УИД 47RS0№-66

Гражданское дело № 2-1939/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Выборг 29 мая 2025 года

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Думчевой А.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Блиновой Е.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Горизонт» к ФИО1 о взыскании задолженности, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору, неустойки и расходов по оплате государственной пошлины.

Иск мотивирован тем, что ответчик является собственником недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>.

14.12.2012 состоялось общее собрание собственников жилых помещений, расположенных по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, пос. Первомайское, ЖК «Кивеннапа-Север».

Решением общего собрания был выбран способ управления - управляющая компания; в качестве управляющей компании избрано ООО «Управляющая компания «Кивеннапа», утвержден проект договора управления и тарифы.

Ответчик, зарегистрировав за собой право собственности, в целях участия в несении расходов по обслуживанию и содержанию жилого комплекса, в котором он проживает, а также во исполнение решений, принятых общим собранием собственников, заключил с истцом договор.

Когда ответчик приобрел недвижимость в ЖК «Кивеннапа-Север», значительная часть коттеджного посёлка уже была построена, и Ответчик доподлинно видел, что приобретает жилую недвижимость в организованной коттеджной застройке с общей инфраструктурой, а не отдельный жилой дом на пустыре без коммуникаций и инфраструктуры.

Приобретение недвижимости в коттеджном поселке с общими коммуникациями и инфраструктурой уже само по себе подразумевает участие в общих расходах с иными собственниками недвижимости в коттеджном поселке, вместе с которыми они пользуются созданной для обслуживания жилых домов инфраструктурой - проездами, проездами, дорогами, газонами, детским площадками, объектами уличного освещения, контейнерными площадками для сбора мусора и т.п.

При осмотре и приобретении жилого помещения ответчик видел, что попадает к своему дому через пост охраны, который обеспечивает безопасность его имущества и минимизирует допуск случайных нежелательных лиц на частную территорию жилого комплекса, проезжает по асфальтированной обслуженной по сезону дороге вдоль подстриженных газонов, на улицах горят фонари и т.п..

Ответчик видел, что покупает дом с центральной системой водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, которая подлежит обслуживанию.

Таким образом, объективно, ответчик не мог и не должен был предполагать, что он будет освобожден от участия в несении затрат на содержание уже созданной инфраструктуры.

Обслуживанием всей инфраструктуры ЖК «Кивеннапа-Север» согласно общему решению жильцов на общем собрании занимается истец ООО «УК «Горизонт».

Сведений о переходе ответчика на самостоятельное независимое жизнеобеспечение, минуя обслуживаемые силами ООО «УК «Горизонт» дороги, пешеходные дорожки, фонари, детские площадки, площадки для сбора ТКО, контрольно-пропускной пункт и т.п. не имеется.

Также не имеется сведений и о переходе ответчика на самостоятельное водоснабжение (например, на установку скважины непосредственно на своем участке), на самостоятельное водоотведение (например, об установке септика непосредственно на своем участке), о переходе на самостоятельное газоснабжение (например, об установке газгольдера непосредственно на своем участке), о переходе на самостоятельное электроснабжение (например, об организации индивидуального технического присоединения к сетям).

Таким образом, земельный участок ответчика находится в тесной неразрывной связи как с остальными земельными участками и жилыми домами в ЖК «Кивеннапа-Север», так и с объектами инфраструктуры, существовать без которых жилой дом ответчика не может.

Ответчик, приобретая земельный участок и жилой дом у застройщика комплексной застройки, в организованном коттеджном поселке, должен был понимать о невозможности независимого и самостоятельного существования, минуя созданную инфраструктуру.

Применительно к настоящему спору - собственник, приобретая земельный участок и жилой дом в коттеджном поселке «Кивеннапа-Север» осознавал и ему было доподлинно известно, что на территории жилого комплекса оказывает услуги по содержанию территории Истец, что подтверждается и заключенным между сторонами договором на оказание таких услуг и их частичная оплат ответчиком до спорного периода.

С этой точки зрения применение судами к отношениям по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и его содержанию норм, регулирующих сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит их существу, представляет собой реализацию предусмотренных законом дискреционных полномочий суда».

Истец с 2012 года несет расходы на содержание и обслуживание жилого комплекса, в котором проживает ответчик.

В подтверждение указанного факта представляем соответствующие доказательства: договоры с контрагентами, счета на оплату, акты выполненных работ, фотоотчеты и просим обозреть доказательства по ссылке: https://cloud. mail.ru/public/vTUw/H86byqjEB.

Такие истец имеет обширные фото-доказательства оказания услуг, обозреть которые в свободном доступе можно по ссылке https://vk.com/albums-81751593 (группа ООО «УК «Горизонт» в социальной сети ВКонтакте). Отчеты о работах размещаются ежедневно.

Так как документы об оказании услуг представляют собой документы на 1600+ листах, а объем фото-материалов превышает 10 000 фотографий, сделанных на протяжении нескольких лет, приобщить их к материалам дела в распечатанном виде нецелесообразно, дорогостояще относительно цены иска - печать 1 фото размером 10 на 15 стоит 13 рублей, соответственно, печать 10 000 фотографий составит 130 000 руб. и это только один экземпляр для суда, в то время как необходимо представить еще экземпляр для ответчика, что будет стоить уже 260 000 рублей, и это не считая иных письменных доказательств.

Просил взыскать с ответчика в пользу ООО «УК «Горизонт» задолженность за оказанные услуги за период с с июня 2022 по сентябрь 2024 в размере 98756 руб. и расходы по уплате госпошлины в размере 4000 руб..

В ходе слушания дела истец уточнил исковые требования и в окончательном варианте просит взыскать задолженность за оказанные услуги за период с июня 2022 года по сентябрь 2024 года в размере 98 756 руб., неустойки за период с 11 июля 2022 года по 25 февраля 2025 в сумме 23 219,74 руб., неустойки со дня вынесения решения и по день фактического исполнения обязательств за каждый день просрочки от суммы задолженности по ставке 0,1% за каждый день просрочки, судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 4659 руб..

Истец, будучи уведомленным о месте и времени слушания дела надлежащим образом, в суд не явился, представителя не направил.

Ответчик, представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражали, просили отказать, о чем представили возражения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, находит требования подлежащими частичному удовлетворению.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником блок-секции жилого дома и зарегистрирован по адресу: <...>.

Принадлежащее истцу помещение расположено в жилом комплексе «Кивеннапа-Север», который представляет собой обособленную совокупность объектов недвижимого имущества, состоящую из жилых помещений, а также объектов, предназначенных для их обслуживания.

Решением общего собрания собственников жилых помещений ЖК «Кивеннапа-Север» от 14.12.2012 выбран способ управления общим имуществом комплекса - управление управляющей компанией, в качестве которой избрано ООО «УК «Кивеннапа».

06 октября 2022 года ООО «УК «Кивеннапа» сменило наименование на ООО «УК «Горизонт».

29.06.2019 года между истцом и ответчиком заключен договор возмездного оказания услуг по комплексному обслуживанию ЖК «Кивеннапа-Север» № 1191. Стороны согласовали перечень оказываемых услуг и их стоимость. Договор не расторгнут, ответчик получает комплекс услуг по договору, оказываемых своевременно и надлежащим образом.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 года № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО2» указано на различие правовой конструкции регулирования правоотношений по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома и жилищно-земельного комплекса.

Вместе с тем, как указал Конституционный Суд РФ в данном постановлении, действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Однако имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года № 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с. имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - притом что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект. Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.

В силу этого одной из применяемых на практике форм принятия собственниками земельных участков и жилых домов в жилищно-земельных комплексах коллективных решений по вопросам, касающимся имущества общего пользования, выступает общее собрание этих собственников, которое - по инициативе либо с согласия собственника имущества общего пользования или управляющей организации, связанной с ним договорными отношениями, - решает в том числе вопросы о выборе способа управления имуществом общего пользования, о размере и порядке распределения расходов на его содержание и пр. (в частности, как это и имело место в деле ФИО2).

В соответствии со статьей 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила его главы 9.1 о решениях собраний применяются к различным решениям гражданско-правового сообщества постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное; решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит подобного рода указания применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании.

Несмотря на это, на практике такое собрание нередко оказывается единственно возможной - ввиду значительных организационных и временных издержек на согласование воли большого числа собственников - формой принятия коллективного решения по вопросам о порядке управления имуществом общего пользования в указанном комплексе и о его содержании.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданских правоотношений, а также недопустимость произвольного вмешательства в частные дела (постановления от 6 июня 2000 года № 9-П, от 10 апреля 2003 года № 5-П и др.).

Исходя из приведенной правовой позиции Конституционного Суда РФ, в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени доказывания) основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения. Обозначенный подход, безусловно, призван обеспечивать интересы жителей комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой путем предоставления им реального права участвовать в определении расходов, связанных с имуществом общего пользования. Но вместе с тем он не исключает необоснованного уклонения этих лиц от заключения подобных договоров и, как следствие, от несения указанных расходов, что - при наличии у них возможности пользоваться таким имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг - нарушает, вопреки статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и вытекающему из ее предписаний принципу справедливости, интересы не только собственников имущества общего пользования и управляющей организации, но и тех собственников участков и домов в жилищно- земельном комплексе, которые заключили договоры на оказание соответствующих услуг и несут предусмотренные этими договорами расходы.

Таким образом, регулирование правоотношений между собственником блок-секции и земельного участка в жилом комплексе и управляющей организацией должно быть основано на договорных отношениях (либо между каждым собственником и управляющей организацией, либо между всеми собственниками и управляющей организацией).

В рамках настоящего дела установлено, что правоотношения между собственниками блок-секций и земельных участков жилого комплекса «Кивеннапа-Север» и ООО «УК «Кивеннапа» возникли на основании решения общего собрания собственников жилых помещений ЖК «Кивеннапа-Север» от 14 декабря 2012 года, которым был выбран способ управления общим имуществом комплекса - управление управляющей компанией, в качестве которой избрано ООО «УК «Горизонт» (ООО «УК «Кивеннапа»).

Согласно указаниям Третьего кассационного суда общей юрисдикции, которые обязательны для суда апелляционной инстанции, в связи с данными обстоятельствами в дальнейшем любое решение: как о прекращении правоотношений с ООО «УК «Горизонт» (ООО «УК «Кивеннапа»), так и об изменении условий заключенного с управляющей организацией договора (в том числе, в части объема оказываемых услуг и тарифов), должно приниматься собственниками на их общем собрании. Такое решение начиная с 2012 года и по настоящее время собственниками не принималось. Несогласие собственников с объемом оказываемых им ООО «УК «Горизонт» (ООО «УК «Кивеннапа») услуг и тарифами является основанием для изменения решением общего собрания условий договора управления. Споры, возникшие относительно условий договора управления, при не достижении между сторонами соглашения, в силу ст.ст. 451, 452 ГК РФ, могут быть переданы на рассмотрение суда.

Материалам дела подтверждается предоставление указанных истцом услуг ответчику, в том числе и в силу местонахождения принадлежащего ему жилого строения, и ненадлежащее исполнение обязательств по оплате получаемых услуг, стоимость которых установлена как договором от 29.06.2019 года, так и подтверждается предоставленными истцом расчетами на административно-управленческие расходы, общеэксплуатационные расходы (фонд оплаты труда обслуживающего персонала, налоги и взносы, обучение техперсонала, униформа, расчетное обслуживание, паспортная служба, расходные материалы), санитарную обработку территории (дезинсекция, дератизация, акарицидная обработка, гербицидная обработка), организацию контрольно-пропускной системы; диспетческая служба; обслуживание территории жилого комплекса (сезонное) (расчистка снега, вывоз снега, обработка антигололедными реагентами, полив дорог от пыли коммунальной машиной, чистка асфальта коммунальной машиной, покос травы, озеленение, полив газонов и зеленых насаждений, обрезка деревьев, благоустройство, освещение территории, уборка контейнерных площадок, вывоз строительного мусора и ТКО, содержание детских и спортивных площадок, содержание коллективных парковок); обслуживание улично-дорожной сети (ямочный ремонт, грейдеровку, отсыпку ЩПС.

Ответчиком расчет задолженности в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не оспорен, доказательства неоказания услуг не предоставлены.

В силу части 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Согласно части 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" (далее - постановление Пленума N 22) разъяснено, что по смыслу части 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники и наниматели жилых помещений по договору социального найма, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пеню, размер которой установлен законом и не может быть увеличен.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 23 219,74 руб..

Суд полагает, что указанная неустойка явна несоразмерна взыскиваемой задолженности и полагает возможным снизить размер неустойки до 1000 руб..

Статья 98 (ч. 1) ГПК РФ предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку требования истца подлежат частичному удовлетворению, соответственно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 руб..

Основываясь на изложенном и руководствуясь ст. ст. 98, 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Горизонт» к ФИО1 о взыскании задолженности за оказанные услуги за период с июня 2022 года по сентябрь 2024 года в размере 98 756 руб., неустойки за период с 11 июля 2022 года по 25 февраля 2025 в сумме 23 219,74 руб., неустойки со дня вынесения решения и по день фактического исполнения обязательств за каждый день просрочки от суммы задолженности по ставке 0,1% за каждый день просрочки, судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 4659 руб. удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, СНИЛС № в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Горизонт», ИНН: <***> задолженность за оказанные услуги за период с июня 2022 года по сентябрь 2024 года в размере 98 756 руб., неустойку за период с 11 июля 2022 года по 25 февраля 2025 в сумме 1000 руб., неустойку со дня вынесения решения и по день фактического исполнения обязательств за каждый день просрочки от суммы задолженности по ставке 0,1% за каждый день просрочки, судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 4000 руб.

В остальной части отказать.

На решение суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд Ленинградской области.

Копия верна

Судья Выборгского городского суда А.Б. Думчева

Секретарь Е.Э. Блинова

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2025 года.

Подлинный документ находится в гражданском деле № 2-1939 за 2025 год в Выборгском городском суде Ленинградской области.