Решение по делу № 2-286/2025 от 19.02.2025

Дело № 2-286/2025

61RS0001-01-2024-006610-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Мудраковой А.И.,

при секретаре Камышовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Инвестрадиострой», ГУ МВД России по Ростовской области, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности на квартиру, обязании предоставить в собственность квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Инвестрадиострой», ГУ МВД России по Ростовской области, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности на квартиру, обязании предоставить в собственность квартиру. В обоснование своих требований указала, что 18.03.2003 между ОАО «СевкавНИПИагропром» (исполнителем) и ГУ МВД по Ростовской области (заказчиком) заключен договор подряда, по условиям которого исполнитель обязался совершить действия по проектированию и строительству 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>. ОАО «СевкавНИПИагропром» заключило с ООО «СИГ» договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома от 19.09.2003 №-С. По условиям названного договора общество «СИГ» обязалось за счет собственных и привлеченных средств осуществить строительство объекта, ввести его в эксплуатацию в срок до 01.07.2006. Данное общество получило право привлекать денежные средства на строительство объекта от третьих лиц. Реализуя названные полномочия, общество «СИГ» впоследствии заключило с физическими лицами договоры на участие в долевом строительстве жилого дома.

22.04.2004 между ФИО1 и ООО «СИГ» были заключены два договора на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу: ... в отношении двух однокомнатных квартир, а именно: ..., общей стоимостью 640200 (шестьсот сорок тысяч двести) рублей; 2) ... общей стоимостью 640200 (шестьсот сорок тысяч двести) рублей. Денежные средства в размере 1280400 (один миллион двести восемьдесят тысяч четыреста) рублей ФИО1 внесла полностью в кассу ООО «СИГ».

В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью ОАО «СевкавНИПИагропром» исполнять свои обязательства ГУ МВД письмом от 18.09.2003 уведомило подрядчика о расторжении договора. 14.03.2006 общество «СК «Гарант Строй» направило в адрес ГУ МВД письмо, в котором указало на готовность принять на себя обязательства общества «СИГ» и перезаключить новые договоры с дольщиками на тех же условиях. 04.04.2006 между обществом «СК «Гарант Строй» и ГУ МВД РФ по РО заключен договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по названному адресу, после чего общество «СИГ» направило дольщикам письма с предложением перезаключить договор с новым лицом - обществом «СК «Гарант Строй». 14.12.2007 между обществом «СК «Гарант Строй» (инвестором) и ГУ МВД РФ по РО заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве спорного дома, по условиям которого ГУ МВД РФ по РО обязалось предоставить ООО «СК «Гарант-строй» земельный участок по указанному адресу, а инвестор - построить жилой дом. Кроме того, инвестору предоставлено право на заключение договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами. В приложении № 1 к инвестиционному договору составлен перечень участников строительства (ранее вступивших в отношения с обществом «СИГ»), обязательства по которым на себя взяло общество «СК «Гарант Строй». В этих целях стороны (общество «СК «Гарант Строй» и ГУ МВДРФ по РО) 14.12.2007 заключили также агентский договор №-А-12 по переоформлению договоров долевого участия в строительстве.

В связи с тем фактом, что директор ООО «СК «Гарант Строй» Ф.И.О. отказался заключать договор участия в долевом строительстве на прежних условиях, а потребовал доплату за ранее оплаченные квартиры, ФИО1 обратилась в суд Ленинского района г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением об обязании ГУВД по РО и ООО «СК «Гарант Строй» заключить с ней договоры участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... в отношении тех квартир, по которым ранее были заключены договоры участия в долевом строительстве между ФИО1 и ООО «СИГ». Суд Ленинского района г. Ростова-на- Дону удовлетворил исковые требования ФИО1, о чем было вынесено решение суда ... от ... по гражданскому делу №.

Во исполнение решения суда Ленинского района г. Ростова-на-Дону от 29.05.2007 по гражданскому делу № между ФИО1 (участником долевого строительства) и ГУВД по РО (застройщиком) 08.06.2009 был заключен договор участия в долевом строительстве №.

Как следует из договора участия в долевом строительстве № от 08.06.2009, после завершения строительства ФИО1 должны быть переданы объекты недвижимости в виде однокомнатной ... проектной площадью 59.89 кв. м, ... и однокомнатной ... проектной площадью 59,89 кв. м, ... в 19-этажном многоквартирном доме на земельном участке по адресу: ....

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию № от 19.10.2022, объект на ... в ... достроен и сдан в эксплуатацию.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552 (2-5) ООО «Инвестрадиострой», покупая на торгах объект незавершенного строительства по ... в ... с обременением в виде прав участников долевого строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, и все права застройщика, соглашалось тем самым с данным обременением. Верховный Суд РФ указал, что покупая на торгах объект недвижимости, расположенный по адресу: ..., ООО «Инвестрадиострой» обязалось предоставить право собственности на квартиры всем прежним участникам долевого строительства, .... Истица является дольщицей, внесшей денежные средства в строительство дома, соответственно, согласно Определению Верховного Суда РФ от 05.12.2019, ООО «Инвестрадиострой» обязано было предоставить квартиру и ей.

Никаких заказных писем с предложениями от застройщика - ООО «Инвестрадиострой» о передаче жилых помещений (квартир) в собственность истец не получала, никаких передаточных актов не подписывала. Т.о. квартиры не были предоставлены истице в собственность, вопреки Определению Верховного Суда РФ от 05.12.2019.

Истцом в полном объеме внесены денежные средства в строительство дома с целью получения квартир для себя и своей семьи. В связи с тем, что дом достроен и сдан в эксплуатацию, считаю, что истица имеет полное право получить в собственность оплаченные ею жилые помещения.

После приобретения на торгах в рамках дела о банкротстве ООО «СК «Гарант-Строй» № А53-11325/2011 объекта незавершенного строительства по адресу: ... новый застройщик - ООО «Инвестрадиострой» внес изменения в проектные решения, дом достраивался в соответствии с новым проектом. Таким образом, в настоящее время отсутствуют ... № с параметрами, указанными в договоре участия в долевом строительстве между ФИО1 и ГУ МВД России по РО.

На сайте Домострой.ру по адресу ... размещены новые планировки квартир в доме по проспекту им. М.Нагибина, 38в .... Согласно данным планировкам две однокомнатные квартиры, указанные в первоначальном исковом заявлении, трансформировались в трёхкомнатную ... площадью 146, 6 кв. м. Квартира № (по новому проекту) находится в тех же строительных осях, что и ... № (по прежнему проекту. Планировка и очертания ... (по новому проекту) полностью соответствует планировке квартир № и № в совокупности (по прежнему проекту). Квартира № (по новому проекту) находится на 11 этаже, так же, как и ... № (по прежнему проекту). Таким образом, ... (по новому проекту) аналогична квартирам № и № (по старому проекту) в совокупности.

Договор участия в долевом строительстве между ФИО1 и ГУ МВД России по РО не зарегистрирован в управлении Росреестра. Однако отсутствие регистрации договора не препятствует считать этот договор договором участия в долевом строительстве, согласно которого истец имеет право требовать с застройщиков свои квартиры.

Квартиры, фактически созданные как отдельные жилые помещения в завершенном строительством объекте - многоэтажном 207-квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по. ..., аналогичны ранее запроектированным квартирам, права на которые истица получила на основании решения суда Ленинского района г. W Ростова-на-Дону от 29 мая 2007 года и на основании договора участия в долевом строительстве между нею и ГУ МВД РФ по РО.

Изменение ответчиком проектных решений не может и не должно повлечь ущемления прав истицы на получение законной доли в объекте в виде квартиры. Кроме этого, ООО «Инвестрадиострой» изменило проектные решение в нарушение п. 2 ст. 310 ГК РФ без согласования с участниками долевого строительства.

В связи с изложенным истец просила признать за ней право собственности на трехкомнатную ... площадью 146, 6 кв. м, ... обязать ООО «Инвестрадиострой» предоставить в собственность ФИО1 ..., ...

В ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнила исковые требования, в окончательной редакции просила признать за ней право собственности на трехкомнатную ..., обязать ООО «Инвестрадиострой» предоставить в собственность ФИО1 квартиру ...

Истец ФИО1 в заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Инвестрадиострой» - ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, дав аналогичные пояснения изложенные в письменных возражениях приобщенных к материалам дела.

Представитель ответчика ГУ МВД России по Ростовской области – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, представила письменные пояснения, согласно которым в соответствии с постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 2003 года, ГУВД по РО осуществлялось строительство указанного жилого дома на земельном участке, находящимся в федеральной собственности и предоставленном на правах аренды. Средства федерального и областного бюджетов для возведения жилого дома за период строительства не привлекались. Подрядной организацией ОАО «СевкавНИПИагропром» был заключен договор субподряда с ООО «СИГ», которое, в свою очередь, заключало договора долевого участия с физическими лицами. В связи с нарушением сроков строительства подрядной организацией и неисполнением взятых на себя обязательств контракт был расторгнут.

В целях завершения строительства жилого дома, ГУВД по РО в 2006 году заключен договор с ООО СК «Гарант Строй», которое обязалось перезаключить договора с дольщиками на тех же условиях.

При этом вкладом ГУВД по РО в строительство объекта явилось оформление разрешения на строительство и предоставление земельного участка.

В 2006 году группа граждан, в том числе и истец обратились в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковыми требованиями к ООО СК «Гарант Строй» об обязании заключить договоры долевого участия в строительстве. Суд, оценив условия указанных договоров, пришел к выводу о том, что между ООО СК «Гарант Строй» и ГУВД по РО сложились отношения совместной деятельности. Суд привлек к участию в деле ГУВД по РО и обязал ООО СК «Гарант-Строй» заключить совместно с ГУВД по РО договоры долевого участия в строительстве с обратившимися в суд гражданами. Причем в судебных актах содержится ссылка на тот факт, что ООО СК «Гарант Строй» является сингулярным правопреемником ООО «СИГ» в части обязательств перед гражданами по предоставлению им квартир.

Как было установлено решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.05.2007 между ООО «СИГ» и ФИО1 22.04.2004 были заключены договоры на участие долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... в объеме однокомнатной квартиры, ... проектной площадью 58,2 кв.м, общей стоимостью 640 200 руб. и в объеме однокомнатной квартиры, ... проектной площадью 58,2 кв.м., общей стоимостью 640 200 руб. Предусмотренные договором обязательства со стороны истца (ФИО1) исполнены в полном объеме, что подтверждается представленными квитанциями. Денежные средства были внесены в ООО «СИГ».

В 2009 году в виду уклонения ООО СК «Гарант Строй» от исполнения судебного решения, ГУВД по РО было вынуждено заключить с гражданами договоры долевого участия в строительстве самостоятельно с целью недопущения утраты ими прав требования квартир в объекте.

С 2013 года в отношении ООО СК «Гарант Строй» были применены правила параграфа 7 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство Застройщика».

Судебными актами был установлен факт инвестирования (передачи) от ГУ МВД России по РО в пользу Застройщика – ООО СК «Гарант Строй» права аренды земельного участка, расположенного по адресу: ... в целях строительства объекта на основании заключенных между ними договора подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М.Нагибина, 38 и инвестиционного договора от ... №. Принятый Арбитражным судом Ростовской области судебный акт об удовлетворении заявленных внешним управляющим ООО СК «Гарант-Строй» требований о признании за ООО СК «Гарант-Строй» наличия права аренды на земельный участок по ..., и об обязании ТУ Росимущества в РО и ГУ МВД России по РО совершить действия по заключению договора перенайма права аренды земельного участка по ..., привело, с одной стороны, к утрате ГУ МВД России по РО на основании судебного акта Арбитражного суда Ростовской области статуса Застройщика объекта недвижимости по ..., с другой стороны, не нарушило права участников строительства.

В целях исполнения обязательств, возложенных на ГУ МВД России по РО судебными решениями Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону, а также принятых на себя по договорам долевого участия в строительстве обязательство предоставлению квартиры в объекте гражданам, в том числе и перед Ф.И.О., ГУ МВД России по РО 19.02.2014 года было подано заявление в Арбитражный суд Ростовской области в рамках дела № А53-11325/2011 о несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Гарант Строй» о включении в реестр требований кредиторов должника требований о передаче жилых помещений (квартир).

Определением от 16.05.2014 года суд отказал ГУ МВД России по РО в удовлетворении заявленного требования, тем самым подтвердив и исключив возможность для ГУ МВД России по РО передать квартиры гражданам при вводе объекта в эксплуатацию.

Судебный акт Арбитражного суда Ростовской области об отказе ГУ МВД России по Ростовской области в удовлетворении заявленных требований мотивирован тем, что в отсутствие полномочий на ведение дела в арбитражном суде от имени граждан, ГУ МВД России по РО фактически претендует на жилые помещения третьих лиц, что может нарушить их права и законные интересы, установленные в отношении жилых помещений в строящемся доме решениями Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону.

Пятнадцатый Арбитражный апелляционный суд по делу № А53-11325/2011 в Постановлении от 27.01.2015 указал, что граждане, внесшие денежные средства в ООО «СИГ» и заключившие договоры долевого участия в строительстве с ГУ МВД России по РО на основании судебных решений Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону, отказываясь реализовать свои права по заявлению требований к ООО СК «Гарант Строй» и включению в реестр о передаче жилых помещений прав требования квартир в объекте, несут риски совершения, либо не совершения соответствующих действий. Кроме того, с целью недопущения утраты гражданами прав требования квартир в объекте, ГУ МВД России по РО направлялись уведомления, в том числе ФИО1 о необходимости подачи заявлений в Арбитражный суд Ростовской области в рамках дела № А53-11325/2011 о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. В рамках рассмотрения Арбитражным судом Ростовской области дела № А53-11325/2011, заявление о включении в реестр требований кредиторов ООО СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений ФИО1 не подано.

С момента приостановления строительства проведен ряд организационных мероприятий, результатом которых стало включение указанного жилого дома в реестр проблемных объектов долевого строительства. Таким образом, на процесс строительства объекта распространяется действие Областного закона Ростовской области от 30.07.2013 года № 1145-ЗС «О мерах поддержки пострадавших участников строительства в Ростовской области».

Граждане, с которыми ГУ МВД России по РО вынуждено заключило договоры долевого участия в строительстве в отношении объекта недвижимости по адресу: ..., но не включенные в реестр требований кредиторов ООО «СК «Гарант-Строй» о передаче жилых помещений, в рамках исполнения Закона Ростовской области от 30.07.2013 № 1145-ЗС «О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области» включены в реестр пострадавших участников долевого строительства, чьи права на получение квартир будут обеспечиваться инвестором, взявшим на себя обязательства по завершению строительства и вводу проблемного объекта в эксплуатацию.

Согласно информации представленной Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области исх. 38/4455 от 07.11.2024 ФИО1 исключена из реестра пострадавших граждан на основании подпункта 3.1.3. пункта 3.1. Положения о порядке внесения изменений в данные о гражданах, содержащиеся в реестре пострадавших граждан, исключения граждан из реестра пострадавших граждан, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 23.12.2019 №964 «О некоторых вопросах, связанных с ведением реестра пострадавших граждан» в связи с отказом от предложенных мер поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Гарант Строй» 08 апреля 2016 года состоялись торги на электронной торговой площадке в отношении указанного объекта недвижимости, предметом которых являлись права и обязанности ООО СК «Гарант Строй» как Застройщика по данному жилому дому. Согласно данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) победителем торгов стало ООО «Инвестрадиострой».

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 22.04.2004 между ООО «СИГ» и ФИО1 были заключены договоры на участие долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... в объеме однокомнатной квартиры, ..., общей стоимостью 640 200 руб. и в объеме однокомнатной квартиры, ..., проектной площадью 58,2 кв.м., общей стоимостью 640 200 руб.

Предусмотренные договором обязательства со стороны ФИО1 исполнены в полном объеме, что подтверждается представленными квитанциями. Денежные средства были внесены в ООО «СИГ».

После приобретения на торгах в рамках дела о банкротстве ООО «СК «Гарант Строй» № А53-1 1325/2011 объекта незавершенного строительства по адресу: ... новый застройщик - ООО «Инвестрадиострой» внес изменения в проектные решения, дом достраивался в соответствии с новым проектом. Таким образом, в настоящее время отсутствуют квартиры с параметрами, указанными в договоре участия в долевом строительстве между ФИО1 и ГУ МВД России по Ростовской области от 22.04.2004.

В настоящее время в сданном доме имеется трехкомнатная ... площадью 137,7 кв. м.

Из данных сайта Домострой.ру по адресу ... на котором размещены новые планировки квартир в доме по ... следует, что согласно данным планировкам две однокомнатные квартиры, указанные в договорах участия в долевом строительстве, преобразовались в трёхкомнатную ... площадью 137,7 кв. м. ... (по новому проекту) находится в тех же строительных осях, что и ... № (по прежнему проекту). Планировка и очертания ... (по новому проекту) полностью соответствует планировке квартир № и № в совокупности (по прежнему проекту). Квартира № (по новому проекту) находится на 11 этаже, так же, как и ... № (по прежнему проекту). Таким образом, ... (по новому проекту) аналогична квартирам № и № (по старому проекту) в совокупности.

Однако перепланировка квартир № и № не влечет за собой прекращения права требования объекта недвижимости в виде квартиры, так как условия договора долевого участия в строительстве ФИО1 исполнила в полном объеме, оплатив полную стоимость квартиры. ФИО1 имеет право на получение в собственность квартир, в строительство которых она внесла денежные средства в 2004 году.

Поскольку до настоящего времени истцу квартира не предоставлена, указанное дает ему право требовать с застройщика неустойку, согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом строительстве».

Квартиры, фактически созданные как отдельные жилые помещения в завершенном строительством объекте - 20 -этажном 207-квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по проспекту ..., аналогичны ранее запроектированным квартирам. Изменение ответчиком проектных решений не может и не должно повлечь ущемления прав истца на получение законной доли в объекте в виде квартиры. Кроме этого, ООО «Инвестрадиострой» изменило проектные решения в нарушение п. 2 ст. 310 ГК РФ без согласования с участниками долевого строительства ФИО1

В рамках дела о банкротстве определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.11.2014 за ООО СК «Гарант Строй» признано право аренды спорного земельного участка с кадастровым номером №, суд обязал ГУ МВД по Ростовской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ростовской области в течение одного месяца с момента вынесения определения осуществить действия по заключению договора перенайма земельного участка с ООО СК «Гарант Строй».

11 декабря 2015 года состоялось собрание кредиторов ООО «СК «Гарант-Строй», по результатам которого принято решение о реализации спорного объекта незавершенного строительства по адресу: ..., и права аренды на земельный участок, утверждено Предложение о порядке, сроках и об условиях реализации имущества должников. Имущество выставлено на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность ООО СК «Гарант Строй», предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов.

08 апреля 2016 года были проведены открытые торги по продаже спорного имущества, обремененного обязательствами должника по предоставлению жилых помещений и денежных средств участникам строительства, по итогам которых победителем признано ООО «Инвестрадиострой», с которым должник заключил договор купли-продажи прав и обязанностей застройщика по незавершенному строительством объекту №-ГС от 06.05.2016 года.

При этом ООО «Инвестрадиострой» по условиям заключенного договора приняло на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» по предоставлению жилых помещений и/или денежных средств только участникам строительства и только включенным в реестр требований кредиторов ООО СК «Гарант Строй».

Таким образом, в договоре купли-продажи №-ГС от 06 мая 2016 года указаны фамилии всех кредиторов, размер и вид обязательств, принимаемых ООО «Инвестрадиострой».

Во исполнение договора между участниками строительства и ООО СК «Гарант Строй» и обществом «Инвестрадиострой» заключено соглашение о переводе долга, согласно которому последнее обязалось исполнить перед участниками долевого строительства, включенными в соответствующий реестр, обязательства, связанные со строительством объекта по адресу: ....

Судом установлено, что ФИО1 в реестр требований ООО СК «Гарант Строй» не включалась.

ООО «Инвестрадиострой» при заключении договора №-ГС купли-продажи прав и обязанностей ООО «Гарант Строй» как застройщика по незавершенному строительством объекту, представляющего собой 240-квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: ..., не принимал на себя каких-либо обязательств в отношении ФИО1, следовательно, оснований для обязания ООО «Инвестрадиострой» передать ФИО1 жилое помещение не имеется.

В целях исполнения обязательств, возложенных на ГУ МВД России по Ростовской области судебными решениями Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону, а также принятых на себя по договорам долевого участия в строительстве обязательств по предоставлению квартиры в объекте гражданам, в том числе и перед ФИО1, ГУ МВД России по Ростовской области 19.02.2014 было подано заявление в Арбитражный суд Ростовской области в рамках дела N A53-11325/2011 о несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Гарант-Строй» о включении в реестр требований кредиторов должника требований о передаче жилых помещений (квартир), в том числи о включении ФИО1 в реестр требований кредиторов.

Определением от 163.05.2014 Арбитражный суд отказал ГУ МВД России по Ростовской области в удовлетворении заявленного требования, тем самым подтвердив и исключив возможность ГУ МВД России по Ростовской области включить ФИО1 в реестр требований кредиторов ООО СК «Гарант-Строй».

Судебный акт Арбитражного суда Ростовской области об отказе ГУ МВД России по Ростовской области в удовлетворении заявленных требований мотивирован тем, что в отсутствие полномочий на ведение дела в арбитражном суде от имени граждан, ГУ МВД России по Ростовской области фактически претендует на жилые помещения третьих лиц, что может нарушить их права и законные интересы, установленные в отношении жилых помещений в строящемся доме решениями Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону.

Пятнадцатый Арбитражный апелляционный суд по делу № A53-11325/2011 в Постановлении от 27.01.2015 указал, что граждане, внесшие денежные средства в ООО «СИГ» и заключившие договоры долевого участия в строительстве с ГУ МВД России по Ростовской области на основании судебных решений Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону, отказываясь реализовать свои права по заявлению требований к ООО СК «Гарант Строй» и включению в реестр о передаче жилых помещений прав требования квартир в объекте, несут риски совершения, либо не совершения соответствующих действий.

Кроме того, с целью недопущения утраты гражданами прав требования квартир в объекте, ГУ МВД России по Ростовской области направлялись уведомления, в том числе ФИО1 о необходимости подачи заявлений в Арбитражный суд Ростовской области в рамках дела № А53-11325/2011 о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений (исх. № от 14.09.2015).

В рамках рассмотрения Арбитражным судом Ростовской области дела № A53-11325/2011, заявление о включении в реестр требований кредиторов ООО СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений ФИО1 не было подано.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принимая во внимание, что ответчик при заключении договора №-ГС купли-продажи прав и обязанностей ООО СК «Гарант Строй» как не принимал на себя каких-либо обязательств в отношении ФИО1, следовательно, оснований для удовлетворения требований ФИО1 не имеется.

Судом также установлено, что заключенный договор долевого участия между ФИО1 и ГУ МВД России по Ростовской области не был зарегистрирован сторонами надлежащим образом в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Более того, в судебном заседании установлено, что проектная документация на МКД по адресу: ... ООО «Инвестрадиострой» была изменена и в настоящее время в эксплуатацию сдан 207-квартирный жилой дом со встроенными-пристроенными помещениями общественного назначение и подземной автостоянкой. Таким образом, в настоящее время не существует объекта капитального строительства, как 19-этажный 240-квартирный жилой дом по адресу: .... Таким образом, из представленных ООО «Инвестрадиострой» возражений и иных документов усматривается, что вновь разработанная указанным застройщиком проектная документация в отношении возводимого объекта не предусматривала создания в объекте квартир с характеристиками, аналогичными характеристикам квартир, являющихся предметом договоров долевого участия, заключенных между ГУ МВД по РО и ФИО1

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В данном случае заявлены требования о признании права собственности. Содержание этого права определено статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации определен круг объектов гражданских прав. К ним относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации вещи как объекты гражданских прав определены как движимые и недвижимые. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такой иск подлежит удовлетворению только в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Данные разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на нежилое помещение, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание нежилого помещения как индивидуально-определенной вещи, которое может являться объектом гражданского оборота.

В соответствии с абзацем 3 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Инвестрадиострой», ГУ МВД России по Ростовской области, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности на квартиру, обязании предоставить в собственность квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд гор. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение суда составлено 05 марта 2025 года.