Решение по делу № 2-4999/2025 от 12.12.2025 - о признании недействительным условия предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа.

Дело № 2-4999/2025

УИД 78RS0017-01-2024-005718-10

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 ноября 2025 года город Санкт-Петербург

Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С. при секретаре Марусенко А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным условия предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором, после уточнения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, просила признать недействительным условие пункта 10 предварительного договора купли-продажи квартиры № 3.19, заключенного между сторонами спора 17 декабря 2021 года, взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 1 500 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей и штраф за неисполнение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В обоснование иска указывается на то, что в нарушение условий предварительного договора купли-продажи № 3.19 от 17 декабря 2021 года, предусматривающего заключение в течение 30 дней календарных дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> заключение основного договора купли-продажи не позднее 31 января 2023 года, ответчиком основной договор был заключен лишь 01 апреля 2024 года. Поскольку данный предварительный договор, устанавливающий обязанность покупателя уплатить полную цену недвижимого имущества, следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, ответчиком были нарушены права истца как потребителя, в связи с чем противоречащее Закону о защите прав потребителей условие пункта 10 договора о нарушении срока исполнения обязательств продавцом подлежит признанию недействительным, а с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка на основании статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей, размер которой добровольно снижается истцом до 1 500 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 50 000 рублей, а также штраф за неисполнение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 8 октября 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт- Петербургского городского суда от 20 февраля 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 29 сентября 2025 года решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 8 октября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 февраля 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Согласно указанному определению суда кассационной инстанции, суд первой инстанции не учел, что условиями предварительного договора объективно и неизбежно установлен срок, в течение которого ответчик обязан передать квартиру истцу, поскольку стороны установили конкретную дату для выполнения ответчиком своих обязательств, после которой начинается срок для заключения договора купли-продажи и передачи квартиры. Кроме того, приходя к выводу о том, что ответчик срок передачи квартиры не нарушил, поскольку предварительный договор прекратил свое действие и ответчик передал квартиру по основному договору в отсутствие какой либо срочной обязанности, суд не учел то, что определение срока исполнения обязательства передать квартиру было обусловлено совершением ответчиком действий по государственной регистрации права собственности на квартиру.

Следовательно, установление того, был ли нарушен продавцом срок исполнения обязательства по передаче квартиры зависел от установления того, в какой срок должна была быть осуществлена государственная регистрация права собственности на квартиру, действия кого из сторон договора привели к тому, что заключение основного договора купли- продажи состоялось спустя длительное время.

В ходе нового рассмотрения дела истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, представила свои возражения в письменном виде, согласно которым заявленная истцом просрочка передачи объекта по предварительному договору купли-продажи от 17.12.2021 года не возникла, так как срок действия указанного предварительного договора истек 17.12.2022 года и не продлевался сторонами. В период действия договора ни одна из сторон не выражала волю на заключение основного договора. С истечением его срока действия обязательства по нему прекратились у сторон с 18.12.2022 года, следовательно, в период с 01.02.2023 по 01.04.2024 обязательств у ответчика перед истцом по передаче квартиры не было, а требований о возврате денежных средств истец не заявляла.

Кроме того, согласно п. 2 предварительного договора под квартирой понимается квартира, образованная в результате утверждённой планировки, находящаяся по адресу<адрес>, общей площадью 29,5 кв.м., между тем, квартиры с такими характеристиками не существовало на момент подписания предварительного договора и не существует на данный момент.

01 апреля 2024 года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры № №9 в отношении квартиры № 9, площадью 26,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер 78:31:0001513:2238. Квартира передавалась в его исполнение, а не во исполнение предварительного договора.

Помимо этого, представителем ответчика указывается на то, что к отношениям сторон не подлежат применению положения Закона о защите прав потребителей, поскольку квартира была приобретена истцом, явно не в личных, семейных и домашних целей, поскольку истец зарегистрирована и постоянно проживает по другому адресу, а также заключила еще один договор купли-продажи в отношении квартиры №10 в этом же доме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 17 декабря 2021 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2, действующим как продавец, и ФИО1, действующей как покупатель был заключен предварительный договор № 3.19 купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязанность в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 29,5 кв.м., заключить договор купли-продажи квартиры, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя указанную квартиру, а покупатель - принять квартиру и уплатить за нее установленную договором цену.

В счет оплаты стоимости квартиры, в соответствии с пунктом 6 предварительного договора, истцом было уплачено продавцу 21 декабря 2021 года 2 000 000 рублей, 24 февраля 2022 года - 5 150 475 рублей.

В соответствии с договором купли-продажи № 23 А/9 от 01 апреля 2024 года, заключенным между сторонами спора, истец приобрела у ответчика в собственность квартиру № 9, площадью 26,8 кв.м., расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Тележная улица, дом 23, литера А, кадастровый номер 78:31:0001513:2238, стоимостью 6 482 225 рублей, которые, согласно пункту 6 договора уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. В соответствии с выпиской из ЕГРН право собственности ФИО1 на указанную квартиру было зарегистрировано 04 апреля 2024 года, при этом в качестве документа- основания возникновения права собственности в ЕГРН указано на договор купли-продажи квартиры № 23 А19 от 01 апреля 2024 года.

По мнению истца, указанный договор купли-продажи квартиры № 23 А/9 от 01 апреля 2024 года заключен во исполнение предварительного договора купли-продажи квартиры № 13.9 от 17 декабря 2021 года и с нарушением срока для его заключения, который, согласно позиции истца, истекал 31 января 2023 года. Поскольку, в силу разъяснений, приведенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» данный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, на основании пункта 1 статьи 23.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», истец вправе требовать уплаты неустойки за нарушение установленного договором срока передачи квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 23.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара (пункт 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В силу пункта 1 статьи 457 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Статья 314 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1).

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства (пункт 2).

По общему правилу, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Таким образом, приведенные выше нормы материального права не исключают возможность определения срока путем комбинации взаимосвязанных календарных дат и периодов.

Поскольку срок - это событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации), то момент совершения стороной определенных действий должен быть ограничен такого рода неизбежными обстоятельствами.

Как следует из пункта 3.1 предварительного договора купли-продажи №3.19 от 17 декабря 2021 года ответчик принял на себя обязательство по выполнению необходимых мер по созданию и регистрации права собственности на квартиру в срок до 31 декабря 2022 года.

После чего, в соответствии с пунктом 1 данного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней.

Таким образом, условиями указанного договора объективно и неизбежно установлен срок, в течение которого ответчик обязан передать квартиру истцу, поскольку стороны установили конкретную дату для выполнения ответчиком своих обязательств, после которой начинается срок для заключения договора купли-продажи и передачи квартиры.

При этом как установлено судами существенную часть стоимости квартиры истец оплатила в соответствии с условиями договора.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», по смыслу п. 1 ст. 314 ГК РФ, ст. 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (ст. 328 или 406 ГК РФ). Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (п. 1 ст. 6, ст. 157 ГК РФ).

В соответствии со статьей 23.1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Исходя из анализа вышеприведенного правового регулирования применительно к фактическим обстоятельствам дела, учитывая, что доказательств объективной невозможности осуществления государственной регистрации права на квартиру в установленный договором срок, препятствующей передаче объекта, ответчиком, в порядке статьи 56 ГПК РФ, не представлено, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании неустойки на основании статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей по праву являются обоснованными.

При этом суд находит необоснованными доводы ответчика о неприменении к спорным правоотношениям законодательства о защите прав потребителя, поскольку доказательств использования спорного объекта недвижимости истцом в целях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые уменьшают размер законной неустойки.

Поскольку условия пункта 10 предварительного договора купли-продажи квартиры № 3.19, заключенного между сторонами спора 17 декабря 2021 года, предусматривающие взыскание неустойки в размере 0,1%, но не более 2% от стоимости квартиры, уменьшают и ограничивают предусмотренный ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» размер неустойки, содержащиеся в данном пункте договора условия являются ничтожными и не могут подлежать применению при определении размера подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки. Таким образом, исковые требования в данной части являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При определении размера неустойки, суд учитывает добровольное снижение истцом неустойки до 1 500 000 рублей и, вместе с тем, заявление ответчика о применении к заявленной неустойке положений статьи 333 ГК РФ.

Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства.

Учитывая размер предварительной оплаты товара в 6 482 225 руб., размер неустойки, составляющей 182,5% годовых (0,5% х 365), который более чем в одиннадцать раза превышает размер процентов за пользование кредитом (7,5% годовых), руководствуясь ст. ст. 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что общий размер неустойки, начисленной истцом на сумму задолженности, даже с учетом добровольного снижения истцом до 1 500 000 рублей, несоразмерен последствиям нарушенного ответчиком обязательства, поэтому полагает необходимым снизить размер неустойки до суммы в 500 000 руб., исходя из расчета с применением ставки 7,5 % годовых.

Согласно статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Принимая во внимание, что факт нарушения прав истца как потребителя в связи с нарушением срока передачи квартиры установлен, учитывая обстоятельства дела и характер причиненных нравственных страданий, необходимость восстановления нарушенного права, возвращения уплаченных денежных средств в судебном порядке, исходя из принципа разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда в 50 000 рублей.

В соответствии с положениями пункта 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку факт нарушения прав потребителя судом установлен, и его требования до разрешения спора судом в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены, взыскание штрафа по правилам статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» является обязательным. Размер штрафа составляет 275 000 рублей (500 000 + 50000/2).

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 2 500 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительным условие пункта 10 предварительного договора купли-продажи квартиры № 3.19 от 17 декабря 2021 года, заключенного между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 500 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей и штраф за неисполнение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 250 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 500 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 декабря 2025 года.

Председательствующий С.С. Никитин