67 RS0022-01-2025-000042-89 Дело №2-82/2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Сычевка 3 апреля 2025 года
Сычевский районный суд Смоленской области
в составе председательствующего судьи Лихачева А.В.
при секретаре Баронча М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации муниципального образования «Сычевский муниципальный округ» Смоленской области, ФИО3 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, а также встречное заявление ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.06.2024 года и выселении ответчика из занимаемого жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Сычевский район» Смоленской области и указав в качестве третьего лица по делу ФИО3 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, при этом указав в иске, что 29.06.2024 года на основании заключенного между ней и ФИО3 договора купли-продажи стала собственником указанного имущества, однако ФИО3 от прибытия на регистрацию сделки купли-продажи уклоняется, в связи с чем не имеет возможности зарегистрировать возникшее право собственности в установленном законом порядке. В подтверждение заключения сделки имеется договор купли-продажи, передаточный акт и расписка в получении денежных средств. Дополнительно указала, что в результате проведенных кадастровых работ было установлено, что приобретенный ею дом является жилым домом блокированной застройки и находится в границах указанного ею земельного участка. Просит суд признать за ней право собственности на земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 3000 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, и здание назначение нежилое, наименование жилое строение без права регистрации проживания, расположенное по адресу: <адрес>
В судебном заседании ФИО2 поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, при этом уточнив, что предъявляет иск и к ФИО3, у которого купила спорное недвижимое имущество. Настаивает на том, что передала ФИО3 предусмотренные заключенным договором денежные средства за жилой дом и земельный участок в полном объеме наличными средствами по расписке, что могут подтвердить вызванные ею свидетели. При заключении сделки не имела возможности ознакомиться с правоустанавливающими документами ФИО3 на спорное имущество, считает его собственником, правомочным заключать такие сделки. На уточняющий вопрос не смогла пояснить основания определения размера площади купленного земельного участка, считает, что именно указанная ею площадь – 3000 кв.м. является предметом сделки. На уточняющий вопрос о несоответствии цены сделки – 80000 рублей существующим рыночным ценам на аналогичные объекты недвижимого имущества ответить не смогла.
В судебном заседании представитель Администрации МО «Сычевский муниципальный округ» Смоленской области, являющейся правопреемником Администрации МО «Сычевский район» Смоленской области, ФИО4 исковые требования не признала, пояснив суду, что не считает муниципалитет надлежащим ответчиком по иску. Кроме этого указала, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, была предоставлена на основании договора приватизации не только ответчику ФИО3, но и его отцу – ФИО1, приусадебный земельный участок ФИО3 не предоставлялся. Согласно имеющимся архивным сведениям земельный участок, площадью 1900 кв.м., выделялся отцу ФИО3 – ФИО1. Поскольку данных о том, что ФИО3 является собственником спорного имущества не имеется, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрении дела, в суд не явился. От ФИО3 в суд поступил встречный иск, в котором он просит суд отказать в удовлетворении первоначального иска и расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и дома от 29.06.2024 года, выселив ФИО2, из незаконно занимаемой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При этом в обоснование заявленных требований указал, что 29.06.2024 года ФИО2 с неизвестными мужчинами приехала к нему по адресу фактического проживания в <адрес>. Пользуясь тем, что он находился в состоянии алкогольного опьянения, заставила подписать его оспариваемые документы, содержание которых ему было непонятно и неизвестно, он предполагал, что договаривается об оформлении правоустанавливающих документов на спорное имущество, но не о его продаже. Не получал указанные ФИО2 денежные средства в размере 80000 рублей наличными, ФИО2 29.06.2024 года перевела ему на банковскую карту 10000 рублей, которые он в последствие вернул, других денежных средств от нее не получал. Обращался через своего представителя по доверенности ФИО5 в правоохранительные органы по факту мошеннических действий ФИО2, однако в возбуждении уголовного дела было отказано со ссылкой на наличие гражданско-правового спора. Дополнительно указал, что не является собственником спорного имущества и не имел правомочий на его продажу, так как спорный земельный участок и 1/2 доля квартиры принадлежали его отцу ФИО1, умершему ДД.ММ.ГГГГ, в права наследования после которого он не вступал. То, что ФИО2 не передавала и не собиралась передавать ему денежные средства подтверждается распиской от 29.06.2024 года, написанной собственноручно ФИО2, из которой следует, что она передала задаток в размере 10000 рублей, а оставшуюся сумму в размере 70000 рублей не перечисляла. Считает, что в соответствии с нормами действующего законодательства неуплата цены по договору купли-продажи является основанием для его расторжения. Кроме этого указанная ФИО2 цена договора не соответствует рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, занижена в несколько раз, что свидетельствует о желании ФИО2 необоснованно обогатиться за его счет. На основании изложенного просит удовлетворить заявленные им исковые требования, а в иске ФИО2 отказать.
В суд поступило заявление от представителя ФИО3 по доверенности ФИО5 с просьбой рассмотреть дело по существу без ФИО3 и его представителя в связи с невозможность явки. С учетом положений ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии ФИО3, и его представителя ФИО5
В судебном заседании ФИО2 встречный иск не признала, просит отказать в его удовлетворении, действительно писала расписку о последующем перечислении денежных средств, но настаивает на том, что передала 29.06.2024 года ФИО3 наличные денежные средства в размере 80000 рублей в полном объеме в счет исполнения обязательств по заключенному договору купли-продажи спорного недвижимого имущества.
В судебном заседании свидетель СВИДЕТЕЛЬ 3 пояснил, что является сыном ФИО2 и ездил с ней совместно к ФИО3 в <адрес>, подтверждает, что ФИО3 добровольно подписал все документы и ФИО2 передала ему денежные средства наличными в размере 80000 рублей.
В судебном заседании свидетель СВИДЕТЕЛЬ 2 пояснил, что также ездил совместно с ФИО2 к ФИО3 в <адрес>, подтверждает, что ФИО3 добровольно подписал все документы и ФИО2 передала ему денежные средства наличными в размере 80000 рублей.
К показаниям указанных свидетелей как к доказательству по делу суд с учетом наличия родственных отношений подходит критически, а также с учетом того, что факт передачи денежных средств не может быть подтвержден только свидетельскими показаниями и подлежит доказыванию письменными доказательствами (ст.408 ГК РФ, ст.60 ГПК РФ).
Заслушав ФИО2, свидетелей СВИДЕТЕЛЬ 3, СВИДЕТЕЛЬ 2, рассмотрев встречный иск ФИО3, письменные материалы по делу, суд приходит к следующему.
Истцом по первоначальному иску ФИО2 в обоснование заявленных исковых требований представлены копии следующих документов: договор купли-продажи земельного участка и дома, передаточный акт и расписка в получении денежных средств, датированные 29.06.2024 года и подписанные ФИО2 и ФИО3, стороны не оспаривают подписание указанных документов. Из указанных документов следует, что ФИО3 продал ФИО2 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, за 80000 рублей, полученных ФИО3 наличными на руки.
В ходе судебного разбирательства к материалам дела были приобщены копии Договора о бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых квартир (жилых домов) в государственном и муниципальном жилищном фонде от 06.03.2001 года и Решения Президиума Субботниковского сельского совета народных депутатов Сычевского района Смоленской области б/н от 31.12.1991 года, из которых следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> была предоставлена в собственность ответчику ФИО3 и его отцу ФИО1, а земельный участок, площадью 1900 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> предоставлялся в собственность ФИО1, сведений о выделении земли в собственность ФИО3 в ходе проведенного судебного разбирательства получено не было. Согласно ответу на судебный запрос нотариуса Сычевского нотариального округа <адрес> нотариальной палаты ФИО6 № от 29.11.2024 года свидетельств о праве на наследство на спорное имущество ФИО3 не получал. Согласно Уведомлению об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от 06.03.2025 года ФИО3 не регистрировал в установленном законом порядке в ЕГРН своих прав на спорное имущество по договору приватизации.
В связи с вступлением в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все права на недвижимое имущество с 31 января 1998 года на территории Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу положений п.1 ст.131 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора приватизации от 06.03.2001 года) право собственности и другие вещные права нанедвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежатгосударственной регистрациив едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и инымизаконами.
Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, судом в ходе судебного разбирательства было установлено, что у ответчика ФИО3 отсутствует право собственности на спорное недвижимое имущество –квартиру (блочный дом), расположенную по адресу: <адрес>, и земельный участок, площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на момент заключения договора купли-продажи между сторонами судебного спора он не являлся собственником указанного имущества.
Суд считает, что в соответствии с положениями ст.10 ГК РФ стороны при осуществлении своих гражданских прав должны действовать добросовестно и разумно, с должной осмотрительностью, что в конкретном случае должно было выражаться в наличии у продавца ФИО3 правовых оснований для заключения сделки по распоряжению недвижимым имуществом, а у покупателя ФИО2 - в проверке правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности продавца на приобретаемое имущество.
На основании ст.12 ГК РФ стороны самостоятельно выбирают способ защиты гражданских прав.
Согласно заявленному ФИО2 первоначальному иску она просит признать за ней право собственности на спорное имущество на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи от 29.06.2024 года.
В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно положениям ст.209 ГК РФ именно собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Между тем, судом было установлено, что на момент подписания указанного договора у ФИО3 отсутствовали полномочия для его заключения, так как он не являлся собственником имущества, являющегося предметом сделки. При таких обстоятельствах признать переход права собственности к ФИО2 на основании предоставленного суду договора купли-продажи от 29.06.2024 года не представляется возможным.
Более того, изучив предоставленную ФИО3 расписку от 29.06.2024 года, написанную ФИО2, суд приходит к следующему.
Согласно дословному тексту расписки ФИО2 передает ФИО3 задаток в размере 10000 рублей, оставшуюся сумму 70000 рублей обязуется передать после вынесения решения Сычевским судом о взыскании денежных средств с ФИО5.
В материалах привлеченного гражданского дела №2-151/2024, рассмотренного Сычевским районным судом Смоленской области, имеется расписка от 26.09.2020 года, написанная ФИО5, из которой усматривается, что она получила деньги в размере 81 000 рублей от ФИО2 на оформление документов на СВИДЕТЕЛЬ 1 на дом в <адрес> с последующим выкупом за 200000 рублей, и отказной материал № органа дознания ОП по Сычевскому району МО МВД России «Гагагринский», из которого усматривается, что согласно объяснениям ФИО5 ее племянник ФИО3 поручил ей заниматься продажей принадлежащего ему дома, расположенного в <адрес>. ФИО2 решила купить указанный дом и дала ей 80000 рублей на оформление документов на дом, так как у племянника не было денежных средств. Решением Сычевского районного суда Смоленской области от 25.07.2024 года, вступившим в законную силу, было установлено, что ФИО2 передавала представителю ФИО3 по доверенности ФИО5 денежные средства в размере 80000 рублей на оформление документов на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, для последующего оформления сделки купли-продажи. Судебным актом с ФИО5 в пользу ФИО2 были взысканы денежные средства в связи с неисполнением взятых на себя обязательств по оформлению документации на недвижимое имущество.
Суду также предоставлена копия банковского чека от 29.06.2024 года, из которого усматривается, что ФИО2 перевела ФИО3 денежные средства в размере 10000 рублей.
Согласно п.3 Договора купли-продажи земельного участка и дома от 29.06.2024 года стоимость (цена) земельного участка и дома составляет 80000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
Согласно п.4 Договора купли-продажи земельного участка и дома от 29.06.2024 года оплата стоимости земельного участка производится в следующем порядке:
-сумма в размере 10000 рублей передана продавцу в виде аванса, который входит в стоимость объекта, указанную в п.3 настоящего договора.
-сумма в размере 70000 рублей передается продавцу покупателем за счет собственных средств, расчеты осуществляются передачей денежных средств наличными, подтверждается распиской.
Таким образом, по условиям договора аванс в размере 10000 рублей передается покупателем продавцу в момент заключения договора, а оставшаяся часть в размере 70000 рублей в последующем наличными денежными средствами по расписке. При этом между п.3 и п.4 рассматриваемого договора имеются противоречия в части определения цены за продаваемые объекты недвижимости – не ясно является ли сумма в размере 80000 рублей общей ценой договора, либо только за земельный участок.
Между тем, из представленной ФИО2 расписки в получении денежных средств от 29.06.2024 года следует, что она передала наличными денежные средства в размере 80000 рублей. При этом судом было установлено из пояснений ФИО2, что шаблон расписки был составлен знакомой ФИО2, все данные, включая размер передаваемых денежных средств, были вписаны лично ФИО2, ФИО3 только поставил свою подпись и расшифровку в конце документа.
В п.1 Передаточного акта от 29.06.2024 года указано, что продавец в соответствии с договором купли-продажи земельных участков от 24.06.2022 года продал покупателю следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 3000 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, а покупатель принял вышеуказанное недвижимое имущество в соответствии с условиями договора. Из указанного документа невозможно установить однозначно с учетом указанных данных, является ли он приложением к договору купли-продажи от 29.06.2024 года, либо имеется иной договор купли-продажи - договор купли-продажи земельных участков от 24.06.2022 года, который не был предоставлен суду. Сведений о передаче спорного жилого помещения – квартиры (блочный дом), расположенной по адресу: <адрес>, в передаточном акте не содержится.
Все указанные письменные доказательства исследованы судом в совокупности, при этом суд приходит к выводу в виду указанных противоречий о недоказанности передачи 29.06.2024 года ФИО2 ФИО3 наличных денежных средств в размере 80000 рублей и о том, что именно указанная сумма являлась предметом сделки купли-продажи по намерению продавца.
В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора, стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.
Неуплата по договору является существенным нарушением условий договора, так как обязанность по оплате стоимости передаваемого в собственность покупателя недвижимого имущества составляет основное содержание договора купли-продажи как возмездного договора.
В связи с тем, что в ходе судебного разбирательства не нашла своего подтверждения передача ФИО2 денежных средств в размере цены договора, что является существенным нарушением покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Требования ФИО3 о выселении ФИО2 из занимаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, не могут быть удовлетворены судом по следующим основаниям.
В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом…
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с п.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Таким образом, правом обращения в суд с требованием о выселении из занимаемого помещения третьих лиц, не имеющих правовых оснований для пользования им, наделен собственник указанного имущества. Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что ФИО3 не является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, его требования о выселении ФИО2 не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-197 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Требования ФИО2 к Администрации муниципального образования «Сычевский муниципальный округ» Смоленской области, ФИО3 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок – оставить без удовлетворения.
Встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.06.2024 года и выселении ответчика из занимаемого жилого помещения – удовлетворить частично.
Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.06.2024 года, заключенный между ФИО3 и ФИО2, - расторгнуть.
В части удовлетворения исковых требований ФИО3 к ФИО2 о выселении ответчика из занимаемого жилого помещения – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Сычевский районный суд Смоленской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья
Мотивировочное решение изготовлено в окончательной форме 4 апреля 2025 года.