Решение по делу № 2-1996/2023 от 15.05.2023

Дело № 2-1996/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2023 года г. Владикавказ

Советский районный суд г. Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания в составе:

Председательствующего судьи Тотровой Е.Б.

При секретаре Такоевой М.Т.

С участием представителя истца ФИО3

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда

Установил :

ФИО6 обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В исковом заявлении указано, что 23.09.2014г. между ФИО1 и ООО «ТулузаИнтерСервис» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, зарегистрированный в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по РСО-Алания.

Свои обязательства ФИО6 выполнил в полном объеме с использованием кредитных средств.

Согласно п. 1.2 Договора объектом долевого строительства являются общее имущество в Объекте недвижимости и жилое помещение в квартале между <адрес>, позиция 13 мкр. 18 подъезд 5 этаж 5-6, помещение №, примерная площадь 90,64кв.м.

Застройщик, исполняя свои обязательства, действует на основании разрешения на строительство, Договора аренды земельного участка, проектной декларации, положительного заключения государственной экспертизы, договора о страховании гражданской ответственности застройщика (п. 1.3 Договора).

Согласно п. 2.2 Договора срок ввода в эксплуатацию Объекта недвижимости – не позднее ...г.

Свои обязательства Застройщик не выполнил.

01.02.2016г. между ООО «ТулузаИнтерСервис» и ООО «Ника» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и строительству жилого дома в <адрес>.

ООО «Ника» также не исполнило взятых на себя обязательств перед участниками долевого строительства по завершению строительства объекта недвижимости и передаче его дольщикам.

Решениями Арбитражного суда РСО-Алания ООО «Ника» и ООО «ТулузаИнтерСервис» признаны несостоятельными (банкротами), а требованиями участников долевого строительства включены в третью очередь реестра требований кредиторов.

В силу требований Федерального закона № 153-ФЗ на Фонд возложена обязанность выплаты компенсации гражданам – участникам долевого строительства и в том случае, если на день вступления в силу настоящего федерального закона застройщик признан несостоятельным (банкротом).

Во исполнение требований Федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.2017г. «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ...г. №, ФИО1 направлена в адрес ответчика претензия о выплате возмещения, оставленная без внимания.

По этим основаниям последовало обращение в суд.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3, действующая по доверенности, исковые требования поддержала и просила взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» возмещение по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от 23.09.2014г. в размере 5 884 133 рубля, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей. Кроме того, представитель ФИО3 пояснила, что ФИО1 для приобретения квартиры были вложены кредитные средства, которые он продолжает выплачивать банку. Вынужден проживать на съемной квартире. Кроме того, при заключении договора участия в долевом строительстве, не мог контролировать соответствие разрешительных документов требованиям закону, им была внесена сумма за двухуровневую квартиру и то, что в разрешении на строительстве будет указана этажность дома – 5, не должно нарушать его права как дольщика, тем более, в том же разрешении на строительство указано общее количество этажей строящегося дома – 6.

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание представителя не направила, извещены надлежащим образом, ранее направлены пояснения на исковое заявление, в которых указано следующее.

Фонд осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от ...г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан: финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; выплата возмещения гражданам.

Постановлением Правительства РФ от 12.09.2019г. № утверждены Правила принятия решения о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 ст. 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан…».

В соответствии с п. 2 Правил решение о финансировании принимается Наблюдательным советом Фонда.

Согласно п. 3 Правил решение о финансировании принимается в пределах одного или нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации» привлечение денежных средств застройщиком в отсутствие разрешительной документации не допускается.

Считает, что Фондом не может быть принято решение о целесообразности финансирования мероприятий по восстановлению прав граждан – участников долевого строительства в отношении жилых помещений в подъездах/секциях и на этажах объектов, строительство которых осуществлялось без полученного застройщиком в установленном законом порядке разрешения на строительство (подпункт 3 пункта 3.3 части 3 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ).

28.12.2021г. Наблюдательным советом Фонда в отношении объекта незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом с автостоянкой поз. 13 в 18 МКР принято решение о выплате возмещения гражданам.

Разрешение на строительство выдавалось Застройщику на строительство 5-этажного 10-секционного дома, расположенного по адресу РСО-Алания <адрес> в квартале между <адрес>.

Выданное разрешение на строительство не корректировалось, отдельное разрешение на дополнительные этажи Застройщику не выдавалось.

Решение Наблюдательного совета Фонда принято в отношении помещений, строительство которых осуществлялось в соответствии с полученным Застройщиком разрешением на строительство, а также на основании проектной документации, по которой получено положительное заключение ГАК РСО-Алания «Государственная экспертиза проектов строительства».

Между ООО «ТулузаИнтерСервис» и ФИО1 заключен договор участия долевого строительства жилого дома от 23.09.2014г., по условиям которого истцом приобретено право требования на <адрес> на 5-6 этаже подъезд №, примерной площадью 90,64кв.м.

6 этаж, в отношении которого истец имеет требование о передаче помещения, не был включен в разрешительную документацию.

В этой связи у Фонда отсутствуют правовые основания для выплаты истцу возмещения в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ.

Ссылка истца на Закон «О защите прав потребителей» необоснованна, т.к. спорные правоотношения регулируются Законом № 218-ФЗ.

Фонд не является каким-либо исполнителем потребителей, стороны в потребительские отношения между собой не вступали.

По этим основаниям, требование о взыскании штрафа удовлетворению не подлежит.

Положениями Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и от 29.07.2017г. № 218-ФЗ возможность взыскания с Фонда компенсации морального вреда не установлена. Истцом не представлены доказательства причинения ему действиями Фонда нравственных и физических страданий, вина Фонда, что предусмотрено требованиями п. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 20.12.1994г. № «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда», не установлена.

Просит оставить без удовлетворения заявленные требования в полном объеме.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Дело рассмотрено с учетом требований ст. 167 ГПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 23.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет созданная в соответствии с Федеральным законом "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".

Согласно ст. 1 Федерального закона от 29.07.2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) настоящий Федеральный закон определяет порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства.

Пунктом 3 части 1 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что для достижения целей, установленных настоящим Федеральным законом, Фонд осуществляет, в том числе функции и полномочия по выплате за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, при несостоятельности (банкротстве) застройщика в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Под участником строительства в целях настоящего Федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (часть 3 статьи 23.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Согласно положениям п. 1 ст. 13 Федерального Закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ, выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

В силу части 2 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров.

Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

В силу п. 4 Правил, граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом предусмотренного статьей 13.1 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика при условии, что требования граждан по договорам участия в долевом строительстве и договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включены в реестр требований участников строительства после даты принятия Фондом указанного решения и не были переданы приобретателю в составе имущества и обязательств застройщика, указанного в пункте 3 статьи 201.15-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в случаях, предусмотренных предложением вторым части 1 и предложением вторым части 1.1 статьи 13 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

28 мая 2014г. ООО «ТулузаИнтерСервис» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома с автостоянкой поз. 13 в 18 МКР.

Между ООО «ТулузаИнтерСервис» и ФИО1 заключен договор участия долевого строительства жилого <адрес> от 23.09.2014г., по условиям которого истцом приобретено право требования на двухуровневую <адрес> на 5-6 этаже подъезд №, примерной площадью 90,64кв.м.

Срок сдачи дома не позднее IV квартала 2015г. (п. 2.1 договора).

Согласно п. 3.1 настоящего договора, цена, подлежащая уплате ФИО1, составляет 2 750 000 рублей.

30.09.2014г. ФИО1 заключен кредитный договор № на получение денежных средств в размере 2 200 000 рублей для приобретения двухуровневой квартиры площадью 90,64кв.м. на 5-6 этажах многоквартирного жилого 6 этажного дома по адресу РСО-Алания <адрес> квартал между <адрес> общей стоимостью 2 750 000 рублей по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 23.09.2014г.

Предоставленные кредитные денежные средства были перечислены на счет ООО «ТулузаИнтерСервис» по платежному поручению № от 30.09.2014г.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 30.10.2018г. ООО «ТулузаИнтерСервис» признано несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 18.08.2020г. ООО «Ника» признано несостоятельным (банкротом).

Согласно выписке из реестра № от 03.02.2022г. требований участников строительства ООО «НИКА» о передаче жилых помещений в отношении требования ФИО1

Вид требования: сумма, уплаченная по ДДУ № от 23.09.2014г. в размере 2 750 000 рублей.

ППК «Фонд развития территорий» в письме за №-А3 от 11.05.2022г. отказал ФИО6 в выплате возмещения, с указанием, что Наблюдательным советом Фонда принято решение о выплате возмещения гражданам-участникам долевого строительства жилого дома по указанному выше адресу.

На основании подпункта 3 пункта 3.3 части 3 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, в отношении жилых помещений в подъездах/секциях и на этажах объекта, строительство которых осуществлялось без полученного застройщиком разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, Фондом не может быть принято решение о целесообразности финансирования мероприятий по восстановлению прав граждан.

В соответствии с действующим законодательством в отношении двухуровневых квартир (5-6 этаж), а также квартир на 6 этаже Объекта, строительство которых осуществлялось без разрешения на строительство, Фондом не могут быть применены механизмы восстановления прав граждан, предусмотренные Законом № 218-ФЗ.

Однако, неисполнение застройщиком своих обязательств по передаче жилого помещения в установленный срок, открытие конкурсного производства в отношении застройщика, свидетельствует о наличии права у истца на получение возмещения.

Истец в подтверждение своих требований представил Отчет № от 01.06.2022г. ООО «Эксперт Консалт» рыночная стоимость жилого помещения, общей площадью 90,64кв.м., расположенного по адресу РСО-Алания <адрес> квартал между <адрес> на дату оценки составляет 5 884 133 рубля. Рыночная стоимость за 1кв.м. указанного жилого помещения на дату оценки составляет 64 918 рублей.

Ответчиком представлен Отчет об оценке ООО «Лаир» № Н-36012/21 от 17.10.2021г., из которого следует, что стоимость 1 кв.м. помещения № составляет 46 747 рублей. Из расчета площади объекта рыночная стоимость составляет 2 141 013 рублей.

Сторона истца возражала против принятия отчета об оценке ООО «Лаир», пояснив, что стоимость 1кв.м. занижена и что необходимо размер ущерба рассчитывать исходя из рыночной стоимости 1кв.м. на дату проведения оценки экспертом ООО «Эксперт Консалт», поскольку ФИО6 отказано в выплате возмещения по отчету ООО «Лаир» на дату принятия решения Фондом, в связи с чем, ФИО6 вынужден отстаивать свои права в судебном порядке.

По этим основаниям и для проверки доводов стороны истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, выводами которой рыночная стоимость 1кв.м. по состоянию на 10.09.2021г. составляет 45 716 рублей, по состоянию на дату проведения экспертизы 19.04.2023г. – 62 788 рублей (заключение Оценщика ФИО4 № от 19.04.2023г.).

При этом, суд считает, что рыночную стоимость за 1кв.м. следует исчислять по состоянию на дату 10.09.2021г., т.к. указанными нормативными актами установлен особый порядок определения рыночной стоимости 1 кв. м, учитываемого при расчете компенсационной выплаты в рамках реализации участниками долевого строительства права на получение указанной выплаты в случае признания застройщика банкротом. Рыночная стоимость одного квадратного метра, учитываемого при расчете компенсационной выплаты, определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Несмотря на то, что судебная экспертиза была проведена, рыночная стоимость 1кв.м. по состоянию на 10.09.2021г. разнится с рыночной стоимостью, определенной отчетом ООО «Лаир», суд принимает за основу сведения с отчета ООО «Лаир» и рассчитывает размер возмещения исходя из рыночной стоимости за 1 кв.м. в 46 747 рублей, т.к. отчет ООО «Лаир» составлен с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.2017 года № 218-ФЗ « О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" и Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ...г. №, и, по сути, в судебном порядке оспорен не был.

Доводы, указанные ответчиком в возражении, судом не принимаются, поскольку договор участия в долевом строительстве заключен на строительство двухуровневой <адрес> этаж, в разрешении указан ТЭП: этажность – 5 эт., количество этажей – 6, договор прошел установленную законом государственную регистрацию, оплата была произведена за двухуровневую квартиру, и указание в проектной декларации высотности дома в пять этажей не должно нарушать права дольщика ФИО1

По этим основаниям в пользу ФИО1 подлежит взысканию возмещение в размере 4 237 148,08 рублей, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. по 46 747 рублей и площади помещения - 90,64кв.м.

Вместе с тем требования истца о взыскании штрафа и компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению, поскольку к данным правоотношениям, Закон «О защите прав потребителей» на основании которых истцом заявлены данные требования, не применим, поскольку они регулируются специальными законами, такими как Закон от ... № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»; Закон от ... №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; Закон от ... № 218-ФЗ «О публично правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в местный бюджет подлежит взысканию госпошлина, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в пользу ФИО1 возмещение по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от 23.09.2014г. в размере 4 237 148,08 (четыре миллиона двести тридцать семь тысяч сто сорок восемь) рублей 08 копеек.

Исковые требования ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения в размере, превышающем взысканную судом сумму, о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя и компенсации морального вреда в размере 1 000 (одна тысяча) рублей, оставить без удовлетворения.

Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 29 385 (двадцать девять тысяч триста восемьдесят пять) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по Гражданским делам Верховного суда РСО-Алания в течение месяца со дня его принятия в мотивированном виде.

Судья Тотрова Е.Б.