попала под влияние третьих лиц, вводивших её в заблуждение, по своему психическому состоянию могла правильно воспринимать лишь внешнюю сторону обстоятельств, а понимание внутренней их стороны было искажено под влиянием третьих лиц, то есть она не могла правильно понимать и прогнозировать последствия действий преступников, правильно оценивать социальный и личностный смысл последствии их действий, само существо и смысл производимых ею под влиянием преступников действий, в связи с чем, она не могла понимать характер и значение совершенных в отношении неё противоправных действий и оказывать сопротивление, а также не могла в тот период времени давать показания об этом круге обстоятельств (исключая внешнюю сторону обстоятельств, имеющих значение для уголовного дела, о которой она могла и может давать показания).

Таким образом, ФИО8, заключала договор купли-продажи, находясь в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и их последствия, а также под влиянием заблуждения и обмана.

Воля ФИО8 на заключение договора купли-продажи квартиры, целью которого являлось бы получение ею денежных средств, которые она могла бы использовать в своих интересах, отсутствовала. Заключая такой договор, ФИО8 знала, что денежные средства, по указанному договору ни получены, ни использованы ею в дальнейшем не будут, действия по оформлению договора совершались ею с целью предотвращения совершения противоправных действий в отношении её имущества. Действиями этими руководили иные лица, выдававшие себя при общении с ФИО8 за сотрудников правоохранительных органов.

Договор купли продажи квартиры является недействительной сделкой, поскольку такой договор не может быть признан заключенным в силу отсутствия воли ФИО8 на заключение договора купли-продажи своего единственного жилья - квартиры. В момент подписания договора купли-продажи ФИО8 не понимала значения своих действий и не могла руководствоваться ими, находилась под влиянием заблуждения, не понимала, что после совершенной купли продажи покупатель квартиры - становится собственником и получит право распоряжения квартирой. Заключение данного договора являлось способом хищения денег третьими лицами, при этом ФИО8 выступала в качестве лица, посредством действий которого денежные средства были похищены третьими лицами.

Согласно ч. 2 ст. 33 УК РФ исполнителем признается лицо, непосредственно совершившее преступление либо непосредственно участвовавшее в его совершении совместно с другими лицами (соисполнителями), а также лицо, совершившее преступление посредством использования других лиц, не подлежащих уголовной ответственности в силу возраста, невменяемости или других обстоятельств, предусмотренных данным Кодексом.

ФИО8 была использована третьими лицами в целях хищения денежных средств, при этом ФИО8 исходила из того, что действует в соответствии с указаниями правоохранительных органов в целях сохранения своего имущества (квартиры), а не заключает сделку, в связи с чем, не принимала на себя каких-либо гражданско-правовых обязательств.

Имущественный вред в данном случае причинен покупателю квартиры - ФИО9 преступлением.

Как участник сделки ФИО8 составила неправильное мнение о совершаемой сделке, под влиянием обстоятельств, имеющих для неё существенное значение, поскольку доверяла мошенникам, представившими представителями правоохранительных органов, убедившими ФИО8 совершить сделку купли-продажи квартиры, пообещав признать ранее заключенную мошенниками сделку купли-продажи незаконной и вернуть право собственности на квартиру ФИО8

Таким образом, установлено, что ФИО8 при заключении договора купли-продажи квартиры находилась под влиянием заблуждения, обмана, в силу чего не была способна понимать значение своих действий и их последствия, обстоятельства, относительно которых ФИО8 была обманута, находятся в причинно-следственной связи с её решением о заключении сделки.

ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является пенсионером, и в силу возраста и состояния здоровья, юридической неграмотности, обратилась в Выборгскую городскую прокуратуру с заявлением о защите ее нарушенных прав в суде.

В ходе рассмотрения дела ответчик администрация Выборгского муниципального района Ленинградской области обратилась в суд со встречным иском к ФИО8 о признании добросовестным приобретателем квартиры, в котором просила: признать администрацию Выборгского муниципального района Ленинградской области добросовестным приобретателем двухкомнатной квартиры КН №, общей площадью 47,5 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, приобретенной по муниципальному контракту №№ от 10.04.2023 у ООО «Госзакупки» лице директора ФИО9.

В обоснование встречных требований представитель ответчика указал, что 10 апреля 2023 года между администрацией и ООО «Госзакупки» заключен муниципальный контракт №124/2023 (далее-контракт) на приобретение жилого помещения для переселения граждан из аварийного жилья.

В соответствии с п. 1.1 данный контракт заключен в соответствии с условиями извещения об электронном аукционе №№.

По условиям данного контракта ООО «Госзакупки» передает в собственность администрации жилое помещение - двухкомнатная квартира, КН №, общей площадью 47,5 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>

Цена жилого помещения, передаваемого по настоящему контракту, составляет 4 640 000,00 рублей.

Оплата суммы производится из следующих источников финансирования: 4 047 912,00 рублей за счет средств областного бюджета Ленинградской области; 40 888,00 рублей за счет средств местного бюджета муниципального образования «Город Выборг» Выборгского района Ленинградской области; 551 200,00 рублей за счет средств местного бюджета муниципального образования «Город Выборг» Выборгского района Ленинградской области.

Администрацией произведена оплата за жилое помещение-двухкомнатную квартиру, КН №, общей площадью 47,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, актом приема-передачи от 31.05.23г.

В настоящее время квартира находится в собственности Выборгского городского поселения Ленинградской области (ранее муниципального образования «Город Выборг»), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Приобретая спорное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, администрации не имела оснований полагать, что спорная квартира выбыла из собственности ФИО8 в следствии мошеннических действий, так как право собственности на спорную квартиру зарегистрировано согласно выписки из ЕГРН за ФИО9, то есть, за правоспособным лицом, при той степени разумности и осмотрительности, которая обычно требуется от участника гражданского оборота.

На момент приобретения жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, администрация не обладала информацией (сведениями) о том, что спорная квартира выбыла из собственности ФИО8 путем мошеннических действий.

Администрация, как покупатель, добросовестно полагалась на сведения ЕГРН, которые объективно подтверждали наличие у ФИО9 права собственности на спорную квартиру, им были предоставлены правоустанавливающие документы, в то время как проверка всех право предшественников продавца с точки зрения наличия у них правоспособности, дееспособности, полномочий на отчуждение имущества и иных обстоятельств заключения соответствующих сделок - находится за пределами обычно ожидаемого поведения от добросовестного участника гражданского оборота.

Истец ФИО8 и её представитель ФИО11 в судебном заседании требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме, возражали против удовлетворения требований встречного иска.

Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО8, представила письменные возражения на иск.

Представители ответчика администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области в судебном заседании возражали против удовлетворения требований ФИО8, полагали, что истцом пропущен срок исковой давности, представили письменные возражения на иск, требования встречного иска поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Госзакупки» надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, представитель в судебное заседание не явился.

Третьи лица Правительство Ленинградской области, ФИО12, КУМИГ администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, представители в судебное заседание не явились.

Суд, выслушав доводы явившихся лиц, объяснения свидетеля ФИО5., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО8 являлась собственником жилого помещения общей площадью 47,5 кв. м с КН <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>

14.03.2023 на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО8 и ФИО13

Валерием Алексеевичем, последний приобрел в собственность квартиру общей площадью 45,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>

14.03.2023 расчет между сторонами произведен в полном объеме, материальных претензий стороны друг к другу не имели. Стоимость квартиры по соглашению сторон составила 4 000 000 рублей, соответствовала рыночной стоимости аналогичных объектов на рынке недвижимости <адрес>.

До заключения основного договора купли-продажи истец, осознавая характер предстоящей сделки, совершила следующие действия.

07.03.2023 заключила с ФИО9 предварительный договор купли- продажи квартиры.

14.02.2023 ФИО8 совместно с дочерью ФИО14 совершили действия по снятию с регистрационного учета квартиры.

Информация о продаже квартиры была размещена на информационном ресурсе «Авито», услуги по сопровождению сделки ФИО15 оказывал риэлтер ФИО6

В течение 7 (семи) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности ФИО8 освободила квартиру от принадлежащего ей имущества.

В течение 1 (одного) месяца ФИО9 произвел ремонт квартиры.

Также из материалов дела следует, что ФИО8 самостоятельно обратилась к риэлтору с просьбой продажи принадлежащей ей квартиры, последовательно реализовывала стремление распорядиться своим имуществом в пользу ФИО9, осознавая социальную значимость и последствия своих действий, заключила оспариваемый договор купли-продажи, получив денежные средства в счет продажи квартиры.

На основании доверенности от 23.03.2023 ФИО9 уполномочил ООО «Госзакупки» представлять его интересы на открытом аукционе на право заключения муниципальных контрактов на приобретение квартир, включая спорную квартиру.

10.04.2023 между администрацией МО «Выборгский район» Ленинградской области и ООО «Госзакупки» заключен муниципальный контракт № 124/2023 на приобретение жилого помещения для переселения граждан из аварийного жилья. Стоимость квартиры составила 4 640 000 рублей.

31.05.2023 между ООО «Госзакупки» и администрацией МО «Выборгский район» Ленинградской области подписан акт приемки товаров (квартиры).

Право собственности МО «Город Выборг» Выборгского района Ленинградской области на квартиру зарегистрировано 08.06.2023, о чем сделана запись в ЕГРН под № №.

24 марта 2024 г. ФИО8 обратилась в УМВД России по Выборгскому району Ленинградской области с заявлением о совершении в отношении нее преступления. Следователем Следственного управления УМВД России по Выборгскому району Ленинградской области было возбуждено уголовное дело в отношении неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Из постановления о возбуждении уголовного дела от 24 марта 2024 г. следовало, что в период времени с 06.02.2023 по 24.03.2023 неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, с целью хищения денежных средств путем мошеннических действий, осуществило телефонный звонок на абонентский номер телефона, принадлежащий ФИО8, в ходе телефонного разговора под предлогом безопасности убедило обналичить денежные средства на сумму 151000 руб., находящиеся на банковских счетах на имя ФИО8, оформить кредиты в различных банках на своё имя на общую сумму 600000 руб., а также убедило ФИО8 продать принадлежащую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, обналичить денежные средства со сделки в сумме 3450000 руб. и направить все денежные средства на указанные этим лицом счета и после денежных переводов ФИО8 похитило переведенные ей денежные средства на сумму 4201000 руб., чем причинило ФИО8 материальный ущерб в особо крупном размере на сумму 4201000 руб.

Постановлением СУ УМВД России по Выборгскому району Ленинградской области от 24 марта 2023 г. ФИО8 признана потерпевшей по уголовному делу.

В ходе производства по уголовному делу ФИО8 была допрошена в качестве потерпевшей, пояснила, что 06.02.2023 в 15 часов 05 минут с абонентского номера <***> через приложение «Вотсап», позвонила женщина, представилась сотрудником банка, которая пояснила, что на её, ФИО8, имя осуществляется попытка оформления кредита в г. Москва, в Сбербанк, по какой-то договоренности. Далее, ей сказали, что её дело передается к сотрудникам МВД, далее её переключили на сотрудника МВД, ФИО1, который пояснил, что чтобы отменить кредит, ей нужно подойти в банк и закрыть счет, чтобы её денежные средства никуда не списались, то есть, ей необходимо было снять наличные денежные средства, которые у неё были отложены, и отправить их якобы на резервный счет, что она и сделала: сняла свои личные сбережения в сумме 151 000 рублей и по указанию неизвестного лица она пошла к банкомату Альфабанк и ВТБ, расположенные в ТЦ «Ребус» и отправила денежные средства в сумме 151 000 рублей на счет №№, далее, ей пояснили, чтобы аннулировать кредит, ей необходимо пойти в банк «ВТБ» и взять кредит наличными, на сумму которую ей дадут, что она и сделала, взяла кредит на сумму 100 000 рублей. Далее, ей сказали перевести данную сумму на резервный счет через банкомат ВТБ на карту 2*******7670, в сумме 100 000 рублей, затем по указанию она еще взяла кредит в Почта Банк в сумме 250 000 рублей, которые по указанию отправила через банкомат «Альфабанк» на счет №№, далее, она по их указанию пошла в Совкомбанк и взяла кредит в сумме 200 000 рублей, и через банкомат «Сбербанк» в ТЦ «Ребус» перевела денежные средства в сумме 200 000 рублей, мелкими суммами на номер кошелька в «Юмани» № №, далее она пошла в КБ «Пойдем» и взяла ещё 50 000 рублей, которые по указанию неустановленных лиц перевела через банкомат «ВТБ» на Ленинградском шоссе д. 57, на неизвестный банковский счет. Через некоторое время ей также позвонил мужчина и сказал, что на сайте Роереестра имеется информация о выставлении на продажу её квартиры по адресу: <адрес>, и чтобы мошенники не продали её квартиру, по поддельным документам, она должна сама продать квартиру и перевести денежные средства, якобы также на резервный счет Росреестра, которые в последующем ей вернутся. Что она и сделала, продала свою квартиру за 3 450 000 рублей, и по указанию перевела данные денежные средства через банкомат ВТБ в ТЦ Ребус и отделении ВТБ на пр<адрес>, через QR код, т.е. когда подходила к банкомату она фотографировала QR код, отправляла по Вотсап, далее открывалась ячейка, она погружала в ячейку деньги. Чеки не сохранились. Через некоторое время она поняла, что её обманули, денежные средства ей не вернули.

В ходе расследования уголовного дела в отношении ФИО8 проведена комплексная амбулаторная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, по результатам которой комиссией экспертов ГКУЗ Ленинградский областной психоневрологический диспансер, отделение амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы подготовлено заключение от 7 марта 2024 г. Согласно выводам комиссии экспертов ФИО8 в период совершения в отношении неё преступления с 06.02.2023 по 24.03.2023 попала под влияние третьих лиц, вводивших её в заблуждение, по своему психическому состоянию могла правильно воспринимать лишь внешнюю сторону обстоятельств, а понимание внутренней их стороны было искажено под влиянием третьих лиц, то есть она не могла правильно понимать и прогнозировать последствия действий преступников, правильно оценивать социальный и личностный смысл последствии их действий, само существо и смысл производимых ею под влиянием преступников действий, в связи с чем, она не могла понимать характер и значение совершенных в отношении неё противоправных действий и оказывать сопротивление, а также не могла в тот период времени давать показания об этом круге обстоятельств (исключая внешнюю сторону обстоятельств, имеющих значение для уголовного дела, о которой она могла и может давать показания).

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО7., пояснил, что является риелтором, помогал истцу в продаже квартиры, в 2023 году ему позвонила истец ФИО8, предложила заняться продажей её квартиры. Они обговорили нюансы по сделке, он осмотрел квартиру, выставил квартиру на продажу, рассказал о стандартном пакете документов. Выставил квартиру в продажу, звонил ФИО8 для того, чтобы она открывала двери и показывала квартиру потенциальным покупателям. В справке формы №9 была указана дочь ФИО8, она знала о продаже. Далее квартиру посмотрел ФИО9, согласился на покупку данной квартиры. Они назначили день для оформления сделки. Он, свидетель, подготовил проект договора купли-продажи, в банке всё платили, сдали документы в МФЦ. Он уточнил вопрос о том, сколько нужно времени для освобождения квартиры, потому что ФИО8 переезжает в другой регион. Срок в две недели прошел, он позвонил ФИО8, на что она ответила, что сидит у следователя и что её обманули. Он встретился с ФИО8, она рассказала ему ситуацию, пытались обсудить вопрос о решении проблем. Он нанял грузчиков, чтобы ФИО16 переехала в другую квартиру. ФИО8 передала ключи ФИО9 К его работе претензий у истца не было. Через месяц ФИО8 позвонила ему с просьбой о переоформлении земельного участка на её подругу. Он уточнил, точно ли её не вводят в заблуждение мошенники. В дальнейшем он провел сделку по переоформлению земельного участка. При оформлении сделки купли-продажи квартиры всё было обычно, никаких подозрений ФИО8 у него не вызвала. Она не нервничала. Денежные средства за квартиру на счет истца были положены ФИО9

Он, свидетель, искал покупателя на квартиру больше месяца. Всё это время он контактировал с ФИО8. В период их встреч истец не сообщала ему о звонках от неизвестных лиц, при нем ФИО8 никто не звонил. Не было обстоятельств, при которых он бы понял, что ФИО8 действует не по своей воле. Дочь истца он не видел, но ФИО8 говорила, что дочь была в курсе данной сделки. Расчеты за квартиру производились в банке, все денежные средства передавались истцу в банке. Все деньги получила лично ФИО8 Его услуги стоили 50 000 рублей. Она рассчиталась с ним после сделки.

Полагая права ФИО8 нарушенными, прокурор обратился в суд в её интересах с иском о признании заключенного между ней и ФИО9 договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой, ссылаясь на ст. ст. 177, 178, 179 ГК РФ, указав, что при заключении договора купли-продажи квартиры с ФИО9 ФИО8 находилась под влиянием заблуждения, обмана, в силу чего не понимала значение своих действий и их последствия, была обманута, что находилось в причинно-следственной связи с ее решением о заключении сделки.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Разъясняя эту правовую норму, Пленум Верховного Суда Российской Федерации указывает, что по смыслу данной статьи при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В связи с этим в качестве элемента, имеющего ключевое значение для признания того или иного юридически значимого акта сделкой, закон и судебная практика принимают не столько истинную волю лица, составляющую внутреннюю, субъективную сторону, сколько внешнее проявление воли лица - волеизъявление, непосредственно порождающее определенные гражданско-правовые последствия.

Вопросы об истинной воле лица, о ее отличии от волеизъявления, равно как и о свободном характере ее формирования возникают только в строго определенных законом случаях, являющихся основаниями для признания заключенной лицом сделки недействительной в связи с теми или иными пороками воли или волеизъявления (недееспособность стороны, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы либо неблагоприятных обстоятельств и прочее).

При этом в большинстве приведенных в законе случаев указанные пороки являются основанием не ничтожности, а оспоримости совершенных сделок, то есть эти пороки таковы, что законодатель допускает их оспаривание только ограниченным кругом лиц (стороной такой сделки или иным лицом, поименованным в законе) в исковом порядке в течение ограниченного срока исковой давности (статья 166, пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, в определенных случаях возможность оспаривания таких сделок законодатель связывает с необходимостью оценки поведения другой стороны сделки, допуская признание ее недействительной, только если контрагент знал или должен был знать о порочности (например, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также позволяет сохранить сделку и даже в исключительных случаях признать ничтожную сделку действительной, если устранение обстоятельств порочности является возможным (пункт 4 статьи 178, пункт 2 статьи 171 и пункт 2 статьи 172 Гражданского кодекса Российской Федерации соответственно).

Истец и её представитель в качестве оснований исковых требований о признании сделки недействительной изначально ссылались на совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана.

Защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена под влиянием заблуждения, обеспечивает статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2014 г. N 751-О, от 28 февраля 2019 г. N 338-О и др.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Таким образом, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе.

Раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель в пункте 2 данной статьи приводит неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным, заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки оспоримой (недействительной), а в пункте 3 статьи устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки (обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) таким основанием не считает.

Конституционный Суд Российской Федерации в названных выше определениях именует эти положения Гражданского кодекса Российской Федерации ориентирами, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле.

При этом оценке со стороны судов подлежит также то обстоятельство, проявил ли истец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п, сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельств, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу ст. 179 ГК РФ, предусматривающей признание сделки недействительной, совершенной под влиянием обмана под обманом понимается намеренное (умышленное введение в заблуждение стороны в сделке другой стороны либо лицом, в интересах которого совершается сделка относительно характера сделки, ее условий и других обстоятельств, влияющих на решение потерпевшей.

Заблуждение ФИО8 относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), полагавшей, что она заключает оспариваемый договор для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, равно как и ее заблуждение относительно последствий, то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет ей возвращено, в данном случае основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может.

Доказательств нахождения ФИО8 под влиянием заблуждения, а равно обмана и неспособность понимать ею значение своих действий при совершении сделки купли-продажи квартиры, истцовой стороной не представлено, в ходе рассмотрения дела не добыто. Указанные доводы истцовой стороны не подтверждаются и выводами судебной психолого-психиатрической экспертизы.

Из доводов истца и материалов дела следует, что истец желала совершить именно оспариваемую ею сделку купли-продажи недвижимости и наступления соответствующих правовых последствий, которые вместе с тем, по ее мнению, должны были быть впоследствии аннулированы.

В ходе рассмотрения дела ФИО8 и ее представителем не представлено доказательств введения ФИО8 в заблуждение и совершение в отношении нее кем-либо мошеннических действий: ни камер видеонаблюдения с мест якобы имевших место переводов, ни подтверждений переводов денежных средств (чеков, распечаток карт и пр.), вырученных от продажи квартиры, ни сведений об имевших место на протяжении длительного времени, как указывает ФИО8, звонков лиц, представлявшихся сотрудниками правоохранительных органов, ни распечаток сообщений с телефона с их указанием, не установлены и не опрошены лица, о которых заявляет ФИО8, под влиянием которых она якобы находилось.

Материалы уголовного дела, на которые ссылается истец и ее представитель не содержит доказательств факта совершения в отношении ФИО8 противоправных действий, повлиявших на ее решение продажи квартиры. Сам факт возбуждения уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ не может служить основанием для установления факта мошенничества в отношении истца. Исследованные в рамках настоящего гражданского дела материалы уголовного дела № № не содержат доказательств чьих-либо мошеннических действий в отношении ФИО8, повлиявших на принятие ею решения о продаже квартиры. Имеющиеся в материалах дела документальные подтверждения переводов ФИО8 денежных сумм на счета установленных лиц касаются кредитных средств, а не сумм вырученных от продажи квартиры. Способ распоряжения ФИО8 денежными средствами, вырученными от продажи квартиры ФИО9 материалами уголовного дела не установлен. Материалы уголовного дела содержат лишь задокументированные показания ФИО8, заявившей о себе как о жертве мошенничества.

Суд полагает, что купли-продажи купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО9 и ФИО8, является действительной сделка и на это указывают следующие обстоятельства - период заключения сделки, многократностью просмотров, стоимость квартиры.

Между заключением ФИО8 договора с ИП ФИО17, оказывающей риэлтерские услуги по продаже квартиры, и датой продажи квартиры прошло более 1 месяца, более того, договорные отношения между ФИО2 и ИП ФИО3. продлены дополнительным соглашением.

Как следует, из объяснений свидетеля ФИО4. перед продажей квартиры ФИО9 имели место иные просмотры потенциальных покупателей.

Стоимость квартиры, которая не являлась на момент сделки заниженной по сравнению с рыночной стоимостью, о чем также следует из объяснений свидетеля и объяснений истца ФИО8, поскольку желаемая сумма, вырученная от продажи квартиры, была названа ею самой.

Сам факт добровольного снятия с регистрационного учета перед продажей квартиры ФИО8 и зарегистрированной в спорной квартире дочери истца, которая, как утверждала в судебном заседании ФИО18, с ней до того момента не поддерживала связь и была разыскана ею и убеждена в необходимости снятия с регистрации с целью последующей продажи квартиры и дальнейшего приобретения двух квартир меньшей площадью для раздельного проживания, свидетельствует об осознании ФИО8 в полной мере существа предстоящей сделки и последующего отчуждения квартиры, перешедшей в собственность покупателя.

Факт посещения ФИО8 лично психоневрологического диспансера накануне сделки купли-продажи и получение ею лично справки, свидетельствующей о том, что она не состоит на учете и не страдает психическими расстройствами, также свидетельствует о наличии намерения на продажу квартиры и ее, ФИО8, вменяемость в момент совершения сделки.

Факт получения от ФИО9 полной стоимости квартиры в присутствии риелтора, сопровождавшего сделку, и подтвержденной собственноручно написанной ФИО8 распиской на сумму и последующим переводом на ее имя в ПАО Сбербанк, свидетельствует о добросовестности покупателя ФИО9

Каких-либо доказательств недобросовестного поведения покупателя квартиры ФИО9 истцом не представлено и в ходе рассмотрения дела не установлено.

Наличие договоренностей между продавцом ФИО8 и покупателем ФИО9 о возможности отсрочки фактического освобождения квартиры (7 дней) для сбора вещей и переезда в Республику

Карелия, о котором ФИО8 указывала, как о мотиве продажи квартиры, как и все выше изложенное в полной мере указывает на осознание ФИО8 предстоящего отчуждения квартиры и необходимости ее последующего освобождения.

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, истцовой стороной не представлено, в ходе рассмотрения дела не добыто, в связи с чем, суд полагает, что иск прокурора в интересах ФИО8 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о применении последствий недействительности сделки в виде истребования квартиры из владения администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области, является необоснованным и не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, суд отмечает, что для признания оспоримой сделки купли-продажи квартиры недействительной как совершенной под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ), заблуждения (ст. 178 ГК РФ), в состоянии, когда ФИО8 не была способна понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ), в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ определен годичный срок исковой давности, который следует исчислять со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует, что истец ФИО8 обратилась в УМВД с заявлением о совершении в отношении нее мошеннических действий 24.03.2023 (КУСП № 6314 от 24.03.2023), вместе с тем, в суд с иском обратилась 15 июля 2024 года, то есть, с пропуском срока исковой давности, о применении последствий которого в ходе рассмотрения дела было заявлено представителем ответчика.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, заявленных истцом.

Прокурор, обращаясь в суд с иском в интересах ФИО8, также указал, что истец заключала договор купли-продажи квартиры, находясь в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и их последствия.

В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Сами по себе положения данной статьи не требуют учета добросовестности контрагента.

Так, для признания сделки, совершенной гражданином, недействительной по правилам пункта 1 указанной статьи этому гражданину (либо иному лицу, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) необходимо доказать только то, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Бремя доказывания соответствующих обстоятельств, однако, в соответствии с общими правилами доказывания в гражданском процессе возлагается на истца (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом особенным средством доказывания в таких делах выступает заключение судебной экспертизы.

Для разрешения вопроса о фактической способности лица в определенный момент (при совершении юридически значимого действия) понимать значение своих действий и руководить ими, по общему правилу требуются специальные познания, которыми суд не располагает.

В таких случаях правом суда, закрепленным статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и в то же время его обязанностью, вытекающей из задач гражданского судопроизводства, являются назначение и проведение судебной экспертизы с привлечением экспертов в соответствующих областях.

Вместе с тем в силу части 2 статьи 67, части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что также нашло свое отражение в разъяснениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации (пункт 7 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении"), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, и даже такое особенное доказательство как заключение, исходящее от лица, обладающего специальными знаниями в определенной области, не является исключительным и обязательным для суда средством доказывания, оно подлежит оценке в совокупности со всеми другими доказательствами по делу.

Более того, реализация правомочия суда по назначению экспертизы по делу не может рассматриваться обособленно от общего принципа осуществления правосудия на основе состязательности и равноправия сторон, закрепленного частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел, однако, безусловно, сохраняет независимость, объективность и беспристрастность (часть 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь лица, участвующие в деле, также должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами и в то же время при неисполнении (игнорировании) своих процессуальных обязанностей быть готовыми к наступлению последствий, предусмотренных законодательством о гражданском судопроизводстве, как это следует из частей 1 и 2 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, суд отмечает, что доказательств в подтверждение указанных доводов, истцовой стороной также не представлено.

Из заключения судебной психолого-психиатрической экспертизы № 5164.2961.2, составленной комиссией экспертов СПб ГКУЗ «Городская психиатрическая больница № 6» 28.10.2025 не следует, что истец ФИО8 в момент заключение договора купли-продажи квартиры не могла понимать значение своих действий или руководить ими.

Иных доказательств в подтверждение своих требований истцом не представлено, вместе с тем обязанность доказать факт нахождения ФИО8 в момент совершения сделки в состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, лежит именно на ней как на истце.

В абзаце 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена

неуправомоченным отчуждателем.

Согласно абз. 3 п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судом установлено, что приобретая спорное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, администрации не имела оснований полагать, что спорная квартира выбыла из собственности ФИО8 в следствии мошеннических действий, так как право собственности на спорную квартиру зарегистрировано согласно выписки из ЕГРН за ФИО9, то есть, за правоспособным лицом, при той степени разумности и осмотрительности, которая обычно требуется от участника гражданского оборота.

На момент приобретения жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, администрация не обладала информацией (сведениями) о том, что спорная квартира выбыла из собственности ФИО8 путем мошеннических действий.

Администрация, как покупатель, добросовестно полагалась на сведения ЕГРН, которые объективно подтверждали наличие у ФИО9 права собственности на спорную квартиру, им были предоставлены правоустанавливающие документы, в то время как проверка всех право предшественников продавца с точки зрения наличия у них правоспособности, дееспособности, полномочий на отчуждение имущества и иных обстоятельств заключения соответствующих сделок - находится за пределами обычно ожидаемого поведения от добросовестного участника гражданского оборота.

Суд полагает, что с учетом установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, имеются основания для удовлетворения встречных исковых требований о признании администрацию Выборгского муниципального района Ленинградской области добросовестным приобретателем двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, приобретенной по муниципальному контракту №124/2023 от 10.04.23 у ООО «Госзакупки» лице директора ФИО9.

Поскольку администрация Выборгского муниципального района Ленинградской области при подаче встречного иска освобождена от уплаты госпошлины, с истца ФИО8 в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 3 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Выборгского городского прокурора в интересах ФИО8 к ФИО9, администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области, ООО «Госзакупки» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, о применении последствий недействительности сделки, отказать.

Встречное исковое заявление администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области к ФИО8 о признании добросовестным приобретателем квартиры, удовлетворить.

Признать администрацию Выборгского муниципального района Ленинградской области, ИНН <***>, добросовестным приобретателем двухкомнатной квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 47, 5 кв. м по адресу: <адрес>, приобретенной по муниципальному контракту № 124/2023 от 10.04.2023 у ООО «Госзакупки» в лице директора ФИО9.

Взыскать с ФИО8, СНИЛС №, в доход местного бюджета госпошлину в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд.

Судья Н.Б. Вериго

Мотивированное решение составлено 25 декабря 2025 года.

47RS0005-01-2024-005386-89

Подлинный документ находится

в производстве Выборгского городского суда

Ленинградской области, подшит в деле №2-436/2025